Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2011 г. N 08АП-1100/2011

город Омск

04 апреля 2011 г.

Дело N А81-1316/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 апреля 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,

судей Еникеевой Л.И., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кокориной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер 08АП-1100/2011)

индивидуального предпринимателя Коляденко Янины Роальдовны (ИНН 890400300304, ОГРН 304890418800013)

на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10 декабря 2010 года

по делу N А81-1316/2009 (судья Чорноба В.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Коляденко Янины Роальдовны

к обществу с ограниченной ответственностью "Снежана" (ИНН 8904026310, ОГРН 1028900623850) и обществу с ограниченной ответственностью "Тонус" (ИНН 8904018158, ОГРН 1038900741990)

о признании недействительным ранее возникшего права собственности общества с ограниченной ответственностью "Снежана" на нежилое здание "Магазин смешанные товары", расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкрн. Мирный, 5/3 "А"; признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимости от 07.04.2008, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Снежана" и обществом с ограниченной ответственностью "Тонус", на нежилое здание "Магазин смешанные товары", расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкрн. Мирный, 5/3 "А", и применении последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным права собственности общества с ограниченной ответственностью "Тонус" на нежилое здание "Магазин смешанные товары", расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкрн. Мирный, 5/3 "А"; признании за индивидуальным предпринимателем Коляденко Я.Н. права собственности на помещения N6-10 площадью 62,6 кв.м. в нежилом здании "Магазин смешанные товары", расположенном по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкрн. Мирный, 5/3 "А", указанные в пункте 3.1 договора N 1 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания от 28.04.2005 и обозначенные в выкопировке из поэтажного плана "Магазина смешанные товары", с привлечением Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Коляденко Янины Роальдовны - Мазный А.Н., доверенность от 14.01.2011, сроком действия три года;

от общества с ограниченной ответственностью "Снежана" - не явился, ликвидировано;

от общества с ограниченной ответственностью "Тонус" - представитель не явился, извещено;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало - Ненецкому автономным округам - не явился, извещено;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Коляденко Янина Роальдовна обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Снежана" (далее - ООО "Снежана") о признании права собственности на пять нежилых помещений, обозначенных на поэтажном плане под N N 6-10, общей площадью 62,6 кв.м, находящихся в нежилом здании "Магазин смешанные товары", расположенном по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкрн. Мирный, Северная часть города позиция 111А-119Б, согласно договора N 1 от 28.04.2005.

По ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тонус" (далее - ООО "Тонус").

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец заявил об уточнении иска, просил признать недействительным ранее возникшее право собственности ООО "Снежана" на нежилое здание "Магазин смешанные товары", расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкрн. Мирный, 5/3 "А"; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимости от 07.04.2008, заключенный между ООО "Снежана" и ООО "Тонус", на нежилое здание "Магазин смешанные товары", расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Мирный, 5/3 "А", и применить последствия недействительности ничтожной сделки; признать недействительным право собственности ООО "Тонус" на нежилое здание "Магазин смешанные товары", расположенное по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкрн. Мирный, 5/3 "А"; признать за индивидуальным предпринимателем Коляденко Я.Р. право собственности на помещения N 6-10 площадью 62,6 кв.м. в нежилом здании "Магазин смешанные товары", расположенном по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкрн. Мирный, 5/3 "А", указанные в пункте 3.1 договора N 1 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания от 28.04.2005 и обозначенные в выкопировке из поэтажного плана "Магазина смешанные товары".

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.12.2009 по делу А81-1316/2009, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа 19.08.2010 решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.12.2009 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2010 по делу N А81-1316/2009 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10.12.2010 по делу А81-1316/2009 в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. отказано. С индивидуального предпринимателя Коляденко Янины Роальдовны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тонус" взысканы судебные издержки за оказание юридических услуг в размере 80 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Коляденко Я.Р. обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального и процессуального права. Податель жалобы оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что срок действия договора N 1 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания от 28.05.2004, заключенного между ООО "Снежана" и индивидуальным предпринимателем Коляденко Я.Р., истек. Документы для государственной регистрации права собственности истец в установленном порядке предоставил. Истец полагает, что срок по заявленным в настоящем деле требованиям не пропущен. О переходе права собственности на знание магазина к ООО "Тонус" истец узнал только в 2009 году. Судебные издержки по заявлению ООО "Тонус" с истца взысканы неправомерно.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО "Тонус" указывает на законность и обоснованность обжалуемого решения, с доводами апелляционной жалобы не согласно.

