Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2008 г. N 13АП-4920/2008

г. Санкт-Петербург

18 июня 2008 г.

Дело N А21-2589/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-4920/2008) Агентства по имуществу Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.03.2008г. по делу N А21-2589/2006 (судья Мельник И.А.), принятое

по иску Агентства по имуществу Калининградской области

к ЗАО "Черняховский хлебозавод"

3-и лица: 1) Администрация муниципального образования "Черняховский городской округ", 2) Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области

о признании недействительным зарегистрированного права

при участии:

от истца: Колесникова Н.Ю. доверенность от 09.01.2008г. N АБ-6

от ответчика: не явился, извещен

от 3-их лиц: 1) не явился, извещен; 2) не явился. извещен

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 118 том 6) к Закрытому акционерному обществу "Черняховский хлебозавод" (далее - ЗАО "Черняховский хлебозавод", Общество) о признании недействительным права собственности ЗАО "Черняховский хлебозавод", зарегистрированного на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Калининградская область, город Черняховск, ул. Тухачевского, 4:

- производственно-бытовое здание площадью 741,4 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности 39-АА N 137495 от 09.04.2003г.), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 39-01/05-68/2003-119 от 09.04.2003г.;

- нежилого здания - материальный склад, литер Б, общей площадью 912,8 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности 39-АА N 122867 от 04.03.2003г.), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 39-01/05-37/2001-039 от 04.07.2001г.;

- нежилого здания - склад готовой продукции, литер Л, общей площадью 200 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности 39-АА N 048523 от 04.07.2001г.), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 39-01/05-37/2001-041 от 04.07.2001г.;

- нежилого здания - административное, литер З, общей площадью 205,5 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности 39-АА N 048520 от 04.07.2001г.), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 39-01/05-37/2001-040 от 04.07.2001г.;

- нежилого здания - проходная литер М, общей площадью 35,4 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 39-01/05-37/2001-042 от 04.07.2001г.;

- нежилое здание - магазин литер Н, общей площадью 62,8 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 39-01/05-37/2001-043 от 04.04.2001г.

Решением суда от 20.03.2008г. в иске отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит отменить решение от 20.03.2008г.; принять по делу новый судебный акт; удовлетворить исковые требования.

По мнению подателя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 20.06.1990г. является смешанным, поэтому согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество принадлежит сторонам на праве общей собственности, и что государство, таким образом, распорядилось данным имуществом, основан на неверном толковании договора и неправильном применении норм материального права.

В период, на который был заключен договор аренды от 20.06.1990г., приватизация государственного и муниципального имущества регулировалась Законом Российской Федерации от 03.07.1991г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".

Статьей 15 Закона Российской Федерации от 03.07.1991г. N 1531-1 предусмотрены способы приватизации государственных и муниципальных предприятий, в частности, путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду. Податель апелляционной жалобы отмечает, что статья 15 Закона Российской Федерации от 03.07.1991г. не содержит такого способа приватизации как отчуждение части государственных объектов в частную собственность в качестве возмещения расходов по ремонту этих объектов. Однако, в нарушение вышеуказанных норм произошло отчуждение государственной собственности. При этом дробление земельного участка под объектами невозможно, так как земельный участок, на котором они расположены, является единым и неделимым, что подтверждает Администрация Черняховского городского округа в письме N 873 от 12.07.2006г.

Податель апелляционной жалобы указывает, что условие договора аренды о том, что произведенные арендатором за свой счет отделимые и неотделимые улучшения являются его собственностью, не соответствует действовавшему на момент заключения договора законодательству. В соответствии со статьей 9 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде сдача имущества в аренду не влечет передачи права собственности на это имущество.

Кроме того, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что истец не представил в материалы дела доказательств включения спорных объектов недвижимости в реестр собственности Калининградской области и основания возникновения права собственности.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.1994г. N 399 государственное предприятие Черняховский хлебозавод передано в государственную собственность Калининградской области.

Кроме того, в материалах дела имеется информация о государственном имуществе Калининградской области на 31.05.2007г. (пояснения к иску от 01.06.2007г. N АБ-1789 - л.д. 165 том 5) в котором указаны объекты, учтенные в реестре государственного имущества Калининградской области, а также в пояснениях от 24.05.2007г. N АБ-1967 (л.д. 51 том 5) подробно указаны спорные объекты, зарегистрированные ЗАО "Черняховский хлебозавод", которые были выделены ответчиком из объектов, переданных ему в аренду.

