Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2009 г. N 09АП-14718/2009

город Москва

31 августа 2009 г.

N А40-62862/09-11-276

Резолютивная часть объявлена 25 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2009 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Барановской Е. Н.

судей Солоповой А. А., Трубицына А. И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Рыжиковой Т. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Зеленый двор"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 1 июня 2009 года

по делу N А40-62862/08-11-276,

принятое судьей Давыдовой О. В.

по иску Префектуры Зеленоградского Административного округа города Москвы

к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Зеленый двор"

3-и лица - Департамент земельных ресурсов города Москвы, Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, Общество с ограниченной ответственностью "Компания "Зеленый двор"

о признании права не подлежащим государственной регистрации

при участии:

от ответчика: Бушуева С. С. по доверенности N 3/2009 от 30.06.2009 г.

от 3-их лиц:

от ООО "Компания "Зеленый двор" - Бушуева С. С. по доверенности N 1/2009 от 30.06.2009 г.

В судебное заседание не явились: истец, 3-и лица - Департамент земельных ресурсов города Москвы, Управление Федеральной регистрационной службы по Москве -извещены.

УСТАНОВИЛ

Префектура Зеленоградского Административного округа города Москвы (далее - Префектура Зеленоградского АО) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Зеленый двор" (далее - ООО "Управляющая компания "Зеленый двор") о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на быстровозводимый торговый павильон, расположенный по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1001А площадью 96,4 кв.м., как на объект недвижимости, и аннулировании записи регистрации N 77-01/10-057/2004-641 от 30.04.2004 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просит признать не подлежащим регистрации право собственности ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" на временный торговый павильон, расположенный по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1001А площадью 96,4 кв.м., от исковых требований в части аннулирования записи регистрации истец отказался. Данное заявление истца судом было принято в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 1 июня 2009 года по делу N А40-62862/08-11-276 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части признания не подлежащим регистрации право собственности ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" на объект, расположенный по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, корп. 1001А площадью 96,4 кв.м.. В остальной части производство по делу прекращено в связи с отказом истца от исковых требований.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное выше решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, регистрация права собственности ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" на указанный выше объект произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве в полном соответствии с действующим на момент регистрации права законодательством.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель 3-его лица - Общества с ограниченной ответственностью "Компания "Зеленый двор" (далее - ООО "Компания "Зеленый двор") в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы и правовую позицию ответчика.

Истец, 3-и лица - Департамент земельных ресурсов города Москвы, Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили, отзыв на апелляционную жалобу не представили.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей ответчика, 3-его лица - ООО "Компания "Зеленый двор" и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

Установлено, что 30.04.2004 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество с сделок с ним на территории города Москвы осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" на здание, площадью 96,4 кв.м., расположенное по адресу: Москва, Зеленоград, корп. 1001А, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним 30.04.2004 г. сделана соответствующая запись регистрации.

Основанием для государственной регистрации права собственности ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" на указанный выше объект явились Устав ООО "Управляющая компания "Зеленый двор", утвержденный решением учредителя от 18.02.2004 г.; свидетельство Министерства Российской Федерации по налогам и сборам о государственной регистрации юридического лица от 27.02.2004 г.; протокол учредителя ООО "Компания "Зеленый двор" от 31.01.2004 г., разделительный баланс от 31.01.2004 г., передаточный акт от 31.01.2004 г., акт к разделительному балансу б/н от 19.02.2004 г. от ООО "Компания "Зеленый двор" ООО "Управляющая компания "Зеленый двор".

Как видно из указанных выше, представленных Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве в материалы дела документов, ответчику, образованному посредством реорганизации ООО "Компания "Зеленый двор" путем выделения, передано здание площадью 96,4 кв.м., расположенное по адресу: Москва, Зеленоград, корп. 1001А, право собственности на которое зарегистрировано за учредителем ответчика - ООО "Компания "Зеленый двор".

