Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2011 г. N 09АП-1272/2011.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 марта 2011 г. N 09АП-1272/2011

г. Москва

Дело N А40-78336/10-105-679

23 марта 2011 г.

N 09АП-1272/2011-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2011 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей Тихонова А.П., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "Максима"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13.12.2010г.

по делу N А40-78336/10-105-679, принятое судьей Никоновой О.И.,

по иску ООО "ТРК "Глобал Сити" (ИНН 7726526491, ОГРН 1057747982049)

к ЗАО "Максима" (ИНН 7707503114, ОГРН 1037739899306)

3-и лица: ЗАО "Максимальный ресторан", временный управляющий ЗАО "Максима" - Грязнов Д.Н.

о выселении

при участии представителей:

от истца: Луданова Л.А. по доверенности от 05.08.2010

от ответчика: Буданов С.Б. по доверенности от 17.11.2010

от третьих лиц: от ЗАО "Максимальный ресторан" - не явился, извещен,

от временного управляющего ЗАО "Максима" - Грязнова Д.Н. - Козлитин М.А. по доверенности от 01.01.2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ТРК "Глобал Сити" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Максима" о выселении ответчика из нежилого помещения (части здания), расположенного на 2-м этаже здания по адресу: г.Москва, ул. Днепропетровская, д.2 (помещение N XVI комнаты N 30а, 30б, 30в) и обязании ответчика передать часть здания истцу в состоянии, определенном договором аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2010г. по делу N А40-78336/10-105-679 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из того, что истец в одностороннем порядке отказался от договора аренды указанного выше нежилого помещения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик по делу обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что у истца не было оснований для отказа от договора аренды нежилого помещения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ответчика и 3-го лица (временного управляющего ЗАО "Максима") требования апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя 3-го лица (ЗАО "Максимальный ресторан").

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 02.07.2009г. между сторонами заключен договор аренды части здания N ДА-24-09/ТРК-Д, по условиям которого истец предоставляет, а ответчик принимает часть здания, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Днепропетровская, д.2 за плату во временное владение и пользование. Общая площадь арендуемой части здания 321, 2 кв.м.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.2.3 начисление арендной платы производится с первого числа месяца, в котором произойдет государственная регистрация договора. Постоянная составляющая арендной платы за каждый месяц срока аренды вносится ежемесячно авансом, в срок не позднее 12 числа оплачиваемого месяца.

Оплата переменной составляющей арендной платы производится на основании расчета величины переменной составляющей арендной платы арендатора и счета, выставляемого арендодателем, за фактически осуществленные затраты, в срок не позднее 5 рабочих дней с даты выставления счета по ценам снабжающей организации.(п.3.3.2).

В соответствии с п. 5.2.3.договора в случае просрочки оплаты Арендатором Арендной Платы и иных платежей по настоящему Договору более чем на 5 (Пять) рабочих дней, а также в случае невыполнения требований Арендодателя и/или Управляющей компании по устранению выявленных нарушений Арендодатель по своему усмотрению вправе приостановить оказание услуг, указанных в п.п. 5.1.З., 5.1.4., либо приостановить действие настоящего Договора до момента устранения нарушений. Приостановка действия настоящего договора будет выражена во временном недопущении Арендатора в Часть здания для ведения коммерческой деятельности. О факте приостановки оказания услуг, указанных в п.5.1.3, 5.1.4., либо о факте приостановки действия настоящего Договора Арендодатель письменно уведомляет Арендатора. В случае приостановки оказания услуг/действия настоящего договора Арендодатель не несет перед Арендатором ответственности за любые убытки, возникшие вследствие такой приостановки. Все риски, связанные с возможным причинением таких убытков Арендатору, несет Арендатор.

В соответствии с подп. (г) п. 11.2. договора аренды арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора во внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендатору за 5 календарных дней до такого расторжения, в случае если просрочка по оплате арендной платы и иных платежей, причитающихся арендодателю превышает 15 календарных дней от даты, установленной настоящим договором.

В случае досрочного отказа (досрочного расторжения Договора) по основаниям, предусмотренным пунктом 11.2. Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в четырехкратном размере Постоянной составляющей Арендной платы, действующей в месяце, в котором произошло расторжение Договора. Арендодатель вправе в безусловном порядке удержать денежные средства Обеспечительного взноса в счет уплаты вышеуказанной неустойки. Непогашенную средствами Обеспечительного взноса часть неустойки, предусмотренную настоящим пунктом, Арендатор обязан уплатить Арендодателю в течение 10 (десяти) банковских дней с момента предъявления соответствующего письменного требования. Арендная плата, внесенная Арендатором в месяце, в котором произошло расторжение договора, возврату Арендатору не подлежит.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец письмом от 15.06.2010г. N 321-ДТРК ГС сообщил ответчику о наличии задолженности по оплате постоянной составляющей арендной платы за июнь 2010 г. и уведомил о возможности приостановления оказания услуг, указанных в п.п. 5.1.3, 5.1.4 договора с 18.06.2010, либо приостановлении действия договора с 19.06.2010г.

Письмом от 18.06.2010 N 326-Д ТРК ГС истец предупредил ответчика о приостановлении оказания услуг с 22.06.2010г. в связи с неоплатой арендной платы за июнь 2010 г. Письмом от 21.06.2010г. N 329-Д ТРК ГС ответчику сообщено о существенном нарушении обязательств по оплате арендной платы за июнь 2010 г. Письмом от 24.06.2010г. ответчику сообщено о том, что не оплачена переменная составляющая арендной платы за май 2010 г. с требованием погасить задолженность до 01.07.2010г.

