Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2020 г. N 10АП-3325/20 по делу N А41-83786/2019

г. Москва

24 марта 2020 г.

Дело N А41-83786/19

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Синтема" на решение Арбитражного суда Московской области от 17.01.2020 по делу N А41-83786/2019.

В судебном заседании принял участие представитель:

акционерного общества "Синтема": Файзуллин Р.В. (по доверенности от 29.10.2019).

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Синтема" (далее - АО "Синтема", общество, ответчик) о взыскании неустойки в размере 2427 руб. 48 коп. по договору аренды земельного участка от 22.10.2013 N 313-АП/13, о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2013 N 313-АП/13 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618.

К производству арбитражного суда первой инстанции было принято встречное исковое заявление АО "Синтема" к комитету о взыскании 2 753 343 руб. 75 коп. (с учетом отказа от части встречных требований).

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.01.2020 исковые требования удовлетворены в части: расторгнут договор аренды земельного участка от 22.10.2013 N 313-АП/13; АО "Синтема" обязано возвратить комитету земельный участок площадью 8500 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0060202:618, расположенный по адресу: Московская обл., Солнечногорский р-н, с.п. Пешковское, д. Дурыкино, с видом разрешенного использования - склады, путем подписания акта приема-передачи в течение десятидневного срока с момента вступления судебного акта в законную силу. Встречные требования АО "Синтема" о взыскании 2 753 343 руб. 75 коп. оставлены без рассмотрения.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, рассмотреть дело по правилам первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, удовлетворении встречного иска.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что ответчик после заключения договора аренды добросовестно реализовывал права и обязанности арендатора, активно осуществлял действия по освоению земельного участка. Считает, что суд необоснованно оставил встречный иск без рассмотрения, так как положения пункта 5 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не должны применяться в случаях заявления встречного иска. Также ссылается на то, что земельный участок не пригоден для использования под строительство административно-складского центра, что следует из ответов общества с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Москва" (далее - ООО "Газпром трансгаз Москва"), а, следовательно, ответчик имеет право на возврат уплаченных платежей по арендной плате. Настаивает на необходимости привлечения к участию в деле ООО "Газпром трансгаз Москва".

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по договору аренды от 22.10.2013 N 313-АП/13, заключенному с комитетом для строительства административно-складского центра сроком на 49 лет, АО "Синтема" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618. Выпиской из ЕГРН подтверждается, что вид разрешенного использования земельного участка изменен на "склады". Участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Договором аренды и дополнительным соглашением к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении N 1. Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Как указывает истец, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы комитет направил в адрес общества претензию от 22.02.2019 с требованием об уплате неустойки в сумме 2476 руб. 40 коп. по состоянию на 31.01.2019.

В обоснование искового требования о расторжении договора аренды истец ссылается на неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению.

Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. Суд оставил встречный иск без рассмотрения ввиду несоблюдения обществом досудебного порядка урегулирования спора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Истец просит расторгнуть спорный договор аренды земельного участка ввиду неиспользования ответчиком земельного участка по целевому назначению.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).

Претензией от 22.02.2019 комитет уведомил АО "Синтема" о выявленном факте неиспользовании земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060202:618 для целей строительства, предложил представить доказательства освоения земельного участка или досрочно расторгнуть договор.

При этом данная претензия направлена ответчику по адресу регистрации и получена обществом, что подтверждается уведомлением о вручении заказной корреспонденции.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции верно указал, что комитетом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Также в рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора), так как заключен на 49 лет.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии в настоящем случае оснований для расторжения спорного договора.

Так, материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618 передан АО "Синтема" для целей строительства по акту приема-передачи в связи с заключением договора аренды от 22.10.2013 N 313-АП/13.

При этом актом обследования от 18.02.2019 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618 не огорожен, на территории участка имеется кустарниковая растительность, признаки освоения участка и объекты недвижимого имущества отсутствуют.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618 в течение более трех лет не освоен арендатором в целях строительства, и договор аренды не расторгнут сторонами, комитет обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Судом первой инстанции верно отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618 передан АО "Синтема" по акту приема-передачи еще от 22.10.2013, то есть с момента передачи участка прошло более шести лет.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие, что земельный участок осваивался ответчиком с момента заключения договора аренды от 22.10.2013 N 313-АП/13.

Так, в материалы дела представлены только градостроительная проработка инвестиционного проекта от 2018 года, градостроительные планы земельного участка от 30.05.2016, 24.07.2019.

Доказательства подготовки градостроительной и проектной документации до 30.05.2016 в материалах дела не имеются.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, общество ссылается не невозможность использования земельного участка для целей строительства, так как из представленных АО "Синтема" в материалы дела градостроительной проработки инвестиционного проекта, градостроительного плана земельного участка от 24.07.2019 (пункт 5), письма ООО "Газпром трансгаз Москва" от 10.06.2019 следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060202:618 полностью расположен в пределах охранной зоны газопровода - минимальных расстояний от газопроводов-отводов, в границах которой строительство запрещено.

В связи с невозможностью использования земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060202:618 для целей строительства АО "Синтема" в письменном отзыве заявляет о необходимости расторжения договора аренды от 22.10.2013 N 313-АП/13.

Таким образом, ввиду неиспользования земельного участка для целей строительства более трех лет, наличия охранных зон газопровода, исключающих строительство определенных объектов в границах земельного участка, при отсутствии воли сторон на сохранение арендных отношений по договору аренды от 22.10.2013 N 313-АП/13, исходя их совокупности конкретных обстоятельств настоящего дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу необходимости расторжения спорного договора аренды земельного участка от 22.10.2013 N 313-АП/13.

В апелляционной жалобе общество также настаивает на невозможности освоения земельного участка, однако возражает против удовлетворения иска комитета о расторжении договора, что, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствует о противоречивости правовой позиции ответчика по делу.

В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, требования комитета об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи также является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Встречный иск АО "Синтема" о взыскании уплаченной арендной платы по договору аренды, вопреки утверждению подателя жалобы, верно оставлен судом первой инстанции без рассмотрения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 5 статьи 4 названного Кодекса требования о взыскании денежных средств по договору могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.

В материалы дела АО "Синтема" представило письмо от 18.03.2019 в адрес комитета, в котором указывает на недостатки переданного в аренду имущества в виде установления охранных зон газопровода и просит оказать содействие в использовании такого участка по целевому назначению. Требований о возврате перечисленной арендной платы за период с 21.11.2013 по 10.09.2019 данное письмо не содержит.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обществом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

Вопреки утверждению подателя жалобы, непривлечение к участию в деле ООО "Газпром трансгаз Москва" не свидетельствует о наличии оснований для рассмотрения дела судом апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции, так как суд первой инстанции в решении не затронул права и обязанности указанного юридического лица.

Принимая во внимание изложенное выше, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17.01.2020 по делу N А41-83786/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Синтема" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.В. Боровикова С.А. Коновалов