Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 ноября 2008 г. N 17АП-8602/08

г. Пермь

28 ноября 2008 г.

Дело N А50-7649/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2008 года;.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 ноября 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Осиповой С.П.

судей: Ясиковой Е.Ю., Савельевой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Калмаковой Т.А.

при участии:

от истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю - Пепеляева И.С., удостоверение N 048, доверенность N 02 от 09.01.2008г.;

от ответчика ООО "Эксим" - Систалюк А.В., паспорт 5705 877394, доверенность N 24 от 01.08.2008г.;

от третьего лица ФГУП "Почта России" - Галдина А.С., паспорт 5705 813894, доверенность N 12 от 22.02.2008г.

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 22.09.2008 года

по делу N А50-7649/2008

принятое судьей Пескиной Н.А.

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю

к ООО "Эксим"

третье лицо: ФГУП "Почта России"

о взыскании суммы задолженности по договору аренды, пени

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Пермскому краю обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском о взыскании с ООО "Эксим" задолженности по арендной плате в сумме 25.063,10 руб. за период пользования арендованным помещением с 10.07.2004г. по 31.12.2007г. и неустойки в сумме 7.316,53 руб., начисленной за период с 10.07.2004г. по 26.05.2008г.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 20.08.2008г. в порядке ст.48 АПК РФ произведена замена истца (процессуальное правопреемство) на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГУП "Почта России".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 22.09.2008г. в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. При этом заявитель жалобы указывает, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, поскольку вопросы соответствия договора от 22.06.2004г. N 02289 требованиям действующего в момент его заключения законодательства, его заключенности при отсутствии каких-либо доводов и возражений со стороны лиц, участвующих в деле, не подлежали исследованию судом. Кроме того, истец считает, что вывод суда первой инстанции о том, что спорное имущество используется ответчиком по договору аренды от 28.10.2002г. N 7164 опровергается материалами дела, а именно актом приема-передачи от 09.01.2004г. к договору аренды от 22.06.2004г. N 0228.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Эксим" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ФГУП "Почта России" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, как принятое в соответствии с действующим законодательством.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, при этом пояснил, что договор от 28.10.2002г. N 7164 прекратил свое действие, истец обратился в суд в связи с нарушением ответчиком срока исполнения обязанности по уплате арендных платежей за пользование помещением по договору от 22.06.2004г. N 0228.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что договор от 28.10.2002г. N 7164 сторонами не расторгался, 22.06.2004г. заключен договор аренды N 0228, по которому и вносились арендные платежи.

Представитель третьего лица в судебном заседании пояснил, что договор аренды от 28.10.2002г. N 7164 прекратил свое действие, помещение было передано по акту приема-передачи. Кроме того, представитель третьего лица пояснил, что здание, расположенное по адресу: г.Пермь, ул.Ленина, 28 находится в хозяйственном ведении ФГУП "Почта России", данное право зарегистрировано.

При этом представители сторон и третьего лица уточнили, что в 2005 году исполнялись обязательства по договору аренды от 22.06.2004г. N 0228.

В связи с необходимостью представления в суд апелляционной инстанции доказательств, свидетельствующих о регистрации права хозяйственного ведения ФГУП "Почта России" на здание, расположенное по адресу: г.Пермь, ул.Ленина, 28, в судебном заседании объявлялся перерыв до 17.00 час 25 ноября 2008 г.

После перерыва судебное заседание продолжено, поступившие документы: свидетельство о государственной регистрации права 59 АК 878645 от 30.05.2005г., выписка из реестра федерального имущества от 30.05.2008г. приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 22.06.2004г. между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Пермской области и ГУ Управления Федеральной почтовой связи - филиал ФГУП "Почта России" (Арендодатели) и ООО "Эксим" (Арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления N 0228 (л.д.12-20,т.1), согласно которому арендодатели передают, а арендатор принимает нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Пермь, ул.Ленина, 28 для использования под пункт по продаже железнодорожных проездных документов (п. 1.1 договора).

Пунктом 1.1 указанного договора предусмотрено, что общая площадь помещения составляет 12,5 кв.м., при этом 7,9 кв.м. сдаются арендатору в совместное пользование с третьими лицами. В приложении N 2 к договору и дополнительным соглашением от 16.02.2005г. сторонами согласован размер арендной платы. Договор считается заключенным с момента регистрации договора в Управлении до 16.01.2005г. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между Сторонами с даты подписания акта приема-передачи объекта или с фактического использования помещения, подтвержденного иным документов (п.1.3 договора).

В соответствии с Актом приема-передачи от 09.01.2004г. указанное помещение передано в пользование ООО "Эксим" (л.д.25,т.1).

Нарушения ООО "Эксим", по мнению истца, условий договора аренды от 22.06.2004г. N 0228 о сроке внесения арендных платежей послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора от 22.06.2004г. N 0228 сторонами не соблюден установленный действующим законодательством порядок заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Ответчиком в судебном заседании суда первой инстанции заявлено о применении исковой давности к предъявленным требованиям по обязательствам, срок исполнения которых наступил до 30.05.2005г.

