Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 ноября 2009 г. N Ф05-10409/09 по делу N А40-85886/2008

г. Москва

05 ноября 2009 г.

Дело N А40-85886/08-7-830

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Э.Г.Хомякова

судей Петровой Е.А., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - Молохов А.В. дов. от 05.02.2009 г., Щавелев А.В. дов. от 19.01.2009 г.

от ответчика - Важина А.Н. дов. от 29.12.2008 г., Болтнев И.В. дов. от 29.04.2009 г.

от третьего лица - Правительство Москвы - Важина А.Н. дов. от 12.05.2009 г.

от третьего лица - Префектура ЗАО г. Москвы - не явился, извещен

от третьего лица - Федеральная антимонопольная служба России - не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

ответчика - Департамента земельных ресурсов города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы

от 22.04.2009 г.

принятое судьей Белицкой С.В. арбитражными заседателями Морозовым В.А., Жуковым О.А.

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 24.07.2009 г. N 09АП-10646/2009-ГК

принятое судьями Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е., Елоевым А.М.

по иску ООО "Совместное Российско-Югославское предприятие "КОНСОРЦИУМ"

о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 26.07.1996 г.

к Департаменту земельных ресурсов города Москвы

третьи лица - Федеральная антимонопольная служба России, Правительство Москвы, Префектура ЗАО г. Москвы

УСТАНОВИЛ:

ООО "Совместное Российско-Югославское предприятие "КОНСОРЦИУМ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 26.07.1996 г. N М07-006283 в части изменения условий договора о размере арендной платы, снижения размера базовой ставки арендной платы с 180 000 руб. до 1 800 руб. за 1 га и исключения из договора условия об уплате 12% прибыли после ввода построенного на территории спорного земельного участка гольф-комплекса в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.04.2009 г. исковые требования удовлетворены при наличии особого мнения судьи Белицкой С.В. Суд первой инстанции внес "изменения в дополнительное соглашение от 18.11.1996 г. к договору от 26.07.1996 г. N М-07-006283, изложенное в редакции решения Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.01 по делу N А40-77294/05-150-123, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-2757/07-ГК от 18.05.07, постановления ФАС МО N КГ-А40/6222-07 от 16.08.07, изложив приложение N 2 к договору аренды в следующей редакции:

п. 1.2 исключить

п. 1.3 базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га по категории арендатора и ввиду целевого использовании земли - 54 000 руб./га;

п. 1.7 размер ежегодной арендной платы за весь участок с учетом коэффициентов индексации за весь участок 20 500 128 руб.

Исключить из п. 4.1 договора аренды земельного участка слова "после ввода объекта в эксплуатацию перечислять ежеквартально 12% от прибыли, остающейся в распоряжении предприятия в бюджет города Москвы".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2009 г. решение оставлено без изменения.

Удовлетворяя заявленные истцом требования суды обеих инстанций на основании положений ст. 451 ГК РФ исходили из того, что отмена актов законодательства о налогах и сборах в части предоставления истцу налоговых льгот по освобождению от уплаты земельного налога, включение земельного участка в особо охраняемую природную территорию и установление в соответствии с судебными актами по делу N А40-77294/05-150-123 повышенной ставки арендной платы с сохранением отчислений в виде 12% от прибыли, свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора. При этом, как указано судами, в случае, если бы истец мог разумно предвидеть столь существенное изменение обстоятельств, то договор аренды был бы заключен им на иных условиях либо вообще не был заключен. Суды обеих инстанций также ссылаются на то, что, начиная с 2008 года и по настоящее время гольф-клуб на спорном земельном участке функционирует именно как действующий объект культуры и спорта.

По делу поступила кассационная жалоба от ответчика, в которой он просит решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование кассационной жалобы ответчик указывает, что судами не выяснены в полной мере обстоятельства, имеющие значение для дела, а выводы, изложенные в решении суда первой и постановлении суда апелляционной инстанции, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Обжалуя вынесенные по делу судебные акты, заявитель со ссылкой на превышение судами своих полномочий в части внесения изменений в ранее принятые судебные акты, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, указывает на неправильное применение ими положений ст. 451 ГК РФ. Ответчик, также ссылается на то, что указанный объект так и не был в установленном законом порядке введен в эксплуатацию, доказательств его использования по назначению истцом не представлено.

От истца поступил отзыв на кассационную жалобу.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель третьего лица - Правительства Москвы просил кассационную жалобу удовлетворить.

Представители истца возражали против удовлетворения кассационной жалобы, просили оставить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, ссылаясь на соблюдение при их принятии норм материального и процессуального права.

Представители третьих лиц - Федеральной антимонопольной службы России и Префектуры ЗАО г. Москвы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, изложенных в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции на основании частей 1 и 3 статьи 288 АПК РФ в связи с несоответствием содержащихся в судебных актах выводов судов фактическим обстоятельствам дела, а также неправильного применения норм материального и процессуального права и направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела усматривается и судами установлено, что на основании Постановления Правительства Москвы от 09.07.1996 г. N 574 между ООО СП "Консорциум" и ДЗР г. Москвы (ранее - Москомзем) 26.07.1996 г. был заключен договор аренды земельного участка N М07-006283 общей площадью 55 га по адресу: Москва, Островная ул., вл. 2 (кадастровый номер 770701004002) для строительства гольф-комплекса. В соответствии с действовавшим в то время земельным законодательствам ООО СП "Консорциум" было освобождено от уплаты ежегодной арендной платы за землю (исходя из размера базовой ставки 4695 экю за 1 га) и выкупа прав аренды земли.

