Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 декабря 2014 г. N Ф05-13419/14 по делу N А40-188058/2013

г. Москва

03 декабря 2014 г.

Дело N А40-188058/13-41-1731

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Борзыкина М.В., Дунаевой Н.Ю.,

при участии в заседании:

от истца - Департамента городского имущества города Москвы - Гура Л.Е., доверенность N 33-Д-874/13-(0)-0 от 20.12.2013 г., сроком до 31.12.2014 г.

от ответчика - Фирма "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" - Никитченко А.А., доверенность от 17.02.2014 г., удостоверена нотариусом города Москвы Воробьевой О.А., зарегистрирована в реестре за N 1-297, Алферов И.А., доверенность от 17.02.2014 г., удостоверена нотариусом города Москвы Воробьевой О.А., зарегистрирована в реестре за N 1-297, Кошкин Л.А., доверенность от 21.08.2014 г., удостоверена нотариусом города Москвы Воробьевой О.А., зарегистрирована в реестре за N 4-2448,

рассмотрев 27 ноября 2014 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Фирмы "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" (ответчик) на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 мая 2014 года принятое судьей Березовой О.А. на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2014 года принятое судьями Кораблевой М.С., Красновой С.В., Левиной Т.Ю.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Фирме "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ"

о взыскании долга и пени

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Фирме "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" о взыскании 17 868 143 руб. 58 коп., в том числе 15 026 470 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N М-01-004884 от 28 марта 1996 года, образовавшейся за период с 4-го квартала 2012 года по 2-й квартал 2013 года, и пени за просрочку в уплате арендной платы в сумме 2 841 672 руб. 92 коп. за период с 06.10.2003 г. по 21.06.2013 г.

Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309,310,614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что ответчиком не исполнено надлежащим образом обязательство по внесению арендных платежей.

Решением от 26 мая 2014 года Арбитражный суд города Москвы иск удовлетворил частично.

Суд взыскал с ответчика в пользу истца 15 672 305 руб. 41 коп., в том числе 15 026 470 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате и 645 834 руб. 75 коп. пени.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции ссылаясь на пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25 января 2013 года N 13), сделал вывод о том, что несмотря на заключение договора аренды до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, стороны в пункте 3.3 договора аренды и приложения N 2 к нему связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащим применению к их отношениям.

В связи с этим, начисление арендной платы за спорный период правомерно произведено истцом в одностороннем порядке исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки в размере 1,5 % от этой стоимости при отсутствии подписанного сторонами дополнительного соглашения, которым бы арендная плата устанавливалась в таком размере.

При этом, принимая во внимание условия дополнительного соглашения к договору аренды от 20 мая 2001 года, по которому арендная плата на основании заявления ответчика не только исчисляется, но и уплачивается в рублях, суд отклонил довод ответчика о том, что в соответствии с пунктом 3.3 договора увеличение размера арендной платы ограничено 3% по отношению к предыдущему году, поскольку данное условие договора установлено сторонами при условии исчисления арендной платы в долларах США, однако в течение последних более чем 10-ти лет арендная плата исчисляется в рублях.

В тоже время, суд первой инстанции применил по заявлению ответчика срок исковой давности к требованию о взыскании пеней, начисленных за период до 2011 года, а также применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшил сумму пеней в 4,4 раза - до размера пеней, исчисленных исходя из двойной ставки рефинансирования Банка России.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Фирмы "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ", которая не согласна с судебными актами, просит их отменить, поскольку выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и в связи с неправильным применение норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об отказе в иске (с учетом заявления ответчика об изменении просительной части кассационной жалобы).

Заявитель кассационной жалобы, ссылаясь на условия пунктов 3.3, 3.5, 5.4.2, 9.1 договора аренды, указывает на то, что любое изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон, а при отсутствии согласия - истец вправе требовать в судебном порядке увеличения арендной платы, но в любом случае не более, чем на 3%. При этом, ни в пункте 3.3 договора аренды, ни в Приложениях к нему не указано, что размер арендной платы корректируется при изменении нормативных актов города Москвы, на которые имеются ссылки в соответствующих Приложениях. По мнению заявителя, суды дали неправильное толкование пунктам 3.3, 5.4.2 договора аренды и Приложению N 2 к договору, поскольку стороны не предусматривали автоматического изменения размера арендной платы в связи с изменением соответствующих нормативных актов города Москвы.

