Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 апреля 2015 г. N Ф05-1328/15 по делу N А41-34818/2014

город Москва

20 апреля 2015 г.

Дело N А41-34818/14

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Стрельникова А.И., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от заявителя: Телишевский М.И., доверенность от 04.03.2015;

от ответчиков: от Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области: Красоткин А.В., доверенность от 12.01.2015 N 10/2-20; от Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области: представитель не явился, извещен;

рассмотрев 13 апреля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

заявителя - ИП Полева А.А.

на постановление от 02 декабря 2014 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Шевченко Е.Е., Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,

по делу N А41-34818/14

по заявлению индивидуального предпринимателя Полева Андрея Александровича (ОГРНИП: 305503001200031)

о признании незаконным отказа и обязании совершить действия

к Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (ОГРН: 1035005901820), Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Полев Андрей Александрович (далее - ИП Полев А.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области к Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - администрация) и Комитету по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области (далее - комитет) со следующими требованиями (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом уточнений):

- признать незаконным отказ администрации - в лице комитета в выкупе арендованного предпринимателем муниципального имущества - нежилого помещения с условным номером 50-50-26/026/2009-131, расположенного по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, ул. Парковая, д. 6 (далее - нежилое помещение);

- признать за предпринимателем преимущественное право приобретения данного помещения;

- обязать администрацию и комитет исполнить требования, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ): комитету - обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого предпринимателем нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; администрации - принять решение об условиях приватизации данного муниципального имущества в двухнедельный срок с даты отчета о его оценке; комитету - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества с оплатой выкупной цены в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях сроком на три года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2014 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением от 02 декабря 2014 года Десятый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил; в удовлетворении заявленных требований отказал.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ИП Полев А.А. обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы считает судебный акт незаконным и необоснованным, как принятый с неправильным применением норм материального права.

Ответчик - Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направил, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика - администрации возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит постановление апелляционного суда подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе по следующим основаниям.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор аренды, не зарегистрированный в установленном порядке, не привел к возникновению у предпринимателя преимущественного права на выкуп нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, равно как и дополнительные соглашения к такому договору, также не прошедшие государственную регистрацию; тем самым, предприниматель не соответствует предъявляемым пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям к субъектам, обладающим преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном данным Законом.

Между тем, кассационная коллегия считает ошибочными данные выводы апелляционного суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2014 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского района Московской области и ИП Полевым А.А. был заключен договор аренды N 1653 недвижимого имущества - нежилого помещения с условным номером 50-50-26/026/2009-131, расположенного по адресу: Московская область, г. Наро-Фоминск, ул. Парковая, д. 6.

Договор заключен на срок с 01.02.2004 по 31.12.2008, однако не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительными соглашениями от 01.01.2009, 01.11.2010, 01.10.2011, 01.01.2012, 01.01.2013 к договору срок аренды ежегодно продлевался.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73), отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Указанная позиция также согласуется в позицией, изложенной в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями для договоров аренды законодателем указаны условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также о размере арендной платы (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, соглашение по указанным условиям в договоре аренды было достигнуто, имущество было передано арендатору, и договор фактически исполнялся - заявитель пользовался арендованным имуществом, внося арендую плату, а ответчик принимал исполнение в течение всего периода действия договора, в связи с чем единственным последствием отсутствия государственной регистрации договора являются лишь установленные пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 обстоятельства отсутствия у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, возможности противопоставления своих прав из договора третьим лицам, но не отсутствия у него всех прав арендатора по договору, в том числе права, предоставленного арендаторам, являющимся субъектами малого предпринимательства, нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ - на выкуп арендованного имущества.

Как установлено судом первой инстанции, письмом от 30.10.2013 ответчик уведомил предпринимателя об отказе от договора в связи с истечением срока действия.

Однако после направления указанного уведомления никаких мер к выселению заявителя из арендованного помещения ответчик не предпринимал, в связи с чем договор считается продленным на неопределенный срок.

Письмами от 06.12.2010, от 14.01.2011 комитет уведомлял предпринимателя о наличии у него права выкупа арендованного имущества.

30.05.2014 заявитель обратился в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

05.06.2014 комитет отказал в отчуждении имущества со ссылкой на незаключенность договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации и отсутствие в данной связи преимущественного права выкупа имущества.

Полагая незаконным данный отказ ответчика в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального нежилого помещения правообладателем указанного помещения, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает в качестве самостоятельного способа защиты нарушенного права в сфере предпринимательской деятельности обжалование действий (бездействия) органов местного самоуправления.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов местного самоуправления об отказе в совершении действий, принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий незаконными и обязанность соответствующего органа местного самоуправления совершить определенные действия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, поскольку данный спор заявлен в соответствии с нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требование заявителя об обязании органа местного самоуправления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества после принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, следует расценивать в качестве способа восстановления нарушенного права при разрешении спора в рамках указанной главы процессуального законодательства, а не самостоятельным исковым требованием.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд или арбитражный суд в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель обратился в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается, что ИП Полев А.А. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

На момент обращения с заявлением задолженности по арендной плате не имелось.

В соответствии с пунктами 3, 3.1, 3.3 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 N 22-П, Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которые они могут реализовать в упрощенном по отношению к общим правилам приватизации порядке (вне конкурсных процедур).

Имущество, находящееся в собственности муниципальных образований, предназначено обеспечивать наиболее полное покрытие их расходных обязательств и планы развития в соответствии с конституционно-правовым статусом муниципального образования. Согласно статье 50 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" перечень такого имущества определен.

Поскольку, по смыслу Конституции Российской Федерации (часть 1 статьи 34) один и тот же субъект не может совмещать властную деятельность в сфере государственного и муниципального управления и предпринимательскую деятельность, направленную на систематическое получение прибыли, участие муниципальных образований в гражданском обороте, как и состав объектов муниципальной собственности могут быть связаны только с осуществлением властных функций и решением задач, возложенных на местное самоуправление. Исходя из этого, применительно к публичной собственности, допустима возможность законодательного установления условий приватизации предприятий и средств производства, непосредственно не связанных с решением задач местного самоуправления, при соблюдении требований статьи 8 и статьи 35 Конституции Российской Федерации на основе принципа юридического равенства и с учетом необходимости обеспечения баланса различных конституционно защищаемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", утверждать названные в пункте 4 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ перечни имущества вправе федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления.

Государственное и муниципальное имущество, включенное в перечни, указанные в части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ), не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (часть 4.2 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ).

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ опубликован 25.07.2008.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, арендуемое заявителем имущество в перечень, указанный в части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", не включено.

С учетом изложенного, исходя из норм действующего законодательства, кассационная коллегия считает, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что препятствий для реализации права заявителя на приватизацию спорного помещения не имеется, в связи с чем отказ предпринимателю в выкупе арендуемого им нежилого помещения является незаконным, противоречащим нормам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и нарушающим законные права и интересы заявителя, а требования предпринимателя о признании отказа в выкупе имущества незаконным и обязании администрации совершить юридически значимые действия, установленные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ИП Полевым А.А. имущества, обоснованно удовлетворил.

Между тем, как правильно указал суд первой инстанции, требования заявителя о включении в проект требуемого к направлению договора купли-продажи спорного имущества условия об оплате в рассрочку на день рассмотрения спора предпринимателем не обосновано и заявлено преждевременно - при отсутствии самого проекта договора.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02 декабря 2014 года по делу N А41-34818/14 отменить.

Решение Арбитражного суда Московской области от 04 сентября 2014 года по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

А.И. Стрельников В.В. Кобылянский