Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2015 г. N Ф05-308/15 по делу N А40-168258/2013

г. Москва

24 февраля 2015 г.

Дело N А40-168258/13

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Калининой Н.С., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 10377395104423) - Борисова О.В.дов от 30.12.2014 г.

от ответчика ОАО "КОРПОРАЦИЯ АЛЬТ" (ОГРН 1027739297035) -Войтенко Д.С. дов от 12.01.2015 N 02-01\2015-ДВ.

рассмотрев 16 февраля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу ОАО "Корпорация Альт"

на решение от 24 июля 2014 года

Арбитражного суда города Москвы

принятое судьей Иевлевым П.А.

на постановление от 24 октября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Савенковым О.В., Левиной Т.Ю., Тихоновым А.П.

по иску Департамента городского имущества г. Москвы

к ОАО "КОРПОРАЦИЯ АЛЬТ"

о взыскании задолженности по договору арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) "КОРПОРАЦИЯ АЛЬТ" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5732294,40 руб. за период с 1-го квартала 2012 г. по 2 квартал 2013 г. и неустойки в размере 6059959,19 руб. за период с 06.10.2009 по 21.06.2013.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 июля 2014 г. по делу N А40-168258/2013 иск удовлетворен частично. Взыскано с ОАО "Корпорация Альт" в пользу Департамента городского имущества г. Москвы 5 732 294 руб. 40 коп.- задолженность по арендной плате,1 140 160 руб. - неустойка. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2014 г. решение арбитражного суда г.Москвы от 24 июля 2014 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ОАО "КОРПОРАЦИЯ АЛЬТ"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО" КОРПОРАЦИЯ АЛЬТ" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 24 июля 2014 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2014 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что в соответствии с п. 3.4 договора аренды размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор аренды в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы.

Согласно Приложению N 1 к договору аренды, арендная плата по договору рассчитывалась на основании распоряжения Мэра Москвы от 02.04.1999 N 285-РМ "Об изменении ставок арендной платы за землю с 01.01.1999" и применялись базовые ставки арендной платы за землю в зависимости от цели использования участков и территориально-экономической зоны, коэффициента дифференциации по территории города и коэффициента инфляции (индексации).

Постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" (далее - "ППМ N 273") признан обоснованным переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования, установленных для решения социальных задач и задач развития города, а также утверждены ставки арендной платы за землю в городе Москве согласно Приложению 1 к Постановлению Правительства г Москвы N 273.

Таким образом, в соответствии с Постановлением Правительства г.Москвы N 273 изменен порядок расчета размера арендной платы, однако, никакие изменения в договор аренды в связи с изменением порядка расчета размера арендной платы не вносились.

Судами первой и апелляционной инстанций сделан не соответствующий фактическим обстоятельствам дела вывод об отсутствии необходимости внесения изменений в договор аренды в связи с изменением порядка расчета арендной платы, а также не соответствующий имеющимся в деле доказательствам, в частности, договору аренды, вывод об отсутствии в Приложении N 1 к договору аренды установленных формулы расчета арендной платы и показателей, участвующих в такой формуле.

Судами первой и апелляционной инстанций также неправильно применена правовая позиция, содержащееся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, поскольку обстоятельства рассматриваемого дела не являются аналогичными обстоятельствам делаN А58-2302/2008.

Для расчета арендной платы истцом применен коэффициент в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, который является необоснованным и не соответствующим цели использования земельного участка.

В соответствии с кадастровой выпиской от 09.12.2013 N 77/501/13-625360, имеющейся в материалах дела, разрешенное использование земельного участка - реконструкция многофункционального комплекса "Чижевское подворье".

В Приложении N 1 к Постановлению Правительства г.Москвы N 273 такой вид разрешенного использования земельного участка, как реконструкция многофункционального комплекса Чижевское подворье", отсутствует.

Согласно пунктам 5 и 7 Приложения N 1 к Постановлению Правительства г. Москвы N 273, на которые ссылается ДГИ г. Москвы, коэффициент в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка устанавливается для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (пункт 5), а также предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства (пункт 7).

Однако, на земельном участке, арендуемом ОАО"КОРПОРАЦИЯ АЛЬТ" осуществляется строительство гостиничного комплекса "Чижевское подворье", что подтверждается, в частности, Распоряжением Правительства Москвы от 19.03.2009 N 455-РП "О комплексном развитии квартала N 5 территории "Китай-город", свидетельством об утверждении архитектурно-градостроительного решения, утвержденным 12.03.2010 Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы, а также иными документами, имеющимся в материалах дела.

При этом, согласно пункту 6.1 Приложения N 1 к Постановлению Правительства г.Москвы N 273, в случае, если на земельном участке предусматривается строительство гостиниц, в том числе в составе многофункциональных комплексов, размер арендной платы составляет 0,01 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Документы, подтверждающие, что на земельном участке осуществляется именно строительство, а не реконструкция, были представлены Ответчиком в материалы дела, что подтверждается, в частности, протоколом судебного заседания от 17.07.2014.

Однако, несмотря на имеющиеся в материалах дела доказательства, судами первой и апелляционной инстанций сделан не соответствующий обстоятельствам дела вывод об отсутствии оснований для применения ставки арендной платы, используемой при строительстве гостиниц, при этом судами неправильно применены положения Постановления Правительства г.Москвы N 273.

Истец, Департамент городского имущества г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г.Москвы от 24 июля 2014 г., постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2014 г. находит законным и обоснованным.

