Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 декабря 2010 г. N Ф05-4320/10 по делу N А40-177253/2009

г. Москва

07 декабря 2010 г.

Дело N А40-177253/09-89-1226

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Зверевой Е.А.

судей Петровой В.В., Стрельникова А.И.

при участии в заседании:

от ЗАО "МФК ДжамильКо" - Катунин Д.П., дов. от 27.05.2010 г. б/н

от ЗАО "МПС-СТАР" - Устьянцева Е.В., дов. от 11.08.2010 г. б/н; Михайлова Ю.П., дов. от 18.11.2009 г. б/н

от Управления Росреестра по Москве - неявка, ивзещено

рассмотрев 25-30 ноября 2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "МПС-СТАР"

на постановление от 01 сентября 2010 года N 09АП-18662/2010-ГК

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятого судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.

по иску (заявлению) ЗАО "МФК ДжамильКо"

о признании права, государственной регистрации сделки и по встречному иску об истребовании имущества

к ЗАО "МПС-СТАР"

третье лицо: Управление Росреестра по Москве

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "МФК ДжамильКо" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ЗАО "МПС-СТАР" с иском о признании права аренды на нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 11 (ранее имевшем адресные ориентиры: г. Москва, Столешников пер., д. 20/11), N III по паспорту БТИ (комнаты N 1, 2. 3) на первом этаже, общей площадью 122,5 кв.м. на срок до 10.10.2024, а также о государственной регистрации Дополнительного соглашения N 9 от 31.03.2000 к Договору об аренде N 228/С-97 от 12.11.1997.

ЗАО "МПС-СТАР" предъявило в Арбитражный суд г. Москвы к ЗАО "МФК ДжамильКо" встречное исковое заявление о выселении ЗАО "МФК ДжамильКо" из нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 11 (ранее имевшем адресные ориентиры: г. Москва, Столешников пер., д. 20/11). N III по паспорту БТИ (комнаты N1,2, 3) на первом этаже, общей площадью 122,5 кв.м.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Москве.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.05.2010 в удовлетворении иска ЗАО "МФК ДжамильКо" к ЗАО "МПС-СТАР" отказано, встречный иск ЗАО "МПС-СТАР" удовлетворен полностью.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 г. по делу N А40-177253/09-89-1226 решение Арбитражного суда г.Москвы от 25.05.2010 г. в части удовлетворения встречного иска и распределения судебных расходов отменено. В удовлетворении встречного иска ЗАО "МПС-СТАР" отказано. В части отказа в удовлетворении первоначального иска решение Арбитражного суда г.Москвы от 25.05.2010 г. оставлено без изменения.

Не согласившись с принятым постановлением суда апелляционной инстанции, ЗАО "МПС-СТАР" обратилось с кассационной жалобой, в которой указало на то, что постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 в части отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 25.05.2010 в части удовлетворения встречного иска ЗАО "МПС-СТАР", а также отказа в удовлетворении встречного иска ЗАО "МПС-СТАР" является незаконным, необоснованным, подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, заявитель указал на то, что Девятым арбитражным апелляционным судом неправильно применены нормы материального права, и не применены нормы, подлежащие применению, указал также на то, что договор аренды не подлежал обязательной государственной регистрации и являлся законченным и юридически действительным и при отсутствии такой регистрации. Дополнительное соглашение N 9 подлежало государственной регистрации, поскольку на момент его подписания действовал Закон о государственной регистрации.

В связи с изложенным, заявитель жалобы просил отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 в части отмены решения Арбитражного суда г. Москвы от 25.05.2010 в части удовлетворения встречного иска ЗАО "МПС-СТАР", а также отказа в удовлетворении встречного иска ЗАО "МПС-СТАР", и не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска ЗАО "МФК ДжамильКо" к ЗАО "МПС-СТАР" и об удовлетворении полностью встречного иска ЗАО "МПС-СТАР" к ЗАО "МФК ДжамильКо" о выселении ЗАО "МФК ДжамильКо" из незаконно занимаемых им нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 11 (ранее имевшем адресные ориентиры: г. Москва, Столешников пер., д. 20/11) N III по паспорту БТИ (комнаты N 1.2.3) на первом этаже, общей площадью 122,5 кв.м.

В заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 25 ноября 2010 г. до 30 ноября 2010 г.

В заседании суда кассационной инстанции заявитель поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец по иску - ЗАО "МФК ДжамильКо" возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда без изменения.

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо - Управление Росреестра по Москве явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, отзыв не представило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие этого лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что принятое постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Моспромстрой" и ответчиком был заключен договор аренды от 12.11.1997 г. N 228/С-97 нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 11, общей площадью 122,5 кв.м.

