Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2009 г. N 11АП-4428/2009

15 июля 2009 г.

Дело N А72-8919/2008

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области - извещен, не явился;

от индивидуального предпринимателя Хисамова Марата Ильгизовича - Цыбин А.А., доверенность от 07 июля 2009 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области, г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28 апреля 2009 г.

по делу N А72-8919/2008 (судья Ямщикова Н.В.),

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области, г. Ульяновск,

к индивидуальному предпринимателю Хисамову Марату Ильгизовичу, г. Ульяновск,

о взыскании,

и встречному заявлению индивидуального предпринимателя Хисамова Марата Ильгизовича, г. Ульяновск,

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области, г. Ульяновск,

о признании дополнительного соглашения недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области (далее - Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением (с учетом уточнений - т. 2 л.д. 97) к индивидуальному предпринимателю Хисамову Марату Ильгизовичу (далее - Предприниматель) о взыскании 3 543 796 руб. 08 коп., в том числе 3 359 335 руб. - сумма основного долга по договору аренды за период с 28 января 2008 г. по 01 декабря 2008 г., 184 461 руб. 08 коп. - пени за период с 29 апреля 2008 г. по 01 декабря 2008 г.

Предприниматель Хисамов Марат Ильгизович обратился со встречным исковым заявлением к Теруправлению о признании недействительным дополнительного соглашения от 24 августа 2007 г. к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371 (т. 1 л.д. 67-71).

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28 апреля 2009 г. исковые требования Теруправления удовлетворены частично. С Предпринимателя взыскано 1 722 000 руб. 00 коп. - основной долг за период с 28 января 2008 г. по 01 декабря 2008 г., 95 992 руб. 89 коп. - пени за период с 29 апреля 2008 г. по 01 декабря 2008 г.

В остальной части в удовлетворении заявленных Теруправлением требований отказано.

Кроме того, суд первой инстанции удовлетворил встречное исковое заявление Хисамова М.И. и признал недействительным дополнительное соглашение от 24 августа 2007 г. к договору аренды земельного участка от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371 заключался сторонами без проведения конкурса; определение Теруправлением рыночной стоимости годовой арендной платы является неправомерным, дополнительное соглашение от 24 августа 2007 г. к договору аренды противоречит действующему законодательству, в связи с чем, в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), оно является недействительным.

Поскольку Хисамовым М.И. надлежащим образом не исполнена обязанность по внесению арендной платы, суд взыскал задолженность по арендной плате, а также пени, предусмотренные п. 6.2 договора аренды.

Не согласившись с выводами суда, Теруправление подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда изменить и отказать в удовлетворении встречных исковых требований Предпринимателя Хисамова М.И., взыскать с Предпринимателя 3 543 796, 08 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371, из которых 3 359 335, 00 руб. - сумма основного долга за период с 29 ноября 2007 г. по 01 декабря 2008 г., 184 461, 08 руб.- сумма пени за период с 29 апреля 2008 г. по 01 декабря 2008 г.

В апелляционной жалобе указывает, что дополнительное соглашение от 24 августа 2007 г. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав в установленном законом порядке. В соответствии с принципом свободы договора, установленным ст. 421 ГК РФ, Предприниматель Хисамов М.И. согласился с условиями указанного дополнительного соглашения и произвел государственную регистрацию данного документа.

Судом в качестве основания для признания сделки ничтожной применена норма, не подлежащая применению, а именно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; постановлением Правительства Российской Федерации от 23 марта 2006 г. N 156 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам управления федеральным имуществом и признании утратившим силу постановления Правительства от 03.07.1997 г. N 702" определено, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке объекта недвижимости в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Пунктом 3.2 договора аренды N 97-24-371 предусмотрено изменение размера арендной платы при изменении рыночной арендной платы за земельный участок.

Представитель Предпринимателя считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

В судебное заседание представитель Теруправления не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Предпринимателя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Теруправление (Арендодатель) и Предприниматель Хисамов М.И. (Арендатор) 06 апреля 2006 г. заключили договор аренды N 97-24-371, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 73:24:040301:15, находящийся по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, военный городок N 12, под объектами недвижимости, в границах, указанных в кадастровой карте участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 143 500 кв.м. (т. 1 л.д. 44-46).

По акту приема-передачи от 06 апреля 2006 г. указанный земельный участок передан Хисамову М.И. (т. 1 л.д. 50).

Срок действия договора определен с 01 февраля 2006 г. по 01 января 2011 г. (п. 2.1. договора N 97-24-371).

