Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 октября 2011 г. N Ф05-9945/11 по делу N А40-10954/2011

г. Москва

4 октября 2011 г.

Дело N А40-10954\11-1-60

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2011 г..

Полный текст постановления изготовлен 4 октября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В., Комаровой О.И.

от истца(заявителя),Департамент земельных ресурсов г. Москвы -"(ОГРН 1037739510423,ИНН \КПП 7705031674) Монахова А.А. дов. от 28.02.2011 г. N 33-И-485\11,

от ответчика, Общество с ограниченной ответственностью "Мегакар"(ОГРН 1037739510423,ИНН 7724254838) - Трофимцева М.И. дов. от 22.02.2011 г.

рассмотрев 27 сентября 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы

на постановление от 22 июня 2011 г.

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Савенковым О.В.,Тихоновым А.П., Панкратовой Н.И.

по иску Департамент а земельных ресурсов г. Москвы

о взыскании 19 912 000 руб.--задолженность по оплате за право заключения договора аренды.

к Обществу с ограниченной ответственностью "Мегакар"

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы (ТУ в ЮАО) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Мегакар" о взыскании задолженности в размере 19 912 000 руб. по оплате за право на заключение договора аренды земельного участка площадью 2.400 кв.м. ,расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, вл. 55А, кадастровый номер 77:05:0011010:079.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 марта 2011 года по делу N А40-10954/11-1-60 исковые требования удовлетворены, с ООО "Мегакар" в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы взыскано 19 2912 000 руб.-задолженность по оплате права на заключение договора аренды на указанный земельный участок.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2011 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2011 г. отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2011 г.,Департамент земельных ресурсов г. Москвы подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить обжалуемый судебный акт по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильного применения норм материального и процессуального права, оставить в силе решение арбитражного суда г. Москвы от 31 марта 2011 г.

В обоснование доводов жалобы Департамент земельных ресурсов г. Москвы указал, что в соответствии со ст. 30 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на конкурсной основе.

Согласно ст. 38 Земельного Кодекса Российской Федерации предметом торгов(конкурсов, аукционов) может быть право на заключение договора аренды земельного участка.

Распоряжением Префекта Южного Административного округа г. Москвы от 15 декабря 2002 г. N 01-41-2677 ОАО "Управляющая компания "Юг-Инвест" предоставлен земельный участок площадью около 0,24 га по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, вл.53, корп.1, вл.55 на условиях краткосрочной аренды ,на три года с выкупом права аренды по утвержденной стоимости 25 640 долларов США для разработки исходно-разрешительной документации и строительства многофункционального комплекса.

Пунктом 2.4, 2.5 указанного Распоряжения на ОАО" Управляющая компания "Юг-Инвест" возложена обязанность в течение 6-ти месяцев с момента оформления договора аренды разработать исходно-разрешительную документацию Москомархитектуры с последующим представлением в Территориальное объединение регулирования землепользования Южного административного округа (для возможного внесения изменений в договор аренды и возможного перерасчета выкупа права аренды) и в течение года с момента оформления исходно-разрешительной документации на размещение объекта разработать и представить в Территориальное объединение регулирования землепользования Южного Административного округа согласованный и утвержденный в установленном порядке проект на размещение объекта.

Согласно п. 2.6 Распоряжения в установленные проектом сроки ОАО "Управляющая Компания "Юг-Инвест" обязано было в установленные проектом сроки осуществить строительство объекта, сдать объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию, представив акт в Территориальное объединение регулирования землепользования Южного административного округа.

На основании Распоряжения Префекта Южного административного округа от 15 декабря 2002 г. N 01-41-2677 между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и ОАО "Управляющая компания "Юг-Инвест" был заключен договор аренды от 09.04.2003 г. N М-05-505257 земельного участка площадью 2 400 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Каширское шоссе, между вл.53, корп.1 и вл.55, корп.1. для разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства многофункционального комплекса сроком до 15.12.2005 г.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 26 мая 2003 г. за N 77-01\05-51\2003-636.

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.12.2003 г. к договору, заключенному на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 10.06.2003 г. N 10-06\03 права и обязанности по договору перешли с 11.09.2003 г. к от ОАО "Управляющая компания "Юг-Инвест" к ООО "Мегакар".

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 02.03.2004 г. N 77-01\05-4\2004-1125.