В заседание суда апелляционной инстанции представители ООО "Тонус", Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало - Ненецкому автономным округам не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.

На основании статьями 156, 266 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся участников процесса.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, 28 апреля 2005 года между ООО "Снежана" (застройщик) и индивидуальным предпринимателем Коляденко Я.Р. (дольщик) заключен договор N 1 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания (объекта "Магазин смешанные товары"), расположенного по адресу: г. Новый Уренгой м-н Мирный Северной части города поз. 111А-119Б.

Предметом договора выступает долевое участие в инвестировании строительства части нежилого здания.

В пункте 3.1 договора часть нежилого здания определена сторонами по внутренним поверхностям наружных стен нежилого здания и стен между внутренними помещениями и состоит из пяти помещений: N 6 складское - 18,3 кв.м, N 7 складское - 22,6 кв.м, N 8 коридор - 1,9 кв.м, N 9 фасовочная - 7,3 кв.м, N 10 коридор - 12,5 кв.м, итого - 62,6 кв.м.

Согласно пункту 3.2 договора расположение данных помещений подтверждено выкопировкой из поэтажного плана магазина "Смешанные товары", представленной БТИ г. Новый Уренгой 22.04.2005, которая является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 6 договора общая сумма инвестирования (долевого участия) составляет 5 700 000 рублей. Первый взнос в размере 2 000 000 рублей выплачивается при подписании договора. Остальная сумма в размере 3 700 000 рублей пересчитывается в условные единицы (евро), что составляет 102 920 евро, и выплачивается в течение 1 (одного) календарного года в евро по курсу Новоуренгойского отделения Сберебанка России в рублях на день выплаты денег застройщику единой выплатой в любое время по желанию дольщика, но не позднее 1 (одного) календарного года со дня подписания договора.

Срок действия договора определен одним годом с момента его подписания (пункт 9 договора).

При подписании договора индивидуальным предпринимателем Коляденко Я.Р. внесен ООО "Снежана" первый платеж в размере 2 000 000 рублей, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре в получении денежных средств.

28 декабря 2005 года приказом генерального директора ООО "Снежана" утвержден акт N 74 Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта - магазин "Смешанные товары" по адресу: г. Новый Уренгой, мкр. Мирный, поз 111А.

В указанный акт не включены дольщики - инвесторы строительства.

18 января 2006 года индивидуальный предприниматель Коляденко Я.Р. обратилась в Ново-Уренгойский отдел Управления Федеральной регистрационной службы с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на часть здания: магазин "Смешанные товары", расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Мирный, поз.111А-119Б.

В качестве правоустанавливающего документа был предоставлен договор N 1 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания от 28.04.2005.

25 января 2006 года в адрес индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. направлено извещение о необходимости представления документов, в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с распоряжением Администрации 05.04.2006 N 614-р. зданию присвоен почтовый адрес.

16 мая 2006 года от ООО "Снежана" обратилось в Ново-Уренгойский отдел Управления Федеральной регистрационной службы с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на объект - здание: магазин "Смешанные товары", расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Мирный, поз.111А-119Б.

В качестве правоустанавливающего документа был предоставлен акт N 74 Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта - магазин "Смешанные товары" по адресу: г. Новый Уренгой, мкр. Мирный, поз 111А, утвержденный приказом генерального директора ООО "Снежана" от 28.12.2005 за N 75 и иные документы, необходимые для проведения государственной регистрации права. Также ООО "Снежана" представило справку за от 14.02.2006 об отсутствии прав третьих лиц на регистрируемое имущество.

