Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2014 г. N Ф05-5953/14 по делу N А40-116525/2013

г. Москва

26 июня 2014 г.

Дело N А40-116525/13-41-1081

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Комаровой О.И., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца ООО "ЛедиСтар" (ИНН 7717134000, ОГРН 10277170003577) - Захаров А.А.,директор.

от ответчика Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) - Клоков Е.В. дов. от 27.12.2013 г.

от третьего лица Правительства Москвы (ОГРН -1027739813507) - Ланда В.М. дов. от 07.10.2013 N 4-14-841\3

рассмотрев 19 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ЛедиСтар"

на решение от 13 декабря 2013 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Березовой О.А.

на постановление от 11 марта 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Красновой С.В., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.

по иску общества с ограниченной ответственностью "ЛедиСтар"

к Департаменту городского имущества города Москвы,

третье лицо: Правительство Москвы

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЛедиСтар" (далее - ООО "ЛедиСтар") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительной сделки по одностороннему расторжению договора аренды земельного участка от 26.04.2005 N М-02-024512.

Исковые требования предъявлены со ссылкой на пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 168, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием оснований для расторжения договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 13 декабря 2013 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ЛедиСтар"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами,ООО "ЛедиСтар" подана кассационная жалоба, в которой решением суда от 13.12.2013, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 13 декабря 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, удовлетворить исковые требования.

В обоснование доводов жалобы истец указал, что судами первой и апелляционной инстанций не учтены все фактические обстоятельства, связанные с заключением и исполнением договора аренды, а именно:

В адрес Истца (арендатора) 02.10.2012 Департаментом земельных ресурсов г Москвы (далее - Департамент) направлено Уведомление N РД5-1-33/12-13-(0)-1 о досрочном расторжении договора аренды от 26.04.2005 N М-02-024512 земельного участка площадью 8 003 кв.м. по адресу: г. Москва, Полярная улица, вл. 31, сроком на 49 лет, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации специализированного торгового комплекса.

В ответ на это уведомление в адрес Департамента истцом 31.10.2012 были направлены возражения по вопросу досрочного расторжения договора аренды указанного земельного участка.

Однако, возражения ООО "ЛедиСтар" приняты не были, и 28.02.2013 Департаментом городского имущества г. Москвы (правопреемник Департамента земельных ресурсов, в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы N 99-ПП от 20.02.2013) в адрес истца было направлено уведомление NДШ5-1-1/13-12-1 о подтверждении ранее принятого Решения о расторжении договора аренды

Земельный участок, по указанному выше адресу, предоставлен ООО "ЛедиСтар" в аренду по итогам конкурса (Распоряжение Префекта Северо-Восточного административного округа от 13.11.2003 N 3202) на 49 лет для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса (далее - объект). Условиями конкурса, в соответствии с конкурсной и исходно-разрешительной документацией (ИРД) от 12.02.2003 N 300-62/183-2003 предусмотрено строительство 4-х этажного здания торгового комплекса общей площадью 10 000 м" с подземной автостоянкой.

Указанный договор прошел государственную регистрацию (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.09.2005 N 77-77-14/008/2005-1005).

В п. 1.4 договора указано, что на арендуемом участке имеется 273 одноэтажных металлических гаража, без оформленных имущественных прав, подлежащие сносу".

В соответствии с условиями предоставления земельного участка по конкурсу, утвержденными Префектом СВАО 04.09.2003, а так же в соответствии с п. 4.9 договора аренды на арендатора (истца) возлагалась обязанность произвести строительство многоэтажного паркинга на территории по адресу: ул. Полярная, вл. 35 для возможности выделения машиномест владельцам гаражей, подлежащих сносу.

В августе 2006 года истец совместно с ТОРЗ департамента земельных ресурсов СВАО и на основании технического задания, выданного данной организацией подписали акт установления и согласования границ участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Полярная, вл. 35 на площади 4082 кв. м. для строительства многоэтажного паркинга.

После этого, истец обратился в Департамент земельных ресурсов г. Москвы для оформления Договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Полярная 35, что подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу "одного окна" 16.10.2006. Департаментом был выставлен счет за данные услуги, которые были оплачены истцом в полном объеме.

