Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 октября 2019 г. N Ф05-17001/19 по делу N А40-46128/2018

г. Москва

14 октября 2019 г.

Дело N А40-46128/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07.10.2019.

Полный текст постановления изготовлен 14.10.2019.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Л.В. Федуловой,

судей З.А. Аталиковой, Н.Ю. Дунаевой,

при участии в судебном заседании:

от ООО "ШЕФЛЕРА" - Передельский А.В. (решение N 10 от 16.01.2018, генеральный директор);

от Департамента городского имущества города Москвы - Хабаров Д.С. (доверенность от 29.11.2018);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)

на решение от 23.01.2019 Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Махалкиным М.Ю.,

и постановление от 27.05.2019

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Проценко А.И., Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ШЕФЛЕРА"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ШЕФЛЕРА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы с требованием об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 156,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41 (этаж 1) по цене 9 619 869 рублей (с учетом заявления об изменении предмета иска в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019, разногласия урегулированы, цена выкупаемого объекта составила 9 619 869 рублей, которая была определена на основании заключения судебной экспертизы.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил вышеуказанные судебные акты отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает на необходимость изменения редакции договора. Ссылается отсутствие подтверждения со стороны истца подтверждения перепланировки помещения с согласия Департамента. Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы, представитель ООО "ШЕФЛЕРА" возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом имущества г. Москвы (арендодателем) и ООО "Шефлера" (арендатором) заключен договор аренды нежилого фонда N 03-00706/05 от 24.10.2005, согласно условиям которого, истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 156,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41 (этаж 1), для использования в торговых целях на срок с 24.10.2005 по 02.06.2025 (в редакции дополнительных соглашений от 18.05.2006 и от 03.06.2015).

30.06.2015 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41.

Письмом от 06.08.2015 N 33-5-23319/15-(0)-2 Департамент отказал в заключении договора купли-продажи указанных помещений, сославшись на то, что не произведен кадастровый учет спорного нежилого помещения, а также поскольку произведена несогласованная перепланировка.

13.01.2017 истец повторно обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41.

Письмом от 13.01.2017 N 33-5-2705/17-(0)-1 Департамент отказал в заключении договора купли-продажи указанных помещений, сославшись на то, что у истца на момент обращения имелась задолженность по арендной плате.

07.12.2017 истец в третий раз обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендованного субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы", в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 41.

Письмом от 07.12.2017 N 33-5-163285/17-(0)-1 Департамент отказал в заключении договора купли-продажи указанных помещений, сославшись на то, что у истца на момент обращения имелась задолженность по арендной плате.

18.01.2018 истец направил в адрес ответчика претензию с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости, однако письмом от 05.02.2018 N ДГИ-1-3487/18-1 Департамент отказал в заключении договора, сославшись на отсутствие правовых оснований.

В связи с существенными разногласиями общество обратилось в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судами установлено, что ООО "Шефлера" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами, в том числе возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 9 619 869 рублей 00 копеек, определенной в указанном заключении.

Довод Департамента о несогласованной перепланировке спорного помещения не может быть принят во внимание судом округа.

Как указано в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Сама по себе перепланировка арендуемого помещения не является препятствием для реализации преимущественного права выкупа в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Довод заявителя жалобы о несоответствии раздела 5 договора нормам материального права, обоснованно отклонен судами, поскольку отсылка п. 5.1 Договора к действующему законодательству Российской Федерации никоим образом не исключает применение специальных норм, подлежащих приоритетному применению.

Судами нижестоящих инстанций установлено, что на момент обращения за выкупом помещения у истца не имелось задолженности по арендной плате и пени, поскольку он вносил арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления ООО "Шефлера".

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2019 по делу N А40-46128/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

З.А. Аталикова Н.Ю. Дунаева