Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 сентября 2014 г. N Ф05-11166/11 по делу N А40-11689/2011

г. Москва

5 сентября 2014 г.

Дело N А40-11689/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2014.

Полный текст постановления изготовлен 05.09.2014.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

Председательствующего-судьи И.А. Букиной,

судей Л.В. Власенко, И.Ю. Григорьевой,

при участии в заседании:

от должника ЗАО "Беговая-плаза" - не явился, извещен

от Департамента городского имущества города Москвы - Чернышов Д.В. по доверенности от 20.12.2013 N 33-Д-907/13-(о)-о

от А.Б. Петушкова - лично, паспорт, Медведева А.А. по доверенности от 31.07.2013 N 1-804 (три года)

от В.Ю. Барского - лично, паспорт, Медведева А.А. по доверенности от 31.07.2013 N 1-804 (три года)

от И.А. Кузнецова - лично, паспорт, Медведева А.А. по доверенности от 31.07.2013 N 1-804 (три года)

рассмотрев в судебном заседании 04.09.2014 кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на определение от 04.02.2014

Арбитражного суда города Москвы,

вынесенное судьей А.А. Ивановым,

на постановление от 25.06.2014

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями П.А. Порывкиным, М.С. Сафроновой, А.С. Масловым,

по заявлению А.Б. Петушкова, В.Ю. Барского и И.А. Кузнецова о признании права собственности на части в общей долевой собственности на нежилые помещения

по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Беговая-плаза" (ОГРН 1037703041419)

УСТАНОВИЛ: определением Арбитражного суда города Москвы от 29.02.2012 в отношении ЗАО "Беговая-Плаза" (г. Москва, ул. Тверская, 12, стр. 1, ИНН 7703377081) была введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.08.2012 ЗАО "Беговая-Плаза" признано несостоятельным (банкротом) как застройщик по правилам параграфа 7 главы 9 Федерального закона 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и открыто в отношении него конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Новиков П.В. Сообщение об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 06.10.2012 N 188.

14.03.2013 в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Петушкова А.Б., Барского В.Ю. и Кузнецова И.А. (далее - заявители) о признании права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Ореховый бульвар, д. 33 А, расположенные на 1 этаже в комнатах N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 в помещении N IV, общей площадью 139,4 кв. м.

26.08.2013 в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Правительства города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы об определении доли города Москвы в построенном объекте капитального строительства - жилом доме по адресу: г. Москва, Ореховый бульвар, д. 33А, в размере 40%, признании права собственности на те же нежилые помещения, общей площадью 107,5 кв. м.

По ходатайству сторон суд объединил заявленные требования для совместного рассмотрения в одном судебном заседании.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 04.02.2014 признано за Петушковым А.Б. права на 2/4 части, за Барским В.Ю. права на 1/4 части, за Кузнецовым И.А. права на 1/4 части общей долевой собственности в нежилых помещениях N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, общей площадью 139,4 кв. м, расположенных на первом этаже в помещении N IV жилого дома по адресу: г. Москва, Ореховый бульвар, д. 33А (строительный адрес: г. Москва, Орехово-Борисово, мкр. 10, корп. 43А).

В удовлетворении заявления Правительства города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы отказано.

Не согласившись с принятыми по делу определением и постановлением в части удовлетворения требований Петушкова А.Б., Барского В.Ю. и Кузнецова И.А., Правительство города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит об их отмене в указанной части и принятии нового судебного акта об отказе Петушкову А.Б., Барскому В.Ю. и Кузнецову И.А. в удовлетворении требований к должнику.

В обоснование кассационной жалобы кассатор ссылается на неправильное применение судами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, ст.ст. 131, 219, 398, 455, 487, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом пунктов 11, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22), пунктов 4, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54).

Дело по кассационной жалобе рассматривается в отсутствие должника на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), отзыв на кассационную жалобу от него не поступал.

В отзыве на кассационную жалобу Петушков А.Б., Барский В.Ю. и Кузнецов И.А. считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Правительства города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель Петушкова А.Б., Барского В.Ю. и Кузнецова И.А. возражал против ее удовлетворения.

Законность судебных актов в обжалуемой части проверяется в порядке статей 284 и 286 АПК РФ.

Проверив определение и постановление в обжалуемой части о применении судами первой и апелляционной инстанций норм права к установленным ими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в связи с неправильным применением судами норм материального права.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Как следует из обстоятельств дела, установленных судами, ЗАО "Беговая-Плаза" (ЗАО Корпорация "СХолдинг") осуществляло строительство жилого дома по индивидуальному проекту по адресу: Орехово-Борисово, мкр. 10, корп. 43А, на основании Инвестиционного контракта от 04.11.2003 N ДЖП.03.ЮАО.00510 (реестровый N 13-008383-5501-0148-00001-03), заключенного между Правительством Москвы (Администрация) и ООО "СХолдинг" (Инвестор), в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 24.11.2003 N 2140-РП "О строительстве жилого дома по индивидуальному проекту по адресу: Орехово-Борисово, мкр. 10, корп. 43А (Южный административный округ)".

Между ЗАО "Корпорация "СХолдинг" (инвестор) и А.С. Хокуновым (соинвестор) 05.09.2007 был заключен договор N СХ/ОБ-НП на инвестирование долевого строительства жилого дома по адресу: г. Москва, "Орехово-Борисово", мкр. 10, корп. 43А. Соинвестор принял на себя обязательства осуществить частичное инвестирование строительства объекта, а инвестор - передать после завершения строительства обозначенное в договоре помещение, общей площадью 138,87 кв.м, расположенное на 1 этаже в указанном объекте, в собственность соинвестора. За указанный договор А.С. Хокунов оплатил должнику в счет исполнения обязательств по частичному финансированию строительства объекта 14 148 682,22 руб.