В соответствии с п.4.1 договора арендатор обязан в течение шести месяцев со дня присвоения учетного номера настоящему договору разработать исходно-разрешительную документацию Москомархитектуры с последующим предоставлением в Москомзем (для возможного внесения изменений в настоящий договор и возможного перерасчета выкупа права аренды).

Таким образом, после разработки исходно-разрешительной документации Москомархитектуры стоимость права выкупа аренды земельного участка подлежит перерасчету и обязательной оплате арендатором, так как выкуп права аренды был рассчитан без учета данных о площади строящегося объекта.

Следовательно, ответчик, заключая с Департаментом договор ,знал о всех существенных условиях договора и выразил согласие на исполнение всех возложенных на него обязательств.

Расчет выкупа права аренды произведен на основании временной методики расчета размера арендной платы за право аренды земельного участка, утвержденной постановлением Правительства г. Москвы от 13.11.2001 г. N 1022-ПП "Об утверждении методики расчета размера арендной платы за право аренды земельного участка".

Департамент земельных ресурсов г. Москвы не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что отсутствовали основания для пересмотра права выкупа аренды, та как фактическая площадь построенного объекта превысила проектную на 2,2%.

Расчет выкупа в размере 25 636 долларов США был произведен без учета площади возводимого на земельном участке объекта. Исходно-разрешительная документация была разработана 19.07.2004 г., а свободный от строений земельный участок был предоставлен 15.12.2002 г.

Кроме того, Департамент земельных ресурсов не согласен с выводами суда о том, расчет выкупа права аренды произведен из расчета срока аренды 49 лет, в то время как договор аренды заключен сроком на 3 года. Расчет выкупа права аренды в размере 25 636 долларов США был произведен с применением коэффициента среднего размера платы за право аренды земельного участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне.

Кроме того, ООО "Мегакар" 26.05.2010 г. обратилось в Департамент земельных ресурсов г. Москвы с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 49 лет. и представил свидетельство о государственной регистрации права и разрешение Мосгорстройнадзора о вводе объекта в эксплуатацию. Таким образом, Департамент земельных ресурсов г. Москвы узнал о фактической площади построенного объекта 26.05.2010 г.

На основании Постановления Правительства г. Москвы от 27.07.2004 г. N 522-ПП Департамент земельных ресурсов г. Москвы произвел оценку рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка площадью 2 400 кв.м., расположенного по адресу6г. Москва, Каширское шоссе, вл. 55А, кадастровый номер 77:05:0011010:079;согласно отчету выкуп права аренды составляет 19 912 000 руб. ,которые истец просит взыскать с ответчика.

В судебном заседании Департамент земельных ресурсов г. Москвы поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ООО "Мегакар" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2011 г. находит законным и обоснованным.

В обоснование возражений ответчик указал, что условия , содержащиеся в п.4.1 договора аренды земельного участка N М-05-505257 от 09.04.2003 г. не возлагают на ответчика обязанность по осуществлению доплаты на право заключения договора аренды на 49 лет в размере 19 912 000 руб., , а лишь обязывают предоставить в Москомзем исходно-разрешительную документацию, согласованную с Москомархитектурой.

Согласно п.4.4 договора аренды после сдачи объекта Госкомиссии по приемке в эксплуатацию изменения в договор аренды могут вноситься только в части арендных платежей.

Распоряжение Префекта Южного административного округа N 01-41-2677 от 15.12.2002 г. также не содержит обязательств ответчика по осуществлению доплаты на право заключения договора аренды в размере 19 912 000 руб.

Какие-либо условия, ставящие размер выкупа в зависимость от площади многофункционального комплекса, возводимого на предоставляемом земельном участке, указанное распоряжение не содержит.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве " распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Москвы ;земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, иными земельными участками в соответствии с федеральным законодательством осуществляют органы исполнительной власти города Москвы. Территориальными органами исполнительной власти г. Москвы являются префектуры административных округов и управы районов.

Таким образом, только Префектура Южного административного округа вправе распоряжаться земельными участками и устанавливать условия их выкупа и аренды.

Распорядительный документ Префектуры об изменении размера выкупа права аренды истцом не представлено.

Отсутствует также и решение Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы об изменении существенных условий договора аренды земельного участка. В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 16.11.2010 г. N 1019-ПП проекты решений по вопросам изменения существенных условий инвестиционных контрактов ,договоров аренды земельных участков рассматриваются исключительно на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы.

