Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 апреля 2015 г. N Ф05-3994/15 по делу N А40-14683/2014

г. Москва

22 апреля 2015 г.

Дело N А40-14683/14

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Русаковой О.И.,

судей Калининой Н.С., Комаровой О.И.,

при участии в заседании:

от истца Департамента городского имущества города Москвы - Борисова О.В., доверенность от 30.12.2014,

от ответчика ООО "Сорта" - Яцун О.В., доверенность от 22.12.2014, Евсеев А.С., доверенность от 11.02.2015,

рассмотрев 15 апреля 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Сорта" и Департамента городского имущества города Москвы

на постановление от 18 декабря 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С., Савенковым О.В.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к обществу с ограниченной ответственностью "Сорта"

(ИНН 5046062778, ОГРН 1025006036857)

о взыскании штрафных санкций по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее -Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сорта" (далее -ООО "Сорта", ответчик) о взыскании неустойки в размере 6704934,90 руб. на основании п. 7.3 договора аренды земельного участка от 27.11.1996 N М-09-007349,

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств из названного договора аренды в связи с нарушением п. 5.2 договора; заявлен на основании ст. ст. 309, 310, 314, 330 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда от 13.07.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением от 18.12.2014 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено. С ООО "Сорта" в пользу Департамент городского имущества города Москвы взыскана неустойки в размере 558 744,57 руб. С общества в доход Федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 174,89 руб.

В кассационной жалобе ООО "Сорта" просит судебные акты в части взыскания договорной неустойки отменить и принять решение об отказе в иске, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению общества, суды не применили закон, подлежащий применению, а именно: ст. 209 ГК РФ, ч. 3 ст. 69 ФЗ от 16.07.1998 N 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и п. 4 ст. 7 ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Заявитель кассационной жалобы полагает, что в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 6, абзацем вторым статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке", пунктом 3 статьи 335, пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 90 от 28 января 2005 года "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", учитывая, что ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, расположенного на этом участке, получение согласия арендодателя не требовалось, при этом уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора последним соблюден, что подтверждается письмом от 01.04.2014, полученным истцом 15.04.2013. При таких обстоятельствах оснований для взыскания штрафа, предусмотренного условиями договора, не имелось. Поскольку неустойка является не только способом обеспечения обязательств, но и в силу ст. 394 ГК РФ - мерой ответственности, по мнению заявителя, она не может быть применена за правомерные действия.

В кассационной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит отменить постановление суда, приводит доводы о том, что договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса РФ, в связи с чем не подлежит применению п. 9 ст. 22 названного кодекса. По мнению заявителя, суд не учел разъяснений ВАС РФ, содержащихся в п. 17 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", неправомерно сослался на ст. 10 ГК РФ, при том, что применение штрафных санкций согласовано сторонами в п. 7.3 раздела 7 договора аренды.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы и требования, изложенные в соответствующих кассационных жалобах.

Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, находит обжалованные судебные акты подлежащими отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 27.11.1996 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от N М-09-007349 земельного участка площадью 65 544 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Авиамоторная, вл. 5.

Договор аренды заключен сроком на срок 10 лет для эксплуатации зданий, прошел государственную регистрацию.

Согласно сведениям из ЕГРП нежилые здания, расположенные на спорном земельном участке, принадлежащие ответчику на праве собственности, а также право аренды вышеназванного земельного участка переданы ответчиком в залог акционерному коммерческому банку "Российский Капитал".

Договор об ипотеке от 21.02.2013 N 013/009-13 зарегистрирован в 28.02.2013 в установленном законном порядке.

Исковые требования мотивированы тем, что в нарушение п. 5.2 Договора аренды арендатор передал третьим лицам право аренды земельного участка без согласия арендодателя, в связи с чем у арендодателя возникло право требовать оплаты неустойки, начисленной в соответствии п. 7.3 договора. При этом истец ссылается на п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которому в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Поскольку условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на распоряжение правом аренды земельного участка содержится в договоре от 27.11.1996 N М-09-007349, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (30 октября 2001 года), в то время, как ответчик не получил согласия арендодателя сдать в залог право аренды земельного участка, тем самым нарушив п. 5.1 договора аренды, по мнению истца (арендодателя), у него возникло право требовать взыскания с ответчика (арендатора) предусмотренную п. 7.3 Договора неустойку в размере 6 704 934,90 руб., исходя из ставки годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот по арендной плате за землю.

Принимая решение по спору, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у арендодателя возникло право требовать уплаты арендатором предусмотренной п. 7.3. договора неустойки. Поскольку ответчиком о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства заявлено не было, суд первой инстанции взыскал неустойку в заявленном объеме.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, апелляционный суд, указав на наличие установленных ст. 10 ГК РФ оснований для уменьшения размера указанной неустойки, снизил ее до 558 744,57 руб..

Между тем, суды первой и апелляционной инстанции не учли следующего.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 4 статьи 7 ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции настоящего Федерального закона распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и обязательства сторон по которым не исполнены на день вступления в силу настоящего Федерального закона.

Федеральный закон от 12.12.2011 N 427-ФЗ О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу 14.12.2011.

При наличии неисполненных сторонами на день вступления в силу настоящего Федерального закона обязательств не имеет правового значения факт заключения спорного договора аренды до вступления в силу Земельного кодекса РФ, учитывая, что п. 4 ст. 7 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ принят позднее даты принятия ст. 7 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Абзац 3 статьи 69 Закона предусматривает, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (пункт 12), Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (пункт 5).

Поскольку суды не исследовали вопрос, что являлось предметом залога: отдельное право аренды или ипотека права аренды земельного участка произведена в связи с ипотекой зданий, расположенных на спорном земельном участке, имели ли место неисполненные сторонами обязательства на день вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку с позиций требований ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договору от 21.02.2013 N 013/009-13, установив предмет залога; выяснить, имели ли место неисполненные сторонами обязательства на день вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ, решить вопрос о возможности применении предусмотренной договором ответственности в виде штрафа за нарушение условия пункта 5.1 договора аренды, после чего правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 13 июля 2014 Арбитражного суда города Москвы и постановление от 18 декабря 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-14683/14 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

О.И. Русакова

Судьи

Н.С. Калинина О.И. Комарова