Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 января 2015 г. N Ф05-15294/14 по делу N А40-54476/2014

г. Москва

20 января 2015 г.

Дело N А40-54476/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 января 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Дербенева А. А., Дунаевой Н. Ю.,

при участии в заседании:

от истца - Журиной О.И. по доверенности от 22.10.2014 N 01/133д, Новиковой А.А. по доверенности от 18.02.2014 N 01/27д, Панина С.А. по доверенности от 29.05.2013,

от ответчика - Пивненко И.С. по доверенности от 25.06.2014 N 75,

рассмотрев 13 января 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

Закрытого акционерного общества "ЭКСПОЦЕНТР"

на решение от 20 августа 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Беловой А. Р.,

на постановление от 29 октября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кузнецовой Е. Е., Панкратовой Н. И., Красновой С. В.,

по иску Закрытого акционерного общества "ЭКСПОЦЕНТР" (ОГРН 1027700167153, 123100, г. Москва, Краснопресненская наб., д. 14)

к Закрытому акционерному обществу "Интер МТД" (ОГРН 1027739001718, 123100, г. Москва, Краснопресненская наб., д. 14)

об изменении условий договора аренды

УСТАНОВИЛ: Закрытое акционерное общество "ЭКСПОЦЕНТР" (далее ЗАО "ЭКСПОЦЕНТР", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Интер МТД" (далее ЗАО "Интер МТД", ответчик) об изменении условий договора аренды нежилого помещения от 23.07.2008 N 20/155, установив следующие ставки арендной платы:

- ставка арендной платы за помещения, указанные в п. 1.1.1 договора, 4 806 руб. 05 коп. за 1 квадратный метр в год без учета НДС;

- ставка арендной платы за помещения, указанные в п. 1.1.2 договора, 6 196 руб. 75 коп. за 1 квадратный метр в год без учета НДС;

- ставка арендной платы за помещения, указанные в п. 1.1.3 договора, 4 806 руб. 05 коп. за 1 квадратный метр в год без учета НДС;

- ставка арендной платы за помещения, указанные в п. 1.1.4 договора, 4 806 руб. 05 коп. за 1 квадратный метр в год без учета НДС;

- ставка арендной платы за помещения, указанные в п. 1.1.6 договора, 4 806 руб. 05 коп. за 1 квадратный метр в год без учета НДС;

- ставка арендной платы за помещения, указанные в п. 1.1.9 договора, 4 806 руб. 05 коп. за 1 квадратный метр в год без учета НДС.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 августа 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года, в иске ЗАО "ЭКСПОЦЕНТР" отказано.

Суд установил, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3 872,04 руб. до 4 015 руб. за 1 кв.м в год за офисные помещения и с 3 002,59 руб. до 3 113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения, в связи с чем исходя из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не вправе требовать ее изменения.

ЗАО "ЭКСПОЦЕНТР" подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Истец полагает, что суд неправильно истолковал нормы материального права, регулирующие порядок изменения размера арендной платы.

Также вывод суда об отказе в иске не соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 (в редакции постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 и N 98 от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и судебной практике.

Указывает, что в договоре аренды истец и ответчик одновременно согласовали условие о возможности повышения ставок арендной платы по соглашению сторон (пункт 6.7 договора) и в одностороннем порядке арендодателем (пункт 6.5 договора), в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы на землю, налогов на землю, налогов на имущество, оборотных налогов, пропорционально размеру их увеличения.

Поскольку с 1 января 2014 года ставки сторонами были повышены на основании соглашения сторон (пункт 6.7.), применение истцом после 1 января 2014 года права на увеличение ставок арендной платы на основании пункта 6.5 договора полностью соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011, законодательству и судебной практике.

Истец считает представленный ответчиком Отчет об оценке не соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки.

Рыночная стоимость аренды имущества, установленная в Отчете об оценке, значительно занижена в силу того, что в Отчете взяты для сравнения объекты недвижимости в кадастровом квартале с низкой кадастровой стоимостью недвижимости, а предоставленные ответчику помещения находятся в кадастровом квартале с высокой кадастровой стоимостью объектов недвижимости.