В силу ч.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как видно из материалов дела, истец обратился в арбитражный суд 30.05.2008г., следовательно, по общему правилу, на момент обращения истца в суд истек общий трехлетний срок исковой давности по обязательствам, срок исполнения которых наступил до 29.05.2005г. включительно.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований истца в части исковых требований, основанных на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств в период до 29.05.2005г. включительно судом первой инстанции обоснованно отказано в связи с истечением срока давности по заявленным требованиям, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст. 607 ГК РФ).

Объектом аренды по рассматриваемому договору является часть нежилого помещения общей площадью 12,5 кв.м., предоставленного арендатору для использования под пункт по продаже железнодорожных проездных документов. При передаче помещений ни арендатор, ни арендодатели не заблуждались относительно объекта аренды.

Из материалов дела следует, что арендуемое имущество находится в федеральной собственности и распоряжаться этим имуществом арендодатели могли лишь в установленных законодательством пределах и порядке.

В силу ст.447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998г. N 685 "О мерах по обеспечению в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

При этом данное постановление устанавливает перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Иных законных оснований для заключения договора аренды федерального имущества без проведения конкурса не имеется.

Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентировано распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998г.N 774-р, разработанное последним в соответствии со статьями 447-449 ГК РФ и действующее до установления уполномоченным органом порядка проведения конкурса в части, не противоречащей действующему законодательству.

Проанализировав вышеуказанные нормы права в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для заключения договора аренды без проведения конкурса у арендодателей не имелось, при этом из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что договор аренды N 0228 заключен без проведения конкурсных процедур.

Довод заявителя жалобы об отсутствии необходимости в проведении конкурса, поскольку договор аренды был заключен в порядке реализации преимущественного права арендатора перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Таких обстоятельств истцом, с учетом изменения арендодателя, размера арендных платежей, арбитражному суду не приведено.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при заключении договора нарушены установленные действующим законодательством условия об обязательности проведения конкурса, в связи с чем такая сделка является недействительной на основании статьи 168 ГК РФ.

Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, поскольку вопросы соответствия договора от 22.06.2004г. N 02289 требованиям действующего в момент его заключения законодательства, его заключенности при отсутствии каких-либо доводов и возражений со стороны лиц, участвующих в деле, не подлежали исследованию, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, следовательно, в предмет доказывания по данному делу входит установление факта заключенности договора.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах договор аренды от 22.06.2004г. N 0228 является недействительным и не влечет юридических последствий, в том числе не создает прав арендодателя, основанных на несоблюдении арендатором условий договора, равно как не создает обязанности арендатора по внесению арендных платежей за пользование имуществом по договору.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, в материалы дела при рассмотрении иска судом первой инстанции представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 27.09.2006г., в соответствии с которым ООО "Эксим" (арендатор) передал, а ФГУП "Почта России" (арендодатель) принял нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Пермь, ул.Ленина, 28, общей площадью 12,5 кв.м. (л.д.87,т.1) и договор аренды недвижимого имущества N 1196, заключенный 01.11.2006г. между ФГУП "Почта России" (арендодатель) и ООО "Эксим" (арендатор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает нежилое помещение, принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения, находящееся по адресу: г.Пермь, ул.Ленина, 28, общей площадью 76,1 кв.м. (л.д.74-82,т.1) Срок договора с 01.11.2006г. по 01.06.2007г. (п.3.1 договора).

Суд апелляционной инстанции считает, что оценка законности договора аренды от 01.11.2006г. между ФГУП "Почта России" и ООО "Эксим" не может быть произведена в рамках данного дела, так как независимо от наличия или отсутствия указанного договора Территориальным управлением не доказано право на получение арендной платы в заявленный им период. Вопрос о законности договора аренды от 01.11.2006г. может быть предметом самостоятельного спора.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что как следует из разъяснений п. 40 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с п. 1 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами. При разрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.

Таким образом, в случае, если недвижимое имущество передано собственником предприятию на праве хозяйственного ведения, арендодателем указанного имущества может быть только само предприятие.

Материалами дела подтверждается, что здание, в котором находится арендуемое ответчиком помещение, находится в собственности Российской Федерации и передано ФГУП "Почта России" на праве хозяйственного ведения, которое зарегистрировано 30.05.2005г.

Таким образом, при соблюдении установленных действующим законодательством требований об обязательности проведения конкурса и оценке имущества в целях определения размера арендной платы, а также получения соответствующего согласия уполномоченного органа на сдачу свободных объектов федеральной собственности в аренду, находящиеся в указанном здании помещения, могут быть переданы предприятием в аренду третьим лицам.

На основании изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы Семнадцатым арбитражным апелляционным судом не установлено.

В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на истца и взысканию с него в доход федерального бюджета в размере 1.000 рублей. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 марта 2007 г. N 117).

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Пермского края от 22.09.2008г. по делу А50-7649/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю - без удовлетворения.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пермскому краю в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобу в размере 1.000 (Одна тысяча) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

С.П. Осипова

Судьи

Е.Ю. Ясикова Н.М. Савельева