Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 февраля 2012 г. N Ф05-15061/11 по делу N А40-66291/2011

город Москва

28 февраля 2012 г.

Дело N А40-66291/11-54-416

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Нужнова С.Г.

судей Кузнецова В.В., Кобылянского В.В.

при участии в заседании:

от истца - Галстян А.В., дов. от 04.04.2011 г. б/н; Тивина А.В., дов. от 04.04.2011 г. б/н

от ответчика - Попова О.Ю., дов. от 30.05.2011 г. N 4-47-8222/1

от третьих лиц:

Префектуры СЗАО г. Москвы - не явилась, уведомлена

Департамента имущества города Москвы - Попова О.Ю., дов от 10.01.2012 г. N 8-Д

Управления Росреестра по Москве - не явилось, уведомлено

от ТСЖ "Велтон-41" - Смирнов А.А., председатель правления; Лихота В.Н., дов. от 26.12.2011 г. N 4

рассмотрев 20 февраля 2012 года в судебном заседании кассационные жалобы Управления Росреестра по Москве (третье лицо); Правительства Москвы (ответчик) и Департамента имущества города Москвы (третье лицо); ТСЖ "Велтон 41" (в порядке ст. 42 АПК РФ)

на постановление от 21 ноября 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Стешаном Б.В., Тетюком В.И., Овчинниковой С.Н.

по иску ООО "ПСФ "Крост"

о выделении доли, признании права собственности и обязании подписать акт реализации инвестиционного проекта

к Правительству Москвы

третьи лица: Префектура СЗАО г.Москвы, Департамент имущества города Москвы, Управление Росреестра по Москве

УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью "ПСФ "Крост" (далее - ООО "ПСФ "Крост") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Правительству Москвы о выделении в натуре доли ООО "ПСФ "Крост" в инвестиционном объекте по адресу: г.Москва, пр-т Маршала Жукова, д.41, секция 1 в размере 100% нежилой полезной площади, составляющей 2.140,5 кв.м., признании права собственности ООО "ПСФ "Крост" на эти нежилые помещения и обязании Правительства Москвы подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 24.12.1999 г. N 123, с учетом дополнительных соглашений к нему, в отношении этого инвестиционного объекта, ссылаясь на завершение строительства инвестиционного объекта, частью которого являются спорные нежилые помещения, на обязанность города Москвы компенсировать задолженность перед ООО "ПСФ "Крост" в размере 2.529,87 кв.м., возникшую в связи с передачей городу 100% площади объекта соцкультбыта (детского садика) по адресу: пр-т Маршала Жукова, д.43, корп.4, тоже построенного в рамках реализации инвестиционного контракта от 24.12.1999 г. N 123, в любом из объектов, построенных в рамках реализации инвестиционного проекта, а также на уклонение ответчика от подписания акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в нарушение обязательств, принятых на себя по инвестиционному контракту от 24.12.1999 г. N 123.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Префектура Северо-Западного административного округа г.Москвы (далее - Префектура СЗАО г.Москвы), Департамент имущества г.Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2011 г. в удовлетворении требований отказано.

Отказывая истцу в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что заключенный между сторонами инвестиционный контракт от 24.12.1999 г. N 123 представляет собой договор купли-продажи будущей недвижимой вещи; что до подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта нельзя считать доказанным факт нарушения или оспаривания ответчиком прав истца, вытекающим из контракта; что истец не оформил права собственности на спорный объект, в связи с чем не вправе ссылаться на нарушение или оспаривание несуществующих прав, что акт о результатах реализации инвестиционного проекта не является правоустанавливающим документов на вновь созданные объекты недвижимого имущества и что истец, являясь стороной по договору строительства, не вправе требовать признания права собственности за собой на объекты недвижимости до распределения долей и выделения их в натуре между инвесторами - участниками инвестиционного контракта, а вправе требовать исполнения обязательств по договору на основании части 2 пункта 3 статьи 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2011 г. решение отменено и требования удовлетворены.

При принятии постановления суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключенный между сторонами инвестиционный контракт от 24.12.1999 г. N 123 представляет собой договор простого товарищества; что после принятия в эксплуатацию объекта недвижимости он становится объектом гражданских прав и что ответчик безосновательно уклоняется от передачи в собственность истца спорных нежилых площадей и подписания акта о частичной реализации инвестиционного проекта по распределению нежилой площади в объекте по адресу: г.Москва, пр-т Маршала Жукова, д.41, секция 1 на предложенных истцом условиях, чем создает препятствия для ООО "ПСФ "Крост" в получении принадлежащих ему нежилых помещений и регистрации прав собственности на них.