Впоследствии, в 1998 г. спорный земельный участок был включен в особо охраняемую природную территорию регионального значения - природно-исторический парк "Москворецкий".

Постановлением Правительства Москвы от 30.08.2005 г. N 658 о внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 09.07.1996 г. N 574, индивидуальная льгота для ООО СП "Консорциум" - освобождение от уплаты арендных платежей была упразднена, а Департаменту земельных ресурсов города Москвы поручалось внести изменения в договор аренды в виде установления коммерческой ставки арендной платы по данному договору в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 25.09.1998 г. N 980-РП, распоряжением Мэра Москвы от 02.04.1999 г. N 285-РМ, и с сохранением для застройщика условия об освобождении от выкупа права аренды и обязательства уплаты им после ввода объекта в эксплуатацию 12% от прибыли.

Удовлетворяя заявленные истцом требования суды обеих инстанций исходили из того, что в период после заключения договора в 1996 г. радикально изменились условия предоставления земли, а также законодательство как на федеральном, так и региональном уровне, что привело к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем тот на основании положений ст. 451 ГК РФ подлежал изменению в указанной истцом части.

В силу положений ст.ст. 450, 451 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон договор может быть изменен в судебном порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствии с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны только по основаниям предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи и при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, по смыслу данной правовой нормы внесение изменений в спорный договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств является исключительной судебной процедурой, возможной не только при одновременном наличии четырех условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ, но и когда дополнительно имеется одно из оснований, указанных в п. 4 ст. 451 ГК РФ.

Вместе с тем, в нарушение п. 4 ст. 170, п. 2 ст. 271 АПК РФ оспариваемые в рамках настоящего дела судебные акты не содержат детального исследования конкретных фактических обстоятельств и доказательств, на которых основаны выводы судов, свидетельствующих о наличии каждого в отдельности из предусмотренных ст. 451 ГК РФ условий, необходимых для внесения соответствующих изменений в заключенный между сторонами договор аренды земельного участка. Удовлетворяя заявленные истцом требования, судами обеих инстанций не учитывались интересы ответчика, поскольку изменение договора на заявленных истцом условиях также приводит к существенному нарушению его прав как арендодателя и в значительной степени лишает его того, на что он мог рассчитывать при заключении договора, что, соответственно, привело к нарушению баланса интересов участвующих в деле лиц.

Более того, в силу положений п. 2 ст. 69 ГК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2007 N 09АП-2757/07-ГК, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А40/6222-07 от 16.08.2007 по делу N А40-77294/05-150-123, установлено, что поскольку спорный объект не был сдан по основному виду деятельности как объект физкультуры и спорта, базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га в рамках заключенного между сторонами договора составляет 180 000 руб./га.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

До принятия правого акта на эксплуатацию законченных строительством объектов запрещается их использование по назначению, в том числе заселение жилых домов, секций и помещений, использование общественных зданий и сооружений, выпуск продукции, оказание услуг на объектах производственного назначения в объемах или продолжительностью более чем необходимо на период пробной эксплуатации в целях проверки пригодности объектов для использования их по назначению.

Однако, указанное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию истцом в материалы дела представлено не было, при этом, факт его наличия судами обеих инстанций в ходе рассмотрения дела не устанавливался.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Таким образом, выводы судов о завершении строительства спорного объекта и его функционировании в соответствии с заявленным видом деятельности неправомерно положены в основу вынесенных по делу судебных актов, как не соответствующие имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона.

Судами обеих инстанций в ходе рассмотрения дела также не принято во внимание вступившее в законную силу и имеющее преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.03.2006 по делу N А40-75559/05-17-677, согласно которому ежеквартальные отчисления в размере 12 процентов прибыли заявителя установлены в качестве платы за предоставление земельного участка, а не платы за ее использование (арендной платы), в связи с чем не могли привести к обложению истца арендой платы в двойном объеме, а также созданию для него дискриминационных условий.

На основании изложенного, выводы судов обеих инстанций о доказанности заявленных истцом к ответчику требований не могут быть признаны соответствующими имеющимся в деле доказательствам.

При изложенных выше обстоятельствах, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании частей 1 и 3 статьи 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, содержащихся в судебным актах обеих инстанций, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильного применения норм материального и процессуального права.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции, с учетом изложенного, соблюдая баланс интересов участвующих в деле лиц, следует установить насколько изменение налогового законодательства с учетом представленных в материалы дела судебных актов, имеющих преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, может послужить основанием для изменения в порядке ст. 451 ГК РФ условий заключенного между сторонами договора и разрешить спор с вынесением законного, обоснованного и мотивированного судебного акта.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ документы, указанные в п.п. 3-5 приложений к кассационной жалобе подлежат возврату ответчику.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 апреля 2009 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2009 г. N 09АП-10646/2009-ГК по делу N А40-85886/08-7-830 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Э.Г. Хомяков

Судьи

Е.А. Петрова Н.С. Чучунова