Несмотря на данные обстоятельства, 09.11.2006 на заседании рабочей группы Окружной комиссии по имущественно-земельным отношениям и градостроительному регулированию СВАО г. Москвы, оформленному Протоколом N 33(р)-5/ было принято решение об отказе в заключении договора аренды земельного участка по адресу: Москва, ул. Полярная 35.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы в лице ТОРЗ СВАО г. Москвы в письме от 30.11.2006 сообщил, что оформление договора аренды земельного участка по адресу :г. Москва, Полярная, вл. 35 не представляется возможным.

По мнению истца, Департаментом нарушены условий конкурса в части возможности использования земельного участка по адресу :г. Москва, ул. Полярная, вл. 35, и нарушены условия п.4.9 договора аренды.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы в лице ТОРЗ СВАО г. Москвы в письме от 30.11.2006 предложил арендатору проработать вопрос о денежной компенсации за снос соответствующих гаражей, а управе района Северное Медведково совместно с управлением транспорта, связи и гаражного хозяйства префектуры и АПО СВАО было поручено разработать предложения по выводу автостоянок, расположенных на Земельном участке.

В связи с тем, что ни Управой района Северное Медведково, ни Префектурой СВАО в течение длительного времени не была заказана и проведена независимая оценка стоимости гаражных боксов, арендатором самостоятельно была выбрана организация из представленного перечня, с которой был заключен соответствующий договор. Экспертное заключение в результате проведенной оценки арендатор 23.10.2007 представил в управу Северное Медведково.

Несмотря на проведенную независимую оценку, организацией представленной Департаментом имущества г. Москвы, на заседании рабочей группы окружной комиссии по имущественно-земельным отношениям и градостроительному регулированию СВАО г. Москвы было принято решение рекомендовать управе района Северное Медведково совместно с управлением гаражного строительства префектуры и ООО "ЛедиСтар" в двухнедельный срок заказать новую независимую оценку для выплаты компенсаций владельцам гаражных боксов.

02.07.2008 Управа района Северное Медведково обратилась в ООО НПЦ "Союзоценка" с просьбой провести оценку находящихся на земельном участке по адресу :г.Москва, ул.Полярная,вл.31 гаражей, с целью определения размера компенсационных выплат их владельцам.

Несмотря на получение новой независимой оценки, органами власти г. Москвы не были выполнены решения рабочей группы окружной комиссии по имущественно-земельным отношениям и градостроительному регулированию СВАО г. Москвы от 01.11.2007, а именно: не были согласованы сроки вывода гаражей с земельного участка, не подтверждено, что размер компенсации, установленной повторной независимой оценкой, является соразмерным и что арендатор может заключать с владельцами боксов соответствующие соглашения и осуществлять компенсационные выплаты.

Без надлежащего исполнения своих обязательств со стороны органов исполнительной власти невозможно было исполнение обязательств по договору аренды со стороны истца.

В целях исполнения договора аренды в части проектирования, строительства и дальней эксплуатации специализированного торгового центра (п. 1.1. договора аренды) арендатором были осуществлены следующие действия:

30.01.2007 арендатор, в лице технического заказчика - ООО "СПП", заключил договор на выполнение проектной документации N 97-h 2007 с ООО "Мастерская архитектора Б.А. Шабунина". Первым этапом работ по разработке проектной документации являлось разработка предпроектного предложения, которое в соответствии с действующим на тот момент законодательством подлежало согласованию и на основании, которого должен был издаваться акт разрешенного использования земельного участка (АРИ);

07.03.2007 в ГУЛ "Московский центр освоения резервных территорий" получено заключение о возможности дальнейшего использования земельного участка;

11.04.2007 получены технические условия от ФГУП "Московская городская радиотрансляционная сеть" на присоединение проектируемого торгово-развлекательного комплекса к городской радиотрансляционной сети;

23.04.2007 Департаментом природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы был проведен предварительный акт обследования земельного участка и сделан вывод о том, что участок пригоден для строительства торгово-развлекательного комплекса;

02.05.2007 было получено согласование Департамента Науки и промышленной политики г. Москвы на размещение торгового комплекса;

17.05.2007 Получено положительное заключение НИиПИ Генплана г. Москвы;

20.05.2008 ОАО "Московская теплосетевая компания" согласовала землеотвод для размещения специализированного торгового комплекса;

31.05.2007 Управлением градостроительного регулирования СВАО г. Москвы было получено Заключение для представления на регламентную комиссию Москомархитектуры с последующей подготовкой в установленном порядке Акта разрешенного использования земельного участка (АРИ);

07.06.2007 арендатор обратился в Управу района Северное Медведково для согласования предпроектного предложения. Согласование от Управы получено лишь 02.04.2008. т. е. с задержкой на 9 (девять) месяцев, что подтверждается письмом Префектуры СВАО г. Москвы от 04.05.2008.

