Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2014 г. N 10АП-12981/14

г. Москва

02 декабря 2014 г.

Дело N А41-34818/14

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2014 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Игнахиной М.В., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шакуровым И.И.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - индивидуального предпринимателя Полева А.А. - Тупицкого Д.Ю. (представителя по доверенности от 10.06.2014 N 1),

от администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - извещена, представитель не явился,

от комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области - извещен, представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 04.09.2014 по делу N А41-34818/14, принятое судьей Бобковой С.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Полев Андрей Александрович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области к администрации Наро-фоминского муниципального района Московской области (далее - администрация) и комитету по управлению имуществом администрации (далее - комитет; привлечен определением суда от 27.08.2014 с учетом заявления предпринимателя ) со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений):

- признать незаконным отказ администрации - в лице комитета в выкупе арендованного предпринимателем муниципального имущества - нежилого помещения с условным номером 50-50-26/026/2009-131, расположенного по адресу: Московская область г. Наро-Фоминск, ул. Парковая, дом 6 (далее - нежилое помещение),

- признать за предпринимателем преимущественное право приобретения данного помещения;

- обязать администрацию и комитет исполнить требования, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ: комитету -обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого предпринимателем нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; администрации - принять решение об условиях приватизации данного муниципального имущества в двухнедельный срок с даты отчета о его оценке; комитету - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации нежилого помещения подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества с оплатой выкупной цены в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях сроком на три года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.09.2014 требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В заявлении, адресованном апелляционному суду, комитет поддержал апелляционную жалобу администрации.

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей администрации, комитета.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителя предпринимателя, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Комитетом и предпринимателем подписан договор аренды от 01.02.2004 N 1653 нежилого помещения (далее - договор, договор аренды). По условиям договора срок аренды - с 01.02.2004 по 31.12.2008.

Договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Комитет и предприниматель также подписали ряд дополнительных соглашений к договору, также не прошедших государственную регистрацию (от 01.01.2009, от 01.11.2010, от 01.10.2011, от 01.01.2012, от 01.01.2013) о продлении срока аренды.

Письмом от 30.10.2013 администрация уведомила предпринимателя об отказе от договора в связи с истечением срока действия аренды.

Предприниматель 30.05.2014 обратился в администрацию с заявлением о реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Письмом 05.06.2014 N 2152/2-19 комитет от имени администрации сообщил предпринимателю об отказе в отчуждении имущества, указав на то, что договор аренды не был зарегистрирован, и на отсутствие у предпринимателя в связи с этим преимущественного права выкупа имущества. Этим письмом комитет также разъяснил предпринимателю, что он может участвовать в торгах по нежилому помещению наравне с другими заинтересованными участниками аукциона.

Не согласившись с полученным отказом, предприниматель 16.06.2014 оспорил его в судебном порядке.

Удовлетворяя требования предпринимателя, суд первой инстанции признал их обоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене с принятием по делу нового судебного акта ввиду следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении недвижимого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о развитии предпринимательства), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона об оценочной деятельности;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона об оценочной деятельности, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона об оценочной деятельности, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о развитии предпринимательства перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона об оценочной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном письме Президиума от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса.

В данном случае, как правильно установил суд первой инстанции, подписанный комитетом и предпринимателем договор аренды нежилого помещения, предусматривающий срок аренды с 01.02.2004 по 31.12.2008 (то есть на срок более года), не был зарегистрирован.

Представитель предпринимателя в судебном заседании апелляционного суд признал, что данный договор, действительно, не представлялся на государственную регистрацию.

В силу статьи 308 Гражданского кодекса права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В силу статьи 3 Закона об отчуждении недвижимого имущества для возникновения преимущественного права выкупа необходимо установить факт нахождения имущества по состоянию на 01.07.2013 во временном владении либо пользовании лица непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.

При этом договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки в силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Следовательно, договор аренды, не зарегистрированный в установленном порядке, не привел к возникновению у предпринимателя преимущественного права на выкуп нежилого помещения в соответствии с Законом об отчуждении недвижимого имущества, равно как и дополнительные соглашения к такому договору, также не прошедшие государственную регистрацию.

Тем самым, предприниматель не соответствует предъявляемым пунктом 1 статьи 3 Закона об отчуждении недвижимого имущества требованиям к субъектам, обладающим преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном данным Законом.

Статья 15 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) устанавливает запрет на акты и действия (бездействие) в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

В силу части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров,

Таким образом, оспариваемый отказ (мотивированный отсутствием у предпринимателя преимущественного права выкупа имущества в связи с тем, что договор аренды не был зарегистрирован, и содержащий разъяснение о праве предпринимателя участвовать в торгах по нежилому помещению наравне с другими заинтересованными участниками аукциона) полностью соответствует закону. У суда первой инстанции не имелось оснований для признания данного отказа незаконным.

Принимая во внимание требования к законности судебного акта, а также к единообразию применения арбитражными судами норм законодательства (судебные акты по делу N А65-18717/2013, в том числе определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.2014 N ВАС-8894/14) обжалуемое решение суда подлежит отмене.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04.09.2014 по делу N А41-34818/14 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Председательствующий

Е.Е. Шевченко

Судьи

М.В. Игнахина М.А. Немчинова