Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 декабря 2012 г. N Ф05-14244/12 по делу N А40-130522/2011

г. Москва

14 декабря 2012 г.

Дело N А40-130522/11-150-1106

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Дербенева А. А., Русаковой О. И.,

при участии в заседании:

от Департамента земельных ресурсов города Москвы - Лопатина С.И. по доверенности от 09.08.2012 N 33-И-3158/12,

от Закрытого акционерного общества "Ассоциация предприятий питания "Меркурий" - Джангирова Н.Р. по доверенности от 31.01.2012,

от Правительства Москвы - Лопатина С.И. по доверенности от 23.01.2012 N 4-47-56/2, Крыловой Е.В. по доверенности от 28.10.2010 N 4-20040/0,

рассмотрев 10 декабря 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы

на решение от 15 мая 2012 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Коноваловой Е. В.,

на постановление от 05 сентября 2012 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левиной Т. Ю., Панкратовой Н. И., Тихоновым А. П.,

по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы

к Закрытому акционерному обществу "Ассоциация предприятий питания "Меркурий"

о расторжении договора аренды земельного участка

и по встречному иску о расторжении договора аренды земельного участка

третьи лица Префектура ВАО города Москвы, Правительство Москвы

УСТАНОВИЛ: Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу Ассоциация предприятий питания "Меркурий" (далее ЗАО Ассоциация предприятий питания "Меркурий", ответчик) о расторжении договора аренды N М-03-005325 от 08.05.1996 в связи с неосвоением арендатором являющегося объектом аренды земельного участка площадью 1793 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Егерская, вл. 14.

ЗАО Ассоциация предприятий питания "Меркурий" предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о расторжении договора аренды N М-03-005325 от 08.05.1996 в связи с его ненадлежащим исполнением арендодателем.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Префектура Восточного административного округа города Москвы (далее Префектура ВАО г. Москвы), Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2012 года в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен.

Расторгнут договор аренды от 08.05.1996 N М-03-005325, заключенный между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ЗАО "Ассоциация предприятий торговли "Меркурий".

Удовлетворяя встречные исковые требования о расторжении договора аренды на основании п.п. 1 пункта 2 статьи 450, статьи 612, пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд исходил из установленного им обстоятельства, что изменение по воле Правительства Москвы (собственника участка) градостроительного режима участка (его разрешенного использования) на основании утвержденной собственником участка после заключения договора аренды земельного участка градостроительной документации о планировании городской территории, повлекшее за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, привело к возникновению существенных недостатков земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не могли быть заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 сентября 2012 года указанное решение оставлено без изменения.

Департаментом подана кассационная жалоба на вышеназванные судебные акты, согласно которой истец просит обжалуемые решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, удовлетворить первоначальный иск.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права (неправильное истолкование закона).

Ответчик не согласен с выводами суда о том, что использование арендатором земельного участка стало невозможным по вине арендодателя; что собственник участка в одностороннем порядке без согласия арендатора изменил условия договора аренды земельного участка и нарушил взятые на себя по договору обязательства.

Считает, что указанные выводы не соответствуют установленному судом обстоятельству, что причиной невозможности начала строительства явилась, в том числе, и неразрешенность вопроса о социальной напряженности, возникшей в результате негативной реакции жителей района Сокольники на планируемое строительство (это обстоятельство возникло не по вине арендодателя и может расцениваться как существенное изменение обстоятельств, препятствующее исполнению договора аренды земельного участка N М-03-005325). Указывает, что условия договора аренды земельного участка не предусматривают право арендодателя изменять целевое назначение и разрешенное использование земельного участка в одностороннем порядке.

Департамент заявляет, что в качестве существенного нарушения условий договора аренды арендодателем судами указано на принятие Закона г. Москвы от 05.05.2010 N 17 "О Генеральном плане города Москвы". Вместе с тем, органом, ответственным за принятие этого акта, является Московская городская Дума в соответствии с предоставленными полномочиями. Департамент земельных ресурсов города Москвы, как и любой другой орган исполнительной власти города, не обладает полномочиями по принятию такого рода актов.

На момент предоставления земельный участок по разрешенному использованию и другим характеристикам соответствовал целям предоставления, не имел скрытых недостатков.

Ответчик считает, что в данном случае имеет место существенное изменение обстоятельств, суду следовало применить статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы.

ЗАО Ассоциация предприятий питания "Меркурий" возражало против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Правительство Москвы кассационную жалобу поддержало.

Представитель Префектуры ВАО г. Москвы в судебное заседание не явился, Префектура извещена о рассмотрении дела, в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в ее отсутствие.

Письменные отзывы на жалобу не представлены.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судом установлено, что между Московским земельным комитетом (переименован в Департамент земельных ресурсов города Москвы, арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-03-005325 от 08.05.1996, предметом которого является земельный участок площадью 1793 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Егерская, вл. 14, предоставляемый для строительства многоэтажного административного комплекса.

На основании распорядительных актов Префектуры ВАО г. Москвы (распоряжение от 08.09.1998 N 1046-В-РП, от 20.06.2006 N 1031-В) разрешенное использование участка было изменено, в связи с чем сторонами заключено дополнительное соглашение от 28.06.2006, согласно которому участок предоставляется для строительства жилого дома по индивидуальному проекту и нежилыми помещениями и подземным гаражом - автостоянкой. Данным соглашением установлен срок строительства - до 31.12.2007. Из распоряжения от 20.06.2006 N 1031-В следует, что строительство должно осуществляться в соответствии с инвестиционным контрактом от 28.05.2003 N ДЖП.03.ВАО.00434 в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 17.12.2002 N 1020-ПП "О строительстве жилого дома по адресу: ул. Егерская, вл. 14 в рамках программы комплексной реконструкции пятиэтажного жилищного фонда на территории ВАО".