После представления 17.06.2008 ГУЛ "Главное архитектурно-планировочное управление" заключения по предпроектному предложению 19.06.2008 года было получено согласование со стороны Префектуры СВАО г. Москвы;

Во исполнение условий договора истец представил предпроектные предложения строительства торгового центра (дело N 358-4-08) на рассмотрение Регламентной комиссии у Главного архитектора города по рассмотрению предпроектных материалов для подготовки исходно-разрешительной документации, которые были одобрены, что отражено в выписке из протокола N 23 от 02.07.2008;

03.07.2008 ГУЛ "Мосводосток" выдало технические условия арендатору на осуществление присоединения к городской сети дождевой канализации.

В связи с тем обстоятельством, что 25.06.2008 был принят Градостроительный Кодекс г. Москвы (Закон от 25.06.2008), который вступил в силу в августе 2008 года, выпуск АРИ был прекращен.

В соответствии с пунктом 5.1 Постановления Правительства Москвы от 02 сентября 2008 года N 801-1111 (действовавшим в соответствующий период времени) со дня вступления в силу Градостроительного кодекса города Москвы приём обращений о подготовке актов разрешенного использования участков территории (земельных участков) прекращается, а градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется в городе Москве застройщиком (заказчиком) для проведения экспертизы проектной документации, для получения разрешения на строительство, реконструкцию, для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и для изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка.

В силу пункта 3 названного Постановления уполномоченным органом Правительства Москвы по разработке, оформлению и утверждению градостроительных планов земельных участков определен Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы.

12.03.2009 истец обратился в Москомархитектуру с целью получения Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), что подтверждается заявлением от 11.03.2009, выпиской из электронного журнала регистрации.

25.12.2009, т.е. по истечении 9 (девяти) месяцев, в адрес истца было направлено извещение из Москомархитектуры о приостановлении оформления ГПЗУ

12.01.2010 Контрольным комитетом города Москвы (Москонтроль) в адрес Москомархитектуры был направлен ответ на обращение последнего о возможности оформления ГПЗУ по адресу: ул. Полярная, вл. 31. В данном ответе указывалось, что выдача ГПЗУ правообладателю земельного участка по адресу: ул. Полярная, вл. 31, не может быть ограничена и Москонтроль считает необходимым оформить указанное ГПЗУ.

Несмотря на данный ответ, Москомархитектура продолжала бездействовать по оформлению ГПЗУ на арендованный земельный участок "ЛедиСтар".Только 19.05.2010 Москомархитектурой был изготовлен ГПЗУ на земельный участок по адресу: ул. Полярная, вл.31. Таким образом, просрочка составила более одного года.

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), статьей 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

В силу указанных норм ГрК РФ условием осуществления строительства на участке является наличие разрешения на строительство, в то же время для получения разрешения на строительство требуется градостроительный план земельного участка.

Согласно ч.17 ст.46 ГрК РФ в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему ГПЗУ, проведение процедур, предусмотренных частями 1-16 настоящей статьи, не требуется. Орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку ГПЗУ и утверждает его.

В соответствии с п. 1.4 Положения о порядке разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории города Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП (далее - Положение), п. 1.4 Регламента рассмотрения заявлений на выдачу, получение согласований, регистрации и утверждения градостроительных планов земельных участков в режиме "одного окна", утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 19.05.2009 N 455-ПП "О совершенствовании процедуры разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков" (далее - Регламент), срок подготовки ГПЗУ или мотивированного отказа в выдаче ГПЗУ составляет не более 30 рабочих дней со дня подачи заявителем заявления с полным пакетом документов в службу "одного окна" Комитета.

Таким образом, Москомархитектурой были нарушены нормы как федерального, так и регионального законодательства.

После получения ГПЗУ истец вновь обратился в Префектуру СВАО г. Москвы (письма от 30.09.2010, 15.11.2010, 24.02.2011) с требованием организовать вывод гаражных боксов с арендуемого земельного участка.. Ответы на данные обращения не поступили.

Кроме того, истцом 05.05.2010 был заключен договор на выполнение проектной документации 99-h 2010 от 05.05.2010. Проектной организации было сообщено о несоответствиях в цифрах площадей участка и застройки и предложено в этой связи осуществлять проектирование строительства торгового комплекса после корректировки ГПЗУ.