Из материалов дела усматривается, что право собственности на указанное имущество было зарегистрировано за ООО "Компания "Зеленый двор" 05.06.2000 г.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец утверждает, что регистрация права собственности ответчика на указанное выше строение как на объект недвижимости произведена неправомерно, поскольку разрешение у ООО "Компания "Зеленый двор", а также - у ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" на создание объекта недвижимого имущества отсутствовало, т.к. решение о предоставлении указанным лицам земельного участка для строительства объекта недвижимости, а также решение об осуществлении градостроительной деятельности государственными органами города Москвы не принимались.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска и принял решение о признании не подлежащим государственной регистрации право собственности ООО "Управляющая компания "Зеленый двор на объект площадью 96,4 кв.м., расположенный по адресу: Москва, Зеленоград, корп. 1001А.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела и являются неправомерными.

Так, в соответствии со ст.ст. 130 п.1, 131 п.1 ГК РФ, ст. 1 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Из вышеизложенного следует, что для осуществления государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости необходимо представить документы, подтверждающие создание данного объекта в установленном законом порядке.

Между тем, доказательства, которые бы свидетельствовали о создании ООО "Компания "Зеленый двор" указанного выше объекта как объекта недвижимости с соблюдением установленных законом норм и правил, в материалах дела отсутствуют, ответчиком и 3-им лицом не представлены.

Как видно из материалов дела, 27.07.1998 г. между Московским земельным комитетом и ООО "Компания "Зеленый двор" был заключен краткосрочный договор N М-10-501353 аренды земельного участка площадью 0,02 га, имеющий адресные ориентиры: г. Зеленоград, Панфиловский проспект, у ост. "Октябрьская".

Согласно п.1.1 договора целевое назначение участка - для строительства и последующей эксплуатации торгового павильона по реализации продовольственных и промышленных товаров (включая алкогольные напитки).

Пунктами 5.12, 8.2 договора предусмотрена обязанность Арендатора не осуществлять на земельном участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов, а по истечении срока действия договора Арендатор обязан принять меры к освобождению земельного участка и возвратить Арендодателю земельный участок в последний день действия договора.

Таким образом, условия предоставления 3-му лицу земельного участка не предоставляли ему право на осуществление строительства недвижимого имущества, поскольку земельный участок передавался ООО "Компания "Зеленый двор" в аренду под размещение временного строения - торгового павильона, т.е. не имеющего неразрывной связи с землей, перемещение которого без соразмерного вреда является возможным.

По окончании срока действия указанного выше договора с ООО "Компания "Зеленый Двор" заключались краткосрочные договоры аренды названного выше земельного участка N М-10-504060 от 06.10.2003 г. сроком действия с 01.06.2003 г. по 15.06.2004 г., N М-10-504469 от 19.08.2004 г. сроком действия с 16.06.2004 г. по 07.04.2005 г. для последующей эксплуатации торгового павильона (движимого имущества).

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от 26.20.2004 г. права и обязанности по договору перешли к ООО "Управляющая компания "Зеленый двор".

Из материалов дела усматривается, что договоры краткосрочной аренды указанного выше земельного участка с целевым назначением - эксплуатация торгового павильона (некапитального объекта) заключались между Департаментом земельных ресурсов и ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" 10.08.2005 г. N договора М-10-504969, 07.09.2006 г. N договора М-10-505548, 17.04.2007 г. N договора М-10-202843, при этом во всех названных договорах содержались условия об освобождении земельного участка по окончании срока аренды.

Как следует из материалов дела, ООО "Компания "Зеленый двор" в 1999 году на указанном выше земельном участке был возведен торговый павильон, приемка которого в эксплуатацию была оформлена Актом государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством некапитального объекта, утвержденным распоряжением Префекта Зеленоградского АО г. Москвы от 27.01.2000 г. N 77-рп (т.4 л.д.147-150).

Между тем, в силу требований ст. 3 п. 2 ФЗ РФ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", действовавшего в период возведения указанного выше строения, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительным норм и правил, а согласно ст. 62 п. 1 Градостроительного Кодекса РФ 1998 г. для осуществления строительства застройщику необходимо было получить разрешение на строительство.

