Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2011 г. N 11АП-1914/2011.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 марта 2011 г. N 11АП-1914/2011

24 марта 2011 г.

Дело N А72-7014/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 марта 2011 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Деминой Е.Г., судей Балашевой В.Т., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Низамовой Р.Н.,

при участии:

от истца - представитель Кузнецова Д.С. (доверенность от 01.09.2010),

от ответчика и третьих лиц - представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 3 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Складской терминал "Ульяновский", Ульяновская область, г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29 декабря 2010 года по делу N А72-7014/2010 (судья Г.В. Спирина),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Складской терминал "Ульяновский", Ульяновская область, г. Ульяновск,

к открытому акционерному обществу Банк ВТБ, Ульяновская область, г. Ульяновск,

при участи третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Тирекс", Ульяновская область, г. Ульяновск,

закрытого акционерного общества "Производственно-коммерческая фирма "Облторг", Ульяновская область, г. Ульяновск,

о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Складской терминал "Ульяновский" (далее - истец, ООО "Складской терминал "Ульяновский" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к открытому акционерному обществу Банк ВТБ (далее - ответчик, ОАО "Банк ВТБ") о признании договора об ипотеке нежилых помещений N ДТ-748000,2008,00128, заключенного между ОАО Банк ВТБ и ООО "Складской терминал "Ульяновский" 11 сентября 2008 года, недействительной сделкой (ничтожной).

Определением от 07.09.2010 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "Тирекс" и ЗАО "ПКФ "Облторг".

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29 декабря 2010 года по делу N А72-7014/2010 в иске отказано. С ООО "Складской терминал "Ульяновский" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4000 руб. (т.2, л.114-117).

Истец не согласился с принятым решением. В апелляционной жалобе, доводы которой поддержаны его представителем в судебном заседании, ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

Заявитель жалобы считает неправильной ссылку суда на п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, поскольку правовой режим нежилого помещения в жилом многоквартирном доме отличен от правового режима нежилых помещений, которые не являются частью жилого многоквартирного дома.

Суд не применил закон, подлежащий применению: ст. 168, 340 ГК РФ и ст. 69 закона об ипотеке.

Суд неправильно истолковал правовую позицию, содержащуюся в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8354/10 по делу N А41-10798/09, судебных актах ВАС РФ по делу N А40-53940/09-125-332. Суд необоснованно применил ст. 10 ГК РФ.

Кроме того, признав наличие последующего залога прав на земельный участок, суд не исследовал вопрос последующего залога с соблюдением требований, предусмотренных п.2 ст. 342 ГК РФ, не привлек к участию в деле ОАО "Российский сельскохозяйственный банк".

Представители ответчика и третьих лиц, надлежащим образом, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 123, 156, 266 АПК РФ и с учетом мнения представителя истца дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу отклонил изложенные в ней доводы, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с отзывом ответчика, выслушав мнение представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 29 декабря 2010 года.

Из материалов дела следует, что 11 сентября 2008 года между ОАО Банк ВТБ и обществом с ограниченной ответственностью "Тирекс" заключено кредитное соглашение N KC-74S000/2008/00128 (т.1, л. 65).

В обеспечение исполнения обязательств ООО "Тирекс" 11 сентября 2008 года между ООО "Складской терминал "Ульяновский" и ОАО Банк ВТБ заключен договор об ипотеке нежилых помещений N ДИ-748000/2008/00128, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 20 июня 2008 года, запись регистрации N 73-73-01/281/2008-200 (т.1, л 30).

Согласно п. 2.1.1. договора ипотеки истец передал ответчику в обеспечение исполнения Заемщиком обязательств по Кредитному соглашению в ипотеку нежилые помещения промпродбазы - 1,2, 3, 5 этажи и мезонин, кадастровый (условный) номер 73:24:021108:30:0260280001:100101-104501, 100102-104202, 100103-101103, 100105-101105, 100106-100606, общей площадью 7791,29 кв.м, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Ульяновск, 28 проезд Инженерный, д. 10.

Согласно п. 2.1.3 договора у Залогодателя отсутствует право собственности на земельный участок, расположенный под зданием, нежилые помещения в котором передаются в ипотеку, что подтверждается: выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.05.2008 N 01/150/2008-411, площадь объекта: 10500,9 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый (или условный) номер объекта: 73:24:021108:30, адрес (местоположение) объекта: Ульяновская область, город Ульяновск, 28 проезд Инженерный, д. 10.

