Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 августа 2010 г. N Ф05-7422/10 по делу N А41-21810/2009

г. Москва

04 августа 2010 г.

Дело N А41-21810/09

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Нечаева С.В., Петровой В.В.

при участии в заседании:

от заявителя - извещен, неявка

от ответчика - Управление Росреестра по Московской области - Бабахин Д.В. дов. от 19.05.2010 г. N 74-Д

рассмотрев 28.07.2010 года в судебном заседании кассационную жалобу

Управления Росреестра по Московской области

на постановление от 14.04.2010 г.

Десятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Бархатовым В.Ю., Макаровской Э.П., Виткаловой Е.Н.

по иску ЗАО "ЮИТ Московия"

о признании незаконным решений об отказе в погашении записи об аренде

к Управлению Росреестра по Московской области

3-е лицо - КУИ г. Жуковский

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ЮИТ Московия" (далее - общество, заявитель, ЗАО "ЮИТ Московия") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - управление, регистрирующий орган), оформленного сообщением от 30.05.2009 N 52/007/2009-230, в погашении записи об аренде земельного участка площадью 8537 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010110:0067, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, микрорайон 5А, и обязании погасить запись об аренде названного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве заинтересованного лица в деле также принимает участие Комитет имущественных отношений г. Жуковский Московской области (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.12.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, в соответствии с п. 3 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Таким законом является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), п. 1 ст. 13 которого определено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 г. решение Арбитражного суда Московской области от 17.12.2009 по делу N А41-21810/09 отменено, признан незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области, оформленный сообщением от 30.05.2009 N 52/007/2009-230, в погашении записи об аренде земельного участка площадью 8537 кв.м, кадастровый номер 50:52:0010110:0067, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, микрорайон 5А, также суд апелляционной инстанции обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области погасит запись об аренде земельного участка площадью 8537 кв.м., кадастровый номер 50:52:0010110:0067, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, микрорайон 5А.

Не соглашаясь с принятым по делу судебным актом суда апелляционной инстанции, Управление Росреестра по Московской области обратилось с кассационной жалобой, в которой заявитель просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, а также не учтена практика Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.

В суде кассационной инстанции, представитель Управления Росреестра по Московской области поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме.

ЗАО "ЮИТ Московия" и КУИ г. Жуковский, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и представленных на нее отзывов, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене в связи со следующим.

Принимая судебный акт, суд апелляционной инстанции исходил из того, что правила внесения в ЕГРП регистрирующим органом регистрационной записи о прекращении залога права аренды земельного участка, на котором создается многоквартирный жилой дом, предусмотрены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82 (далее - Инструкция).

Пунктом 21 указанной Инструкции предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Пункт 21 указанной Инструкции не противоречит вышеуказанным положениям части 2 статьи 1, части 2 статьи 3, части 1 статьи 4, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, поскольку не устанавливает основания и не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, то есть устанавливает последовательность выполнения действий по регистрации.

В этой связи пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества основан на положениях Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, регламентирующего порядок совершения регистрационных действий, и определяет условия совершения регистрирующим органом регистрационного действия в отношении записи об ипотеке. При этом положения указанной нормы (пункт 21 Инструкции) не затрагивают вопроса о времени прекращения права залога.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В силу указанной нормы права при прекращении договора аренды земельного участка от 05.12.2005 N 1096-КЗ, обремененного залогом в силу закона, и залог в указанной части является прекращенным.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, в виде погашения регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора от 05.12.2005 N 1096-КЗ, предметом которого являлся земельный участок площадью 8537 кв. м с кадастровым номером 50:52:001 01 10:0067, расположенный по адресу: Московская область, г. Жуковский, микрорайон 5А, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога, договорам участия в долевом строительстве жилого дома.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции установил, что у суда отсутствуют правовые основания для отказа в удовлетворении требований общества о признании незаконным отказа управления, оформленного сообщением от 30.05.2009 N 52/007/2009-230, в погашении записи об аренде спорного земельного участка и обязании погасить запись об аренде данного земельного участка в ЕГРП.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции в настоящее время не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции.

Как усматривается из материалов дела, 05.12.2005 между ЗАО "ЮИТ Московия" (арендатор) и Комитетом имущественных отношений г. Жуковский (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 1096-КЗ, используемого для ведения предпринимательской и иных видов деятельности, согласно которому арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 8537 кв. м с кадастровым номером 50:52:001 01 10:0067, находящийся в микрорайоне N 5А г. Жуковский Московской области, для использования в целях строительства жилого дома N 2, на срок с 05.12.2005 по 31.10.2008.

