Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 января 2018 г. N Ф05-20071/17 по делу N А40-34271/2017

город Москва

19 января 2018 г.

Дело N А40-34271/17

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Чалбышевой И.В., Ядренцевой М.Д.,

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "РиалХоум" - неявка, извещено,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "ГлавТехКомплект" - Иванникова Н.А. по дов. от 12.01.2018,

от третьего лица: Правительства Москвы - Торгони О.В. по дов. от 05.09.2017,

рассмотрев 15 января 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу третьего лица - Правительства Москвы

на решение от 20 июня 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Панфиловой Г.Е.,

и постановление от 25 сентября 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Панкратовой Н.И., Векличем Б.С., Александровой Г.С.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "РиалХоум"

к обществу с ограниченной ответственностью "ГлавТехКомплект"

о признании недействительным договора субаренды недвижимого имущества,

третье лицо: Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ: общество с ограниченной ответственностью "РиалХоум" (далее - истец, ООО "РиалХоум") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "ГлавТехКомплект" (далее - ответчик, ООО "ГлавТехКомплект") с иском о признании недействительным договора субаренды недвижимого имущества от 16.03.2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Вертикаль" (далее- ЗАО "Вертикаль") и Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 июня 2017 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2017 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Правительство Москвы обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов третье лицо указывает, что суды вышли за рамки рассматриваемого спора, при рассмотрении настоящего дела суд не вправе был устанавливать, является ли здание самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), данный вопрос должен рассматриваться в рамках самостоятельного иска. Правительство Москвы, не являющееся стороной договора субаренды и правообладателем спорного имущества, привлечено к участию в деле в целях установления юридически значимых фактов и легализации построек, являющихся предметом договора субаренды, не предусмотренным законом способом. Результаты судебной экспертизы содержат правовую оценку фактических обстоятельств и норм права, которые подменяют выводы суда. Экспертное заключение не является надлежащим доказательством по делу, принимая во внимание, что общее увеличение площади всех строений в результате перепланировки, на что указал эксперт, увеличилась с 70 000 до 190 000 кв. м., эксперт в судебное заседание для дачи пояснений судом вызван не был, добросовестность эксперта вызывает сомнения. Судами не применены подлежащие применению, статьи 222, 263 гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 47-49, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Судами не рассмотрен вопрос о привлечении к участию в деле контролирующего органа в области строительства - Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости в городе Москве. Судами не дана оценка возражениям Правительства Москвы по вопросу назначения строительно-технической экспертизы.

От ООО "ГлавТехКомплект" поступил отзыв с возражениями на кассационную жалобу.

Явившийся в судебное заседание суда кассационной инстанции представитель Правительства Москвы поддержал доводы и требования кассационной жалобы.

Представитель ответчика против доводов кассационной жалобы возражала, указывая на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Истец и третье лицо - ЗАО "Вертикаль", несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, между ООО "ГлавТехКомплект (арендатор) и ООО "РиалХоум" (субарендатор) 16.03.2011 заключен договор субаренды недвижимого имущества, согласно условиям которого ответчик передает, а истец принимает во временное владение и пользование на неопределенный срок здания, расположенные по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 37, стр. 1,2,3,4,5,6,7,9,10,11,13,14,15,16,17,20,21,22,24,25,32,41.

Указанные объекты переданы от ответчика истцу по акту приема-передачи.

Собственником земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости, является город Москва.

Площадь арендованных истцом объектов недвижимого имущества в период действия договора субаренды была изменена (увеличена).

Полагая, что увеличение площади объектов недвижимости вызвано проведением ответчиком незаконной реконструкции без получения предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешений на строительство, в связи с чем данные объекты фактически были реконструированы и являются самовольными постройками, а договор субаренды - недействительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме того, истец ссылался на то, что спорный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел, в том числе, к выводу о том, что признаков самовольной постройки, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении спорных зданий не имеется.