Помещения принадлежат истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 01 от 07 марта 2007 года (т.1, л. 36), дополнительного соглашения от 05 мая 2008 года к нему (т. 1, л. 39), соглашения N 01 об уступке права требования от 05 мая 2008 года (т.1, л. 40), о чем Управлением Федеральной регистрационной службы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 мая 2008 года сделана запись регистрации N 73-73-01/127/2008-354 (т.1, л. 42).

Из договора купли-продажи недвижимого имущества N 01 от 07.03.2007 (п.2.1. договора), кадастрового паспорта земельного участка N 7324/207/09-3356 от 14.09.2009, здание промпродбазы, расположенное по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, проезд 28 Инженерный, дом N 10, находится на земельном участке по тому же адресу, площадью 10 500,90 кв.м, кадастровый номер 73:24:021108:30.

Земельный участок, принадлежал ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "Облторг" и ООО "Тирекс" на праве аренды на основании договора аренды земельного участка N 24-2-012491 от 08 ноября 2005 года со множественностью сторон на стороне арендатора, заключенного с мэрией г.Ульяновска на срок с 05 октября 2005 года до 30 сентября 2025 года, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 19 января 2006 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 73-73-01/42р/2005-338 (т.1, л. 46).

17.07.2008 подписано соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между ЗАО "ПКФ "Облторг", ООО "Тирекс" (совместно именуемые Цедент) и ООО "Складской терминал "Ульяновский" (Цессионарий), Цедент передал, а Цессионарий принял на себя права и обязанности, имеющиеся у Цедента по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 24-2-012491 от 08.11.2005 (т.1, л. 62).

Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 28.07.2008.

Помещения четвертого этажа здания промпродбазы (не являющиеся предметом ипотеки по договору N ДИ-748000/2008/00128 от 11.09.2008, общей площадью 1 676,12 кв.м, расположенные по адресу: г.Ульяновск, 28 проезд Инженерный, 10, кадастровый номер: 73:24:021108:30:0260280001,100104-101104) приобретены истцом у ООО "Тирекс" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.07.2008 (т.1, л. 59).

Право собственности на указанные помещения зарегистрировано 24.07.2008, что подтверждается соответствующим свидетельством серии 73-АТ N 733787.

Впоследствии данные помещения истец реализовал обществу с ограниченной ответственностью "Дешевая рыба" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21.01.2009.

После отчуждения истцом помещений четвертого этажа здания промпродбазы ООО "Дешевая рыба" по договору от 21.01.2009 с новым собственником также было подписано соглашение от 24.02.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 20.03.2009 за N 73-73-01/044/2009/255.

Принимая решение об отказе в иске суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В п. 2.1.3 договора ипотеки указано, что у истца отсутствует право собственности на земельный участок, расположенный под зданием, нежилые помещения в котором передаются в ипотеку, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.05.2008 N 01/150/2008-411, категория земель - земли населенных пунктов.

Иных условий, касающихся прав на земельный участок, занятый переданным в залог недвижимым имуществом, стороны договора не предусмотрели.

В соответствии с п.1 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п.14 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом изложенных норм, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с момента регистрации 22.05.2008 права собственности истца на помещения в здании промпродбазы общей площадью 7791,29 кв.м, расположенные по адресу: г. Ульяновск, 28 проезд Инженерный, 10, к истцу перешло в соответствующей части право аренды земельного участка, основанное на договоре аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 24-2-012491 от 08.11.2005, независимо от того, что дополнительное соглашение о вступлении истца в данный договор аренды было зарегистрировано лишь 28.07.2008.

В соответствии с п.3 ст.340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

ООО "Складской терминал "Ульяновский" при переходе к нему права собственности на помещения в здании промпродбазы приобрело право аренды земельного участка под указанным зданием в соответствующей части, необходимой для использования помещений, не вследствие заключения дополнительного соглашения к договору аренды, а в силу прямого указания закона.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Таким образом, при залоге помещений в здании также в силу прямого указания закона считаются одновременно заложенными и права аренды на земельный участок, на котором расположен предмет залога.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие в договоре об ипотеке нежилых помещений N ДТ-748000/2008/00128 от 11.09.2008 условия о залоге права аренды земельного участка, на котором расположено здание (в том числе переданные в залог нежилые помещения) не имеет правового значения и не влечет недействительности указанного договора ипотеки.

При принятии решения суд также учел, что недвижимое имущество, переданное в залог по договору об ипотеке N ДИ-748000/2008/00128 от 11.09.2008, на дату заключения договора было обременено ипотекой в пользу Банка по договору об ипотеке нежилых помещений N ДИ-748000/2008/00083 от 16.06.2008, заключенному в обеспечение исполнения обязательств ООО "Тирекс" по кредитному соглашению N КС-748000/2008/00083 от 16.06.2008 (запись регистрации N 73-73-01/172/2008-170 от 20.06.2008).

