Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 ноября 2019 г. N Ф05-14619/18 по делу N А41-66247/2017

город Москва

05 ноября 2019 г.

Дело N А41-66247/17

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Каменской О.В., Латыповой Р.Р.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) Администрации Богородского городского округа: Барановой Ю.Г. (дов. N 181 от 07.11.2018 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) ООО "Синком-Инвест": Мостового С.А. (дов. от 18.01.2019 г.);

от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены;

от третьего лица Комитета по управлению имуществом Администрации Богородского городского округа: Барановой Ю.Г. (дов. N 19 от 15.03.2019 г.);

от третьего лица ООО "Химиндустрия-инвест": не явились, извещены;

рассмотрев 29 октября 2019 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Синком-Инвест"

на решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2019 г.,

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2019 г.,

по делу N А41-66247/17

по иску Администрации Богородского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью "Синком-Инвест"

о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности, обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области; Комитет по управлению имуществом Богородского городского округа; ООО "Химиндустрия-инвест",

УСТАНОВИЛ: обществу с ограниченной ответственностью "Синком-Инвест" (далее - ООО "Синком-Инвест", общество, ответчик) на праве собственности принадлежит объект недвижимости - административное здание, назначение нежилое, общая площадь 299,8 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15 декабря 2014 г.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути", расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона.

10 декабря 2014 г. общество обратилось в Администрацию Ногинского муниципального района Московской области (далее - Администрация, истец) с заявлением о приобретении вышеуказанного земельного участка в собственность, ссылаясь на то обстоятельство, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ООО "Синком-Инвест" на праве собственности.

Постановлением Администрации Ногинского муниципального района от 18 декабря 2014 г. N 2208 "О предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью "Синком-Инвест" земельного участка, расположенного в Московской области, Ногинском районе, городском поселении Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона" ответчику предоставлен в собственность за плату спорный земельный участок, на котором находится объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу на праве собственности.

На основании указанного постановления 18 декабря 2014 г. между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области и ООО "Синком-Инвест" был заключен договор купли-продажи земельного участка N 88-2014, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок (далее - Участок) находящийся в государственной собственности, с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м, расположенный в Московской области, Ногинском районе, городском поселении Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути" (далее - договор).

Из пункта 1.2 договора следует, что на участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий покупателю на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15 декабря 2014 г. серии 50 АИ N 605460.

22 декабря 2014 г. по акту приема-передачи земельного участка N 377 вышеуказанный земельный участок был передан от Администрации Ногинского муниципального района Московской области обществу.

31 мая 2016 г. на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Московской области от 22 марта 2016 г. N 13ВР-465 "О проведении проверки деятельности органа местного самоуправления в сфере земельных отношений", Плана проведения проверок органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления в 2016 году, в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 29 октября 2007 г. N 842/27 "Об утверждений Положения о Министерстве имущественных отношений Московской области" должностными лицами Министерства имущественных отношений Московской области проведена плановая проверка органа местного самоуправления муниципального образования "Ногинский муниципальный район" Московский области, по результатам которой составлен Акт о результатах проверки деятельности органа местного самоуправления в сфере земельных отношений N 18/16.

В ходе проверки муниципального образования "Ногинский муниципальный район" Московской области выявлен факт нарушения земельного законодательства по распоряжению земельными участками.

Так, в пункте 8 (стр. 8) Акта указан земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м, категория земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования - "размещение производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (складской комплекс)", расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, г.п; Старая Купавна, г. Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, который предоставлен в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации на основании постановления Администрации Ногинского района от 18 декабря 2014 г. N 2208, подписанного временно исполняющим обязанности руководителя Администрации Рейтером В.К., в собственность ООО "Синком-Инвест" с нарушением статей 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

18 января 2017 г. Министерством имущественных отношений Московской области вынесено предписание N 13исх-721 об устранении нарушений земельного законодательства, которым Администрации Ногинского муниципального района Московской области предписано в течение 5 рабочих дней с момента подписания предписания принять меры по устранению вышеуказанных нарушений и представить в Министерство имущественных отношений Московской области документы, подтверждающие исполнение предписания и принятие мер по устранению нарушений.

На основании вышеуказанного предписания Администрацией Ногинского муниципального района Московской области 21 апреля 2017 г. ответчику было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка N 88-2014 от 18 декабря 2014 г. с приложением дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, которое не было заключено.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Синком-инвест" о признании недействительным договора купли-продажи от 18 декабря 2014 г. N 88-2014 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути", расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "Синком-Инвест" и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное состояние, а именно: обязать общество с ограниченной ответственностью "Синком-Инвест" в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта передать Администрации Ногинского муниципального района Московской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути", расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области, общество с ограниченной ответственностью "Химиндустрия-инвест" (далее - ООО "Химиндустрия-инвест").

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 марта 2018 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 июля 2018 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 07 сентября 2018 г. решение Арбитражного суда Московской области от 30 марта 2018 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03 июля 2018 г. отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанцией указал на то, что судами не учтено, что на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок может быть предоставлен лишь под административное здание площадью 299,8 кв.м и намерения общества об осуществления строительства каких-либо иных объектов на данном земельном участке не могли быть учтены при предоставлении земельного участка в соответствии с названной статьей.

Более того, необходимым условием для применения положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации является наличие у заинтересованного в предоставлении участка лица права собственности на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке.