О фактической площади построенного объекта истцу стало известно 25.10.2007 г. из письма Госинспекции по недвижимости N 25-06-1157 от 25.10.2007 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные требования истца фактически сводятся к обязанию ответчика дополнительно оплатить выкуп за право аренды земельного участка сроком на 49 лет. в то время как спорный договор аренды земельного участка был заключен сроком на три года и в настоящее время продлен сторонами на неопределенный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 19 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" плата за заключение договора аренды земельного участка не взимается при передаче в аренду земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Поскольку ООО "Мегакар" является собственником здания, расположенного на земельном участке, с него не может быть взыскана плата за заключение договора аренды. Кроме того, в силу ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации ООО "Мегакар" вправе как арендовать земельный участок, так и осуществить его выкуп.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2011 г..

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что, Распоряжением Префекта Южного административного округа от 15.12.02 г. N 01-41-2677 ОАО "Управляющая компания "Юг-Инвест" предоставлен земельный участок площадью 0,24 га по адресу: Каширское шоссе, между вл. 53, корп.1 и вл. 55, корп.1 на условиях краткосрочной аренды для разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства многофункционального комплекса сроком на три года, с выкупом права аренды по утвержденной стоимости в размере 25.640 долларов США.(л.д.31-33 т.1)

Согласно п.2.4 указанного распоряжения в течение 6-ти месяцев с момента оформления договора аренды ОАО "Управляющая компания "Юг-Инвест" обязано разработать исходно-разрешительную документацию (ИРД) Москомархитектуры с последующим представлением в Территориальное объединение регулирования землепользования (ТОРЗ ЮАО) для возможного внесения изменений в договор аренды и возможного перерасчета выкупа права аренды.

В течение года с момента оформления исходно-разрешительной документации на размещение объекта ОАО "Управляющая Компания "Юг-Инвест" обязана разработать и представить в ТОРЗ ЮАО согласованный и утвержденный в установленном порядке проект на размещение объекта, в установленные проектом сроки осуществить строительство объекта, сдать объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию, представив акт приемки в ТОРЗ ЮАО.(п.п.2.5, 2.6 Распоряжения)

Согласно п. 2.7 Распоряжения ОАО "Управляющая компания "Юг-Инвест" обязана до окончания срока действия договора представить в ТОРЗ документы, подтверждающие права на построенный имущественный комплекс.

В соответствии с п. 2.2 Распоряжения Префекта ОАО "Управляющая компания "Юг-Инвест" оплатило 25 640 долларов США за право аренды земельного участка.

09.04.03 г. между Московским земельным комитетом (арендодателем) и ОАО "Управляющая компания" Юг-Инвест" (арендатором) заключен договор N М-05-505257 краткосрочной аренды земельного участка кадастровый N 770511010079, площадью около 2.400 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Каширское шоссе, между вл.53, корп.1 и вл. 55, корп.1, (л.д.35-39 т.1) Договор аренды заключен на срок до 15 декабря 2005 г. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 25 марта 2003 г.

В соответствии с п.4.1 договора арендатор обязан в течение шести месяцев со дня присвоения в Москомземе учетного номера настоящему договору разработать исходно-разрешительную документацию Москомархитектуры с последующим представлением в Москомзем(для возможного внесения изменений в договор аренды и возможного перерасчета выкупа права аренды.)

Согласно п.4.2 договора арендатор обязан в течение года с момента оформления исходно-разрешительной документации на размещение объекта , разработать и представить в Москомзем согласованный и утвержденный в установленном порядке проект на размещение объекта.

Арендатор обязан в установленные проектом сроки осуществить строительство, сдать объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию, предст авив акт в Москомзем для внесения возможных изменений в договор аренды в части арендных платежей.(п.4.4 договора)

По договору от 10 июня 2003 г. ОАО "Управляющая компания "Юг-Инвест" переуступило ООО "Мегакар" право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе. Между вл.53 корп.1 и вл. 55 кор.1, кадастровый номер N 77:05:11010:079 площадью около 0,24 га, на оставшийся срок для разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства многофункционального комплекса. (л.д.46-47 т.1)

31 декабря 2003 г. между Московским земельным Комитетом (арендодатель), ОАО "Управляющая Компания "Юг Инвест" (арендатор), ООО "Мегакар" (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 09.04.2003 г. N М-05-505257, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды в полном объеме перешли к ООО "Мегакар".Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано 02.03.04 г.

