Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2020 г. N 10АП-17745/19 по делу N А41-60101/2013

г. Москва

10 декабря 2020 г.

Дело N А41-60101/13

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Терешина А.В., Шальневой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Магомадовой К.С.,

при участии в заседании:

от Михалева Константина Александровича: Михалев К.А. лично,

от Банка ВТБ (публичное акционерное общество): Ширяев А.Л. по доверенности N 350000/872-Д от 15.06.2020,

от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" Мирошниченко Дениса Александровича: Колесниченко А.В. по доверенности N 15/07-МИР от 15.07.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ" на определение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2019 года по делу N А41-60101/13 по заявлению Михалева Константина Александровича о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания "ЭНБИЭМ", с участием в качестве заинтересованных лиц общество с ограниченной ответственностью "Энбиэм-Стройсервис Недвижимость", временный управляющий общества с ограниченной ответственностью Корпорация "Союз-Возрождение" Логинов Олег Анатольевич, Главное управление государственного строительного надзора по Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Компания "НЕО ФАЙВ ГРУП ЛИМИТЕД",

УСТАНОВИЛ:

Михалев Константин Александрович обратился в Арбитражный суд Московской области в рамках дела о банкротстве закрытого акционерного общества "Инвестиционно-строительная компания (ЗАО "ИСК) "ЭНБИЭМ" с заявлением о признании права собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру N 92, общей площадью 85,90 кв.м. в подъезде N 17, на 20 этаже, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, д. 52 (т. 1, л.д. 2-5).

Заявление подано на основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21 марта 2019 года к участию в настоящем обособленном споре в качестве заинтересованных лиц были привлечены общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Энбиэм-Стройсервис Недвижимость", временный управляющий ООО Корпорация "Союз-Возрождение" Логинов Олег Анатольевич, Главное управление государственного строительного надзора по Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра) по Московской области (т. 1, л.д. 1).

Определением Арбитражного суда Московской области от 20 мая 2019 года к участию в настоящем обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Компания "НЕО ФАЙВ ГРУП ЛИМИТЕД" (т. 2, л.д. 51).

Определением Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2019 года за Михалевым К.А. было признано право собственности на квартиру N 92, расположенную по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, ул. Можайское шоссе, д. 52 (т. 2, л.д. 63-66).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" Володин Александр Сергеевич обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального права при его вынесении и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 2, л.д. 63-66).

Законность и обоснованность определения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 12.12.11 между Михалевым К.А. (Принципал) и ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" (Агент) был заключен агентский договор N 576/Сл-2, по условиям которого Агент обязался за вознаграждение и по поручению Принципала совершать от имени и за счет Принципала юридические и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки но приобретению Принципалом в собственность недвижимого имущества в виде квартиры (далее по тексту - Квартира), соответствующей следующим ориентировочным требованиям:

Адрес: Московская область, Одинцовский муниципальный район, вблизи деревни Марфино;

Характеристики дома: монолитный жилой дом;

Характеристики Квартиры: общая площадь квартиры (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) - 85,90 кв.м.;

этаж 20;

количество комнат 2;

Ориентировочная стоимость Квартиры - 7 183 452 рубля (т. 1, л.д. 14-19).

Согласно пункту 3.5. договора N 576/Сл-2 от 12.12.11 в целях обеспечения возможности выполнения Агентом своих обязательств Принципал перечисляет Агенту денежные средства в размере 7 183 451 рубль 93 копейки.

12.12.11 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Поручитель) и Михалевым К.А. (Кредитор) был заключен договор поручительства N 576/Сл-2, по условиям которого Поручитель обязался отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение / неисполнение Агентом (ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость") обязательства по пункту 2.1.5. Агентского договора - осуществить за счет Принципала (Кредитора) расчет в сумме 7 183 451 рубль 93 копейки по заключенному Принципалом с Поручителем Договору купли-продажи Квартиры либо обязательства по возврату денежных средств согласно пункту 5.5. Агентского договора (т. 1, л.д. 20-21).

Согласно пункту 1.2. договора поручительства Поручитель обязуется отвечать перед Кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение Агентом своих Обязательств в том же объеме, что и Агент, и в порядке, предусмотренном Агентским договором.

