Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2009 г. N 06АП-3069/2009

г. Хабаровск

03 августа 2009 г.

N 06АП-3069/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28.07.2009.

В полном объеме постановление изготовлено 03.08.2009

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Козловой Т.Д., Кустовой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.

при участии в судебном заседании:

от истца: Дудникова Е.А. - представитель по доверенности от 24.06.2009 N 161

от ответчика: Орлов С.М. - председатель, выписка из протокола от 24.10.2008

от третьего лица: представитель не явился

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Регионального общественного Амурского военного фонда

на решение от 26 мая 2009 года

Арбитражного суда Амурской области

по делу N А04-1986/2009

принятое судьей Заноза Н.С.

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области

к Региональному общественному Амурскому военному фонду

о взыскании 260 216 руб. 58 коп.

третье лицо Управление Федеральной службы исполнения наказаний по Амурской области

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области (далее - Теруправление, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области к Региональному общественному Амурскому военному фонду (далее - Фонд, ответчик) с иском на основании договора от 15.03.2006 N 22/6 о взыскании 260 216 руб. 58 коп., из которых 185 408 руб. 42 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.02.2006 по 31.03.2009, 74 808 руб. 16 коп. - пени за период с 11.05.2006 по 09.04.2009.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы исполнения наказаний по Амурской области (определение от 20.04.2009).

Решением арбитражного суда от 26.05.2009 с Фонда в пользу Теруправления взыскана задолженность по арендной плате в заявленном размере (185 408 руб. 42 коп.), пени, с учетом уменьшения на основании ст.333 ГК РФ, в размере 5 000 руб.

В апелляционной жалобе Фонд просит отменить решение суда и отказать в исковых требованиях. Заявитель жалобы ссылается на то, что пересмотр арендной платы должен производиться только в порядке, установленном договором аренды от 15.03.2006 N 222/6. Сообщает, что расчет арендной платы не предоставлялся истцом до настоящего времени.

В отзыве на апелляционную жалобу Теруправление просит оставить обжалуемое решение без изменения. Указывает на то, что 19.12.2008 Теруправление направило в адрес Фонда уведомление о перерасчете арендной платы, которое до настоящего времени ответчиком не оспорено. Перерасчет размера арендной платы произведен на основании действующего законодательства и договора.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика привел доводы, соответствующие тексту апелляционной жалобы, при этом, отвечая на вопрос суда, согласился с наличием оснований для взыскания неустойки за просрочку внесения арендной планы в период до окончания 2008 года. Представитель истца выразил свое несогласие с доводами ответчика, огласил отзыв на апелляционную жалобу, просил решение оставить без изменения. Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, отзыв на апелляционную жалобу в арбитражный суд не направило, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не явилось препятствием для рассмотрения дела.

Проверив законность решения от 26.05.2009, с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на неё, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Согласно материалам дела 15.03.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области (правопредшественник истца, в договоре именуется - Управление), Управлением Федеральной службы исполнения наказаний по Амурской области (владелец), при совместном упоминании названные стороны именуются - арендодатели, и Амурским региональным общественным Фондом ветеранов силовых структур (правопредшественник ответчика, в договоре именуется - арендатор) заключили договор аренды N 222/6 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и закрепленного на праве оперативного управления.

По условиям договора арендодатели передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые и жилые помещения, расположенные в г.Благовещенске по ул.Нагорной, 14/2 (кВ. 666 "б"), в составе: здание казармы на 80 человек с пристроенным гаражом инв.N 1010012; здание КПП инв.N 1010007.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы в разделе 2 договора, в том числе указано, что расчет арендной платы определен в приложении N 1 к договору; оплата производится ежемесячно, до 10 числа текущего месяца; размер арендной латы устанавливается и пересматривается в соответствии с Положением о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в федеральной государственной собственности.

За несвоевременную уплату или неуплату арендных платежей предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,3% с подлежащей оплате суммы за каждый день просрочки (п.4.2 договора).

В соответствии с п.4.6 договора Управление имеет право в судебном порядке требовать от арендатора надлежащего исполнения обязательств по договору, в том числе взыскивать пени, задолженность по арендной плате, убытки, требовать досрочного расторжения договора.

Договор заключен сроком на 11 месяцев 29 дней (п.п.1.2 и 1.3).

В приложениях N 1 стороны согласовали расчет арендной платы относительно казармы и КПП.

Актами приема-передачи (приложение N 3 к договору) оформлена передача обусловленного договором имущества арендатору с 01.01.2006.

Договор сторонами исполнялся, после истечения срока его действия пользование имуществом арендатором продолжено.

Уведомлением от 19.12.2008 Теруправление проинформировало Фонд о перерасчете арендной платы с 01.01.2009, разъяснив, что с указанной даты оплата по договору будет производиться на основании отчета N 182/08 "По определению рыночно обоснованной арендной платы за объект аренды"; сообщило о размере годовой и ежемесячной арендной платы - 1 265 486,52 руб. и 105 457,21 руб. соответственно (без учета НДС).

01.04.2009 Теруправление направило в адрес Фонда претензию, в которой предложило погасить имеющийся по договору долг (арендная плата и пени).

Поскольку ответчик оплату не произвел, Теруправление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора суд апелляционной инстанции исходит из того, что договор аренды, на основании которого возник спор, не требует государственной регистрации, поскольку стороны определили срок его действия менее года (11 месяцев 29 дней), при этом суд учитывает требования ст. ст. 609, 651 ГК РФ.

