Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 сентября 2011 г. N Ф05-7973/11 по делу N А40-91128/2010

г. Москва

14 сентября 2011 г.

Дело N А40-91128/10-49-790

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2011 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Хомякова Э.Г.

судей Волкова С.В., Тихоновой В.К.,

при участии в заседании:

от истца - Акмаев А.С., дов. от 18.03.2011 г.., директор Стефак М.М., протокол от 24.12.2009 г..

от ответчиков:

Департамента земельных ресурсов города Москвы - Столярова А.О., дов. от 28.12.2011 г..

Департамента финансов города Москвы - Даниленко Н.Д., дов. от 05.03.2011 г..

рассмотрев 12.09.2011 в судебном заседании кассационную жалобу

истца ООО "Мариона К"

на постановление от 13.04.2011

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Барановской Е. Н., Сумароковой Т. Я.,

по иску ООО "Мариона К" (ОГРН 1037700208150)

к Департаменту земельных ресурсов города Москвы (ОГРН 1037739510423), Департаменту финансов города Москвы (ОГРН 1027700505348)

о признании договора аренды частично недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде солидарного взыскания денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Мариона К" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, Департаменту финансов г. Москвы о признании недействительным договора аренды от 31.07.2007 г. N М-03-029674, заключенного между ООО "Мариона К" и Департаментом земельных ресурсов г. Москвы, в части сформулированного в абз. 2 п. 1.1.; п. 4.4., 4.5., 4.6. условия об обязанности арендатора уплатить арендодателю денежные средства в сумме 25 089 000 руб. в счет выкупной цены права аренды земельного участка с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Стромынка, вл. 19, а так же применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с Департамента земельных ресурсов г. Москвы и Департамента финансов г. Москвы солидарно денежных средств в сумме 6 317 800 руб., уплаченных обществом "Мариона К" во исполнение договора аренды от 31.07.2007 г. N М-03-029674 в счет выкупной цены права аренды земельного участка с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Стромынка, вл. 19.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.12.2010 иск удовлетворен в части требований к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, в удовлетворении иска к Департаменту финансов г. Москвы отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2011 решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.12.2010 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе истец просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. В обоснование жалобы заявитель сослался на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и на несоответствие вывода суда фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству, ссылаясь на то, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

В судебном заседании кассационной инстанции представители истца поддержали кассационную жалобу, просили ее удовлетворить.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая принятое по делу постановление законным и обоснованным.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанция пришёл к выводу о том, что на основании ч. 1 ст. 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дел, установленным арбитражным судом апелляционной инстанции и неправильном применении норм материального права судебный акт суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Как следует из материалов дела, 12.08.1996 между правопредшественником ООО "МАРИОНА К" ТОО "ХАЦ" и Москомземом был заключен договор аренды земельного участка N М-03-006382, предметом которого явился земельный участок, расположенный по адресу: город Москва, ул. Стромынка, владение 19, площадью 84 кв.м. для строительства и эксплуатации торговых павильонов.

За право заключения договора аренды от 12.08.1996 N М-03-006382 ООО "ХАЦ" заплатило 30 000 долларов США, что подтверждается имеющимися в материалах дела платежными поручениями, указанными в расчете N 1.

23.07.1999 между ТОО "ХАЦ" и Москомземом был подписан договор аренды земельного участка N М-03-502824, сроком действии до 04.06.2001 г., предметом которого явился земельный участок, расположенный по адресу: город Москва, ул. Стромынка, владение 19, площадью 80 кв. м. для размещения летнего кафе.

Между ООО "ХАЦ" и Департаментом земельных ресурсов города Москвы 20.08.2001 г. был заключен договор аренды земельных участков N М-03-504174, расположенных по адресу: город Москва, ул. Стромынка, владение 19, общей площадью 206 кв. м. для эксплуатации двух торговых павильонов.

27.05.2002 к указанному договору было заключено зарегистрированное в установленном порядке дополнительное соглашение, из которого следует, что в связи с реорганизацией ООО "ХАЦ" стороной по договору аренды стало ООО "МАРИОНА К".

23.12.2003 между истцом и Департаментом земельных ресурсов города Москвы был заключен договор N М-03-505808 аренды земельного участка расположенного по адресу: город Москва, ул. Стромынка, владение 19, площадью 526 кв. м. для разработки проектно-сметной документации, строительства и дальнейшей эксплуатации магазина сроком на два года, который

был зарегистрирован в установленном законом порядке 06.07.2004 г.

Договор N М-03-505808 был заключен в порядке, предусмотренном ст. 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент его заключения (06.07.2004 г.), предусматривающей предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной собственности с предварительным согласованием мест размещения объектов.