На указанном земельном участке застройщиком - ЗАО "ЮИТ Московия" велось строительство жилого дома N 3 на условиях долевого участия в строительстве. Договоры долевого участия в строительстве, заключенные застройщиком - ЗАО "ЮИТ Московия" с дольщиками, зарегистрированы в УФРС по Московской области, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП). При этом в отношении указанного участка установлены ограничения в виде ипотеки, о чем внесена запись в ЕГРП согласно п. 3 ст. 25.1 Закон о государственной регистрации.

По окончании строительства на объект - жилой дом N 2 Администрацией г. Жуковский выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50304000-42, в связи с чем застройщиком ЗАО "ЮИТ Московия" с дольщиками оформлены акты приема-передачи объектов строительства (квартиры, нежилые помещения).

В связи с окончанием действия договора аренды от 05.12.2005 N 1096-КЗ 05.11.2008 г. между ЗАО "ЮИТ Московия" и Комитетом имущественных отношений г. Жуковский составлен акт сдачи-приемки указанного земельного участка.

02.04.2009 г. заявитель обратился в Управление ФРС по Московской области с заявлением о государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора аренды земельного участка 05.12.2005 N 1096-КЗ.

24.04.2009 г. Управление ФРС по Московской области сообщило обществу о приостановлении государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде на месячный срок (уведомление о приостановлении государственной регистрации N 52-007/2009-230), поскольку в результате рассмотрения представленных на регистрацию документов регистрирующим органом установлено, что согласно записям ЕГРП в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:52:001 01 10:0067 имеются записи об ее ограничении (обременении), внесенные на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома.

30.05.2009 г. Управление ФРС по Московской области приняло решение об отказе в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде (Сообщение об отказе в государственной регистрации от N 52/007/2009-230) на основании абз. 7, 10 п. 1 ст. 20 и п. 2 ст. 19 Закона о государственной регистрации.

В соответствии со ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону, или иному нормативно-правовому акту, так и, нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Следовательно, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) государственных органов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Абзацем 7 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации предусмотрено основание для отказа в государственной регистрации, а именно в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, а именно документы, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход и ограничение прав.

Заявителем для проведения государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде представлен акт сдачи-приемки указанного земельного участка от 05.11.2008 составленный ЗАО "ЮИТ Московия" и Комитетом имущественных отношений г. Жуковский в связи с окончанием срока действия договора аренды от 05.12.2005 N 1096-КЗ.

Согласно ч. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Право на недвижимое имущество возникает и существует на основании правоустанавливающих документов, имеющихся у участников гражданско-правовых отношений и свидетельствующих о возникновении, переходе, ограничении, прекращении у них прав на имущество.

В силу п. 3 ст. 9 Закона о государственной регистрации о регистрации, к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных п. 1 данной статьи, и органов по государственной регистрации, относится, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Согласно п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с данным Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в данном Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный отказ в государственной регистрации прав, или уклонение от государственной регистрации прав.

Согласно п. 3 ст. 25.1 Закона о государственной регистрации при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Данная позиция подтверждается также судебной практикой - Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2009 N ВАС-9751/09, Постановление Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.09.2009 N Ф03-4380/2009, из которых следует, что запись об ипотеке земельного участка погашается только после регистрации соответствующего права собственности последнего участника долевого строительства, поскольку такая регистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права и является основанием для прекращения записи права аренды земельного участка.

Из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что согласно абз. 7, 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, а также если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о государственной регистрации. Таким законом является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), п. 1 ст. 13 которого определено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, является, в том числе право на земельный участок. Как усматривается из материалов дела, регистрирующим органом соответствующая запись об обременении договора аренды земельного участка произведена. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 26 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 N 213.

В соответствии с абз. 2 п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников на объекты долевого строительства.

При этом, запись об ипотеке земельного участка погашается только после регистрации соответствующего права собственности последнего участника долевого строительства, поскольку такая регистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права и является основанием для прекращения записи права аренды земельного участка.

Вышеуказанные доводы подтверждаются также выводами, приведенными в решении Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 N ГКПИ07-728, согласно которым залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве). По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2, 4, 25 Закона о государственной регистрации).

Статьей 16 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации и Законом об участии в долевом строительстве. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Данная позиция подтверждается также судебной практикой - Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2009 N ВАС-9751/09, Постановлением Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.09.2009 N Ф03-4380/2009, из которых следует, что запись об ипотеке земельного участка погашается только после регистрации соответствующего права собственности последнего участника долевого строительства, поскольку такая регистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права и является основанием для прекращения записи права аренды земельного участка.

Из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" усматривается, что согласно абз. 7, 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, а также если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о государственной регистрации.

Исходя из этого, погашение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судом апелляционной инстанции сделаны выводы не соответствующие действующему законодательству и существующей судебной практике, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе.

При таких обстоятельствах и с учетом изложенного, руководствуясь статьями 284 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2010 г. по делу А41-21810/09 отменить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 17 декабря 2010 г. оставить в силе.

Председательствующий судья

Е.А. Зверева

Судьи

С.В. Нечаев В.В. Петрова