ЗАО "ЭКСПОЦЕНТР" полагает, что представление ответчиком Отчета об оценке произведено с нарушением норм процессуального права, поскольку данный Отчет не был представлен заблаговременно, а непосредственно в судебном заседании, в котором объявлена резолютивная часть решения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ЗАО "ЭКСПОЦЕНТР" поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель ЗАО "Интер МТД" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными.

Представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что кассационная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.

Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 20/155 от 23.07.2008, в соответствии с которым первый предоставляет второму во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, принадлежащие арендодателю на праве собственности (Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 77 АД N 334933 от 21.03.2008), общей площадью 6 496, 3 кв. м, согласно планам и экспликациям "Центральное" ТБТИ, по адресу: Москва, Краснопресненская набережная, д. 14, в редакции дополнения N 8 от 31.05.2012.

Срок аренды - до 31.12.2014 (пункт 2.1 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указанного Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о порядке платежей и расчетов по договору содержится в статье 6 договора N 20/155 от 23.07.2008.

Согласно пункту 6.1 договора с учетом положений договора аренды, заключенного между сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.

Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов, пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).

Стороны пришли к соглашению о том, что после 31.12.2011 ставки арендной платы за помещения, указанные в п. 1.1.1-1.1.10 настоящего договора, могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 6.7 договора).

Суды установили, что дополнением N 5 от 30.03.2011 к названному договору аренды стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы за помещения, указанные в п.п. 1.1.2 договора, устанавливается в следующем размере:

- с 01.01.2012 года - 3 729,66 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС;

- с 01.01.2013 года - 3 872,04 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС;

- с 01.01.2014 года - 4015 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС.

Данным дополнением стороны пришли к соглашению о том, что в дальнейшем ставка арендной платы за помещения, указанные в п.п. 1.1.1 и в п.п. 1.1.3-1.1.9, устанавливается в следующем размере:

- с 01.01.2012 - 2 891,25 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС;

- с 01.01.2013 - 3 002,59 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС;

- с 01.01.2014 - 3113,94 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС.

Дополнением N 7 от 20.06.2011 стороны договорились, что в дальнейшем ставка арендной платы за помещения, указанные в п.п. 1.1.1 и в п.п. 1.1.3-1.1.9, устанавливается следующем размере:

- с 01.01.2012 - 2 891,25 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС;

- с 01.01.2013 - 3 002,59 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС;

- с 01.01.2014 - 3 113,94 руб. за 1 кв. м в год без учета НДС.

Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 614 указанного Кодекса установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3 872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3 002,59 руб. до 3 113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.

Суд указал, что согласно отчету N 14-10-АП/07-1 от 27.05.2014 "Об оценке рыночной стоимости 1 кв. м арендной платы нежилых помещений общей площадью 6 496,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, Краснопресненская наб., д. 14" рыночная стоимость права временного владения и пользования нежилым помещением общей площадью 6 496,3 кв. м в нежилом здании общей площадью 184 573 кв. м по адресу г. Москва, Краснопресненская наб., д. 14 составляет 3 080 руб. в год без учета коммунальных эксплуатационных расходов и НДС.

Довод истца о том, что вышеназванный Отчет N 14-10-АП/07-1 от 27.05.2014 "Об оценке рыночной стоимости_" не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки, неоснователен; данное обстоятельство истцом не доказано и судом не установлено.

Обстоятельство, что указанный отчет не был ответчиком представлен заблаговременно, не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов; истец не заявлял об объявлении в судебном заседании перерыва или отложении судебного разбирательства в связи с представлением ответчиком Отчета.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (на что ссылается истец), в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, судом установлены вышеизложенные обстоятельства; исковые требования рассмотрены в соответствии с заявленными истцом, изложенными в исковом заявлении, основаниями.

Несогласие истца с произведенной судами оценкой доказательств, в том числе условий договора аренды, в соответствии со статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления судебная коллегия не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 августа 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года по делу N А40-54476/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О. И. Комарова

Судьи

А. А. Дербенев Н. Ю. Дунаева