20 июня 2006 года от истца в адрес Ново-Уренгойского отдела Управления Федеральной регистрационной службы поступило заявление о прекращении государственной регистрации без каких-либо пояснений.

16.11.2006 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности ООО "Снежана" на объект - здание магазина "Смешанные товары", расположенное по адресу: город Новый Уренгой, микрорайон Мирный, дом 5, корпус 3а.

07.04.2008 между ООО "Снежана" (продавец) и ООО "Тонус" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения здания: магазин "Смешанные товары", который расположен по адресу: город Новый Уренгой, микрорайон Мирный, дом 5, корпус 3а.

05.05.2008 зарегистрировано право собственности ООО "Тонус" на указанное нежилое здание.

Ссылаясь на то, что договор о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания от 28.04.2005 N 1 является основанием для возникновения у индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. права собственности на спорное имущество, истец обратился с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что договор от 28.04.2005 N 1 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания прекратил свое действие в связи с истечением определенного сторонами срока. Свои обязательства по договору истец в полном объеме не исполнил. Неисполнение обязательств одной стороной по сделке влечет отсутствие оснований для требования исполнения обязательства другой стороной. Кроме того, право собственности ООО "Тонус" на спорное имущество зарегистрировано в установленном порядке. Оснований для признания договора от 07.04.2008 недействительным как притворной сделки (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) суд первой инстанции не усмотрел.

Между тем, разрешая спор о праве собственности на предмет инвестиционной деятельности, суд первой инстанций не правильно применил нормы материального и процессуального права.

Так, на основании пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью в форме капитальных вложений, регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 названного Федерального закона объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ).

Как установлено статьей 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Договором от 28.04.2005 N 1 установлено, что предметом договора является долевое участие в инвестировании строительства части нежилого здания, расположенного по адресу: г. Новый Уренгой, микрорайон Мирный в Северной части города поз. 111А-119Б в собственность в качестве торговых площадей (пункт 1 договора).

В силу указанных выше правовых норм и с учетом условий заключенного между сторонами договора от 28.04.2005 N 1 часть нежилого здания, возведение которого предусмотрено данным договором, является объектом капитальных вложений, в связи с чем отношения по поводу инвестиций, вкладываемых в его строительство, регламентируются указанным Федеральным законом.

На основании статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно пункту 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Оценив условия договора от 28.04.2005 N 1, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что этот договор является надлежащим основанием возникновения соответствующих прав и обязанностей сторон.

Ссылка ООО "Тонус" на незаключенность рассматриваемого договора в связи с отсутствием его государственной регистрации верно отклонена судом первой инстанции.

Поскольку разрешение на строительство объекта получено ООО "Снежана" в 2000 году, положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям сторон настоящего спора не применяется (пункт 2 статьи 27 указанного Федерального закона).

Вывод о том, что договор от 28.04.2005 N 1 государственной регистрации не подлежит, сделан судами первой, апелляционной и кассационной инстанции при рассмотрении арбитражного дела N А81-1387/2006 и установлен вступившими в законную силу судебными актами по этому делу.

В основу решения об отказе в удовлетворении настоящего иска суд первой инстанции положил вывод о том, что договор от 28.04.2005 N 1 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания прекратил свое действие в связи с истечением определенного сторонами срока.

Однако подобный вывод суда первой инстанции противоречит положениям действующего законодательства и условиям договора от 28.04.2005 N 1.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку срок действия договора от 28.04.2005 N 1 установлен в течение 1 календарного года с момента его подписания (пункт 9 договора), суд первой инстанции указал, что 28.04.2006 срок его действия истек.

Между тем, пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Из названных норм усматривается, что окончание срока действия договора не влечет автоматического прекращение обязательств сторон по договору.

Окончание срока действия договора является основанием прекращения обязательств по нему только в том случае, если это прямо предусмотрено законом и договором.

Договор от 28.04.2005 N 1 условия о том, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон, не содержит.

Напротив, пунктом 9 договора установлено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 1 (одного) календарного года. В пункте 9.1 договора содержится положение о том, что дольщик вправе выплатить всю сумму договора досрочно только после введения нежилого здания в эксплуатацию, после этого договор считается исполненным.