Постановление суда апелляционной инстанции обжаловано в кассационном порядке как ответчиком - Правительством Москвы, так и третьими лицами - Департаментом имущества г.Москвы и Управлением Росреестра по Москве, а также в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Товариществом собственников жилья "Велтон-41" (далее - ТСЖ "Велтон-41").

В своей совместной кассационной жалобе Правительство Москвы и Департамент имущества г.Москвы ссылаются на то, что передача истцу - ООО "ПСФ "Крост" доли города в счет задолженности, образовавшейся в связи с передачей администрации площади детского сада, никаким распорядительным документом Правительства Москвы на предусмотрена и дополнительное соглашение, предусматривающее такую передачу, к инвестиционному контракту сторонами также не было заключено, поэтому проекты актов по объектам, построенным в рамках инвестиционного контракта от 24.12.1999 г. N 123, будут рассматриваться только после принятия окончательного решения по вопросу о порядке, механизмах и сроке завершения реализации инвестиционного проекта; что до подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта нельзя считать доказанным факт нарушения или оспаривания ответчиком прав истца, вытекающим из контракта, и что истец не оформил права собственности на спорный объект, поэтому не вправе ссылаться на нарушение или оспаривание несуществующих прав, в связи с чем просят постановление от 21 ноября 2011 г. отменить и оставить в силе решение от 23 сентября 2011 г.

Управление Росреестра по Москве в своей кассационной жалобе ссылается на отсутствие правовых оснований как для удовлетворения требования о выделении доли истца в инвестиционном объекте до государственной регистрации права общей долевой собственности истца и ответчика на этот объект, так и для удовлетворения требования истца в части признания за ним права собственности на объект недвижимого имущества, поскольку такой способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав, а также указывает на то, что удовлетворение требования истца об обязании ответчика подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта устраняет препятствия для реализации истцом принадлежащих ему прав и законных интересов, поэтому не требуется предъявление самостоятельных требований о признании права и выделении доли, в связи с чем просит в части выделения доли ООО "ПСФ "Крост" в инвестиционном объекте по адресу: г.Москва, пр-т Маршала Жукова, д.41, секция 1 в размере 100% нежилой полезной площади, составляющей 2.140,5 кв.м., и признании права собственности ООО "ПСФ "Крост" на эти нежилые помещения постановление от 21 ноября 2011 г. отменить и принять по этим требованиям новый судебных акт об отказе в их удовлетворении.

ТСЖ "Велтон-41" в своей кассационной жалобе ссылается на то, что часть спорных нежилых помещений является общедомовым имуществом собственников помещений в жилом многоквартирном доме, которые подлежат передаче в общедолевую собственность, тогда как истец пытается признать право собственности на эти помещения за собой, в связи с чем просит постановление от 21 ноября 2011 г. отменить.

Истец поддерживает приведенные в ранее представленных отзывах на кассационные жалобы доводы о том, что предусмотренное инвестиционным контрактом от 24.12.1999 г. N 123 распределение нежилых помещений в отношении инвестиционного объекта по адресу: г.Москва, пр-т Маршала Жукова, д.41, секция 1 подлежит изменению в связи с введением в эксплуатацию и передачей в собственность города Москвы объекта социального назначения - детского сада по адресу: пр-т Маршала Жукова, д.43, корп.4, в результате чего у ответчика возникла обязанность передать истцу из доли города Москвы дополнительные нежилые помещения в качестве компенсации, как это предусмотрено пунктом 4.2 дополнительного соглашения от 10.09.2004 г. N 123-4 к инвестиционному договору; что бездействие ответчика, заключающееся в неподписании акта о реализации инвестиционного проекта, является препятствием для ООО "ПСФ "Крост" в реализации его прав и законных интересов как инвестора и собственника; что заявленное ООО "ПСФ "Крост" требование о признании права подлежало рассмотрению судом как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности и что вынесенными по делу судебными актами не затрагиваются права и законные интересы ТСЖ "Велтон-41", в связи с чем просит постановление от 21 ноября 2011 г. оставить без изменения, а производство по кассационной жалобе ТСЖ "Велтон-41" прекратить.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационных жалоб Правительства Москвы и Департамента имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве и ТСЖ "Велтон 41" к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном интернет сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица - Префектура СЗАО г.Москвы и Управление Росреестра по Москве явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этих лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, предметом инвестиционного контракта от 24.12.1999 г. N 123 является реализация инвестиционного проекта комплексной реконструкции микрорайонов 75 и 82 района "Хорошево-Мневники" Северо-Западного административного округа г.Москвы с ориентировочным объемом инвестиций в размере, эквивалентом 115 млн. долл. США.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязался за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести реконструкцию микрорайонов 75 и 82 района с вводом общей площади в размере 230 тыс. кв.м. поэтапно в течение 1999 г.-2004 г.

