Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2015 г. N Ф05-9295/14 по делу N А40-153079/2013

город Москва

12 марта 2015 г.

Дело N А40-153079/13

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Стрельникова А.И., Нужнова С.Г.,

при участии в заседании:

от истца: Рыкова В.И., доверенность от 04.03.2015; Завьялова П.А., доверенность от 22.12.2014;

от ответчика: Деменкова Д.А., доверенность от 30.12.2014 N 33-Д-856/14;

от третьего лица: Сибилев А.А., доверенность от 12.01.2015 N 124;

рассмотрев 04 марта 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы

истца - ООО "РУТЭНИЯ" и ответчика - Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 10 февраля 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Давыдовой О.В.,

на постановление от 28 ноября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Солоповой А.А., Лаптевой О.Н., Садиковой Д.Н.,

по делу N А40-153079/13

по иску общества с ограниченной ответственностью "РУТЭНИЯ" (ОГРН: 5147746319617)

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423),

третье лицо: Государственное унитарное предприятие города Москвы Московское бюро технической инвентаризации,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "РУТЭНИЯ" (далее - ЗАО "РУТЭНИЯ") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 186,7 кв.м (1 этаж помещение 2а, комнаты 1-4; помещение I, комнаты 7-15, 15а, 24; помещение IIа, комнаты 1-4), расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7, на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи по цене 15.035.000 руб. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие города Москвы Московское бюро технической инвентаризации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 февраля 2014 года исковые требования удовлетворены.

Определением от 10 июля 2014 года Девятый арбитражный апелляционный суд назначил по делу повторную оценочную судебную экспертизу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов" (эксперт Кириллова Екатерина Владимировна).

По результатам проведения экспертизы было изготовлено заключение эксперта от 04.08.2014 N 84.

Постановлением от 28 ноября 2014 года Девятый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил, обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ЗАО "РУТЭНИЯ" договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 186,7 кв.м (1 этаж помещение 2а, комнаты 1-4; помещение I, комнаты 7-15, 15а, 24; помещение IIа, комнаты 1-4), условный номер объекта 181117, расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7, на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи по цене 40.799.000 руб. (без НДС).

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, общество с ограниченной ответственностью "РУТЭНИЯ" (далее - ООО "РУТЭНИЯ") обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Департамент городского имущества города Москвы также обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявители жалоб считают судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "РУТЭНИЯ" поддержал поступившее в суд кассационной инстанции ходатайство о процессуальной замене истца - ЗАО "РУТЭНИЯ" на ООО "РУТЭНИЯ".

Рассмотрев названное ходатайство, суд кассационной инстанции на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находит его подлежащим удовлетворению, поскольку ЗАО "РУТЭНИЯ" (ОГРН: 1027700556597) реорганизовано в ООО "РУТЭНИЯ" (ОГРН: 5147746319617).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы своей кассационной жалобы, просили решение и постановление отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Представители ответчика и третьего лица поддержали доводы кассационной жалобы ответчика.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.

Судами установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства города Москвы, о чем свидетельствует выписка из базы данных реестра субъектов малого предпринимательства Москвы от 28.10.2013.

18.12.2009 между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ЗАО "РУТЭНИЯ" (арендатор) заключен договор N 1-274/09 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 186,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7 (этаж 1 помещение 2а, комнаты 1-4; помещение I, комнаты 7-15, 15а, 24; помещение IIа, комнаты 1-4). Договор прошел процедуру государственной регистрации 24.02.2011.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 16.09.2009 до начала реконструкции, но не более чем до 27.12.2012.

Указанное недвижимое имущество является собственностью города Москвы, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Исковые требования предъявлены на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судами установлено, что 22.10.2013 ответчиком получено заявление истца (с приложением проекта договора) о продаже спорного нежилого помещения, которое оставлено ответчиком без ответа.

Апелляционный суд указал, что считает неправомерным удовлетворение судом первой инстанции требований истца в части обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить с истцом договор купли-продажи спорного недвижимого имущества по цене 15.035.000 руб. (без учета НДС), определенной по результатам проведения судебной оценочной экспертизы в суде первой инстанции, поскольку согласно заключению эксперта от 04.08.2014 N 84 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 14.09.2013 составляет 40.799.000 руб., без учета НДС.

Поскольку между сторонами имеется спор в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 14.09.2013, суд апелляционной инстанции с учетом результатов проведения по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы, полагает, что требования истца подлежат удовлетворению в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 186,7 кв.м (1 этаж помещение 2а, комнаты 1-4; помещение I, комнаты 7-15, 15а, 24; помещение IIа, комнаты 1-4), расположенного по адресу: г. Москва, Малый Гнездниковский пер., д. 9, стр. 7, на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи по цене 40.799.000 руб.

Между тем, кассационная коллегия признает преждевременными однозначные выводы судов первой и апелляционной инстанций о доказанности какой-либо из сторон обстоятельств, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, исходя из следующего.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Как пояснили представители истца, и представителем департамента не оспаривается, что ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия департамента.

В суде первой инстанции была проведена по делу судебная оценочная экспертиза спорного недвижимого имущества, по результатам которой цена определена 15.035.000 руб. (без учета НДС).

Между тем, как пояснил представитель истца в суде кассационной инстанции данная цена общество устраивала, в связи с этим обществом не было заявлено ходатайство об уменьшении цены, с учетом проведенного ремонта.

Однако при рассмотрении апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции при определении стоимости спорного объекта не был учтен данный факт.

Как следует из материалов дела, в суде апелляционной инстанции истцом было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, поскольку судами данные факты не были учтены. Вместе с тем, апелляционный суд не применил упомянутую норму Закона N 159-ФЗ, в связи с чем не уменьшил стоимость выкупаемого имущества, вопреки императивности данной нормы права.

Таким образом, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Кроме того, суду необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Учитывая вышеизложенное, суду необходимо рассмотреть вопрос о назначении повторной экспертизы при строгом соблюдении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".

Таким образом, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, исходя из предмета и оснований заявленных требований, дать оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, оценить все представленные доказательства в их совокупности, результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, а также учесть правовую позицию, сформулированную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12, от 25.12.2012 N 9785/12.

По результатам нового рассмотрения дела, при правильном применении норм материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Заменить закрытое акционерное общество "РУТЭНИЯ" (ОГРН: 1027700556597) на общество с ограниченной ответственностью "РУТЭНИЯ" (ОГРН: 5147746319617).

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2014 года и решение Арбитражного суда города Москвы от 10 февраля 2014 года по делу N А40-153079/13 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

А.И. Стрельников С.Г. Нужнов