Толкуя названные условия договора в порядке статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что прекращение обязательств по договору от 28.04.2005 N 1 стороны определили моментом их исполнения.

Установление в качестве срока окончания договора срока исполнения обязательств по нему не противоречит положениям действующего законодательства.

Положения пункта 3 статьи 425 ГК РФ во взаимосвязи с пунктами 9, 9.1 договора дают основания полагать, что при заключении договора от 28.04.2005 N 1 стороны предполагали прекращение обязательств сторон договора их исполнением, независимо от срока действия договора (в рассматриваемом случае - 28.04.2006).

Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что договор от 28.04.2005 N 1 действует до полного исполнения сторонами возложенных на них обязанностей.

Однако из материалов дела усматривается, что принятые на себя по условиям договора от 28.04.2005 N 1 обязательства стороны надлежащим образом не исполнили.

Указанные в пункте 3.1 договора помещения ООО "Снежана" (инвестор) в собственность индивидуальному предпринимателю Коляденко Я.Р. (дольщику) не передало; индивидуальный Коляденко Я.Р. сумму инвестирования в полном объеме (5 700 000 руб.) не оплатила.

Как следует из условий договора (пункт 6) и отметки на последнем листе договора об уплате истцом паевого взноса в сумме 2 000 000 руб., задолженность индивидуального предпринимателя по договора от 28.04.2005 N 1 составила 3 700 000 руб. Наличие задолженности в указанном размере истец не отрицает.

Между тем, то обстоятельство, что сумму инвестирования в полном объеме истец не оплатил, не лишает его права требовать надлежащего исполнения другой сторон обязательств по договору.

Такое исполнение в данном случае заключается в получении в собственность объекта инвестирования - нежилых помещений, указанных в пункте 3.1 договора от 28.04.2005 N 1.

То обстоятельство, что нежилое здание принято в эксплуатацию и на день окончания срока действия договора от 28.04.2005 N 1 оплата истцом всей стоимости объекта не была произведена, основанием прекращения обязательств по договору, как ошибочно указал суд первой инстанции, не является.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что положения пункта 6.5 договора являются основанием утраты права инвестора требовать от застройщика передачи в собственность части здания в случае невыполнении дольщиком своих обязательств.

По мнению суда апелляционной инстанции, пунктами 6.5, 6.6 договора установлены меры ответственности каждой из сторон за ненадлежащее исполнение обязательств, а не основания прекращения обязательства: в случае невыполнения дольщиком своих обязательств все уплаченные им суммы остаются у застройщика (пункт 6.5), в случае невыполнения застройщиком своих обязательств застройщик возвращает дольщику удвоенную сумму всех выплат, произведенных дольщиком (пункт 6.6).

Применение этих мер осуществляется на основании волеизъявления управомоченной стороны и является последствием прекращения обязательства.

Однако требования об отказе от договора от 28.04.2005 N 1 по причине допущенной истцом просрочки в оплате суммы инвестиции ООО "Снежана" не заявляло.

Соглашения о расторжении договора сторонами также не заключалось.

Требование о расторжении договора в судебном порядке оставлено без рассмотрения (арбитражное дело N А81-3273/2006).

В связи с чем, договор от 28.04.2005 N 1 на момент обращения индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. в суд с настоящим иском считается действующим.

Выводы суда первой инстанции, согласно которым право требовать от застройщика передачи объекта инвестирования обусловлено полной уплатой дольщиком суммы инвестиций, являются ошибочными.

Суд первой инстанции неправильно истолковал положения статьи 328 ГК РФ.

Частью 1 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непосредственному исполнению.

В постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа 19.08.2010 по настоящему делу дано толкование указанной нормы права применительно к рассматриваемому спору, согласно которому по смыслу данных норм речь идет об установленной законом или договором такой последовательности исполнения сторонами своих обязанностей, когда одна сторона исполняет обязательство при условии исполнения другой стороной своего.

