Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 января 2012 г. N Ф05-13773/11 по делу N А40-22827/2011

г. Москва

10 января 2012 г.

Дело N А40-22827/11-1-132

Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Хомякова Э.Г., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Риэлторз Стар" - Тарабурин А.В., доверенность от 31.03.2011 г., адвокат, уд. N 3025

от ответчиков

от ОАО "Фирма "Строитель" - неявка

от Департамента земельных ресурсов города Москвы - неявка

от третьего лица ООО "Выдай и партнеры" -Лазарев П.В., доверенность от 29.06.2011 г.

рассмотрев 27 декабря 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риэлторз Стар", истца

на решение от 01 июля 2011 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Лиловой О.Г.,

на постановление от 21 сентября 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П., Савенковым О.В.,

по иску ООО "Риэлторз Стар" (ИНН: 7716206291, ОГРН: 1037700189581)

к ОАО "Фирма "Строитель" (ИНН: 7710291540, ОГРН 1027739144542), Департаменту земельных ресурсов города Москвы, (ИНН:7705031674, ОГРН: 1037739510423)

о признании договора прекращенным

третье лицо третье лицо ООО "Выдай и партнеры"

УСТАНОВИЛ:

ООО "Риэлторз Стар" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчикам к ОАО "Фирма "Строитель" и Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании договора аренды от 25.07.1994 г. N М-01-000802 прекращенным.

Иск заявлен на основании ст.ст. 552, 606, 416 ГК РФ, ст. 22 и ст. 35 Земельного кодекса РФ и мотивирован прекращением прав аренды, поскольку ответчик ООО "Фирма "Строитель" утратило право пользования земельным участком как индивидуально определенным объектом аренды в результате купли-продажи находящегося на нем недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Выдай и партнеры".

Решением суда от 01 июля 2011 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2011 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Законность и обоснованность судебных актов проверяются в порядке ст. 284 АПК РФ в связи с кассационной жалобой ООО "Риэлторз Стар", в которой ставится вопрос об их отмене и принятии нового решения об удовлетворении требований истца. Заявитель ссылается на несоответствие выводов судов требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя. Поскольку права собственности на здания перешли к разным покупателям, объект аренды изменился, соответственно изменилось и обязательство по уплате арендных платежей, однако судебные акты не содержат указания на то, арендатором какой именно части земельного участка является. Заявитель полагает, что при данной ситуации обязательства из договора аренды прекратились. В кассационной жалобе приводится довод о том, что в настоящее время невозможно зарегистрировать переход к истцу права пользования частью земельного участка, поскольку часть участка, право аренды которого перешло к истцу, не определена. Соответственно, в силу п. 3 ст. 697 ГК РФ при несогласовании сторонами объекта аренды соответствующий договор аренды не считается заключенным.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Выдай и партнеры" возражал против доводов кассационной жалобы, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Департамент земельных ресурсов города Москвы и ОАО "Фирма "Строитель" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о месте и времени судебного заседания в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлениями Почты России с соответствующими отметками отделения связи и информацией о судебном заседании, размещенной судом на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта 06.12.2011 г.

Неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание при надлежащем их извещении не препятствует в силу части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела и проверив в порядке ст. 284 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.07.1994 между Департаментом земельных ресурсов Москвы (арендодатель) и ГП "Трест Строитель" (правопредшественник - ОАО "Фирма "Строитель") (арендатор) заключен договор аренды N М-01-000802 сроком на 25 лет, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в долгосрочное пользование на условиях указанного договора земельный участок площадью 1402 кв. м по адресу: г. Москва, Грохольский переулок, вл. 6/8, стр. 1, 3. Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора участок предоставляется для использования территории и эксплуатации возведенных на участке двух трехэтажных кирпичных зданий под административно-производственные цели. Прилагаемый план земельного участка является частью договора.

Истец, ссылаясь на заключенный 01.10.2001 г. между ОАО "Фирма "Строитель" (продавец) и истцом (покупатель) договор N 2-07/01 купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 550,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Грохольский, д. 6/8, стр. 3 (отдельно стоящее трехэтажное здание с подвалом), зарегистрированное в установленном законом порядке 13.12.2001 в ЕГРП переход права собственности истца на указанное здание, находит объект аренды изменившимся, а поскольку часть участка, право аренды которого перешло к истцу, не определена, обязательства из договора аренды - прекратившимися. По мнению заявителя, переход права собственности на один из объектов недвижимости, под который предоставлялся земельный участок, к другому лицу является основанием для признания договора аренды от 25.07.1994 г. N М-01-000802 прекращенным.

В соответствии с ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основе имеющихся в материалах дела доказательств суд, установив, что к покупателю недвижимости - ООО "Риэлторз Стар" перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника в части земельного участка, занятого зданием (строением 3 по адресу: г. Москва, пер. Грохольский, д. 6/8), и необходимым для его использования, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для прекращения спорного договора аренды. При этом суд обоснованно принял во внимание разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащиеся в п. 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу ст.ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, п. 13 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало ООО "Риэлторз Стар", при том, что договор аренды спорного земельного участка был заключен в целях эксплуатации возведенных на участке двух трехэтажных кирпичных зданий под административно-производственные цели, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о признании договора аренды от 25.07.1994 г. N М-01-000802 прекращенным.

В кассационной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судами обстоятельства, как и не приведено мотивов, которые в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 01 июля 2011 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 21 сентября 2011 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-22827/11-1-132 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Риэлторз Стар" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Э.Г. Хомяков Н.С. Чучунова