По правилам ст. ст. 610, 621 ГК РФ договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается по истечении срока его действия, за исключением случаев, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения установленного срока и арендодатель против такого пользования не возражает, в таких случаях договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

В рассматриваемом случае до окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора, в связи с чем с 30.12.2006 договор аренды недвижимого имущества от 15.03.2006 N 222/6 возобновился на прежних условиях на неопределенный срок.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Для договора аренды здания или сооружения в ст. 654 ГК РФ предусмотрена обязательность условия о размере арендной платы и его согласование сторонами в письменной форме.

Как указывалось выше, стороны согласовали расчетный способ арендной платы, основанный на Положении о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в федеральной государственной собственности. По пояснениям сторон, при заключении договора имелся в виду Порядок, утвержденный Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области распоряжением от 22.10.2005 N 639. В Приложениях N 1 к договору приведена формула расчета, соответствующая названному Порядку; в расчете учитывается базовая стоимость строительства 1 кв.м площади нежилого помещения.

Новый размер арендной платы с 01.01.2009 (указанный в уведомлении и согласно которому произведен перерасчет арендной платы в 2009 году) основан на рыночно обоснованной величине ставки арендной платы за 1 кв.м в месяц, определенной согласно отчету оценщика от 05.09.2008 N 182/08. Данный отчет составлен, по пояснению представителя истца, в связи с изданием Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области распоряжения от 29.12.2006 N 735-р, которым признано утратившим силу ранее изданное распоряжение - от 27.10.2005 N 639 (которым стороны руководствовались при заключении договора аренды) и предписано установить порядок определения величины арендной платы за пользование находящимся в федеральной собственности имуществом с 01.01.2007 в соответствии с п.3 постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685.

Таким образом, предложенный к применению с 01.01.2009 Теруправлением расчет свидетельствует об изменении условия о размере арендной платы (изменена формула расчета).

По общему правилу п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В спорном случае договор аренды недвижимого имущества от 15.03.2006 N 222/6 заключен в простой письменной форме, что означает необходимость внесения в него изменений также в письменной форме.

Между тем стороны не подписывали соглашение о внесении изменений в указанный договор относительно размера арендной платы.

Ссылка истца на то, что одностороннее изменение условий договора предусмотрено в п.2.3 отклоняется. Данный пункт устанавливает возможность пересмотра размера арендной платы с направлением уведомления о перерасчете вместе с расчетом арендатору. При этом пересмотр (также как и установление) размера арендной платы осуществляется в соответствии с Положением о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в федеральной государственной собственности (это Положение, как установлено, утверждено распоряжением Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области от 22.10.2005 N 639). Следовательно, при изменении размера арендной платы вне рамок названного Положения, п.2.3 договора не подлежит применению; в этом случае следует руководствоваться общими нормами об изменении договора.

Следует также отметить, что при направлении соответствующего уведомления Теруправление не представило расчет нового размера арендной платы арендатору, как это предусмотрено п.2.3 договора (в уведомлении указан лишь размер платежей).

То, что распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области от 22.10.2005 N 639 (на основании которого согласован размер арендной платы) отменено после заключения договора, само по себе не изменяет согласованной сторонами в приложении формулы расчета арендной платы. Изменения следовало внести, как указывалось, с соблюдением предусмотренного законом порядка.

При таких обстоятельствах и учитывая положения ст.453 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества от 15.03.2006 N 222/6 не является измененным с 2009 года в части условий о размере арендной платы.

В этой связи вопрос о наличии задолженности по арендным платежам подлежит выяснению с учетом согласованных сторонами (неизмененных) условий договора.

Установлено, что по состоянию на конец 2008 года по арендным платежам имелась переплата; в январе-марте 2009 года арендные платежи внесены своевременно и в полном объеме (исходя из согласованного размера арендной платы). Данное подтверждается расчетом истца. Таким образом, отсутствуют основания для взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.02.2006 по 31.03.2009.

В отношении пени, начисленной за период с 11.05.2006 по 09.04.2009, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Факт просрочки платежей с мая 2006 года по март 2007 года и количество дней просрочки отражены в представленном истцом расчете и данное не отрицается ответчиком. За указанный период размер начисленной в соответствии с п.4.2 договора пени составил 48 416,26 руб. В 2009 году, учитывая имеющуюся на начало года переплату, просрочка платежа арендатором не допускалась.

При установленных выше обстоятельствах привлечение ответчика к ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению арендной платы в форме начисления и взыскания договорной неустойки (пени) является правомерным в установленном выше размере.

В данном случае, учитывая даты начисления пени, не установлено явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушенного обязательства, что исключает возможность ее уменьшения по правилам ст.333 ГК РФ.

Государственная пошлина по иску (6 704,33 руб.) и по апелляционной жалобе (1 000 руб.) подлежит отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом освобождения истца от ее уплаты согласно пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ, а также фактического перечисления государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы ответчиком. В результате пропорционально распределения государственной пошлины на ответчика относится 1 247,42 руб. по иску и 186,06 руб. по апелляционной жалобе - всего 1 433,48 руб.; оставшаяся сумма государственной пошлины относится на истца и не взыскивается с последнего с учетом пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 104, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26 мая 2009 года по делу N А04-1986/2009 Арбитражного суда Амурской области изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Взыскать с Регионального общественного Амурского военного фонда в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области пени в размере 48 416 рублей 26 копеек.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Регионального общественного Амурского военного фонда в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 433 рублей 48 копеек.

Выдать исполнительные листы".

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

Т.Д. Козлова Т.С. Кустова