Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16 июля 2020 г. N Ф05-11160/20 по делу N А41-83786/2019

г. Москва

16 июля 2020 г.

Дело N А41-83786/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Шишовой О.А.,

судей Кочергиной Е.В., Ядренцевой М.Д.,

при участии в заседании:

от истца: Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области - не явился, извещён,

от ответчика: акционерного общества "Синтема"- не явился, извещён,

от третьего лица: Министерства имущественных отношений Московской области-

не явился, извещён,

рассмотрев 09 июля 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу

акционерного общества "Синтема"

на решение Арбитражного суда Московской области

от 17 января 2020 года,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 24 марта 2020 года

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области

к акционерному обществу "Синтема,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2013 N 313- АП/13, о взыскании 2427,48 руб.

и по встречному исковому заявлению акционерного общества "Синтема"

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области,

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,

о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2013 N 313- АП/13, о взыскании 2753343,75 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Синтема" (далее - АО "Синтема", общество, ответчик) о взыскании неустойки в размере 2427 руб. 48 коп. по договору аренды земельного участка от 22.10.2013 N 313-АП/13, о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2013 N 313-АП/13 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618.

К производству арбитражного суда первой инстанции было принято встречное исковое заявление АО "Синтема" к комитету о взыскании 2 753 343 руб. 75 коп. (с учетом отказа от части встречных требований).

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 17.01.2020, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2020, исковые требования удовлетворены в части, а именно: расторгнут договор аренды земельного участка от 22.10.2013 N 313-АП/13; АО "Синтема" обязано возвратить комитету земельный участок площадью 8500 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0060202:618, расположенный по адресу: Московская обл., Солнечногорский р-н, с.п.Пешковское, д. Дурыкино, с видом разрешенного использования - склады, путем подписания акта приема-передачи в течение десятидневного срока с момента вступления судебного акта в законную силу, в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Встречные исковые требования АО "Синтема" о взыскании 2 753 343 руб. 75 коп. уплаченной арендной платы оставлены без рассмотрения.

АО "Синтема" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебное заседание суда кассационной инстанции представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе путем публичного уведомления на официальном сайте Арбитражного суда Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru.

Совещаясь на месте, суд кассационной инстанции определил: рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных в соответствии с действующим законодательством.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами, по договору аренды от 22.10.2013 N 313-АП/13, заключенному с комитетом для строительства административно-складского центра сроком на 49 лет, АО "Синтема" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618. Выпиской из ЕГРН подтверждается, что вид разрешенного использования земельного участка изменен на "склады". Участок передан арендатору по акту приема-передачи. Договором аренды и дополнительным соглашением к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Как указал истец, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы комитет направил в адрес общества претензию от 22.02.2019 с требованием об уплате неустойки в сумме 2 476 руб. 40 коп. по состоянию на 31.01.2019.

В обоснование искового требования о расторжении договора аренды истец ссылался на неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению.

Ссылаясь на указанные обстоятельства комитет обратился в суд с настоящим иском о взыскании неустойки в размере 2427 руб. 48 коп. по договору аренды земельного участка от 22.10.2013 N 313-АП/13, о расторжении данного договора аренды и об обязании возвратить земельный участок.

Встречный иск общества о взыскании с комитета уплаченной арендной платы по договору аренды в размере 2 753 343 руб. 75 коп. суд первой инстанции оставил без рассмотрения ввиду несоблюдения обществом досудебного порядка урегулирования спора. Так, суд установил, что письмо общества от 18.03.2019, направленное комитету не содержит требований о возврате перечисленной арендной платы за период с 21.11.2013 по 10.09.2019. При этом в силу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования о взыскании денежных средств по договору могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.

Рассматривая первоначальный иск, суд первой инстанции установил, что АО "Синтема" представило в материалы дела платежное поручение от 12.03.2019 N 331 о перечислении денежных средств в сумме 2476,40 руб. в счет оплаты неустойки по договору аренды от 22.10.2013 N 313-АП/13, что также подтверждается справкой комитета от 15.03.2019. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование комитета о взыскании неустойки с общества является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

Из пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Учитывая, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что комитетом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества, поскольку претензией от 22.02.2019 комитет уведомил АО "Синтема" о выявленном факте неиспользования земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060202:618 для целей строительства, предложил представить доказательства освоения земельного участка или досрочно расторгнуть договор. При этом данная претензия направлена ответчику по адресу регистрации и получена обществом, что подтверждается уведомлением о вручении заказной корреспонденции.

Рассматривая требование о расторжении договора аренды земельного участка и его возврате истцу, суд первой инстанции принял во внимание, что в рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора), так как заключен на 49 лет. Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд первой инстанции принял во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие, что земельный участок осваивался ответчиком с момента заключения спорного договора аренды, представлены только градостроительная проработка инвестиционного проекта от 2018 года, градостроительные планы земельного участка от 30.05.2016, 24.07.2019, доказательства подготовки градостроительной и проектной документации до 30.05.2016 в материалах дела не имеются, АО "Синтема" также не представлено доказательств невозможности освоения земельного участка в течение трех лет с момента предоставления участка либо чинения органами публичной власти препятствий в реализации данного права. Более того, само общество ссылалось на невозможность освоения земельного участка, ввиду того, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618 полностью расположен в пределах охранной зоны газопровода - минимальных расстояний от газопроводов-отводов, в границах которой строительство запрещено, однако общество возражало против удовлетворения иска комитета о расторжении договора.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь статьями 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 9, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости расторжения спорного договора аренды земельного участка от 22.10.2013 N 313-АП/13, ввиду неиспользования земельного участка для целей строительства более трех лет, наличия охранных зон газопровода, исключающих строительство определенных объектов в границах земельного участка, при отсутствии воли сторон на сохранение арендных отношений по договору аренды.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд также признал требование комитета об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи также обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Ответчик в кассационной жалобе указывает на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также принятие судебного акта о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле ООО "Газпром трансгаз Москва".

В обоснование доводов жалобы ответчик ссылался на то, что совместное рассмотрение первоначального и встречного исков привело бы к более быстрому и правильному разрешению споров, поскольку в ходе освоения земельного участка ответчику стало известно о невозможности его использования в целях договора аренды, в связи с чем ответчик имеет право на возврат уплаченных платежей в счет арендной платы; между сторонами было заключено два договора аренды земельного участка с единой целью - строительство административно-складского центра; по мнению ответчика, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что освоение земельных участков началось в пределах трех лет с момента заключения договора аренды.

Отклоняя данные доводы, суд кассационной инстанции считает, что они не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, получивших надлежащую оценку судов первой и апелляционной инстанций.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя аналогичные доводы ответчика, правомерно указал на то, что суд первой инстанции в решении не затронул права и обязанности ООО "Газпром трансгаз Москва"; также суд пришел к правильному выводу о том, что обществом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, не опровергают выводы судов о наличии основания для удовлетворения требования истца о расторжения спорного договора аренды земельного участка и его возврате комитету, а сводятся к переоценке доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами, судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17 января 2020 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2020 года по делу N А41-83786/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

О.А. Шишова

Судьи

Е.В. Кочергина М.Д. Ядренцева