Как полагает заявитель, суды применили к договору аренды порядок государственного регулирования арендной платы, предусмотренный положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства Москвы от 24 апреля 2006 года N 273-ПП, не подлежащий применению, поскольку договор аренды между сторонами был заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и условия договора предусматривали изменение размера арендной платы только по соглашению сторон.

Заявитель также считает, что суды неправильно дали толкование пункту 3.3. договора и не учли условие пункта 10.6 договора, отклоняя довод ответчика о трехпроцентном ограничении на увеличение размера арендной платы. Между тем, по мнению заявителя, исходя из толкования пункта 3.3. договора аренды с учетом иных его условий следует, что если истец потребует увеличение размера арендой платы, в результате чего долларовый эквивалент арендной платы будет более чем на 3 процента превышать долларовый эквивалент ранее согласованной сторонами арендной платы, ответчик будет вправе отказаться от такого увеличения размера арендной платы. Однако, исходя из анализа произведенных истцом в одностороннем порядке с 01.10.2012 г. по 01.01.2013 г. изменений размера арендной платы в долларовом эквиваленте по курсу, установленному Центральным Банком Российской Федерации на дату увеличения, можно сделать вывод, что указанные изменения многократно превышают трехпроцентное ограничение.

Кроме того, заявитель полагает необоснованным начисление пеней за просрочку арендной платы по договору.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил судебные акты отменить, в иске отказать.

Представитель Департамента в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, 28 марта 1996 года между Московским земельным комитетом (правопредшественник истца - арендодатель) и Фирмой "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" был заключен договор аренды земельного участка N М-01-004884, в соответствии с которым ответчику на 49 лет предоставлены в аренду земельные участки площадью около 1,02 га на площади Павелецкого вокзала и площадью около 0,24 га в городе Москве по 1-му Зацепскому проезду для строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания.

По состоянию на дату заключения договора размер арендной платы составлял 231 840 ЭКЮ в год.

В пункте 3.3 названного договора предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться только по соглашению сторон и не чаще одного раза в течение года. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию любой из сторон в случаях изменения базовых ставок земельных платежей и в других случаях, предусмотренных законодательством и нормативными актами. Стороны согласились, что в этом случае размер арендной платы при исчислении в долларах США не может быть увеличен более, чем на 3 % по отношению к предыдущему году.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата уплачивается ежеквартально равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца соответствующего квартала.

Впоследствии, как установили суды обеих инстанций, в вышеназванный договор сторонами вносились изменения и дополнения.

Так, по дополнительному соглашению от 23 декабря 1996 года (Приложение к дополнительному соглашению) размер арендной платы составил 141 271 ЭКЮ в год. Расчет был произведен на основании распоряжений мэра Москвы от 01.10.96 N 347/1-РМ, от 06.12.96 N 570/1-РМ.

Согласно дополнительному соглашению N 2 от 20 мая 1997 года арендная плата уплачивается в долларах США, пересчет начисленной арендной платы производится по курсу ЭКЮ на 15-е число второго месяца квартала.

В соответствии с дополнительным соглашением N 3 от 19 сентября 1997 года уточнена площадь земельного участка (12 536 кв. м), а также изменен размер арендной платы - 140 553, 63 ЭКЮ в год.

Дополнительным соглашением N 4 от 24 марта 1998 года размер арендной платы установлен в сумме 70 276, 82 ЭКЮ в год.

В соответствии с дополнительным соглашением от 06 июня 2000 года, прошедшим государственную регистрацию 16 ноября 2000 года, размер арендной платы определен на основании распоряжения Мэра Москвы от 02.04.99 N 285-РМ, Закона города Москвы от 24.12.99 N 40 "О бюджете города Москвы на 2000 год", в сумме 1 418 603 руб. 85 коп. в год. Срок уплаты установлен не позднее 5-го числа первого месяца квартала начиная с 01.07.2000 г. Размер неустойки установлен в размере 0,2 % от размера платежа за каждый день просрочки, начиная с 6-го числа первого месяца квартала по день уплаты.