Дополнительным соглашением от 23.12.2008 N 1 к договору от 05.09.2007 N СХ/ОБ-НП определили, что в связи с изменениями по данным обмеров ТБТИ "Южное" от 15.07.2008 общая площадь передаваемого нежилого помещения увеличилась на 0,53 кв.м и составила 139,4 кв.м, что соответствует помещению N IV (комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9).

16.12.2010 согласно акту приема-передачи нежилых помещений по договору от 05.09.2007 N СХ/ОБ-НП на инвестирование долевого строительства жилого дома по адресу: г. Москва, Орехово-Борисово, мкр. 10, корп. 43А, указанные помещения были переданы А.С. Хокунову.

19.05.2011 между А.С. Хокуновым и заявителями было заключено Соглашение об уступки права требования к должнику о выполнении последним обязательства по передаче в собственность спорного помещения. Нежилые помещения переданы заявителям по акту приема-передачи и полностью ими оплачены, в настоящее время несут на себе бремя по их содержанию.

Объект принят в эксплуатацию в соответствии с Разрешением Мосгосстройнадзора на ввод объекта в эксплуатацию от 24.09.2007 N RU77133000-000221, объекту присвоен адрес: г. Москва, Ореховый Бульвар д. 33А.

Общая площадь каждого отдельного нежилого помещения, на которые претендуют Петушков А.Б., Барский В.Ю., Кузнецов И.А., определяется в соответствии с представленными заявителями экспликациями.

Установив эти обстоятельства в деле о банкротстве должника-застройщика, суд первой инстанции со ссылкой на ст.ст. 11, 12, 128, 130, 218, 219, 223 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 4 ст. 5 Федерального закона 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), ст.ст. 201.1, 201.4, 201.6, 201.8 Закона о банкротстве пришел к выводу о наличии условий для признания за Петушковым А.Б. права на 2/4 части, за Барским В.Ю. права на 1/4 части, за Кузнецовым И.А. права на 1/4 части общей долевой собственности в нежилых помещениях N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, общей площадью 139,4 кв. м, расположенных на первом этаже в помещении N IV жилого дома по адресу: г. Москва, Ореховый бульвар, д. 33А (строительный адрес: г. Москва, Орехово-Борисово, мкр. 10, корп. 43А), с чем согласился суд апелляционной инстанции. При этом суд указал, что им по аналогии применены к заявленным требованиям в отношении нежилых помещений нормы права, регулирующие требования о передаче жилых помещений, а поэтому обоснованность требований устанавливается в соответствии с положениями п. 6 ст. 201.1 и п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве; договор, заключенный с заявителями содержит все существенные условия, установленные Законом о долевом строительстве, а инвестиционный контракт между Правительством Москвы и должником является договором купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно ст. 201.6 Закона о банкротстве участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.

Исходя из буквального толкования указанных норм закона заявители не являются участниками строительства, а поэтому положения п. 6 ст. 201.1 и п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве не подлежат применению к спорным правоотношениям.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве также не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

Поскольку спорные правоотношения урегулированы федеральным законом, то аналогия права не применима.

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Вместе с тем гражданское законодательство не исключает право сторон инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что не завершенный строительством объект принадлежит им на праве общей долевой собственности, которое в случае необходимости будет зарегистрировано в установленном порядке.

Однако подобное условие любого инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Законом о долевом строительстве.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 названного Закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу ч. 3 ст. 4 также начиная с указанной даты.

Поскольку, как установлено судами, договор от 05.09.2007 N СХ/ОБ-НП на инвестирование долевого строительства жилого дома по адресу: г. Москва, "Орехово-Борисово", мкр. 10, корп. 43А, соглашение об уступке права требования от 19.05.2011 не зарегистрированы в соответствии с п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона о долевом строительстве, то, исходя из положений ст. 431 ГК РФ, этот договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 разъяснено, что в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (ст. 398 ГК РФ), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (ст. 551 ГК РФ) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из разъяснений, содержащихся в п. 58 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22, также следует, что с иском о признании права собственности вправе обратиться в суд лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Между тем, в рассматриваемом случае право собственности должника на спорный объект, который по утверждению заявителей должен быть им передан в силу заключенного между ними договора, не регистрировалось.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обращение заявителей в суд с настоящими требованиями в отсутствие оформленного в установленном порядке права собственности застройщика-банкрота на имущество, по существу направлено на обход процедуры применения норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости.

Однако заявитель не лишен права избрать иной способ защиты, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".

Таким образом, при разрешении спора судебные инстанции неправильно применили указанные выше нормы материального, установив фактические обстоятельства полно, всесторонне.

Поскольку собирания каких-либо доказательств не требуется, то суд кассационной инстанции считает необходимым отменить определение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции в обжалуемой части и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Петушкова А.Б., Барского В.Ю. и Кузнецова И.А.

Безусловные основания для отмены судебных актов судом кассационной инстанции не установлены.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 04.02.2014 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2014 по делу N А40-11689/2011 в обжалуемой части - в части признания за Петушковым Александром Борисовичем права на 2/4 части, за Барским Валерием Юрьевичем право на 1/4 части, за Кузнецовым Игорем Александровичем 1/4 части общей долевой собственности в нежилых помещениях NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, общей площадью 139,4 кв.м, расположенных на первом этаже в помещении N IV жилого дома по адресу: г. Москва, Ореховый бульвар, д. 33А (строительный адрес: г. Москва, Орехово-Борисово, мкр. 10, корп. 43А), отменить. В удовлетворении требований в указанной части отказать.

Председательствующий судья

И.А. Букина

Судьи

Л.В. Власенко И.Ю. Григорьева