За право заключения данного договора истцом был оплачен выкуп в размере 46 500 долларов США, что подтверждается платежными поручениями, представленными истцом в материалы дела, номера которых указаны в расчете N 2 платы за право заключении договора от 23.12.2003 г.

Истцом были произведены работы по строительству, что подтверждается Разрешением Мосгосстройнадзора N 77-ГК /3.7.2.000897 от 24.06.2008 о вводе магазина в эксплуатацию, кроме того 29.04.2008 Мосгосстройнадзором было выдано заключение о соответствии построенного магазина требованиям технических регламентов и проектной документации СО N 0001775.

17.05.2007 в период строительства магазина Окружной комиссией по имущественно-земельным отношениям и градостроительству на территории ВАО (выписка из протокола N 16) было принято решение о передаче в аренду истцу земельного участка расположенного по адресу: город Москва, ул. Стромынка, владение 19, площадью 484 кв.м, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации магазина, при условии выкупа права аренды в сумме 25 089 000 руб.

Указанное выше решение комиссии было утверждено распоряжением Префекта ВАО г. Москвы от 28.06.2007 N 1127-В-РП.

31.07.2007 между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ООО "МАРИОНА К" был подписан договор аренды земельного участка N М-03-029674.

В соответствии с п. 2.2 договора, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации, которая состоялась 05.02.2008 г.

Пунктами 1.1., 4.4, 4.5., 4.6. указанного договора аренды предусмотрена обязанность истца по оплате выкупа права аренды земельного участка в сумме 25 089 000 руб.

Данная сумма оплачена частично в размере 6 317 800 руб., что подтверждается платежными поручениями.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, что договор аренды от 31.07.2007 г.. был заключен в отношении земельного участка площадью 484 кв.м, расположенного в границах ранее предоставленного по договору аренды от 23.12.2003 земельного участка площадью 526 кв.м, апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, поскольку пришел к выводу, что определенная договорами аренды от 23.12.2003 г. N М-03-505808, от 31.07.2007 г. N М-03-029674 "цена покупки права аренды" (стоимость "права на заключение договора аренды") наряду с ежеквартальной арендной платой является платой за пользование объектом аренды (арендной платой по смыслу ст. 614 ГК РФ).

По мнению апелляционного суда определенная договорами аренды от 23.12.2003 г. N М-03-505808 и от 31.07.2007 г. N М-03-029674 "цена покупки права аренды" является платой за пользование объектом аренды, а не выкупом права или товара, то есть является платой "в обмен" на предоставление которой арендатор вправе требовать только передачи ему объекта аренды во временное пользование, а не приобретает никакого иного права, отличного от права временного пользования, как-то требовать заключения договора, выкупить объект аренды в собственность.

Исходя из этого, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необоснованности требования о признании договора аренды от 31.07.2007 г. N М-03-029674 недействительным в части абз. 2 п. 1.1.; п. 4.4., 4.5., 4.6., и производного от него требования о применении последствий недействительности сделки.

Однако, с такими выводами суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции не соглашается исходя из следующего.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 17 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" помимо форм оплаты за использование земельных участков в виде земельного налога и арендной платы, предусматривается так же плата за приобретение права на заключение договоров аренды земельных участков.

В силу п.п. 1, 2 ст. 19 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" за право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, взимается плата на условиях, определенных Правительством Москвы.

Если решением о предоставлении земельного участка в аренду предусмотрено внесение платы за право на заключение договора аренды, то в соответствующий договор аренды земельного участка включается положение, согласно которому арендатор приобретает право на совершение сделок с правом аренды земельного участка при условии внесения платы за право на заключение договора аренды в полном объеме.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о том, что цена покупки права аренды является арендной платой за пользование объектом аренды сделаны в нарушение положений ст. 431 ГК РФ, игнорируя буквальное значение положений договора аренды и без учета положений ст.ст. 17, 19 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве", предусматривающих внесение платы за право заключения договора аренды земельного участка.

Как правильно указал суд первой инстанции адреса предоставляемых по договорам аренды 2003 г.. и 2007 г.. земельных участков оставались неизменными (город Москва, ул. Стромынка, вл. 19) и согласно кадастрового плана земельного участка от 14.01.2004 N 03/04-1016 и кадастрового плана земельного участка от 01.11.2006 N 03/06-6219, земельный участок площадью 484 кв.м входит в границы земельного участка 526 кв.м, что подтверждается в том числе п. 4 кадастрового плана от 01.11.2006 N 03/06-6219 в котором указано, что предыдущим номером земельного участка 77:03:03010:114 являлся номер 77:03:03010:065.