В соответствии с указанным договором аренды арендатору были переданы в аренду нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Петровка, д. 11 (ранее имевшем адресные ориентиры: г. Москва, Столешников пер., д. 20/11), N III по паспорту БТИ (комнаты N 1,2, 3) на первом этаже, общей площадью 122,5 кв.м. (далее - помещения), о чем сторонами договора аренды подписан акт передачи помещений от 10.07.1998.

В настоящее время собственником здания, в котором находятся помещения, является ЗАО "МПС-СТАР" (свидетельство о государственной регистрации права, серия 77АД N 298876, выданное 15.03.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, запись регистрации N 77-77-12/004/2007-658 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.03.2007, выписка из ЕГРП от 16.10.2009 N 19/149/2009-468).

ЗАО "МПС-СТАР" с момента перехода к нему права собственности на здание, в котором расположены помещения, на основании ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) выступает в качестве арендодателя по договору аренды.

Исходя из п. 4.2, 4.3 договора аренды, срок аренды составлял 10 лет с даты, наступившей через 3 месяца после подписания акта передачи помещений. Соответственно, срок аренды начал исчисляться 10 октября 1998 г. и истек 10 октября 2008 г., о чем в ЕГРП имелась запись от 26 апреля 2000 г. N 77-01/00-010/2000-28484.

Договор аренды совместно с дополнительным соглашением N 7 от 26.05.1999 и дополнениями и изменениями от 27.03.2000 был зарегистрирован 26.04.2000 Московским комитетом по регистрации прав за номером 77-01/00-10/2000-28484, о чем на титульном листе Договора аренды имеется соответствующая отметка регистрирующего органа.

Кроме того, впоследствии была произведена государственная регистрация и ряда других дополнительных соглашений к договору аренды, в частности дополнительного соглашения N 12 от 15.10.2002 (зарегистрировано 16.12.2002 за номером 77-01/30-652/2002-142), дополнительного соглашения N 13 от 15.10.2003 (зарегистрировано 08.02.2005 за номером 77-01/30-1190/2004-822), дополнительного соглашения N 14 от 15.12.2004 (зарегистрировано 04.05.2005 за номером 77-77-01/051/2005-483), дополнительного соглашения N 15 от 24.01.2005 (зарегистрировано 27.05.2005 за номером 77-77-01/052/2005-782), дополнительного соглашения N 16 от 30.12.2005 (зарегистрировано 27.04.2006 за номером 77-77-11/027/2006-656), о чем на них имеются соответствующие отметки регистрирующего органа.

Кроме того, стороны договора аренды подписали дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 к договору аренды. Исходя из п. 1 данного дополнительного соглашения, срок аренды по договору аренды должен был продлеваться до 10.10.2024. Однако, государственная регистрация указанного дополнительного соглашения не осуществлялась.

В связи с фактическим пользованием арендатором помещениями после 10 октября 2008 г., договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок.

Арендодатель на основании ст. 610 ГК РФ в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, предупредив об этом арендатора за три месяца письмом N 139/01 от 24.09.2009, которое было получено арендатором 30.09.2009. Таким образом, договор аренды является расторгнутым по инициативе арендодателя 30.12.2009.

Арендатор представил в Управление Росреестра по Москве на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 31.03.2000 г. N 9 к договору аренды.

При этом, Управление Росреестра по Москве на законных основаниях 18.12.2009 приостановило государственную регистрацию дополнительного соглашения N 9 от 31.03.2000 к договору аренды, а 29.01.2010 отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения N 9 от 31.03.2000 к договору аренды.

Суд апелляционной инстанции в постановлении от 01.09.2010 г. со ссылкой на ст. 452 ГК РФ сделал вывод о том, что дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 к договору аренды не подлежало государственной регистрации, поскольку договор аренды, заключенный до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежал государственной регистрации", и в этой связи пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 к договору аренды, которым срок аренды продлен до 2024 г., вступило в силу и стало обязательным для сторон.

Суд кассационной инстанции полагает, что ссылка на ст. 425 ГК РФ не может быть применена в данном случае ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Вместе с тем, согласно ст. 158 ГК РФ сделки заключаются в устной и письменной форме (простой или нотариальной).

Следовательно, гражданское законодательство РФ предусматривает только две формы сделок: устную и письменную, которая имеет две разновидности: простую и нотариальную.

Так, в силу п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Более того, в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ ("Форма и государственная регистрация договора аренды") договор аренды на срок более года, а, если, хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1); договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Также, согласно ст. 651 ГК РФ ("Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения") договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2).