12.12.11 между ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" (Продавец) и Михалевым К.А. (Покупатель) был заключен предварительный договор N 576/Сл-2 купли-продажи Квартиры, по условиям которого Стороны обязались в будущем после окончания строительства Жилого дома, входящего в состав второй очереди строительства общественно-жилого комплекса "Западные ворота столицы", расположенного на земельном участке площадью 9,19 га по адресу: Московская область, Одинцовский муниципальный район, в районе деревни Марфино, и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Продавца на Квартиру, но не позднее 30.06.13, заключить договор купли-продажи Квартиры, под которой понимается двухкомнатная квартира с условным номером 92, общей проектной площадью 85,90 кв.м., расположенная на 20 этаже, в секции/подъезде 17, в корпусе 3 Жилого дома (т. 1, л.д. 9-12).

Согласно пункту 4.4. договора N 576/Сл-2 от 12.12.11 стоимость Квартиры составляет 7 183 451 рубль 93 копейки.

Михалев К.А, во исполнение принятых на себя по предварительному договору обязательств внес в кассу ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" 7 183 451 рубль 93 копейки, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 576/Сл-2 от 12.12.11 (т. 1, л.д. 13).

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 августа 2016 года в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" была введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим назначен Ходаковский Александр Леонидович.

На основании определения Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года при банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)", к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Главное управление государственного строительного надзора Московской области и ООО "Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2018 года ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Шангареева Юлия Зуфаровна.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 августа 2018 года конкурсным управляющим ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был утвержден Володин А.С.

Определением Арбитражного суда Московской области от 11 сентября 2019 года Володин А.С. был освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ".

Определением Арбитражного суда Московской области от 22 июня 2020 года конкурсным управляющим ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" был утвержден Мирошниченко Денис Александрович.

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, Михалев К.А. указал, что до настоящего времени приобретенная квартира ему в собственность не оформлена.

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции исходил из того, что заявленные требования подтверждены документально.

Апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 32 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.02 "О несостоятельности (банкротстве)" и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Исходя из норм пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, судом, арбитражным судом или третейским судом.

Поскольку в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и введена процедура банкротства, то в соответствии с пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, требования о признании права собственности в отношении недвижимого имущества, подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Как указывалось выше, требование Михалева К.А. в отношении спорной квартиры основано на агентском договоре N 576/Сл-2 от 12.12.11, заключенном с ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" (Агент), договоре поручительства N 576/Сл-2 от 12.12.11, заключенном с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", предварительном договоре N 576/Сл-2 купли-продажи Квартиры от 12.12.11, заключенном с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ".

Оплату спорной квартиры Михалев К.А. произвел полностью, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру 576/Сл-2 от 12.12.11 (т. 1, л.д. 13).

Доказательств возврата Михалеву К.А. уплаченных денежных средств не имеется.

На основании постановления старшего следователя по особо важным делам 4 отдела СЧ ГСУ ГУ МВД России по Московской области от 02 октября 2018 года по уголовному делу N 122923 Михалев К.А. был признан потерпевшим в связи с причинением им ущерба на сумму не менее 7 183 452 рублей по предварительному договору N 576/Сл-2 от 12.12.11 (т. 1, л.д. 28-30).

20.10.17 Министерством строительного комплекса Московской области было выдано разрешение N RU50-55-9429-2017 на ввод в эксплуатацию корпуса 3 общественно-жилого комплекса "Западные ворота столицы" по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе (т. 1, л.д. 22-27).

Однако право собственности кредитора на объект строительства не оформлено.

При этом Михалев К.А. осуществляет правомочия собственника спорной квартиры, что следует из представленных в материалы дела договора управления многоквартирным домом от 19.12.18, договора подряда на ремонт квартиры от 01.03.19, квитанций на оплату коммунальных услуг (т. 1, л.д. 31-50).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.13, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за заявителем права собственности на спорный объект не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Данный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 21 марта 2019 года N 305-ЭС17-19702(4) от 30 января 2019 года N 305-ЭС17-19702(2) по делу N А41-60101/2013, позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлениях от 27 ноября 2018 года по делу N А41-60101/13, от 02 октября 2018 года по делу N А41-60101/13 по аналогичным спорам.