В материалах дела имеется также заключение Калининградской лаборатории судебной экспертизы, в котором эксперты устанавливают до или после заключения договора аренды (20.06.1990г.) были построены оспариваемые объекты (л.д. 95-113 том 6). Однако в мотивировочной части решения суд первой инстанции оценил заключение экспертов частично. В решении суда первой инстанции не дана оценка выводам экспертов о том, что объекты: производственно-бытовое здание, материальный склад, административное здание, проходная были построены до заключения договора аренды (20.06.1990г.).

Регистрация права собственности ЗАО "Черняховский хлебозавод" на оспариваемые объекты привела к отчуждению части государственного имущества (имущественного комплекса Черняховского хлебозавода) в частную собственность конкретного лица без соблюдения способов приватизации, установленных законом.

В судебном заседании представитель истца поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Черняховский хлебозавод" просит оставить решение от 20.03.2008г. без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ответчик, третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Территориальное производственное объединение "Калининградхлебпром" (правопредшественник Комитета по управлению государственным имуществом Калининградской области и Агентства по имуществу Калининградской области) и трудовой коллектив Черняховского хлебозавода (арендный коллектив) заключили договор от 20.06.1990г. аренды имущества Черняховского хлебозавода, расположенного в Калининградской области, город Черняховск, ул. Тухачевского, дом 4 сроком на 6 лет и дополнительное соглашение от 30.08.1990г. к договору аренды, согласно условиям которого продлен срок аренды до 31.12.2000г, все улучшения отделимые и неотделимые, произведенные арендатором в течение срока аренды являются: собственностью арендного коллектива, если они произведены им за счет собственных средств; совместной собственностью объединения и арендатора, если они произведены за счет средств арендатора и средств объединения. Соглашение от 30.08.1990г. является разрешением арендодателя на выполнение арендатором необходимых для развития материально-технической и социальной базы предприятия улучшений (как отделимых, так и неотделимых) - пункт 1.4.3 соглашения.

Согласно пункту 1.6 дополнительного соглашения от 30.08.1990г. после окончания договора аренды арендатор через созданное им товарищество (акционерное общество) вправе выкупить арендуемое имущество по его стоимости на дату передачи в аренду. Выкуп по соглашению сторон может быть произведен досрочно, но не ранее 1996 г. Для подготовки к выкупу арендатор и арендодатель, как юридические лица совместно с заинтересованными работниками арендного коллектива и арендодателя организуют товарищество (акционерное общество).

Дополнительными соглашениями от 31.03.1993г., от 25.04.1996г., от 15.10.1999г. изменен срок договора аренды до 31.12.2005г. и стороны договора: арендодателем является Комитет по управлению государственным имуществом области и ЗАО "Черняховский хлебозавод".

Выкуп арендованного государственного имущества Черняховского хлебозавода арендатором (ЗАО "Черняховский хлебозавод" или его правопредшественниками) в соответствии с законодательством о приватизации не производился.

В 2001 г. и в 2003 г. ЗАО "Черняховский хлебозавод" было зарегистрировано право собственности Общества на спорные объекты недвижимого имущества как на вновь созданные объекты, основанием приобретения права в свидетельствах о государственной регистрации права указаны акты приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденные постановлениями Главы Черняховского муниципального образования Калининградской области.

Агентство по имуществу Калининградской области, полагая, что спорное имущество является государственной собственностью Калининградской области, поскольку входит в состав переданного в аренду имущества Черняховского хлебозавода, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об оспаривании зарегистрированного права собственности ответчика в соответствии с требованиями статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997г., согласно которой зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о неправомерности выбранного истцом способа защиты своего нарушенного права является ошибочным.

Судом первой инстанции была назначена экспертиза на предмет определения до или после заключения договора аренды от 20.06.1990г. построены спорные объекты недвижимости.

Экспертиза проведена в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с участием сторон, на основании натурного обследования тех объектов, на которые стороны указали как на спорные, на основании документов, представленных ответчиком в подтверждение затрат на строительство, сопоставлении технических паспортов на объекты, составленных до и после выполнения строительных работ, актов приемки объектов в эксплуатацию, инвентаризационной описи основных фондов на момент передачи в аренду 01.04.1990г. по Черняховскому хлебозаводу (л.д. 24-28 том 3), материалов технической инвентаризации объектов капитального строительства по адресу: город Черняховск, ул. Тухачевского, 4 от 09.02.2006г. (л.д. 76-82 том 3). Все исследованные экспертом документы имеются в материалах дела, исследованы также судом апелляционной инстанции.