При изложенных обстоятельствах, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что вывод судов о том, что земельный участок был предоставлен обществу в соответствии с действующим земельным законодательством на дату заключения оспариваемого договора, не основан на имеющихся в материалах дела доказательствах.

При этом факты формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка не могут являться основанием для предоставления земельного участка в собственность.

Судом кассационной инстанции указано на то, что те обстоятельства, что Администрация не оспаривает ненормативный акт, на основании которого предоставлен земельный участок, не издает приказ о его отмене, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку оспаривание такого ненормативного акта, его отмена, при наличии заключенного на его основании договора купли-продажи не приводит к восстановлению нарушенного права. Надлежащим способом защиты в этом случае является оспаривание договора. При этом предварительного оспаривания ненормативного акта не требуется, так как оценка законности ненормативного правового акта может быть дана в ходе проверки соответствия заключенного на его основании договора требованиям закона.

При новом рассмотрении суду предложено учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, после чего принять решение в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена лица по делу с Администрации Ногинского муниципального района Московской области на Администрацию Богородского городского округа в связи со сменой наименования.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2019 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2019 г., исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи от 18 декабря 2014 г. N 882014 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "под строительство производства сухих строительных смесей и подъездного железнодорожного пути", расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, промышленно-коммунальная зона, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области и ООО "Синком-Инвест". Суд применил последствия недействительности в виде возврата сторон в первоначальное состояние, существовавшее до заключения ничтожного договора: прекращено право собственности ООО "Синком-Инвест" на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м.

В кассационной жалобе ООО "Синком-Инвест" просит об отмене судебных актов, полагая, что судами при рассмотрении дела неправильно применены нормы материального и процессуального права. Указано на то, что судами в нарушение пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не был оставлен иск Администрации без рассмотрения, в связи с нарушением последним обязательного досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора. Сослался на нерассмотрение судами вопроса о взыскании в пользу общества денежных средств в рамках двухсторонней реституции.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В заседании кассационной инстанции представитель ООО "Синком-Инвест" поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель Администрации Богородского городского округа и Комитета по управлению имуществом Администрации Богородского городского округа против ее удовлетворения возражал, ссылаясь на соблюдение судами норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов.

Представители Министерства имущественных отношений Московской области и ООО "Химиндустрия-инвест" в заседание суда кассационной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01 марта 2011 г. N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

Из абзаца 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 17 января 2012 г. N 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка заключен в нарушение требований действующего законодательства, в связи с чем является недействительной (ничтожной) сделкой.

При этом судами установлено, что площадь объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0602003:423 и принадлежавшего на момент заключения договора купли-продажи земельного участка обществу на праве собственности, составляет 299,8 кв. м, а площадь земельного участка, предоставленного в собственность ответчику - 30 000 кв.м, тем самым площадь спорного земельного участка превышает площадь объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, в целях использования которого органом местного самоуправления было принято решение о предоставлении земельного участка в собственность обществу.

Доказательств соразмерности площади земельного участка, расположенным на нем объектов недвижимости, собственником которых он является, обществом в материалы дела не представлено. Ходатайство о проведении экспертизы при новом рассмотрении дела обществом заявлено не было.

Судами также сделан вывод о соблюдении срока исковой давности.

Отклоняя доводы ООО "Синком-Инвест" о том, что указанная площадь является необходимой для эксплуатации здания со ссылкой на экспертное заключение N 3719/18 АНО "Независимый центр экспертизы и оценки", суды со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации указали на то, что спорный земельный участок может быть предоставлен под административным зданием площадью 299,8 кв.м., при этом намерения общества об осуществления строительства каких-либо иных объектов на данном земельном участке не могли быть учтены при предоставлении земельного участка в соответствии с названной статьей.

Судами указано на то, что факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка не могут являться основанием для предоставления земельного участка в собственность.

Таким образом, при заключении оспариваемого договора купли-продажи у ответчика не возникло исключительное право на предоставление спорного земельного участка в собственность по правилам статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, и общество не имело права на его выкуп, в связи с чем сделка по его приобретению является ничтожной.

При этом судами принято во внимание, что требование о применении последствий недействительности сделки, изложенное в редакции истца, является некорректными, однако это не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, в связи с чем суды в качестве применения последствий недействительности сочли необходимым вернуть стороны в первоначальное состояние, существовавшее до момента заключения ничтожного договора и прекратить право собственности ООО "Синком-Инвест" на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:423, площадью 30 000 кв.м.

Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам и основаны на правильном применении норм материального права.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции полагает обоснованными выводы судов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В кассационной жалобе ООО "Синком-Инвест" приведены доводы о наличии оснований для оставления иска Администрации без рассмотрения, в связи с нарушением последним обязательного досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора.

Указанный довод был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен.

Доводы общества о нерассмотрении судами вопроса о взыскании в пользу общества денежных средств в рамках двухсторонней реституции, подлежат отклонению, поскольку с учетом обстоятельств данного дела суд первой инстанции в целях недопущения дальнейшего злоупотребления правом одной из сторон недействительных сделок правомерно применил последствия недействительности сделок в виде возврата стороны в первоначальное состояние, существовавшее до момента заключения ничтожного договора.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права и направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем подлежат отклонению.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не усматривает каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы служить основанием к отмене обжалуемых судебных актов.

При таком положении судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 марта 2019 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 июня 2019 г. по делу N А41-66247/17 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Синком-Инвест" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Ананьина

Судьи

О.В.Каменская Р.Р.Латыпова