Из приложения 1 к дополнительному соглашению от 06 июня 2000 года следует, что по состоянию на дату подписания сторонами этого соглашения размер арендной платы определялся сторонами исходя из:

размера земельного участка (12 536 кв. м);

базовой ставки арендной платы (180 000 руб.);

коэффициента дифференциации (4, 030);

коэффициента инфляции (1, 56).

Согласно дополнительному соглашению от 20 мая 2001 года в соответствии с обращением арендатора и распоряжением Мэра Москвы от 02.04.99 N 285-РМ стороны договорились, что арендная плата уплачивается в рублях.

По дополнительному соглашению от 13 августа 2002 года размер арендной платы на основании Закона города Москвы от 27.12.2000 N 41 "О бюджете города Москвы на 2001 год", Федеральных законов от 31.12.2000 N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год", от 27.12.2000 N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год", от 30.12.2001 N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год", от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога" составил 1 461 161 руб. 97 коп. в год (с 01.07.2001), 1 504 996 руб. 83 коп. в год (с 01.01.2002).

Из приложения 1 к дополнительному соглашению от 13 августа 2002 года следует, что по состоянию на дату подписания сторонами этого соглашения размер арендной платы определялся сторонами исходя из:

размера земельного участка (12 536 кв. м);

базовой ставки арендной платы (540 000 руб.);

коэффициента дифференциации (4, 030);

коэффициента инфляции (1,72 - с 01.07.2001), (2,4 - с 01.01.2002).

По дополнительному соглашению от 07 августа 2003 года размер арендной платы с учетом Федеральных законов от 14.12.2001 N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога", от 24.07.2002 N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" составил 1 550 146 руб. 73 коп. в год.

Из приложения 1 к дополнительному соглашению от 07 августа 2003 года следует, что по состоянию на дату подписания сторонами этого соглашения размер арендной платы определялся сторонами исходя из:

размера земельного участка (12 536 кв. м);

базовой ставки арендной платы (540 000 руб.);

коэффициента дифференциации (4, 030);

коэффициента инфляции (4, 32).

Обращаясь в арбитражный суд, истец ссылался на то, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендных платежей за период с 4-го квартала 2012 года по 2-й квартал 2013 года. Так, истец начислил арендную плату в размере 16 496 477 руб., ответчиком за указанный период уплачена арендная плата в размере 1 162 610 руб. 07 коп., с учетом имевшейся у ответчика переплаты в размере 307 396 руб. 27 коп., задолженность по расчету истца составила 15 026 470 руб. 66 коп.

При этом, за период с 01 октября 2012 года арендная плата исчислялась истцом исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости.

Неуплата арендной платы в сумме 15 026 470 руб. 66 коп. повлекла начисление договорных пеней.

Рассмотрев заявленные требования, суды обеих инстанций установили, что как следует из составленного истцом расчета, за период с 01.01.2012 по 30.09.2012 ответчику начислена арендная плата исходя из размера годовой арендной платы, равной 1 550 146 руб. 73 коп., а за период с 01.10.2012 по 31.03.2013 ответчику начислена арендная плата в размере 16 496 477 руб., исходя из размера годовой арендной платы, равной 12 378 644 руб. 99 коп. за 2012 год и 26 803 631 руб. 53 коп. за 2013 год, которая, в свою очередь, исчислена от кадастровой стоимости земельного участка.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суды руководствовались нормами пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде" (в редакции постановления N 13 от 25 января 2013 года).

При этом, ввиду заключения сторонами договора аренды до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, суды дали свое толкование условию пункта 3.3. договора аренды и посчитали, что в пункте 3.3. договора аренды стороны связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, и установили порядок исчисления размера арендной платы исходя из правил, установленных публично-правовым образованием, указав, что размер арендной платы корректируется при изменении актов этого публично-правового образования.

Суды обеих инстанций также пришли к выводу о том, что с 01.10.2012, после принятия распоряжения Мэра Москвы от 11.09.2012 N 744-РМ и постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N 477-ПП, арендная плата за землю в городе Москве исчисляется исключительно по ставкам, установленным приложением 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, то есть исходя из кадастровой стоимости земельного участка, вне зависимости от времени заключения договора аренды земельного участка.