22.07.2011 ООО "ЛедиСтар" обратилось в Комитет г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого участия в строительстве, а также к Заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы с предложением об изменении технико-экономических показателей объекта в сторону их увеличения в пределах, установленных ГПЗУ. Ответ по существу на это обращение получен не был и 02.10.2012 Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ООО "ЛедиСтар" уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, определённым в п.22 ст.З действующей редакции Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации".

Судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора неправильно применены и не применены подлежащие применению нормы материального права, а именно:

В соответствии со статьями 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной: в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения: договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Кодекса).

Пункт 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом ил иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном указанной статьей.

Пунктом 7 названной статьи предусмотрено прекращение аренды: земельного участка по иным, предусмотренным федеральными законами случаям.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Основанием одностороннего отказа от договора Департамент в оспариваемых уведомлениях указывает на отсутствие по истечении пяти лег со дня заключения договора разрешения на строительство.

Ответчик, расторгая договор аренды земли, ссылается на обстоятельства, которые в законе названы как основания расторжения договора.

В статье 450 ГК РФ дается определение понятия "существенное нарушение договора" в связи с правом его стороны требовать его расторжения в судебном порядке или в порядке одностороннего отказа от исполнения. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

До введения в действие специальной нормы права п.22 ст.З Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", регулирующей порядок одностороннего расторжения договора в связи с существенным нарушением арендатором его условий, действовала другая норма права, а именно п.9 ст.22 ЗК РФ.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (п.23), при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим:

- в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, п.9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка:

существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора;

- обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При этом, следует отметить, что долгосрочный договор аренды от 26.04.2005 N М-02-024512 не является инвестиционным, а заключён на условиях оплаты стоимости права на заключение договора аренды.

В данном случае интерес публично-правового образования - Правительства г. Москвы, состоит исключительно в получении определенного объёма денежных средств за заключение договора. Истцом указанные денежные средства были полностью оплачены.

Следовательно, отсутствие разрешения на строительство, никаким образом не затрагивает интересы г. Москвы и не наносит ему какого-либо материального ущерба, т. е. нарушение арендатором условий договора аренды не может считаться существенным.

Таким образом, оспариваемое уведомление Департамента земельных ресурсов г. Москвы о расторжении (одностороннем отказе от исполнения) договора аренды земельного участка, направленное в отсутствие оснований для одностороннего расторжения договора противоречит, по мнению истца, закону и является недействительным в силу положений ст. 168 ГК РФ.

Истец полагает, что им представлены документы, свидетельствующие о наличии объективных препятствий в освоении участка, связанных в значительной мере с неисполнением и ненадлежащим исполнением своих обязательств, вытекающих из заключения договора аренды, органами Правительства Москвы, в том числе по освобождению арендованного Земельного участка от сторонних землепользователей, имущество которых находится в зоне проектируемого строительства.

В судебном заседании суда кассационной инстанции истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители ответчика, Департамента городского имущества г. Москвы и третьего лица, Правительства г. Москвы в судебное заседание явились, против доводов кассационной жалобы возражали, решение суда первой инстанции и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда находят законными и обоснованными.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, третьего лица, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 13 декабря 2013 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 г..

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 26.04.2005 между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ООО "ЛедиСтар" (арендатор) на срок 49 лет был заключен договор N М-02-024512 аренды земельного участка площадью 8 003 кв. м для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации специализированного торгового комплекса по адресу: г. Москва, ул. Полярная, вл. 31.(л.д.19-32т.1)

Разделом 4 договора "Особые условия договора" предусмотрено, что арендатор обязуется разработать и представить арендодателю проектную документацию на строительство торгового комплекса в соответствии с исходно-разрешительной документацией от 12.02.2003 N 300-62/183-2003.(п.4.4)

Арендатор обязался разработать исходно-разрешительную документацию на строительство многоэтажного паркинга по ул. Полярная, вл.35 для возможности выделения машиномест владельцам гаражей, подлежащих сносу. по себестоимости с учетом компенсации(п.4.9)

Арендатор обязался после сдачи объекта в эксплуатацию в течение года оформить документы, подтверждающие имущественные права на здание и в месячный срок представить их в Департамент земельных ресурсов г. Москвы для внесения необходимых изменений в договор аренды земли.(п.4.9)

Согласно п.5.7 договора арендатор обязался использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять условия договора.