Договор об ипотеке зарегистрирован в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 73-7301/172/2008-170 от 20.06.2008. Право аренды земельного участка под зданием промпродбазы, которое перешло к истцу от ЗАО "ПКФ "Облторг", не было предметом залога и по договору ипотеки N ДИ-748000/2008/00083 от 16 июня 2008 года.

Полагая, что договор ипотеки N ДИ-748000/2008/00083 от 16 июня 2008 года является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, поскольку в нарушение требований п.3 ст. 340 ГК РФ и ст.69 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре не предусмотрен залог права аренды земельного участка под зданием промпродбазы, истец обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с требованием о признании договора ипотеки N ГДИ-748900/2908/00083 от 16 июня 2008 года ничтожной сделкой. Решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу N А72-7015/2010 заявленные требования оставлены без удовлетворения.

В качестве документального подтверждения отсутствия у залогодателя зарегистрированных прав на земельный участок залогодателем на дату заключения оспариваемого договора об ипотеке была представлена выписка из ЕГРП от 27.05.2008 N 01/150/2008-411, на которую имеется ссылка в п.2.1.3. договора об ипотеке.

Как следует из представленной выписки из ЕГРП, правообладатели земельного участка по адресу: г. Ульяновск, 28 проезд Инженерный, д. 10, отсутствуют.

Арендаторами земельного участка, на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N 24-2-012491 от 08.11.2005, являются ЗАО "Производственно-коммерческая фирма "Облторг" и ООО "Тирекс". Договор аренды зарегистрирован в УФРС по Ульяновской области (регистрация N 73-73-01/420/2005-338 от 19.01.2006, срок - с 05.10.2005 по 30.09.2025).

Уполномоченное лицо залогодателя - директор И.В. Долотов был согласен с указанной информацией, о чем свидетельствует его подпись в договоре.

В интересах ООО "Складской терминал "Ульяновский" при заключении оспариваемого договора действовал руководитель Общества. Он же представлял интересы Общества при заключении договора предшествующей ипотеки и соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Соответственно, руководителю истца было известно о наличии зарегистрированного за Обществом права аренды на земельный участок.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Суд также принял во внимание, что решением Заволжского районного суда города Ульяновска от 01.12.2010 по делу N 2-3856/10 суд обратил взыскание на заложенное по Договорам об ипотеке N ДИ-748000/2008/00083 от 16.06.2008 и N ДИ-748000/2008/00128 от 11.09.2008 имущество - нежилые помещения здания промпродбазы 1 этаж: NN 1,2,7, 15, 16, 18 - 22, 24, 26-31, 34-38, 40, 42-61; 2 этаж: NN 1-3, 5, 6, 8 -52; 3 этаж: NN l, 4-6, 8-13; 5 этаж: NN4-6, 8, 10, 12-15; мезонин NN 1-6 кадастровый номер 73 : 24 : 021108 : 30: 0260280001 : 100101,100201, 100701, 101501,1 01601, 101801-102201, 102401, 102601-103101; 103401-103801, 104001, 104201-106101, 100102-100302, 100502,100602,100802-105202, 100103, 100403-100603, 100803-101303, 100405-100605, 100805, 101005, 101205-101505, 100106-100606, общей площадью 7703,3 кв.м, расположенные по адресу: город Ульяновск, проезд 28 Инженерный, дом 10, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену указанного имущества в размере 98 247 000 рублей.

Довод заявителя жалобы о не привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" отклоняется.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Доказательств, подтверждающих, что решение может повлиять на права и обязанности ОАО "Российский сельскохозяйственный банк" по отношению к одной из сторон заявителем жалобы не представлено.

Иные доводы, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дал им надлежащую правовую оценку, нормы материального права применены правильно, разъяснения данные в вышеуказанных Информационном письме и Постановлении Пленума в данному спору применены так же правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.

При подаче апелляционной жалобы обществу с ограниченной ответственностью "Складской терминал "Ульяновский" предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 2000 рублей, которая подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29 декабря 2010 года по делу N А72-7014/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Складской терминал "Ульяновский" (ИНН 7325034132, ОГРН 1027301164164) - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Складской терминал "Ульяновский" (ИНН 7325034132, ОГРН 1027301164164) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 (двух тысяч) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Демина

Судьи

В.Т. Балашева К.К. Туркин