В связи с этим, суды обеих инстанций согласились с расчетом истца, произведенным исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки в размере 1,5 % от этой стоимости, посчитав его обоснованным и в отсутствие подписанных сторонами дополнительных соглашений, которыми арендная плата устанавливалась бы в таком размере (1,5 % от кадастровой стоимости).

Суды при этом отклонили довод ответчика о том, что в соответствии с пунктом 3.3 договора увеличение размера арендной платы ограничено 3% по отношению к предыдущему году, поскольку данное условие договора, как указали суды, установлено сторонами при условии исчисления арендной платы в долларах США, однако в течение последних более чем 10-ти лет арендная плата исчислялась в рублях.

Между тем, с такими выводами судов обеих инстанций нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права, не соответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, а также условиям заключенного между сторонами договора и сложившимся отношениям сторон, в связи со следующим.

В силу норм статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Являясь по своей природе возмездным (ст. 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Таким образом, с учетом вышеназванных разъяснений, при разрешении возникшего по настоящему делу спора о взыскании арендой платы, необходимо установить: когда был заключен договор аренды земельного участка (до или после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации), а также, в том случае, если договор заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации - установить какой порядок (механизм) определения размера арендной платы был согласован сторонами при заключении договора аренды.

Аналогичный вывод согласуется с правовыми позициями, содержащимися в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 июля 2011 года N 1709/11, от 06 декабря 2011 года N 9069/11.

По настоящему делу, договор аренды заключен 28 марта 1996 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, о чем правильно указали суды обеих инстанций.

Между тем, несмотря на это обстоятельство и ссылки судов обеих инстанций в своих судебных актах на вышеуказанные разъяснения, содержащиеся в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, суды тем не менее истолковали и применили их (разъяснения) неправильно, а также дали толкование условиям договора и воле сторон не соответствующее тексту договора и фактическим обстоятельствам дела.

Так, выявление согласованной воли путем судебного толкования условий конкретного договора осуществляется сначала с использованием правил пункта 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте слов и выражений, поскольку именно они прежде всего отражают результат согласованной воли контрагентов. Устанавливая содержание конкретного условия при его неясности, суд сопоставляет его с содержанием других условий и общим смыслом договора.

При невозможности таким образом установить действительную общую волю сторон договора применяются правила пункта 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно выясняется действительная общая воля сторон, учитывается цель договора и принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, в том числе переговоры и переписка контрагентов, практика их взаимоотношений, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В данном случае, как согласовали стороны в пункте 3.3. договора аренды от 28 марта 1996 года: "размер арендной платы может изменяться только по соглашению Сторон и не чаще одного раза в течение года. Она может быть пересмотрена досрочно по требованию любой из Сторон в случаях изменения базовых ставок земельных платежей и в других случаях, предусмотренных законодательством и нормативными актами. Стороны соглашаются, что в этом случае размер арендной платы при исчислении в долларах США не может быть увеличен более, чем на 3 % (три процента) по отношению к предыдущему году".

Кроме того, в пункте 5.4.2 договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право: "Вносить, по взаимному соглашению с арендатором, изменения в договор в случае внесения таковых изменений в действующее законодательство или городские нормативные акты. Положения пунктов 3.3 и 3.5 договора не подлежат никаким изменениям вне зависимости от вышеуказанных изменений".

В пункте 9.1 договора стороны также указали, что: "Любые изменения и/или дополнения к условиям договора могут быть сделаны сторонами по их обоюдному согласию. Эти изменения и/или дополнения будут действительны только в том случае, если они сделаны в письменной форме и подписаны сторонами в двух экземплярах - по одному экземпляру для каждой из Сторон и зарегистрированы в Москомземе" (л.д.8-16, т.1).

В Приложении N 2 к договору аренды сторонами указаны базовые исходные платежи и согласована ежегодная арендная плата в сумме 231 840 ЭКЮ исходя из площади земельного участка, территориально-экономической оценочной зоны г. Москвы и базовой ставки ежегодной арендной платы за га для иностранных юридических лиц. Расчет арендных платежей был произведен, как отмечено в примечании Приложения N 2 к договору, на основании распоряжения Мэра города Москвы N 470-РМ от 06.12.1992 г.