В силу части 2 статьи 289 ГК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Договор от 28.04.2005 N 1 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания (объекта "Магазин смешанные товары") не содержит условий последовательности исполнения сторонами своих обязанностей: оформление и передача предмета договора дольщику в собственность связана с завершением строительства, а не с уплатой индивидуальным предпринимателем Коляденко Я.Р. инвестиционного взноса; а внесение платежей дольщиком установлено определенными датами.

Ни действующим законодательством, ни заключенными сторонами договорами исполнением застройщиком обязанности по строительству объекта инвестирования и передачи его дольщику в установленном порядке не ставится в зависимость от надлежащего исполнения обязательств дольщика по финансированию строительства. Следовательно, обязанность ООО "Снежана" по передаче индивидуальному предпринимателю Коляденко Я.Р. нежилых помещений, указанных в пункте 3.1 договора, являлась безусловной, а ненадлежащее исполнением истцом обязательств по оплате не освобождало ответчика от исполнения указанной договорной обязанности, что исключает применение к отношениям сторон пункта 2 статьи 328 ГК РФ.

При таких обстоятельствах ООО "Снежана" от передачи объекта инвестирования в собственность истцу уклонилось неправомерно.

Право дольщика требовать передачи ему нежилых помещений и, как следствие, обязанность застройщика такую передачу осуществить возникла с момента ввода нежилого здания в эксплуатацию по акту государственной приемочной комиссии от 27.12.2005 74.

При этом, наличие задолженности истца в сумме 3 700 000 руб. передаче истцу нежилых помещений во исполнение договора от 28.04.2005 N 1 не препятствовало, а задолженность по оплате как долговое обязательство могла быть погашена дольщиком добровольно или взыскана в судебном порядке.

Выводы суда первой инстанции о наличии у истца возможности обратиться за признанием за ним права собственности на часть помещений, пропорционально размеру внесенных инвестиций, являются необоснованными.

То обстоятельство, что сумма инвестиций в полном объеме до настоящего времени не оплачена, не препятствует признанию за истцом права собственности на объект инвестирования в судебном порядке по указанным выше причинам.

Как не исключает возможность признания права собственности в судебном порядке и тот факт, что истец обращался с заявлением о государственной регистрации своего права на спорные нежилые помещения после ввода объекта в эксплуатацию (заявление от 18.01.2006), однако в дальнейшем просил государственную регистрацию прекратить. Мотивы, которыми истец руководствовался при подаче заявления о прекращении государственной регистрации, правового значения не имеют. Тем более, что прекращение государственной регистрации по просьбе заявителя не препятствует повторному обращению с подобным заявлением, что и было сделано Коляденко Я.Р., как пояснил в суде апелляционной инстанции представитель истца.

Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров (пункт 55 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Поскольку застройщиком по договору от 28.04.2005 N 1, то есть лицом, обязанным передать истцу нежилые помещения, являющиеся объектом инвестирования, выступало ООО "Снежана", настоящий иск в части требования о признании права собственности истца на нежилые помещения, признании недействительными права собственности ООО "Снежана" и договора купли-продажи от 07.04.2008, а также применении последствий недействительности ничтожной сделки предъявлен к указанному лицу.

Являясь стороной по договору от 07.04.2008 и лицом, за которым зарегистрировано право собственности на спорный помещения в настоящее время, ответчиком по этим требованиям привлечено ООО "Тонус".

Между тем, из материалов дела усматривается, что ООО "Снежана" ликвидировано 25.10.2010, о чем в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись за ГРН 2108904043840.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Пунктом 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Следовательно, спор об оспаривании права собственности ООО "Снежана" на спорные помещения и о признании недействительным договора от 07.04.2008, заключенного между ООО "Снежана" и ООО "Тонус", применении последствий недействительности ничтожной сделки не может быть рассмотрен по существу заявленных требований.

Поскольку ООО "Снежана" ликвидировано, оно не может выступать лицом, к которому предъявлен иск.

