Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 июля 2019 г. N Ф05-11201/14 по делу N А41-60101/2013

г. Москва

15 июля 2019 г.

Дело N А41-60101/13

Резолютивная часть постановления объявлена 10.07.2019.

Полный текст постановления изготовлен 15.07.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Холодковой Ю.Е.,

судей: Коротковой Е.Н. Мысака Н.Я.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ЗАО "ИСК "Энбиэм" - представитель Зубков И.С., доверенность от 27.08.2018

Смирнова Е.В. - лично, паспорт

рассмотрев 10.07.2019 в судебном заседании кассационную жалобу

конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ" Володина Александра Сергеевича

на определение от 02.10.2018 Арбитражного суда Московской области,

вынесенное судьей Морхатом П.М.,

и постановление от 09.04.2019

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Катькиной Н.Н., Гараевой Н.Я., Муриной В.А.,

по заявлению Смирновой Елены Владимировны о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ"

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Московской области от 16 августа 2016 года по делу N А41-60101/13 в отношении ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭнБиЭм" введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Ходаковский Александр Леонидович.

Сведения об открытии в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 162 от 03.09.2016.

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.12.2016 по делу N А41-60101/13 суд определил, применять правила параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Сообщение о применении правил параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.02.2018 ЗАО "Инвестиционно-строительная компания "ЭнБиЭм" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство сроком до 15.02.2019, конкурсным управляющим утверждена Шангареева Юлия Зуфаровна.

Смирнова Елена Владимировна обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании права собственности на объект недвижимости: кадастровый N 50:20:0020109:4432, адрес: Российская Федерация, Московская область, Одинцовский район, городское поселение Новоивановское, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, дом 51, кв. 127 (Строительный адрес: однокомнатная квартира, расположенная на 17 этаже в ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино, корпус 2, условный номер квартиры 127, общей проектной площадью 51,26 кв. м.), исключении из реестра требований по передаче жилых помещений требования Смирновой Е.В. о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 127 общей площадью 51,26 кв. м., расположенной в корпусе 2 на 17 этаже по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино, дом 51, в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника - закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания (ЗАО "ИСК) "ЭНБИЭМ".

Определением Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2018 года, оставленным без изменения Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 09 апреля 2019 года, за Смирновой Е.В. было признано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 50:20:0020109:4432 - однокомнатную квартиру, расположенную на 17 этаже в ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино, корпус 2, условный номер 127, общей проектной площадью 51,26 кв. м., из реестра требований о передаче жилых помещений ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было исключено требование Смирновой Е.В. о передаче жилого помещения в виде однокомнатной квартиры на 17 этаже в ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи деревни Марфино, д. 51 корпус 2, условный номер квартиры 127, общей проектной площадью 51,26 кв. м.

Не согласившись с судебными актами, конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, по результатам рассмотрения которой просил отменить определение суда первой инстанции и Постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

В обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, кроме того, считает, что судами необоснованно не учтены правопритязания на спорную квартиру иного лица.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы кассационной жалобы.

Смирнова Е.В. возражала против удовлетворения кассационной жалобы, пояснила, что право собственности зарегистрировано и она фактически проживает в указанной квартире.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованного судебного акта, судебная коллегия кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.09.10 между Смирновой Е.В. (Принципал) и ООО "ЭНБИЭМ-Стройсервис недвижимость" (Агент) был заключен агентский договор N 143/Сл2, по условиям которого Агент обязался за вознаграждение и по поручению Принципала совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению Принципалом в собственность помещения, соответствующего следующим ориентировочным требованиям: - адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, - характеристики дома: монолитный жилой дом, - характеристики квартиры: общая площадь квартиры (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) - 51,26 кв. м., - ориентировочная стоимость квартиры - 3 395 000 рублей.

На основании пункта 3.5 договора в целях обеспечения возможности исполнения Агентом своих обязанностей Принципал перечислил Агенту денежные средства в размере 3 395 000 рублей 03 копейки, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N 335 от 25.05.11 и N 320 от 01.10.10.

25.05.11 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Продавец) и Смирновой Е.В. (Покупатель) был заключен предварительный договор N 143/Сл-2 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 15.10.12) стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства жилого дома ЖК "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино, и ввода его в эксплуатацию, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на Квартиру, но не позднее 30 июня 2014 года, договор купли-продажи Квартиры, в котором Общество будет выступать Продавцом, а Гражданин - Покупателем.