Пунктом 1.9 распоряжения Мэра Москвы от 31.01.1996 г. N 39-РМ "Об упрощении порядка подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории г. Москвы" предусматривалась выдача инспекцией госархстройнадзора разрешений на производство строительных работ по новому строительству на основании распорядительных документов, после оформления имущественно-земельных отношений и утверждения в установленном порядке проекта, согласованного Москомархитектурой, Мосгосэкспертизой и другими надзорными ведомствами, имеющего положительные результаты государственной экологической экспертизы.

Однако, как следует из материалов дела, разрешение на строительство указанного выше павильона как объекта недвижимого имущество у ООО "Компания "Зеленый двор" отсутствовало, как отсутствуют и доказательства разрешения собственника земельного участка на строительство, а также - проектно-сметная документация.

Имеющееся в материалах дела Градостроительное заключение, составленное Главным архитектурно-планировочным управлением от 10.09.1998 г., заключение Москомприроды от 15.06.1998 г., Центра Госсанэпидемнадзора от 18.06.1998 г. свидетельствуют о наличии согласования 3-ему лицу работ на размещение на указанном выше земельном участке временного торгового павильона из быстро - возводимых конструкций и не дают право на производство строительных работ (т.2 л.д.100-114).

Судебная коллегия также отмечает, что согласно п. 5.12 Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы, утвержденных распоряжением Мэры Москвы от 30.03.1998 г. N 299-РМ, приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов (площадью свыше 20 кв.м.) производится государственной комиссией в порядке, установленном для капитальных зданий и сооружений, с обязательным участием Инспекции Госархтройнадзора г. Москвы и подтверждается актом приемки, утвержденным префектом административного округа.

Как следует из содержания Акта государственной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством некапитального объекта, утвержденного распоряжением Префекта Зеленоградского АО г. Москвы от 27.01.2000 г. N 77-рп, явившегося основанием для осуществления государственной регистрации права собственности ООО "Компания "Зеленый двор" на торговый павильон, в данном акте отсутствуют сведения о том, что принятый комиссией объект является капитальным объектом, т.е. объектом недвижимого имущества.

Более того, в названном акте содержатся сведения о возведении 3-им лицом некапитального объекта.

Таким образом, указанный выше Акт государственной приемочной комиссии не подтверждает факт создания 3-им лицом на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, права на который подлежали государственной регистрации.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "Компания "Зеленый двор" было разрешено возведение объекта некапитального строительства, а не объекта недвижимости, порядок строительства недвижимого имущества при возведении павильона не соблюдался, земельный участок для строительства недвижимости не выделялся.

Таким образом, созданный 3-им лицом и переданный им ответчику в процессе реорганизации павильон не может быть в соответствии со ст. 130 ГК РФ отнесен к объектам, право собственности на которые подлежит государственной регистрации.

Судебная коллегия не может согласиться и с доводом ответчика о том, что возведенный ООО "Компания "Зеленый двор" и переданный ответчику в процессе реорганизации путем выделения из ООО "Компания "Зеленый двор" объект отвечает признакам недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано правомерно, поскольку само по себе наличие неразрывной связи павильона с землей не означает, что у ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" возникло право собственности на данное строение как на объект недвижимого имущества.

Так, понятие "недвижимость" является правовой категорией, вследствие чего признание имущества недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей; необходима совокупность других юридических фактов, в том числе, таких как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания объекта недвижимости.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации здание, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из того, что легализация самовольной постройки возможна только на основании судебного акта (ст. 222 п. 3 ГК РФ), который может быть положен в основу государственной регистрации права собственности.

Следовательно, отношения, связанные с возникновением права собственности на самовольную постройку, возникают не с момента ее возведения по порочным основаниям, а с момента обращения в суд с требованием о признании права собственности.

Однако судебного решения о признании права собственности ООО "Компания "Зеленый двор" и ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" на указанное выше строение как на объект недвижимости отсутствует.