При таких обстоятельствах производство по делу в части требований о признании недействительными права собственности ООО "Снежана" и договора купли-продажи недвижимости от 07.04.2008, заключенного между ООО "Снежана" и ООО "Тонус", применении последствий недействительности ничтожной сделки подлежит прекращению на основании пункта 5 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В настоящее время право собственности на спорные нежилые помещения на основании договора от 07.04.2008 зарегистрировано в установленном порядке за ООО "Тонус".

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации, Законе о регистрации и иных законах не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего нарушения.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Суд апелляционной инстанции считает, что, предъявив иск о признании за ней права собственности, индивидуальный предприниматель Коляденко Я.Р. избрала надлежащий способ защиты нарушенных прав.

Признание права собственности как способа судебной защиты, направленного на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.

Иск о признании права относится к вещно-правовым способам защиты нарушенного права и представляет собой внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности субъекту абсолютного права на имущество.

С учетом пункта 1 статьи 218 ГК РФ и статьи 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ основанием возникновения права собственности истца на нежилые помещения N 6-10, площадью 62,6 кв.м, в нежилом здании "Магазин смешанные товары", расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Мирный, 5/3 "А", является договор от 28.04.2005 N 1.

Доводы ООО "Тонус", со ссылкой на положения статьи 302 ГК РФ считающего себя добросовестным приобретателем спорного имущества, судом апелляционной инстанции отклонены.

Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено следующее правило: "Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли".

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

В материалах дела имеется письмо от 01.03.2006 N 29, которым индивидуальный предприниматель Коляденко Я.Р. и ООО "Тонус" уведомляют регистрирующий орган о том, что до регистрации права собственности на части здания магазина "Смешанные товары" объект следует считать обремененным.

Следовательно, ООО "Тонус" до покупки здания в 2008 году по договору от 07.04.2008 было известно о притязании истца на часть здания, являющуюся предметом договора от 28.04.2005 N 1, что исключает возможность считать ответчика добросовестным приобретателем.

При этом ответчик, утративший право собственности на часть помещений, не лишен права защищать свои имущественные права путем предъявления самостоятельного иска.

Оснований для применения срока исковой давности по заявлению ООО "Тонус" суд апелляционной инстанции не усматривает.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К рассматриваемому исковому требованию подлежит применению общий срок исковой давности.

Согласно статье 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как указано в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Истец утверждает, что о нарушении своего права он узнал в 2009 году, когда право собственности на здание перешло к ООО "Тонус".

Однако с учетом разъяснений, изложенных в пункте 57 названного постановления, начало течения срока исковой давности по требованию о признании права собственности не безусловно определяется моментом внесения соответствующей записи в ЕГРП.

В данном случае начало течения срока исковой давности связано с прекращением государственной регистрации права собственности истца на нежилые помещения.

Уведомление о прекращении государственной регистрации получено истцом 20.06.2006 (т. 4, л.д. 70).

Суд апелляционной инстанции считает, что именно с этого момента истец знал или должен был знать о том, что переход прав на нежилые помещения к нему по договору от 28.04.2005 N 1 не состоялся.

С настоящим иском истец обратился 19.03.2009

Следовательно, срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

Довод ООО "Тонус" о начале течения срока исковой давности с даты ввода объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией (28.12.2005) является необоснованным, поскольку истец не являлся стороной, участвовавшей в составлении акта ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем мог не располагать сведениями о завершении строительства. При этом неуказание ООО "Снежана" в акте ввода в эксплуатацию индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. в качестве инвестора не может само по себе до совершения застройщиком действий по государственной регистрации права собственности за собой на все здание нарушить права истца.

Поскольку совокупность обстоятельств, являющихся основанием для признания за истцом права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора от 28.04.2005 N 1 установлена, срок исковой давности по заявленному иску не пропущен, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требование индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. о признании за ней права собственности на нежилые помещения N6-10 подлежит удовлетворению.

Требование истца о признании недействительной государственной регистрации права собственности на объект за ООО "Тонус", с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной выше, является ненадлежащим способом защиты нарушенных прав истца. Тем более, что признания право собственности на объект за истцом в целях восстановления и защиты нарушенных прав достаточно.