Следовательно, гражданское законодательство РФ государственную регистрацию договора аренды не относит к форме сделки.

Таким образом, дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 к договору аренды на основании ст. 452 ГК РФ заключено в той же форме, что и договор аренды, а именно - в простой письменной форме.

Кроме того, суд апелляционной инстанции в постановлении от 01.09.2010 сделал вывод о том, что обстоятельство государственной регистрации договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, но произведенной на основании обращения в регистрирующий орган одной из его сторон, - не изменяет режима, установленного ст. 452 ГК РФ.

Данный вывод также не соответствует действующему законодательству и сложившейся судебной практике в связи со следующим.

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами (ст. 1, ст. 4, п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Если соглашение о внесении изменений в ранее зарегистрированный договор аренды не было зарегистрировано, то оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В случае если стороны в добровольном порядке зарегистрировали договоре аренды, то и все дополнительные соглашения к нему подлежат государственной регистрации, поскольку дополнительные соглашения об изменении договора аренды, зарегистрированного в добровольном порядке, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.12.2009 N КГ-А40/13678 по делу N А40-78/09-89-2).

Следовательно, дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 к договору аренды, не подлежащему обязательной государственной регистрации, но зарегистрированному в добровольном порядке, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой государственной регистрации.

Кроме того, дополнительное соглашение N 9, предусматривавшее продление срока действия договора аренды с 10 октября 2008 г. по 10 октября 2024 г., было подписано 31 марта 2000 г., т.е. после вступления Закона о государственной регистрации в силу (28.01.1998).

При этом, согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В связи с тем, что дополнительные соглашения к договору являются соглашениями об изменении гражданских прав и обязанностей, первоначально установленных таким договором, такие дополнительные соглашения к договору в силу гражданского законодательства являются договорами.

Следовательно, с учетом п. 1 ст. 420, п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 к договору аренды подлежало обязательной государственной регистрации, поскольку на момент его подписания действовал Закон о государственной регистрации.

Более того, дополнительное соглашение N 7 от 26.05.1999 и дополнения и изменения от 27.03.2000, которые в силу Закона о государственной регистрации подлежали государственной регистрации, были зарегистрированы совместно с договором аренды 26 апреля 2000 г. (за N 77/01/00-010/2000-28484).

Следовательно, стороны в связи со вступлением Закона о государственной регистрации путем осуществления данной государственной регистрации двух дополнительных соглашений к договору аренды, подлежавших государственной регистрации, решили придать им юридическую силу.

При этом, дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 к договору аренды не было представлено на регистрацию и зарегистрировано ни на момент государственной регистрации договора аренды, ни позднее, а именно в течение 10 лет.

Кроме того, стороны помимо дополнительного соглашения от 31.03.2000 N 9 к договору аренды подписали и ряд других дополнительных соглашений к договору аренды. При этом, были представлены на регистрацию, зарегистрированы в установленном законом порядке и вступили в силу только те из них, которым стороны хотели придать юридическую силу.

Следовательно, стороны, руководствуясь вступившим в силу Законом о государственной регистрации, представляли на государственную регистрацию только те дополнительные соглашения к договору аренды, которым считали необходимым придать юридическую силу.

Из вышеизложенного может быть сделан вывод, что воля сторон договора аренды не была направлена на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 31.03.2000 N 9 и на придание данному дополнительному соглашению юридической силы.

Следовательно, дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 к договору аренды подлежало государственной регистрации, поскольку на момент его подписания действовал Закон о государственной регистрации. Данной правовой позиции придерживались стороны при заключении дополнительных соглашений к договору аренды.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон только с момента его заключения.

Данная правовая позиция подтверждается Определениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.04.2008 г. N 4127/08, от 11.03.2010 г. N Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации-18020/09, Постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2009 г. N 1168/08, Определениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2008 г. N 16617/07, Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2010 г. N Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации-2449/10.

Таким образом, в случае, если стороны в добровольном порядке зарегистрировали договор аренды, то и дополнительные соглашения к нему подлежат государственной регистрации, поскольку дополнительное соглашение об изменении договора аренды, зарегистрированного в добровольном порядке, являются его неотъемлемой частью, на них распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

С учетом изложенного, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение первой инстанции - оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01 сентября 2010 г. по делу N А40-177253/09-89-1226 отменить, решение Арбитражного суда города Москвы от 25 мая 2010 г. по этому же делу оставить без изменения.

Председательствующий судья

Е.А. Зверева

Судьи

В.В. Петрова А.И. Стрельников