Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 февраля 2014 г. N Ф05-420/14 по делу N А40-66598/2013

г. Москва

10 февраля 2014 г.

Дело N А40-66598/13-40-613

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н. С.,

судей Дунаевой Н.Ю., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца ООО "Синеока" (ОГРН 1027739891002, ИНН 7709284838) - Богданов А.В. дов. от 22.05.2013 г., Шилова И.М. дов. от 01.06.2013 г.

от ответчиков: 1.Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1027700149410, ИНН 7707058720) - Медушевская Т.В. дов. от 27.12. 2013 г.

2. ГБУЗ ГКБ N 7 г. Москвы (ОГРН 1027739463828, ИНН 7724181890) - Пугачев С.В.дов от 09.08.2013

от третьего лица - Департамента здравоохранения города Москвы - Шумкина Л.И. дов. от 31.12.2013 г.

рассмотрев 03 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Синеока"

на решение от 11 сентября 2013 года

Арбитражного суда г. Москвы,

вынесенное судьей Ким Е.А.,

на постановление от 02 декабря 2013 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Кораблевой М.С., Панкратовой Н.И., Савенковым О.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Синеока"

к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУЗ ГКБ N 7 г. Москвы

третье лицо Департамент здравоохранения города Москвы

об обязании заключить договор аренды нежилого помещения на новый срок

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Синеока" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик 1), ГУЗ г. Москвы ГКБ N 7 Департамент здравоохранения г. Москвы об обязании заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 20 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Коломенский пр., д. 4, комната 1в в помещении NXII, находящегося в холле I этажа главного корпуса с истцом на новый срок, а именное на 11 месяцев на условиях, представленных в проекте договора аренды от 14.02.2008 г., ссылаясь на статьи 8, 11, 12, 445 Гражданского кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечен Департамент здравоохранения г. Москвы.

Решением суда от 11.09.2013 г. в удовлетворении иска отказано. При этом суд указал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты преимущественного права аренды, кроме того, материалами дела не подтверждаются намерения ответчика заключить новый договор аренды.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2013 г. решение арбитражного суда г. Москвы оставлено без изменения,, апелляционная жалоба ООО "Синеока"-без удовлетворения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истцом подана кассационная жалоба, в которой он прочит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 11 сентября 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт уб удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов жалобы им истец указал, что между ООО "Синеока"(арендатор),Департаментом имущества г. Москвы( собственник) и ГУЗ г. Москвы ГКБN 7 Департамента здравоохранения г. Москвы (арендодатель) 14.02.2008 г. заключен был договор аренды нежилого помещения площадью 20 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Коломенский проезд,д.4

Договор аренды перезаключался каждый год путем подписания дополнительных соглашений.

Дополнительным соглашением от 18.12.2008 г. срок договора аренды продлен с 01.12.2008 г. по 01.11.2009 г. Дополнительным соглашением от 30.12.2010 г. срок договора аренды продлен по 01.09.2011 г.

До истечения срока договора аренды главный врач В.А. Афанасьев ГУЗ ГКБN 7 г. Москвы 15.07.2011 г. по просьбе истца направил в адрес руководителя Департамента здравоохранения г. Москвы письмо, в котором просил согласовать дальнейшее размещение ООО "Синеока" на площади 20 кв.м на основании договора аренды N 06-00104\08 от 14.02.2008 г.

Указанные обстоятельства опровергают выводы судов о том, что в материалах дела не имеется доказательств о намерении истца заключить новый договор аренды в срок до 01.09.2011 г.

10.05.2012 г. ГУЗ г.Москвы ГКБ N 7 Департамента здравоохранения г. Москвы направил в адрес истца уведомление о прекращении в соответствии со ст. 610 ГК РФ с 10.07.2012 г. договора N 06-00104\08 от 14.12.2008 г. и просил передать помещение по акуту не позднее 10.07.2012 г.

Ответчик подписал акт о передаче помещения ГУЗ г. Москвы ГКБ N 7 Департамента здравоохранения г. Москвы, фактически не освободив при этом помещение и продолжая работу.

08.10.2012 г. истец обратился к ответчику с просьбой заключить договора аренды на занимаемое помещение. В ответ на указанную просьбу ответчик направил требование от 14.11.2012 г. освободить занимаемое помещение до 01.12.2012 г.