Согласно пункту 1.2. договора под Квартирой понимается однокомнатная квартира под условным номером 127, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 0,5 для лоджий и с коэффициентом 0,3 для балконов) 51,26 кв. м., расположенная на 17 этаже в секции / подъезде 12, в корпусе 2 Жилого дома. Из пункта 4.4. договора следует, что общая стоимость Квартиры по договору купли-продажи будет составлять 3 395 000 рублей 03 копейки.

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим назначен Ходаковский Александр Леонидович.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года при банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)", к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области и ООО "Недвижимость".

Определением Арбитражного суда Московской области от 07 сентября 2017 года в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было включено требование Смирновой Е.В. о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры N 127, общей площадью 51,26 кв. м., расположенной в корпусе 2 на 17 этаже по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи дер. Марфино.

Удовлетворяя требования гражданина Смирновой Е.В. о признании права собственности, суды руководствовались следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

В силу статей 128, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое является объектом гражданских прав.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, допускается предъявление в рамках дела о банкротстве застройщика требования о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

При отсутствии определенных п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве условий признание в рамках процедуры банкротства, проводимой в целях соблюдения пропорционального удовлетворения требований кредиторов застройщика, за отдельным инвестором права на помещение в объекте незавершенного строительства, не введенном в эксплуатацию, может повлечь нарушение закрепленного законодательством о банкротстве принципа равенства кредиторов должника и воспрепятствовать включению объекта незавершенного строительства в конкурсную массу Общества, с целью удовлетворения требований кредиторов.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, положения статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Помимо этого, на момент рассмотрения данного обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц, приобретателей объектов незавершенного строительства по аналогичной договорной схеме, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, дом 53, зарегистрированы на основании решений Одинцовского городского суда Московской области.

В частности, в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которого, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Поскольку в отношении аналогичных объектов недвижимости уже признаны права собственности за другими гражданами, а в рассматриваемом случае, заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договорам, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

Доводы конкурсного управляющего об отсутствии оснований для признания права собственности на объект незавершенного строительства были предметом оценки и исследования апелляционного суда и обоснованно отклонены им, как противоречащие правовой позиции, сформулированной Верховным Судом Российской Федерации в рамках настоящего дела.

Также судом апелляционной инстанции отклонены доводы относительно прав ПАО "ВТБ" как залогодержателя, указав, что наличие в отношении спорной квартиры права залога ПАО Банк "ВТБ", требования которого установлены определением Арбитражного суда Московской области от 31 июля 2018 года по настоящему делу, не препятствует признанию права собственности Смирновой Е.В. на это имущество.

Статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Само по себе признание за Смирновой Е.В. права собственности на спорное имущество, хотя и находящееся в залоге, не нарушает права ПАО Банк "ВТБ", поскольку требование об обращении взыскания на заложенное имущество является предметом самостоятельного иска и это требование не может препятствовать признанию за участником долевого строительства права собственности на приобретенное имущество.

Судом апелляционной инстанции проверен и отклонен довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении прав Компании "НЕО ФАЙВ ГРУП ЛИМИТЕД", право которой на спорную квартиру включено в реестр о передаче жилых помещений.

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства квартир в многоквартирном доме, является обеспечение приоритетной защиты последних как непрофессиональных инвесторов, в целом с таким подходом судов следует согласиться.

В случаях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (абзац шестой пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, ключевым является вопрос о том, во владении кого находится это имущество. Кроме этого, значение имеют: дата заключения договоров (возникновения права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателя и т.п.

Данная правовая позиция неоднократно была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации, в том числе в Определении от 25.01.2018 N 308-ЭС17-14180 (1,2).

Судами установлено, что 06.03.18 зарегистрировано право собственности Смирновой Е.В. на спорную квартирую. Доказательств регистрации права собственности Компании "НЕО ФАЙВ ГРУП ЛИМИТЕД" на спорное имущество не представлено, в связи с чем оснований для отказа в удовлетворении требований Смирновой Е.В. не имеется.

При рассмотрении суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем, оснований для иной оценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы кассационной жалобы, изучены судом, однако, они подлежат отклонению как направленные на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанции по фактическим обстоятельствам дела, что, в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является недопустимым при проверке судебных актов в кассационном порядке.

Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 02.10.2018, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019 по делу N А41-60101/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий судья

Ю.Е. Холодкова

Судьи

Е.Н. Короткова Н.Я. Мысак