Помимо этого, на момент рассмотрения данного обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц, приобретателей объектов незавершенного строительства по аналогичной договорной схеме, расположенных по адресу: Московская область, Одинцовский район, р.п. Новоивановское, Можайское шоссе, были признаны в рамках настоящего дела.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 года N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которого, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в п. 1 ст. 1 ГК РФ.

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего и из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, порядок которой изложен в ст. 8 Закона.

Поскольку требования Михалева К.А. подтверждены документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд также учитывает, что в отношении аналогичных объектов недвижимости уже признаны права собственности за другими гражданами, а в рассматриваемом случае, заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договору, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы наличие в отношении спорной квартиры права залога Банка ВТБ (ПАО), требования которого установлены определением Арбитражного суда Московской области от 31 июля 2018 года по настоящему делу, не препятствует признанию права собственности Михалева К.А. на это имущество.

Статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Само по себе признание за Михалевым К.А. права собственности на спорное имущество, хотя и находящееся в залоге, не нарушает права Банка ВТБ (ПАО), поскольку требование об обращении взыскания на заложенное имущество является предметом самостоятельного иска и это требование не может препятствовать признанию за участником долевого строительства права собственности на приобретенное имущество.

Довод заявителя апелляционной жалобы о предъявлении требований к ненадлежащему лицу в связи с тем, что строительство спорного объекта осуществляло ООО Корпорация "Союз Возрождение" также подлежит отклонению.

Как указывалось выше, в отношении ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" определением Арбитражного суда Московской области от 05 декабря 2016 года были применены правила о банкротстве застройщиков.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектом незавершенного строительства подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.

Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает, что Михалев К.А., как участник строительства, вправе заявить требования о признании права собственности на жилое помещение в рамках дела о банкротстве ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", с которым у него сложились соответствующие правоотношения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о неправомерном удовлетворении требований Михалева К.А. в связи с тем, что определением Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2016 года по настоящему делу в реестр требований ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" о передаче жилых помещений было включено требование Компании "Конгейт Лимитед" в отношении, в том числе спорной квартиры N 92, подлежит отклонению.

Согласно определению Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2016 года по настоящему делу Компания "Конгейт Лимитед" свои требования в отношении квартиры N 92 основывала на договоре соинвестирования N 164/Сл-3 от 25.04.13, заключенном с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" после заключения должником предварительного договора N 576/Сл-2 от 12.12.11 с Михалевым К.А. (т. 1, л.д. 77-81).

Основной целью введения законодателем особых правил банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан для строительства квартир в многоквартирном доме, является обеспечение приоритетной защиты последних как непрофессиональных инвесторов, в целом с таким подходом судов следует согласиться.

В случаях, когда продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, преимуществом в получении титула собственника обладает то лицо, во владение которого это имущество передано применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации; иные покупатели вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (абзац шестой пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, при рассмотрении спора о праве на имущество, в отношении которого продавцом заключены два разных действительных договора об отчуждении будущей недвижимости, исполненных покупателями, ключевым является вопрос о том, во владении кого находится это имущество. Кроме этого, значение имеют: дата заключения договоров (возникновения права требования передачи вещи), регистрация договоров долевого участия, разумность и добросовестность покупателя и т.п.

Данная правовая позиция неоднократно была сформулирована Верховным Судом Российской Федерации, в том числе в Определении от 25.01.2018 N 308-ЭС17-14180 (1,2).

Как указано в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2018 года N Ф05-15691/16 по делу N А41-1022/16, в ситуации, когда владение уже принадлежит одному из покупателей и возникло на основе титула (например, права собственности), не предполагающего возврат данного владения (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 7 от 24.03.16 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"), удовлетворение требования к продавцу о передаче квартиры невозможно. Подобное требование может быть предъявлено непосредственно к владеющему покупателю при определенных условиях (например, в случае его недобросовестности).

Поскольку правопритязания Михалева К.А. в отношении квартиры N 92 возникли на основании ранее заключенного с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" договора, доказательств владения Компанией "Конгейт Лимитед" данным имуществом или регистрации права собственности на него не представлено, суд первой инстанции правомерно признал заявленные требования в этой части обоснованными.

С учетом изложенного, поскольку требования Михалева К.А. подтверждены документально, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2019 года по делу N А41-60101/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

А.В. Терешин Н.В. Шальнева