В обоснование возражений Департамент городского имущества г. Москвы указал, что в силу п.4 ст. 22 и ст. 65 Земельного Кодекса РФ ставки арендной платы за землю, находящейся в государственной собственности, относятся к категории регулируемых цен и стороны по договору аренды обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются, соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП"О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" были утверждены новые ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Постановлением Правительства г. Москвы N 477 от 10.09.2012 г. нормативная база г. Москвы в части определения ставок арендной платы за земельные участки приведена в соответствие с требованиями земельного законодательства.

Пунктом 1.2. Постановления Правительства г. Москвы N 477 от 10.09.2012 г. внесены изменения в п.1 Постановления Правительства г. Москвы N 273ПП от 25.04.2006 г., а именно, установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности г. Москвы, и за земельные участки на территории г. Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 г. осуществляется по ставкам арендной платы за землю в г. Москве, установленным приложением к Постановлению.

Ставка арендной платы по договору определяется в соответствии с п. 5 и п.7 приложения 1 к Постановлению Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка с использованием сведений кадастрового учета.

Согласно условиям договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы без с согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение(п.3.4договра)

Довод ОАО"КОРОПОРАЦИЯ АЛЬТ" о том, что необходимо применять ставку согласно приложению N 1 к Постановлению Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г. N 273ПП для земельных участков с видом разрешенного использования "строительство гостиниц, в том числе в составе многофункциональных комплексов" в размере 0,01% от кадастровой стоимости, не может быть признан обоснованным в связи с тем, что земельный участок не предоставлялся под строительство.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 24 июля 2014 г., постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2014 г.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что 01.10.2003 г. между Московским земельным Комитетом (арендодатель) и ОАО"КОРПОРАЦИЯ АЛЬТ"(арендатор) был заключен договор N М-01-510417 аренды земельного участка, кадастровый номер N 770101010052 площадью 0,42 га, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Никольская, вл. 8/1. Договор заключен на срок до 31 декабря 2005 г.(л.д.7-10т.1)

В соответствии с п.4.1 договора арендатор обязался осуществить реконструкцию многофункционального комплекса "Чижевское подворье " в срок до 31.12.2005 г.

Арендатор обязался использовать участок, находящийся в зоне особого градостроительного режима в соответствии с городскими нормативными актами.(п.4.3 договора)

Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем присвоения настоящему договору учетного номера в Москомземе и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца квартала.(п.3.1 договора).

Размер ежегодной арендной платы указаны в Приложении N 1 к настоящему договору. Приложение N 1 является составной и неотъемлемой частью настоящего договора.(п.3.3 договора)

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и\или дополнений в настоящий договор, исчисление и уплата арендной платы в ином размере( в том числе введение в действие, прекращение действия, изменение величины льгот и повышающих коэффициентов) начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.(п.3.4 договора)

Согласно п. 6.1 договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) за каждый день с просрочки в размере 0,2% от размера платежа., подлежащего оплате за соответствующий расчетный период,начиная с 6-го числа первого месяца квартала.

В нарушение условий договора ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по уплате арендных платежей, в результате образовалась задолженность за период с 1-го квартала 2012 г. по 2-й квартал 2013 г. в размере 5 732 294.40 руб., которую истец просит взыскать в судебном порядке.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой и апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 65 Земельного Кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог(до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

За земли,переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно Постановлением Правительства Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды..

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами,устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.Кадастровая стоимость земельного участка может также применяться для определения арендной платы земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" в целях более точного отражения стоимости земельного участка в сложившейся ситуации обоснован переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования, установленных для решения социальных задач и задач развития города.

Пунктом 1 указанного Постановления установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 г. осуществляется по ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы.

В п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13"о внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п.3 ст. 65 ЗК РФ, ст.73 Лесного Кодекса РФ) вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п.2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено иное, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона,предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом(далее-регулируемая арендная плата),даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы(например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором представлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Стороны в п. 3.4 договора предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы в случае изменения ставок арендной платы., в связи с чем внесение изменений в договор аренды относительно размера арендной платы, исчисляемой в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 25.04.2006 г. N 273-ПП не требовалось. Указанным нормативным актом установлена новая ставка арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости земельного участка.

При этом, как правильно указал суд первой и апелляционной инстанции, истец не изменял коэффициентов, используемых при исчислении арендной платы, не изменял удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по виду его использования.

Довод ответчика о необходимости при расчете ставки арендной плате использовать коэффициент в размере 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка, является необоснованным, так как согласно договору и кадастровой выписке земельного участка его разрешенным использованием является реконструкция многофункционального комплекса "Чижевское подворье".

В п. 6.1 Приложения N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" предусмотрены размеры ставок для случаев строительства гостиниц, в том числе в составе многофункциональных комплексов.

Учитывая положения ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, суд первой и апелляционной инстанции правомерно указал на то, что законодательство не отождествляет понятия строительства и реконструкции.

Поскольку вид разрешенного использования земельного участка не изменен, суд первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о том, что основания для применения ставки арендной платы, используемой при строительстве гостиниц, отсутствуют.

Суд первой и апелляционной инстанции сделали правильный вывод о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию неустойки за период с 4-го квартала 2009 г. по 4-й квартал 2013 г.,учитыавая, что иск заявлен 26.11.2013 г.

Руководствуясь положениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 г. N 81"О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского Кодекса РФ" суд первой инстанции, на основании заявления ОАО"КОРПОРАЦИЯ АЛЬТ" правомерно снизил размер неустойки до 1140160 руб. исходя из двукратной ставки рефинансирования Банка России.

Приведенные в кассационной жалобе ответчика доводы не нашли правового и документального обоснования.

Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 июля 2014 года, по делу N А40-168258/13, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Корпорация Альт" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

Н.С. Калинина О.И. Русакова