Согласно разработанной ответчиком исходно-разрешительной документации Москомархитектуры от 19.07.04г. N 254-41/881-2004 г. площадь объекта составляет 3 438,2 кв.м. В соответствии с разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию N RU77212000-00002 и свидетельством государственной регистрации права УФРС по Москве от 29.03.07г. площадь вновь построенного объекта составляет 3.515,4 кв.м.

В соответствии с представленным Департаментом земельных ресурсов отчетом, составленным ЗАО "МКГЩН" N 2697-100-10/580 "Об оценке рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка площадью 2.400 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, вл. 55А, кадастровый номер 77:05:0011010:079, на срок 49 лет", стоимость выкупа аренды составила 19.912.000 руб.

Удовлетворяя исковые требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы , суд первой инстанции исходил из того, что после разработки исходно-разрешительной документации стоимость выкупа права аренды земельного участка подлежала перерасчету и уплате арендатором на основании п.4.1 договора, который ,заключая договор аренды , выразил согласие на исполнение всех возложенных на него обязательств; ОАО "Управляющая компания "Юг-Инвест" уплатило выкуп права аренды земельного участка без учета информации о площади строящегося объекта.

Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд обоснованно исходил из того, что согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в рассматриваемом случае основанием для возникновения прав и обязанностей истца и ответчика является договор аренды от 09.04.2003 г. N М-05-505257, условия которого, в частности, п.4.1 не возлагают на ответчика обязанность дополнительно уплатить за право заключения договора аренды 19.912.000 руб., а лишь обязывают предоставить в Москомзем исходно-разрешительную документацию, согласованную с Москомархитектурой.

Согласно п. 4.4. договора аренды после сдачи объекта Госкомиссии по приемке в эксплуатацию изменения в договор аренды могут вноситься только в части арендных платежей.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU77212000-000002 было выдано Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы 27.03.2007 г., с указанной даты в договор аренды могут вноситься изменения в части арендных платежей.

Предметом настоящего иска являются дополнительный платеж за право заключения договора аренды.

Распоряжение Префекта ЮАО г. Москвы от 15.12.2002 г. N 01-41-2677, на которое ссылается истец, также не содержит обязательств ответчика по осуществлению доплаты на право заключения договора аренды в размере 19.912.000 руб., а лишь обязывает (п.2.4)предоставить в Москомзем исходно-разрешительную документацию, согласованную с Москомархитектурой.

Суд апелляционной инстанции обоснованно учел, что проектная площадь спорного объекта составляет 3438,2 кв.м., фактическая - 3.514,40 кв.м., то есть фактическая площадь построенного на земельном участке здания превысила проектную на 76,2 кв.м.

Согласно п. 3 Приложения N 1 к Распоряжению Мэра Москвы от 08.04.1997 г.N 273-РМ "Об упорядочении подготовки предпроектной документации для проведения строительных работ на территории города Москвы и о составе пакета документов, передаваемых инвестору для этих целей? (действовавшему на момент согласования ИРД, так и на момент окончания строительства) при увеличении общей площади объекта по сравнению с определенной исходно-разрешительной документации на величину, не превышающую 10%, перерасчет стоимости прав на реализацию проекта не производится.

В данном случае превышение фактической площади над проектной составило 2,2%, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что оснований для пересмотра права выкупа аренды не имеется.

При расчете суммы 19 912 000 руб. Департамент земельных ресурсов исходил из заключения договора аренды земельного участка на 49 лет, в то время как спорный договор аренды земельного участка был заключен сроком на три года и фактически в настоящий момент продлен сторонами на неопределенный срок.

Согласно п. 3 ст. 19 Закона г. Москвы от 19.12.2007 г. N 48 "О землепользовании в г. Москве" плата за право на заключение договора аренды земельного участка не взимается при передаче в аренду земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений.

ООО "Мегакар" является собственником здания площадью 3515,4 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, д.55А (л.д.100 т.2)

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик вправе как арендовать земельный участок, так и осуществить его выкуп.

Девятый арбитражный апелляционный суд, исследовав и оценив все обстоятельства, имеющие значение для дела , а также имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, правильно применив нормы материального права, пришел к правильному выводу о том, что иск о взыскании с ООО "Мегакар" задолженности в размере 19.9.12.000 руб. по оплате за право на заключение договора аренды земельного участка площадью 2.400 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Каширское шоссе, вл. 55А, кадастровый номер 77:05:0011010:079, удовлетворению не подлежит.

Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2011 г. по делу А40-10954\11-1-60 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов г. Москвы.

Председательствующий:

Чучунова Н.С.

Судьи

Волков С.В. Комарова О.И.