Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2020 г. N Ф05-9444/20 по делу N А41-85880/2019

город Москва

20 июля 2020 г.

Дело N А41-85880/19

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2020 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Григорьевой И.Ю., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании:

от заявителя: представитель не явился, извещен;

от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;

рассмотрев 13 июля 2020 года в судебном заседании кассационную жалобу

заинтересованного лица - Управления Росреестра по Московской области

на решение от 13 ноября 2019 года

Арбитражного суда Московской области,

на постановление от 11 марта 2020 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по делу N А41-85880/19

по заявлению ООО "ЛЕЩ КОНСТРАКШН"

об оспаривании уведомления

к Управлению Росреестра по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЛЕЩ КОНСТРАКШН" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области (далее - управление) о признании незаконным уведомления от 18.09.2019 N 50/021/008/2019-37156 о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0080306:796, общей площадью 7.000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, вблизи д. Горки, и об обязании произвести государственную регистрацию прекращения права общества на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0080306:796, общей площадью 7.000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, вблизи д. Горки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2019 года заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2020 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Московской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, в собственности общества находится земельный участок с кадастровым номером 50:21:0080306:796, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоквартирные секционные дома до 4 этажей (с земельными участками при квартирах и без участков), общей площадью 7.000 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский район, вблизи д. Горки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

В связи с возведением в границах данного участка жилых домов и заключением договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка произведена государственная регистрации обременения в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства (регистрационная запись от 11.12.2015).

В связи с окончанием второй очереди строительства комплексной жилой застройки обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.02.2019, подтверждающее ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома с кадастровым номером 50:21:0080306:2451, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0080306:796.

Квартиры в жилом доме с кадастровым номером 50:21:0080306:796 переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства.

Так, на основании договора участия в долевом строительстве от 25.03.2016 N ДГ9-16 и акта от 29.03.2019 приемки-передачи жилого помещения, 17.05.2019 произведена государственная регистрация права общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером 50:21:0080306:2528, расположенную в жилом многоквартирном доме с кадастровым номером 50:21:0080306:796, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.05.2019.

В материалы дела также представлен договор купли-продажи квартиры от 31.10.2018 N 0672-2-2-114-ДКП/2018май, на основании которого 22.02.2019 произведена государственная регистрация права собственности Сабурова С.С. на квартиру с кадастровым номером 50:12:0080306:1718.

Полагая, что в связи с переходом права собственности на жилые помещения в жилом многоквартирном доме к участникам долевого строительства и покупателям квартир, вещные права на земельный участок у собственника прекратились, общество обратилось в управление с заявлением от 06.09.2019 N 50/021/008/2019-37156 о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0080306:796.

По результатам рассмотрения указанного заявления управлением принято решение от 18.09.2019 N 50/021/008/2019-37156 о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:21:0080306:796 обременен залогом в пользу участников долевого строительства. Срок государственной регистрации приостановлен до 18.12.2019.

Полагая, что данное решение не соответствует закону и нарушает законные интересы правообладателей земельного участка, общество обратилось в Арбитражный суд Московской области с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Исходя из положений статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Статьей 26 Федерального закона N 218-ФЗ предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Статья 27 Федерального закона N 218-ФЗ предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При проведении правовой экспертизы управлением установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:21:0080306:796 обременен залогом в пользу участников долевого строительства.

Как правомерно указали суды первой и апелляционной инстанций, залог права собственности застройщика на земельный участок возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6 Федерального закона N 214-ФЗ), при нарушении условий о качестве (статья 7 Федерального закона N 214-ФЗ), при расторжении договора (статья 9 Федерального закона N 214-ФЗ) и т.д.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, подтверждено исполнение обществом обязательств из договоров участия в долевом строительстве по строительству и передаче жилых помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0080306:796.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, в отношении жилых помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером 50:21:0080306:796 произведена государственная регистрация права собственности участников долевого строительства и покупателей квартир, в ЕГРН внесены регистрационные записи от 22.02.2019 и от 17.05.2019.

При этом суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отметили, что у управления имелась возможность оценить указанные выше обстоятельства и прийти к выводу о погашении записи права собственности общества на земельный участок, поскольку данные сведения имелись в распоряжении органа государственной регистрации как уполномоченного на ведение реестра прав органа.

В пункте 66 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) содержится разъяснение о том, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ, общее имущество многоквартирного дома переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Положениями части 1 статьи 42 Федерального закона N 218-ФЗ и части 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах (права собственности на объект долевого строительства) одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, право общей долевой собственности на земельный участок возникает одновременно с государственной регистрацией прав на помещение в многоквартирном доме.

Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом, как правомерно отметили суды первой и апелляционной инстанций, закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

В соответствии с указанными нормами, суды правомерно заключили, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности предыдущего собственника подлежит прекращению.

Частью 8.1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Суды первой и апелляционной инстанций установили факт передачи застройщиком участникам долевого строительства объектов, созданных на спорном земельном участке, что документально подтверждено имеющимися в материалах дела доказательствами.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В этом случае, как правомерно указали суды, вместе с переходом прав на помещения (квартиры) в построенных жилых домах к участникам долевого строительства (иным собственникам) прекращается право собственности на земельный участок у общества и автоматически прекращается действовавшее в силу закона обременение права в виде ипотеки в пользу залогодержателей - участников долевого строительства, а соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, право собственности данного участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился спорный земельный участок.

Исходя из изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что право собственности на спорный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, после первой регистрации права собственности на помещение, расположенное в данном доме, в силу прямого указания закона, перешло в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 236 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Согласно пункту 1 статьи 238 Гражданского кодекса Российской Федерации, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

Порядок погашения в ЕГРН записи о праве собственности застройщика, публичного образования на общее имущества многоквартирного дома при первичной государственной регистрации права собственности на помещения, расположенные в многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось в порядке, установленном Федеральным законом N 214-ФЗ, предусмотрен пунктом 139 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (далее - Порядок N 943), согласно которому если жилое или нежилое помещение, машино-место входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, также осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка N 943;

одновременно в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства", либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест", далее указываются сведения о помещении, машино-месте (помещениях, машино-местах), принадлежащем (принадлежащих) застройщику.

Таким образом, как правомерно указали суды, если за участниками долевого строительства зарегистрированы права на объекты долевого строительства, однако государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен такой дом, не осуществлена, государственная регистрация прекращения права собственности застройщика на земельный участок возможна на основании заявления застройщика о прекращении права собственности.

Учитывая вышеизложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что право собственности общества на спорный земельный участок является прекращенным в силу закона с момента регистрации права собственности на жилые помещения, расположенные в спорном многоквартирном жилом доме, в связи с чем, у управления не имелось оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности на соответствующий земельный участок.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая изложенное, суды обоснованно возложили на управление обязанность по осуществлению государственной регистрации прекращения права собственности общества на спорный земельный участок.

С учетом изложенного, судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о незаконности уведомления управления от 18.09.2019 N 50/021/008/2019-37156 о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности и возложили на управление обязанность произвести государственную регистрацию прекращения права на земельный участок.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией суда кассационной инстанции отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2019 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2020 года по делу N А41-85880/19 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.В. Кузнецов

Судьи

И.Ю. Григорьева Е.Е. Шевченко