Таким образом, заключая названный договор, его стороны не только согласовали фиксированный размер арендой платы в Приложении N 2 к договору и указали базовые исходные данные, из которых он исходили при определении арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке согласно пунктам 3.3, 5.4.2 договора.

Между тем, суды обеих инстанций истолковали пункт 3.3. договора аренды и Приложение N 2 к нему иначе, не в буквальном его значении, и посчитали, что стороны, во-первых, связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, во-вторых, установили порядок исчисления размера арендной платы исходя из правил, установленных публично-правовым образованием, указав при этом, что размер арендной платы корректируется при изменении актов этого публично-правового образования.

Таким образом, суды посчитали, что размер арендной платы в данном случае является регулируемым.

Однако, такой вывод судов не соответствует: ни тексту пункта 3.3. договора аренды, в котором прямо согласовано сторонами условие о размере арендной платы, которая может изменяться только по соглашению сторон, либо по требованию любой из сторон в случаях изменения базовых ставок земельных платежей, но в любом случае по согласованию, а не автоматически; ни последующим действиям сторон при исполнении условий договора аренды.

Так, как усматривается из материалов дела, изменение размера арендной платы происходило только по обоюдному соглашению сторон путем подписания ими многочисленных дополнительных соглашений в период с 1996 год по август 2003 года.

При этом, несмотря на наличие в Приложениях к заключенным дополнительным соглашениям к договору аренды ссылок на нормативные правовые акты, распоряжения Мэра Москвы, устанавливающие для города Москвы определенную методику расчета размера арендной платы, суды не учли, что в каждом из заключенных дополнительных соглашениях условие пункта 3.3. договора стороны не меняли и указывали о неизменности остальных пунктов договора, в том числе 3.3. договора, помимо тех, которые затрагивали дополнительные соглашения.

Кроме того, ни в одном из дополнительных соглашений к договору стороны не договаривались о предоставлении арендодателю права на одностороннее изменение условия договора о размере арендной платы или автоматическое изменение арендной платы при изменении нормативных актов.

Таким образом, практика сложившихся арендных отношений между сторонами подтверждает согласованное в пункте 3.3. договора аренды условие о возможности изменения размера арендой платы только по соглашению сторон, поскольку на протяжении почти 8 лет (с 1996 года по 2003 год) стороны каждый раз обоюдно согласовывали размер арендной платы.

В связи с этим, арендодатель не мог в одностороннем порядке изменять установленный договором размер арендной платы и применять новую методику расчета арендной платы без согласования с арендатором, поскольку такое право не было предусмотрено в договоре.

Учитывая изложенное, в данном случае вывод судов обеих инстанций о регулируемой арендной плате является ошибочным, сделан при неправильном применении норм материального права, и, более того, нарушает общеправовой принцип стабильности договора, вследствие чего создает дискриминационные условия и нарушает баланс в отношениях сторон договора, поскольку такое одностороннее значительное увеличение арендодателем размера арендной платы приводит к ущемлению прав арендатора, который, заключая договор на согласованных обоюдно условиях в соответствии с действующим на тот период времени законодательством, рассчитывал на предсказуемость определения размера арендной платы.

Вместе с тем, суды обеих инстанций установили, что ответчик продолжал уплачивать арендные платежи в размере, установленном последним дополнительным соглашением от 07 августа 2003 года к договору аренды.

Таким образом, исходя из установленных обстоятельств, задолженность по арендной плате, о взыскании которой заявлен иск, образовалась в результате применения истцом новой методики расчета арендной платы, не согласованной с арендатором, тогда как исходя из уплачиваемых ответчиком арендных платежей по последней согласованной сторонами цене, задолженности у него не имеется.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

В связи с тем, что по настоящему делу суды нижестоящих инстанций установили все фактические обстоятельства дела, однако неправильно применили нормы права, то судебные акты подлежат отмене.

Суд кассационной инстанции считает необходимым в данном случае, отменяя решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в иске.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2014 года по делу N А40-188058/13-41-1731 отменить, в иске - отказать.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

М.В. Борзыкин Н.Ю. Дунаева