До настоящего времени истец производит оплату за арендуемое помещение, неоднократно обращался к ответчикам с просьбой заключить договор аренды.

Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанции при наличии указанных обстоятельств не применили положения ст.455 ч.4 ГК РФ, ст.17.1 Федерального Закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ"О защите конкуренции", регулирующие порядок к заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

В соответствии с ч.9 Закона" О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора ан новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации при одновременном соблюдении следующих условий:

1)размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2)минимальный срок, на который перезаключался договор аренды,должен составлять не менее, чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Как следует из ч.10 Закона арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1)принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом ;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество,начисленным неустойкам(штрафам, пеням) в размере. превышающем размер арендной платы за более, чем один период платежа, установленный договором аренды.

Судами не учтены такие обстоятельства как:

надлежащее исполнение истцом своих обязанностей по ранее заключенному договору аренды;

отсутствие в расторгнутом договоре аренды условий о невозможности заключения договора без проведения конкурса, аукциона( в редакции договора от 2008 г. и его дополнениях отсутствуют условия, ограничивающие право арендатора на заключение нового договора, его пролонгацию без проведения торгов, договор аренды N 06-001104\08 от 14.02.2008 г. заключался с истцом без проведения торгов;

отсутствие ограничений по срокам действия договора законодательством Российской Федерации( ранее срок действия договора мог быть ограничен ч.4 ст.53 Федерального Закона от 26.07.2006 3135-ФЗ"О защите конкуренции" заключением нового договора сроком не более. чем до 01.07.2015 г., с 1 июля 2013 г., ч.4ст.53 Закона" О защите конкуренции" признана утратившей силу, следовательно, данное ограничение снято);

непринятие собственником в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

отсутствие задолженности по арендной плате;

новый договор аренды на спорное помещение с иными лицами не заключался.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13"О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды " в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора ан новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствие с п.4 ст.445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора.за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 ст.17.1 Закона о конкуренции..

Несоблюдение ответчиками обязанности заключить новый договора аренды привело к нарушению права истца на пользование спорным имуществом.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчики, Департамент городского имущества г. Москвы, ГУЗ г.Москвы ГБКN 7 Департамента здравоохранения г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 11 сентября 2013 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда находят законными обоснованными.

Третье лицо, Департамент здравоохранения г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, третьего лица, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены решения арбитражного суда г. Москвы от 11 сентября 2013 г.. постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2013 г.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, 14.02.2008 г. между ООО "Синеока" (арендатор), Департаментом имущества г. Москвы (собственник - ответчик 1) и ГУЗ г. Москвы ГКБ N 7 Департамента здравоохранения г. Москвы (арендодатель - ответчик 2) заключен договор N 06-00104/08 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы (далее - Договор), по условиям которого арендодатель с согласия собственника передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 20 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Коломенский пр., д. 4.(л.д.41-47т.1) Срок договора аренды установлен в п.2.1 с 01.12.2007 г. по 01.11.2008 г.

Дополнительным соглашением от 18.12.2008 г. внесены изменения в п.2.1 договора аренды.N 06-00104\08 от 14.12.2008 г.. дополнив его подпунктом в следующей редакции:" по истечении установленного в п.2.1 договора срока аренды по взаимному согласию сторон срок действия договора аренды продлен с 01.12.2008 г. по 01.11.2009 г.(л.д.51т.1)

Дополнительным соглашением от 30.12.2010 г. внесены изменения в п.2.1 договора.дополнив его подпунктом следующего содержания:" по истечении установленного срока аренды по взаимному согласию сторон срок договора аренды продлен по 01.09.2011 г. (п. 3 Соглашения). Далее договор продлевался на неопределенный срок.(л.д.49т.1)

По окончании срока договора в адрес третьего лица, по просьбе истца, главным врачом В.А. Афанасьевым ГУЗ г. Москвы ГКБ N 7 Департамент здравоохранения г. Москвы направлено письмо от 15.07.2011 N 1316 с просьбой согласовать дальнейшее размещение истца на площади больницы.(л.д55т.1)

10.05.2012 Департаментом в адрес ООО "Синеока" было направлено уведомление N 06-12/1159 о расторжении договора аренды N 06-104/08 от 14.02.2008 г. и обязании передать помещение в срок до 10.07.2012 г.(л.д.57т.1)

ГУ здравоохранения г. Москвы ГКБ N 7 ДЗМ и ООО "Синеока" был составлен акт приема-передачи помещения нежилого фонда.