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата начисляется ежеквартально и вносится Арендатором вперед не позднее двадцать восьмого числа первого месяца оплачиваемого квартала по реквизитам, указанным в договоре (пункт 3.3. договора).

Согласно расчету арендной платы (Приложение N 2 к договору аренды) размер арендной платы за арендованную площадь в годовом исчислении составляет 1 722 000 руб., в том числе, ежеквартальный размер арендной платы составляет 430 500 руб. Арендная плата исчисляется с 01 февраля 2006 г. (т. 1 л.д. 49).

В соответствии с п. 3.2. договора аренды от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371 размер арендной платы пересматривается:

- при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы, исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах),

- при изменении кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок.

В случаях, указанных в настоящем пункте, а также при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

24 августа 2007 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371 о нижеследующем: в связи с изменением рыночной арендной платы за земельный участок и согласно п. 3.2. договора от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371 изложить Приложение N 2 в новой редакции, согласно приложению. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания и является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371 (т. 1 л.д. 51).

Из расчета величины арендной платы за пользование находящимся в федеральной собственности земельным участком на основании Отчета N 628/07-2006/5 "Об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы" (Приложение к дополнительному соглашению от 24 августа 2007 г.) следует, что величина годовой арендной платы равна 3 359 335 руб. 00 коп., в том числе ежеквартальный размер арендной платы составляет 839 833 руб. 75 коп. (т. 1 л.д. 52).

Договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371 с дополнительным соглашением от 24 августа 2007 г. зарегистрирован в установленном законом порядке 11 сентября 2007 г.

При принятии оспариваемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Использование земли в Российской Федерации, согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, что следует из п. 3 ст. 65 ЗК РФ.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Положениями п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23 марта 2006 г. N 156) определено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Как указано в данном постановлении, договор аренды может заключаться без проведения конкурса в исключительных случаях, в том числе, и в случае передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Из договора от 29 ноября 2005 г. купли-продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе N ВИ-4-05 следует, что Специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" продало Хисамову М.И. имущество военного городка N 12, расположенное по адресу: г. Ульяновск, Ленинский район, на земельном участке площадью 14, 35 га (т. 1 л.д. 87-93).

Доказательством регистрации права собственности на указанное имущество являются свидетельства от 09 ноября 2006 г. о государственной регистрации права собственности (т. 2 л.д. 98-107).

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан вывод, что Хисамов М.И. является собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, переданном ему по договору от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371, и указанный договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, заключался сторонами без проведения конкурса.

Постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23 марта 2006 г. N 156), устанавливая исключительные случаи для заключения договора аренды без проведения конкурса, не определило порядок и условия определения арендной платы за пользование земельными участками, предоставляемыми без проведения торгов.

На момент заключения договора аренды земельного участка оценка рыночной стоимости годовой арендной платы Теруправлением не проводилась. Оценка проведена по заказу Теруправления и 29 сентября 2006 г. составлен соответствующий отчет (т. 2 л.д. 1-46).

Данные обстоятельства явились основанием для заключения в августе 2007 г. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с указанием размера годовой арендной платы в сумме 3 359 335 руб. 00 коп.

В спорных правоотношениях право аренды на земельный участок на открытом рынке не предоставлялось, следовательно, конкуренция по приобретению права на данный земельный участок отсутствовала.

При изложенных обстоятельствах судом обоснованно сделан вывод, что определение Теруправлением рыночной стоимости годовой арендной платы является неправомерным, а дополнительное соглашение от 24 августа 2007 г. к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371 с расчетом величины арендной платы противоречат действующему законодательству, в частности, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23 марта 2006 г. N 156), ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, с учетом нормы ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, судом первой инстанции правомерно удовлетворены встречные исковые требования Предпринимателя Хисамова М.И. о признании недействительным дополнительного соглашения от 24 августа 2007 г. к договору аренды земельного участка от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371.

Вследствие признания дополнительного соглашения от 24 августа 2007 г. недействительным, судом первой инстанции с Предпринимателя взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 722 000 руб. 00 коп. за период с 28 января 2008 г. по 01 декабря 2008 г. на основании п. 3.1, п. 3.3 договора аренды от 06 апреля 2006 г. N 97-24-371.

Кроме того, в соответствии с п. 6.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы с Хисамова М.И. взысканы пени за период с 29 апреля 2008 г. по 01 декабря 2008 г. в размере 95 992 руб. 89 коп.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу заявленных требований, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28 апреля 2009 г. по делу N А72-8919/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

П.В. Бажан Н.Ю. Марчик