Указанный контракт предусматривает поэтапное введение в эксплуатацию созданных в ходе его реализации инвестиционных объектов, а также определение на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта пускового комплекса конкретного имущества, подлежащего передаче в собственность инвестору по итогам его реализации.

В соответствии с условиями подписанного между сторонами дополнительного соглашения от 10.09.2004 г. N 123-4 к инвестиционному контракту после ввода пускового комплекса в эксплуатацию 30% нежилых площадей передается ответчику, а 70% нежилых площадей - истцу, а объекты соцкультбыта, построенные истцом как соинвестором в соответствии с проектом планировки квартала, оформляются в собственность города Москвы, а доля соинвестора (70%) в этих объектах компенсируется ему нежилой площадью из доли города из расчета 1 кв.м. нежилой площади объектов соцкультбыта за 1 кв.м. нежилой площади в других объектах, построенных соинвестором в рамках инвестиционного контракта.

В соответствии с условиями подписанного между сторонами дополнительного соглашения от 08.09.2009 г. N 123-5 к инвестиционному контракту акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта является документом, подтверждающим исполнение обязательств Администрацией и Инвестором по реализации инвестиционного проекта в части конкретного пускового комплекса, а акт о результатах реализации инвестиционного проекта - итоговым документом, подтверждающим исполнение сторонами обязательств по контракту.

По условиям этого дополнительного соглашения площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объектов (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые) не учитываются при разделе недвижимого имущества между сторонами.

В случае создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) нежилые площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объектов (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые, мусорокамеры) являются общей долевой собственностью членов ТСЖ в соответствии с Жилищным кодексом Российской федерации.

Созданный в ходе реализации инвестиционного проекта жилой комплекс (первый пусковой комплекс - секция N 1) по адресу: г.Москва, пр-т Маршала Жукова д.41 введен в эксплуатацию на основании разрешения Мосгосстройнадзора от 17.03.2008 г. N RU77212000-000630.

Направленный ООО "ПСФ "Крост" Правительству Москвы проект акта частичной реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 24.12.1999 г. N 123, с учетом дополнительных соглашений к нему, в отношении нежилых помещений по адресу: г.Москва, пр-т Маршала Жукова д.41, секция 1 ответчиком подписан не был.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 4 и 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации т.д.

В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

При разрешении спора суд первой инстанции пришел к выводу о том, что инвестиционный контракт от 24.12.1999 г. N 123 представляет собой договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, а суд апелляционной инстанции - к выводу о том, что этот контракт представляет собой договор простого товарищества.

Обстоятельства, связанные с принятием и исполнением всеми из участников инвестиционного прооекта, за исключением истца, обязательств по вложению инвестиций в целях достижения предусмотренного инвестиционным контрактом от 24.12.1999 г. N 123 результата, судами первой и апелляционной инстанций установлены не были, поэтому ни выводы суда первой инстанции о том, что инвестиционный контракт от 24.12.1999 г. N 123 представляет собой договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, ни вывод суда апелляционной инстанции о том, этот контракт представляет собой договор простого товарищества, не могут быть признаны обоснованными, тогда как без выяснения этих обстоятельств спор не может быть разрешен по существу.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует также учесть изменения, внесенные Федеральным законом от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2011 г. и решение Арбитражного суда города Москвы от 23 сентября 2011 г. по делу N А40-66291/11-54-416 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

С.Г.Нужнов

Судьи

В.В.Кузнецов В.В.Кобылянский