Письмом от 25.06.2010г. N 349-Д ТРК ГС истец сообщил ответчику о том, что общая сумма задолженности по состоянию на 25.06.2010г. по оплате арендных платежей составляет 779 924, 75 руб., в том числе задолженность за июнь, май 2010 г., пени. Истец предупредил ответчика о том, что в случае непоступления денежных средств не позднее 30.06.2010, данное письмо истец будет считать уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора в порядке, предусмотренном п. 11.2 договора аренды с 01.07.2010г.(последний день срока аренды -30.06.2010).( т.1 л.д.35-36). Уведомление получено ответчиком 20.07.2010г., что подтверждается почтовым уведомлением (т.1 л.д.103).

Счет по переменной составляющей арендной платы за май 2010 г. N 954 выставлен 17.06.2010. (т.1. л.д.93). Срок для оплат 5 рабочих дней, то есть до 24.06.2010. Срок для оплаты постоянной арендной платы до 12 числа оплачиваемого месяца. С 15.06.2010 имеется просрочка в оплате. Пятнадцать календарных дней с указанной даты - 29.06.2010г. (п.11.2 договора).

Поскольку доказательств оплаты арендных платежей, пени не было представлено, то суд первой инстанции посчитал договор аренды от 02.07.2009г. N ДА-24-09/ТРК-Д расторгнутым истцом в одностороннем порядке, в связи с чем удовлетворил требование истца об освобождении нежилых помещений, расположенных на 2-м этаже здания по адресу: г.Москва, ул. Днепропетровская, д.2 (помещение N XVI комнаты N 30а, 30б, 30в, занимаемых ответчиком по названому договору аренды.

Отменяя решение Арбитражного суда города Москвы, Девятый арбитражный апелляционный суд учитывает, что в соответствии с условиями договора аренды постоянная составляющая арендной платы за каждый месяц срока аренды вносится ежемесячно авансом в срок не позднее 12 числа оплачиваемого месяца. При допущении арендатором просрочки данной оплаты на срок более 15-ти дней у арендодателя возникает право на односторонний отказ от исполнения договора аренды.

Согласно ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Если его окончание приходится на нерабочий день, применяются правила статьи 193 Кодекса, то есть днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

В силу ст. 112 Трудового кодекса Российской Федерации 12 июня - День России является нерабочим праздничным днем в Российской Федерации. В соответствии с ч. 2 настоящей статьи Кодекса при совпадении выходного и нерабочего праздничного дней выходной день переносится на следующий после праздничного рабочий день, из чего следует, что указанной нормой Кодекса установлен механизм автоматического переноса выходных дней при совпадении их с праздничными днями.

Следовательно, срок оплаты ответчиком постоянной составляющей арендной платы по договору за июнь 2010 года выпадал на 15.06.2010г. так как 12.06.10г. (суббота), 13.06.10г. (воскресенье), 14.06.10г. (понедельник) являлись нерабочими днями, а просрочка начиналась с 16.06.2010 года.

Учитывая условия подп. (г) п. 11.2. договора аренды, реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора истец мог начиная со 02.07.2010 года, когда просрочка превысила бы 15 календарных дней, к тому же только при условии неисполнения истцом обязанности по уплате арендной платы за июнь 2010 года до 30.06.2010 года (15-тый день просрочки) включительно.

Что касается переменной составляющей арендной платы за май 2010 г., то выставленный истцом счет от 17.06.2010. N 954, должен был быть оплачен ответчиком до 24.06.2010. Отказаться от договора истец вправе, когда просрочка превысила бы 15 календарных дней от указанной даты. И соответственно на 30.06.2010 г. оснований для отказа от договора в связи с неоплатой ответчиком переменной составляющей за май 2010 г. у истца не имелось.

Следовательно, на 02.07.2010 года у истца отсутствовали основания для одностороннего отказа от договора аренды.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в соответствии с условиями п.3.4.3. договора аренды арендатор внес обеспечительный платеж в полном объеме, который, согласно п. 3.4.1. договора, является средством обеспечения в случае нарушения арендатором условий договора.

01.01.2010 года истец имел в своем распоряжении обеспечение в размере 1.394.406, руб., что подтверждается актом сверки взаимных расчетов по арендной плате по состоянию на 30 июня 2010 года, подписанным истцом и ответчиком.

Из материалах дела видно, что 30.06.2010 года истцом из средств обеспечительного взноса зачтены постоянная составляющая арендной платы за июнь 2010 года в размере 713.125, 34 руб., переменная составляющая за май 2010 года - 66 799, 41 руб., а также пени за просрочку платежей в размере 14.488, 61 руб. и 98, 23 руб.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Учитывая положения вышеуказанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, обеспечительный взнос по договору аренды части здания от 02.07.2009 года N ДА-24-09/ТРК-Д являлся также способом платежа, тем более что это прямо установлено условиями договора (п. 9.4.).

Истец произвел 30.06.2010 года зачет арендных платежей и пени из обеспечительного взноса, удовлетворил свои требования из удерживаемых им денежных средств ответчика, и, следовательно, лишился возможности реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора.

При таких обстоятельствах истец имел только право требовать от ответчика в порядке п. 3.6. договора аренды восстановления обеспечительного взноса до размера, установленного договором, в течение 5 рабочих дней с момента получения такого требования.

В связи с изложенным, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что договор аренды части здания от 02.07.2009 года N ДА-24-09/ТРК-Д не был расторгнут истцом в установленном порядке, в связи с чем иск о выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения по названному выше договору аренды части здания от 02.07.2009 года N ДА-24-09/ТРК-Д не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьей 176, статьями 266, 268, 271, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2010г. по делу N А40-78336/10-105-679 - отменить.

В удовлетворении иска - отказать.

Взыскать с ООО "ТРК "Глобал Сити" (ИНН 7726526491, ОГРН 1057747982049) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий - судья

О.В. Савенков

Судьи

М.С. Кораблева А.П.Тихонов