На основании договора аренды от 23.12.2003 N М-03-505808 истцу был предоставлен земельный участок для разработки исходно-разрешительной документации и строительства магазина, а по договору от 31.07.2007 г. земельный участок был предоставлен для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания магазина.

Поэтому, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что после истечения срока действия договора 2003 г., вновь заключенный договор от 31.07.2007 N М-03-029674 фактически не предоставлял нового участка, а был повторно предоставлен ранее выделенный земельный участок меньшей площади.

Таким образом, при заключении договора аренды от 31.07.2007 N М-03-029674 стороны фактически пролонгировали на новый срок арендные отношения, возникшие на основании договора аренды от 23.12.2003 N М-03-505808, выкуп права аренды по которому уже был произведен истцом в 2003 году в размере 46 500 долларов США.

Следовательно, абзацем 2 пункта 1.1., а также пунктами 4.4, 4.5, 4.6 договора аренды земельного участка от 31.07.2007 N М-03-029674 для истца была повторно установлена обязанность по выкупу права аренды.

В соответствии со ст. 19 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве", в редакции, действовавшей в момент заключения договора аренды N М-03-029674 - 05.02.2008 г. (дата регистрации) плата за право на заключение договора аренды земельного участка не взимается в том числе при:

передаче в аренду земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений. Площадь и границы таки х земельных участков устанавливаются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы;

продлении срока договора аренды земельного участка (заключении договора аренды земельного участка на новый срок) в случае, если по окончании срока действия договора не предусмотрено проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка либо если указанные торги не состоялись.

Поэтому, в данном случае применительно к вышеуказанным положениям ст. 19 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" плата за право на заключение договора аренды земельного участка взиманию с истца не подлежит.

Кроме этого, в силу ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Истец обязанность по оплате права на заключение договора аренды земельного участка исполнил ранее и приобрел соответствующее право.

Установление обязанности повторного выкупа права аренды одного и того же земельного участка тем же арендатором противоречит как основным началам и принципам действующего гражданского законодательства, так и положениям ст. 408 ГК РФ, ст. 19 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве".

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Согласно статье 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что договор аренды от 31.07.2007 N М-03-029674 в части абзаца 2 пункта 1.1., а также пунктов 4.4, 4.5, 4.6 по установлению ООО "МАРИОНА К" обязанности по выкупу права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Стромынка, вл. 19 в размере 25 089 000 рублей является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.

Требование истца о применении последствий недействительной сделки, путем солидарного взыскания с Департамента земельных ресурсов города Москвы и Департамента финансов города Москвы суммы в размере 6 317 800 рублей правомерно признано судом первой инстанции подлежащим частичному удовлетворению.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии со абз. 2 ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно статье 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Истцом не было представлено, доказательств возникновения у Департамента финансов города Москвы солидарных обязательств в порядке, предусмотренном ст. 322 ГК РФ, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что последний является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

Согласно приложению N 2 к Закону города Москвы "О бюджете города Москвы на 2010 год" от 02.12.2009 N 10 Департамент земельных ресурсов города Москвы является главным администратором доходов бюджета города Москвы, в том числе средств от продажи права на заключение договоров аренды на земельные участки.

В силу пунктов 1 и 3.1.19 Положения, утвержденного постановлением Правительства Москвы N 949-ПП от 30.10.2007 "Об утверждении положения о Департаменте земельных ресурсов города Москвы" Департамент земельных ресурсов города Москвы является главным распорядителем бюджетных ассигнований.

В соответствии с пунктом 2.2.21 указанного Положения Департамент земельных ресурсов осуществляет администрирование неналоговых земельных платежей, зачисляемых в бюджет города Москвы по видам доходов, определяемых в соответствии с бюджетным законодательством.

Оплата выкупа права аренды в размере 6 317 800 руб. была произведена истцом на счет Федерального казначейства по г. Москве для Департамента земельных ресурсов г. Москвы, в связи с чем Департамент земельных ресурсов города Москвы правомерно признан надлежащим ответчиком по делу.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания 6 317 800 руб. с Департамента земельных ресурсов города Москвы.

Судом первой инстанции правильно применены нормы процессуального и материального права, сделанные им выводы соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При изложенных выше обстоятельствах постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 подлежит отмене, а решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 декабря 2010 - оставлению в силе.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2011 г.. N 09АП-2193/2011-ГК по делу N А40-91128/10-49-790 отменить, решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 декабря 2010 г.. по указанному делу - оставить в силе.

Председательствующий-судья

Э.Г. Хомяков

Судьи

С.В. Волков В.К. Тихонова