Производство по делу в части исковых требований к ООО "Снежана" судом апелляционной инстанции прекращено в связи с ликвидацией ответчика.

Поскольку в основу возмещения судебных расходов статьей 110 АПК РФ положен принцип их возмещения правой стороне за счет неправой, а индивидуальный предприниматель Коляденко Я.Р. неправой стороной в настоящем споре не является, требование ООО "Тонус" о взыскании с индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. судебных издержек (126 000 руб. расходов на оплату юридических услуг и 37 000 руб. командировочных расходов) удовлетворению не подлежит.

Согласно пунктам 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального права являются основаниями для изменения судебного акта.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).

Правилами подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрен возврат истцу из бюджета уплаченной государственной пошлины в случае прекращения производства по делу.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает необходимым распределить судебные расходы по уплате государственной пошлины следующим образом:

1) за рассмотрение иска индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. в суде первой инстанции:

государственная пошлина в сумме 2 000 руб. по требованию о признании права собственности на помещения за Коляденко Я.Р. (платежное поручение от 04.03.2009 N 12) относится на ООО "Тонус";

государственная пошлина в сумме 2 000 руб. по требованию о признании недействительным права собственности ООО "Тонус" на помещения (платежное поручение от 03.08.2009 N 29) относится на индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р.;

в связи с прекращением производства по делу в части требований о признании недействительными права собственности ООО "Снежана" и договора купли-продажи недвижимости от 07.04.2008, заключенного между ООО "Снежана" и ООО "Тонус", применении последствий недействительности ничтожной сделки истцу следует возвратить из федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 03.08.2009 N 28.

2) за рассмотрение апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-1304/2010) индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р. (платежное поручение от 24.12.2009 N 25 на сумму 1 000 руб.):

государственная пошлина в сумме 250 руб. относится на ООО "Тонус";

государственная пошлина в сумме 250 руб. относится на индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р.;

истцу следует возвратить из федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 24.12.2009 N 25;

3) за рассмотрение кассационной жалобы (квитанция от 02.07.2010 на сумму 2 000 руб.) и настоящей апелляционной жалобы (платежное поручение от 21.12.2010 N 35 на сумму 2 000 руб.):

государственная пошлина в сумме 1000 руб. (по 500 руб. по апелляционной и кассационной жалобам) относится на ООО "Тонус";

государственная пошлина в сумме 1000 руб. (по 500 руб. по апелляционной и кассационной жалобам) относится на индивидуального предпринимателя Коляденко Я.Р.;

истцу следует возвратить из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, уплаченной по квитанции от 02.07.2010, и 1 000 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 21.12.2010 N 35.

Руководствуясь пунктом 5 частью 1 статьи 150, пунктом 3 статьи 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10.12.2010 по делу А81-1316/2009 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Производство по делу в части требований о признании недействительными права собственности общества с ограниченной ответственностью "Снежана" и договора купли-продажи нежилого помещения от 07.04.2008, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Снежана" и обществом с ограниченной ответственностью "Тонус", применении последствий недействительности ничтожной сделки прекратить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя Коляденко Янины Роальдовны на помещения N 6-10, площадью 62,6 кв.м, в нежилом здании "Магазин смешанные товары", расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Мирный, 5/3 "А", указанные в пункте 3.1 договора N 1 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого здания от 28.04.2005 и обозначенные на выкопировке из поэтажного плана "Магазин смешанные товары".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Тонус" о взыскании судебных издержек отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тонус" в пользу индивидуального предпринимателя Коляденко Янины Роальдовны 2 000 руб. государственной пошлины по иску, 250 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Коляденко Янине Роальдовне из федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по иску, уплаченной платежным поручением от 03.08.2009 N 28, 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной платежным поручением от 24.12.2009 N 25, 1 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе, уплаченной по квитанции от 02.07.2010".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тонус" в пользу индивидуального предпринимателя Коляденко Янины Роальдовны 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Коляденко Янине Роальдовне из федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной платежным поручением от 21.12.2010 N 35.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Зиновьева

Судьи

Л.И. Еникеева Н.А. Шарова