Согласно п. 6.1 договора в случае неосвоения или неиспользования участка в течение 2-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией, арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ООО "ЛедиСтар" уведомление от 02.10.2012 N РД5-1-33/12-13-(0)-1 о расторжении договора аренды от 26.04.2005 N М-02-024512 на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ссылаясь на неполучение арендатором в течение пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство здания специализированного торгового комплекса и на не осуществление строительства объекта. (л.д.33т.1)

02.11.2012 г. в адрес Департамента поступили возражения ООО "ЛедиСтар" на указанное уведомление. Рассмотрев указанные возражения, Департамент земельных ресурсов г. Москвы 28.02.2013 г. повторным уведомлением подтвердил расторжение договора аренды о 26.04.2005 N М-02-024512(л.д.35т.1)

Полагая расторжение договора аренды со стороны Департамента земельных ресурсов г. Москвы незаконным, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Суд первой и апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении требований, правомерно исходили из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:

-неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

-отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

До настоящего времени истцом не получено разрешение на строительство и не осуществлено строительства предусмотренного договором объекта.

Доводы истца об отсутствии его вины в отсутствии разрешения на строительство объекта по истечении пяти лет со дня заключения договора и в неосуществлении строительства объекта в установленные сроки проверены судом первой и апелляционной инстанции и обоснованно признаны несостоятельными..

Срок строительства торгового комплекса на спорном земельном участке установлен распоряжением префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 13.11.2003 N 3202, на основании которого заключен договор аренды: начало строительства не позднее октября 2004 года, окончание - не позднее октября 2005 года. Эти сроки указаны и в конкурсной документации.

Из материалов дела следует, что по состоянию на дату заключения договора аренды истец обладал исходно-разрешительной документацией, градостроительным обоснованием. Технические условия на подключение объекта к инженерным сетям, предпроектное предложение датированы 2007 годом.

На наличие исходно-разрешительной документации от 12.02.2003 N 300-62/183-2003 указано и в распоряжении префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 13.11.2003 N 3202, которое указано в преамбуле договора в качестве основания для его заключения.

Между тем, за получением градостроительного плана земельного участка истец обратился через несколько лет после истечения срока строительства, определенного конкурсной документацией и распоряжением префекта Северо-Восточного административного округа города Москвы от 13.11.2003 N 3202.

В деле имеется градостроительный план спорного земельного участка, утвержденный приказом Москомархитектуры от 19.05.2010 N 604.

Из письма Префектуры от 19.06.2008 N ИК-2016 следует, что к 2008 году такие показатели, как площадь земельного участка и общая площадь объекта, заявленные в предпроектном предложении и в исходно-разрешительной документации, сохранились, а площадь застройки и высота объекта изменились,. На основании установленных обстоятельств и имеющихся доказательств, судами сделан обоснованный вывод о том, нарушение срока проектирования объекта обусловлено также и изменением показателей этого объекта самим истцом, его желанием построить многоэтажный паркинг с выделением владельцам гаражей, подлежащих выводу с земельного участка, машиномест в этом паркинге, при том, что договором аренды (п. 4.9) на арендатора возлагалась лишь обязанность по разработке исходно-разрешительной документации на строительство многоэтажного паркинга по адресу: г. Москва, ул. Полярная, вл. 35.

Кроме того, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в лице территориального объединения регулирования землепользования Северо-Восточного Административного округа г. Москвы 20.11.2006 г. уведомило ООО "ЛедиСтар" о невозможности заключения с ним договора аренды земельного участка по адресу :г.Москва, ул. Полярная, вл.36 для строительства паркинга и рекомендовало решить вопрос о денежной компенсации за снос существующих гаражей и перемещения автостоянок, расположенных на земельном участке по адресу :г. Москва. ул.Полярная, вл.31(л.д.49т.1)

Доводы истца о том, что им совершались все необходимые действия для надлежащего исполнения обязательств по договору, не получение разрешения на строительство и не осуществления строительства объекта в установленные сроки явилось результатом бездействия органов исполнительной власти не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неверном толковании положений п.22 ст.3 Федерального Закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ"О введение в действие Земельного Кодекса РФ",которые квалифицируют сам факт неполучения разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора и факт нарушения срока строительства как существенное нарушение условий договора.

Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно,оснований для отмены судебных актов не имеется

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года по делу N А40-116525/13-41-1081, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ЛедиСтар" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова О.И. Русакова