08.10.2012 письмом N 16 истец обратился к ГУЗ г. Москвы ГКБ N 7Депаритамента здравоохранения г. Москвы с просьбой заключить договор аренды на занимаемое помещение. (л.д.58т.1) В ответ ГБУЗ "ГКБ N 7 Департамента здравоохранения г. Москвы" направил ООО "Синеока" письмо от 14.11.2012 с просьбой освободить занятое помещение до 01.12.2012 г. в связи с окончанием срока договора аренды N 06-00104\08 от 14.02.2008 г.(л.д.59т.1)

Истцом в адрес Департамента городского имущества г. Москвы и ГУЗ г. Москвы ГБК N 7 Департамента здравоохранения г. Москвы 26.04.2013 г. и 29.04.2013 г. направлены претензии о заключении на срок 11 месяцев на условиях, представленных в проекте, договора аренды на помещение площадью 20 кв.м., расположенное по адресу :г. Москва, Коломенский проезд,д.4.(л.д.15-23т.1)

ГБУЗ г. Москвы ГБК N 7 Департамента здравоохранения г. Москвы в уведомлении от 14.05.2013 N 1188/82 потребовал ООО "Синеока" освободить помещения в срок до 24.05.2013 г.(л.д.34т.1)

Полагая, что отказ в заключении договора аренды на новый срок на условиях прежнего договора, нарушает преимущественное право истца, последний, ссылаясь на ч.3ст.17.1,ч.4 ст. 53 Закона "О защите конкуренции" обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ответчиков заключить договор аренды.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.

По смыслу п. 1 ст. 407, п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом, договор считается соответственно расторгнутым; в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.

Поскольку арендодатель надлежащим образом, предупредил арендатора об отказе от договора аренды, в силу упомянутых законодательных норм договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения) находящегося в собственности Москвы, считается расторгнутым.

По смыслу абз. 3 ст. 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13" О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для заключения договора аренды на новый срок стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечении срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п.2 ст.621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако, при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате(п.1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.(п.4.2 Постановления Пленума)

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции,преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ)(п.4,3 Постановления Пленума)

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора аренды с ним заключил договора аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды(п.2 ч.10 ст.17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии со ст. 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.(п.4.4)

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора а на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии со ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый сроку. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора,за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 ст.17.1 Закона о конкуренции. (п.4.5 Постановления Пленума)

Согласно ч. 10 ст. 17.1 Федерального Закона от 26.072006г. N 135-ФЗ"О защите конкуренции" арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2)наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам(штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы более, чем за одни период платежа, установленный договором аренды

Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что из смысла ч.9 ст.17.1 Федерального Закона "О защите конкуренции" следует, что заключение договора с арендатором на новый срок,надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса. Аукциона только в отношении договоров аренды, заключенных в соответствии с ч.1 и 3 ст. 17.1 Закона 135-ФЗ.

Судом установлено, что истец не относится к субъектам хозяйственного оборота, для которых установлен особый порядок заключения договора аренды, в том числе на новый срок.

Правомерно не принята судом ссылка истца на ч.4 ст.53 Федерального Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ"О защите конкуренции".

До 1 июля 2013 г. договор аренды, для заключения которого требуется обязательное проведение торгов,, мог бы быть заключен без проведения торгов с арендатором, являющимся субъектом малого и среднего предпринимательства

С 1 июля 2013 г. ч.4 ст.53 Закона "О защите конкуренции" признан утратившей силу п.2 ст.1.п.1 ст.6 Федерального Закона от 02.07.2013 г. 3144-ФЗ"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В деле отсутствуют доказательства того, что спорное нежилое помещение, занимаемое истцом по договору аренды N 06-00104\08 от 14.02.2008 г. по окончании его срока передано в аренду другому лицу.

Помещение передано в оперативное управление ГУ здравоохранения. Москвы ГКБ N 7 Департамента здравоохранения г. Москвы на основании контракта от 01.06.1997 г. N 0-1\97, которое владеет и пользуется указанным помещением в соответствии уставной деятельностью.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что выводы. содержащиеся в обжалуемых судебных актах соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права..

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 сентября 2013 года по делу N А40-66598/13-40-613, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 декабря 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Синеока" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

Н.Ю. Дунаева О.И. Русакова