Суд пришел к выводу, что первоначальное строительство административного комплекса оказалось невозможным вследствие реализации программы комплексной реконструкции жилого фонда.

Суд установил, что ЗАО "Ассоциация предприятий торговли "Меркурий" была разработана исходно-разрешительная, проектная документация (заключение Мосгосэкспертизы от 25.06.2006 N 69-П2/06 МГЭ), а причиной невозможности начала строительства явилась неразрешенность вопроса о социальной напряженности, возникшей в результате негативной реакции жителей района Сокольники на планируемое строительство.

Все действия по строительству жилого дома по инициативе Правительства Москвы были приостановлены на основании постановления Правительства Москвы от 30.06.2009 N 613-ПП "О приостановлении действия постановления Правительства Москвы от 17 декабря 2002 года N 1020-ПП" и заключенного на его основе между Правительством Москвы и ответчиком дополнительного соглашения N 2 от 03.03. 2010 года к инвестиционному контракту от 28.05.2003 N ДЖП.03.ВАО.00434 на реализацию инвестиционного проекта на строительство жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Егерская, вл. 14.

Согласно п.п. 1, 5 дополнительного соглашения N 2 от 03.03.2010 года к инвестиционному контракту на строительство жилого дома на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Егерская, вл. 14, выполнение инвестором его обязательств по осуществлению строительства жилого дома было приостановлено с 31 декабря 2007 года до утверждения проекта планировки кварталов 3-3а района Сокольники (ВАО г. Москвы) в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 26.09. 2007 N 2125-РП "О разработке предпроектной документации для комплексной реконструкции кварталов 3-3а района Сокольники (ВАО)" или выпуска иного документа, устанавливающего возможность размещения жилого дома на арендованном ответчиком земельном участке. Данное обстоятельство исключало возможность использования земельного участка по целевому назначению с 31 декабря 2007 года.

Судом установлено, что до указанной даты (31 декабря 2007 года) ответчик в рамках выполнения обязательств по вышеназванному инвестиционному контракту и договору аренды земельного участка выполнил перед городом финансовые обязательства, обеспечил в 2006 году подготовку проектной документации на строительство жилого дома и ее утверждение Мосгосэкспертизой, проведение государственной экологической экспертизы материалов проекта строительства жилого дома и ее утверждение Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору, в 2007 году получил ордер на производство земляных и строительных работ, порубочный билет, разрешение на пересадку деревьев и кустарников.

Истец в обоснование иска о расторжении договора аренды земельного участка сослался на нарушение ответчиком его обязательств по данному договору в части неиспользования освоения земельного участка (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.п. 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (п.п. 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд, установив вышеизложенные обстоятельства, пришел к выводу, что основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды, заявленные Департаментом (неосвоение арендатором земельного участка), отсутствуют.

Указанный вывод соответствует установленным судом по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и названным нормам материального права.

Судом исследован, оценен и отклонен довод истца о том, что в данном случае следует применить статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Наличие совокупности обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых возможно расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, судом не установлено и истцом не доказано.

Суд установил, что Законом города Москвы от 05.05.2010 N 17 утвержден Генеральный план города Москвы. Территория земельного участка по ул. Егерская, вл. 14 согласно схемам территориального планирования города Москвы (приложения к Генеральному плану города Москвы) отнесена к зоне сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий, в которой не допускается строительство коммерческого жилья. Предоставленный ответчику в аренду земельный участок в связи принятием Закона города Москвы от 05.05.2010 N 17 "О Генеральном плане города Москвы" стал непригодным для использования по целевому назначению до истечения срока договора аренды земельного участка. Приняв в 2010 году Генеральный план города Москвы, исключающий возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению, собственник участка по существу в одностороннем порядке без согласия арендатора изменил условия договора аренды земельного участка и нарушил взятые на себя обязательства по договору, что не предусмотрено условиями данного договора.

При заключении договора аренды земельного участка ответчик рассчитывал осуществить деятельность по строительству жилого дома на земельном участке и получить доход от осуществления такой деятельности. Суд счел, что земельный участок стал непригодным для использования по целевому назначению в результате действий собственника земельного участка, чем существенно нарушены интересы арендатора, который лишается того, на что рассчитывал при заключении данного договора. Изменение градостроительного режима участка (его разрешенного использования), повлекшее за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, привело к возникновению существенных недостатков земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не могли быть заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки при заключении договора.

Суд установил наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 612 (ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества), пунктом 2 статьи 620 (досрочное расторжение договора по требованию арендатора) Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с п. п. 1 пункта 2 статьи 450 названного Кодекса счел подлежащим удовлетворению встречный иск о расторжении договора аренды.

Доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств (и с установленными в результате этой оценки обстоятельствами), что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Ссылка Департамента на нарушение судами норм материального права, неправильное их истолкование (в том числе статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации), необоснованна.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 125 Кодекса от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

В соответствии с Положением о Департаменте земельных ресурсов города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 11.03.2011 N 65-ПП, Департамент земельных ресурсов города Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, и земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы (далее - установленная сфера деятельности), функции по предоставлению государственных услуг и по управлению государственным имуществом в установленной сфере деятельности.

Аналогичные положения содержались в ранее действовавшем Положении о Департаменте земельных ресурсов города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 30.10.2007 N 949-ПП.

Исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суды пришли к правильному выводу об удовлетворении встречных исковых требований.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 сентября 2012 года по делу N А40-130522/11-150-1106 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

А. А. Дербенев О. И. Русакова