При этом в основу вывода суда положены выводы экспертного заключения ООО "Дельта-Тэсэра" по результатам судебной строительно-технической экспертизы, согласно которым увеличение площади зданий, а именно: строения 1 с 31012,6 кв.м. до 89252,6 кв.м.; строения 2 с 6592,7 кв.м. до 29433,5 кв.м.; строения 3 с 2804,5 кв.м. до 7569 кв.м.; строения 4 с 3444,9 кв.м. до 6858,2 кв.м.; строения 5 с 876,1 кв.м. до 4133,1 кв.м.; строения 6 с 3294,6 кв.м. до 6585,1 кв.м.; строения 7 с 3388,1 кв.м. до 6910,1 кв.м.; строения 9 с 380,1 кв.м. до 814,6 кв.м.; строения 10 с 8658 кв.м. до 12429 кв.м.; строения 11 с 2518,2 кв.м. до 6429,7 кв.м.; строения 13 с 502,2 кв.м. до 586 кв.м.; строения 14 с 1863,4 кв.м. до 4081,9 кв.м.; строения 15 с 1476,9 кв.м. до 3071 кв.м.; строения 16 с 1709,5 кв.м. до 3453,9 кв.м.; строения 17 с 409,6 кв.м. до 7995,9 кв.м.; строения 20 с 507,1 кв.м. до 1189,2 кв.м.; строения 21 с 493,8 кв.м. до 951,5 кв.м.; строения 22 с 843,7 кв.м. до 1340,3 кв.м.; строения 24 с 30,9 кв.м. до 1001,6 кв.м; строения 25 с 254 кв.м. до 479,1 кв.м.; строения 32 с 35,5 кв.м. до 121,9 кв.м.; строения 41 с 598,4 кв.м. до 878,2 кв.м., произошло в результате выполнения работ, связанных с перепланировкой зданий, произведенные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и не требуют выдачи разрешения на строительство, эксплуатация зданий, расположенных по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 37, стр. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 24, 25, 32, 41 не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, необходимым условием квалификации строения как самовольного является создание нового объекта.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На проведение реконструкции требуется разработка проектной документации, одобренной государственной строительной экспертизой (статья 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получение разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию (статьи 51, 55 Кодекса).

Вопрос о том, является ли объект новым или это прежнее, хотя и подвергшееся перестройкам строение, разрешается судом.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Признавая заключение эксперта надлежащим доказательством по делу, суды не учили то обстоятельство, что площадь спорных строений увеличилась значительно, не отнеслись критически к выводам экспертного заключения, не исследовали вопрос о том, могла ли площадь строений столь значительно увеличиться лишь в результате работ по перепланировке, с учетом понятий переустройства и перепланировки применительно к статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации и характера работ по их проведению.

При этом в соответствии с положениями статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноты заключения эксперта, а так же при возникновении вопросов в отношении исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза. Возможность проведения дополнительной или повторной экспертизы, для разъяснения неясностей либо устранения сомнений судом не рассмотрена.

Судами не проверено, отвечает ли выполненное в рамках настоящего дела экспертное заключение требованиям относимости, допустимости и достоверности доказательств (статьи 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и соответствует ли оно требованиям статьи 86 Кодекса.

Учитывая, что понятия переустройство и перепланировка предусмотрена действующим законодательством исключительно в отношении объектов жилого назначения (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в к объектам нежилого назначения применяются в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации понятия реконструкции, текущего и капитального ремонта, выводы судов о том, что спорные задания не являются самовольными постройками нельзя признать обоснованными.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Учитывая, что кассационная жалоба Правительства Москвы не содержит доводов относительно законности и обоснованности вывода судов об отказе в признании недействительным договора субаренды недвижимого имущества от 16.03.2011, данный вывод судов первой и апелляционной инстанций, в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационной коллегией не проверялся.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, являются ли спорные здания самовольными постройками применительно к статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, дать оценку заключению судебной экспертизы с учетом положений статей 67, 68, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установить, возможно ли применение по аналогии к спорным объектам положений статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, рассмотреть вопрос о назначения по делу повторной экспертизы с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".

Исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 июня 2017 года в обжалуемой части и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2017 года в обжалуемой части по делу N А40-34271/17 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

И.В. Чалбышева М.Д. Ядренцева