Вопрос: Наша организация обратилась в администрацию района с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Администрация предложила заключить договор, по которому она обязуется согласовать выбор участка и предоставить его в аренду, а наша организация - создать определенное количество рабочих мест в данном районе. Правомерен ли такой договор и сможем ли мы потребовать от администрации его выполнения в судебном порядке? ("эж-ЮРИСТ", N 8, февраль 2005 г.)

Наша организация обратилась в администрацию района с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Администрация предложила заключить договор, по которому она обязуется согласовать выбор участка и предоставить его в аренду, а наша организация - создать определенное количество рабочих мест в данном районе. Правомерен ли такой договор и сможем ли мы потребовать от администрации его выполнения в судебном порядке?

Как следует из поставленного вопроса, предметом данного договора является в том числе обязанность администрации по согласованию выбора земельных участков и по заключению договоров аренды этих земельных участков.

Порядок предоставления земельного участка в аренду установлен в ст. 10 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и в ст. 34 ЗК РФ. В п. 1 ст. 34 ЗК РФ установлен публично-правовой порядок распоряжения государственными и муниципальными органами земельными участками, в том числе обязанность соответствующего органа рассмотреть все поступившие в течение установленного срока заявки на предоставление земельного участка, а также недопустимость установления приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

Поскольку порядок предоставления земельного участка в аренду регулируется публично-правовыми нормами, обязанность администрации предоставить земельный участок в аренду не может быть предметом гражданско-правового договора.

Данный вывод подтверждается сложившейся судебной и арбитражно-судебной практикой. В частности, в Определении ВС РФ от 16 мая 2000 г. N КАС00-184 суд признал неправомерным возложение на организацию обязанности заключать договоры, предметом которых является исполнение государственным органом возложенной на этот орган публично-правовой обязанности.

В Постановлении ФАС ВВО от 14 апреля 2000 г. N А43-5740/99-9-276 суд указал, что отношения по исполнению публично-правовой обязанности не могут быть предметом гражданско-правовых договоров. Аналогичные выводы сделаны в постановлениях: ФАС ЗСО от 14 октября 2002 г. N Ф04/3995-708/А70-72002, ФАС ЦО от 2 октября 2003 г. N 4776/02, ФАС СЗО от 18 июня 2004 г. N А13-8572/03-04 и от 7 июня 2004 г. N А05-7358/03-17.

Несмотря на то что во всех приведенных выше примерах предметом спора являлись не отношения по предоставлению земельных участков, а иные публично-правовые отношения, существуют достаточные основания полагать, что при рассмотрении описанной в вопросе ситуации суд займет аналогичную позицию.

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о возможности квалификации данного договора в качестве предварительного договора аренды (то есть договора, обязывающего стороны в будущем заключить договор аренды, - ст. 429 ГК РФ). Изложенной в вопросе информации недостаточно для того, чтобы сделать вывод о соответствии этого договора требованиям п. 3 ст. 429 ГК РФ (о том, что предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора). В случае если данный договор не содержит таких существенных условий договора аренды земельного участка, как объект договора (точное описание земельного участка, позволяющее его индивидуализировать), а также размер арендной платы (п. 4 ст. 22 ЗК РФ), его следует признать незаключенным.

Кроме того, даже если рассматриваемый договор удовлетворяет всем требованиям, установленным законом для предварительного договора аренды земельного участка, представляется, что, в случае когда императивными нормами публично-правового законодательства (ЗК РФ) установлен порядок заключения договора аренды, администрация не вправе обязываться заключить такой договор. Как следствие, и в этой части описанный в вопросе договор также следует признать ничтожным.

Таким образом, рассматриваемый договор следует признать ничтожным как в части обязанностей администрации согласовать предоставление земельного участка, так и в части обязанностей администрации заключить договор аренды (если в этой части он не будет признан незаключенным). Такой договор не создает для администрации никаких обязанностей, в связи с чем понудить администрацию к его исполнению в судебном порядке не представляется возможным.

И. Алещев,

эксперт "эж-ЮРИСТ"

24 февраля 2005 г.

"эж-ЮРИСТ", N 8, февраль 2005 г.