Воля собственника земельного участка на возведение недвижимости также отсутствовала, поскольку земельный участок под строительство недвижимости ООО "Компания "Зеленый двор" не выделялся.

Судебная коллегия отмечает, что ранее действовавшая редакция ст. 222 п.3 ГК РФ допускала возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

В настоящее время доказательств, выделения ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" земельного участка под размещение недвижимого имущества - вышеназванного торгового павильона - не имеется.

С 01.09.2006 г. указанные выше положения ст. 222 п. 3 ГК РФ утратили силу, и действующие в настоящее время правила ст. 222 ГК РФ допускают возможность признания права собственности на самовольную постройку лишь за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

К числу последних ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" не относится.

Изложенное выше, позволяет сделать вывод о том, что право собственности ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" на указанное выше строение не подлежало государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в соответствии с п.п.2.2.1.1, 2.2.2.1, 2.2.2.2-2.2.2.4 Положения о префектуре административного округа города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 03.12.2002 г. N 981-ПП, Префектура как территориальный орган исполнительной власти города Москвы, подведомственный Правительству Москвы, осуществляет полномочия по контролю за реализацией программ градостроительного развития территории административного округа, принимает меры по сносу объектов, размещенных с нарушением нормативных правовых актов в области землепользования и градостроительства.

В этой связи, обращение Префектуры Зеленоградского АО с настоящим исковым заявлением обусловлено тем, что регистрация права собственности на торговый павильон как на объект недвижимого имущества, нарушает права и законные интересы города Москвы - собственника земли, занятой павильоном и, соответственно, Префектуры, как представителя собственника земли, уполномоченного на распоряжение землей.

Префектура Зеленоградского АО, формулируя избранный способ защиты как признание неподлежащим регистрации права собственности, по существу оспаривает возникновение у ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" права собственности на временный торговый павильон, как на объект недвижимости, подлежащий регистрации, и основания регистрации этого права, что согласуется с положениями ст. 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",

Аналогичная правовая позиция изложена Федеральным арбитражным судом Московского округа в постановлениях от 27.04.2007 г. N КГ-А40/3052-07, от 15.05.2008 г. N КГ-А40/2853-08, от 04.12.2008 г. N КГ-А40/11199-08.

Поскольку Префектура не является участником правоотношений между ответчиком и 3-им лицом (ООО "Компания "Зеленый двор"), связанных с реорганизацией последнего, как не является и заинтересованным лицом, которому предоставлено право оспаривать сделку по передаче вышеназванного объекта при выделении ответчика в его уставной капитал, судебная коллегия считает обоснованным и соглашается с судом первой инстанции об избрании истцом надлежащего способа защиты как признание неподлежащим регистрации права собственности ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" на указанный выше объект.

Судебная коллегия не может согласиться и с доводом ответчика о распространении на требования, заявленные истцом, исковой давности.

Как следует из материалов дела, Префектура Зеленоградского АО заявляет о нарушении прав собственника земельного участка, на котором расположен павильон ответчика.

При этом судебная коллегия отмечает, что между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ответчиком существовали обязательственные правоотношения по поводу аренды земельного участка, основанные на договоре аренды 2007 г., однако передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору. Вещного спора в отношении земельного участка между участвующим в деле лицами также не имеется.

Более того, между Префектурой и ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" не имеется спора о и принадлежности павильона как материального объекта тому или иному лицу.

Указанные выше обстоятельства позволяют апелляционному суду сделать вывод о том, что заявленный иск является требованием, аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его прав в отношении земельного участка, не связанных с лишением владения этим участком, и, следовательно, применении к нему правил ст. 208 ГК РФ о нераспространении на такие требования срока исковой давности.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебный акт принят при правильном применении судом норм материального и процессуального права, вследствие чего апелляционная жалоба ООО "Управляющая компания "Зеленый двор" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266-268, 269 п. 1, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 1 июня 2009 года по делу N А40-62862/08-11-276 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий:

Е. Н. Барановская

Судьи

А. А. Солопова А. И. Трубицын