Экспертное заключение является полным и всесторонним и принимается судом в качестве надлежащего доказательства в подтверждение обстоятельств, в отношении которых сделаны выводы экспертов.

В отношении объектов: производственно-бытовое здание, материальный склад, административное здание, проходная экспертами сделан однозначный вывод о том, что эти объекты построены до заключения договора аренды от 20.06.1990г. с проведением в дальнейшем отдельных ремонтных работ и перепланировок. В отношении здания склада готовой продукции экспертами сделан вывод о невозможности определить дату постройки, по зданию магазина сделан вывод о его строительстве после заключения договора аренды.

Вместе с тем из материалов дела (пояснительной записки к материалам технической инвентаризации от 09.02.2006г.) следует, что склад готовой продукции входил в производственный корпус 1978г. постройки, указанный в приложении N 1 к договору аренды от 20.06.1990г., а из заключения экспертов в части магазина видно, что спорное здание магазина возведено на месте разобранного существовавшего здания магазина "Горячий Хлеб", поименованного в приложении N 1 к договору аренды от 20.06.1990г. с усилением фундамента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом.

Здание склада готовой продукции и здание магазина также не могут быть признаны новыми объектами, созданными ЗАО "Черняховский хлебозавод", поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства возведения объектов с соблюдением законодательства о капитальном строительстве.

Разрешение арендодателя в пункте 1.4.3 дополнительного соглашения от 30.08.1990г. к договору аренды от 20.06.1990г. на выполнение арендатором необходимых для развития материально-технической базы улучшений (как отделимых, так и неотделимых) в отсутствие необходимых разрешений на строительство и отвода земельного участка под строительство, а не эксплуатацию арендованной производственной базы, не является достаточным для признания указанных зданий вновь созданными объектами капитального строительства, на которые у ответчика возникло право собственности в силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд принимает позицию истца о том, что в отношении произведенных ответчиком затрат на улучшение арендованного государственного имущества может быть рассмотрен вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений в соответствии со статьей 9 Основ законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде.

В соответствии со статьей 9 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество. Согласно пункту 2 статьи 9 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде собственностью арендатора могут быть только произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, поскольку иное не предусмотрено договором.

Иное в отношении возмещения стоимости неотделимых улучшений договором аренды не предусмотрено. Условие договора аренды о возникновении собственности арендатора на неотделимые улучшения (долевой собственности) противоречит как Основам законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, так и действующему законодательству о приватизации.

Правомерным является также довод подателя апелляционной жалобы о том, что ни Законом Российской Федерации от 03.07.1991г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", ни Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001г. N 178-ФЗ не предусмотрен такой способ приватизации государственного (муниципального) имущества как передача его в собственность граждан, юридических лиц в порядке возмещения расходов по ремонту арендованного государственного имущества.

Таким образом, право собственности ответчика на спорные объекты зарегистрировано в нарушение законодательства при отсутствии законных оснований для приобретения ответчиком права собственности на указанные объекты, в связи с чем решение суда подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 20 марта 2008 года по делу N А21-2589/2006 отменить.

Признать недействительным право собственности ЗАО "Черняховский хлебозавод" на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Калининградская область, город Черняховск, ул. Тухачевского, 4:

- производственно-бытовое здание площадью 741,4 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности 39-АА N 137495 от 09.04.2003г.), зарегистрированное 09.04.2003г., запись регистрации N 39-01/05-68/2003-119;

- нежилого здания - материальный склад, литер Б, общей площадью 912,8 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности 39-АА N 122867 от 04.03.2003г.), зарегистрированное 04.07.2001г., запись регистрации N 39-01/05-37/2001-039;

- нежилого здания - склад готовой продукции, литер Л, общей площадью 200 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности 39-АА N 048523 от 04.07.2001г.), зарегистрированное 04.07.2001г., запись регистрации N 39-01/05-37/2001-041;

- нежилого здания - административное, литер З, общей площадью 205,5 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности 39-АА N 048520 от 04.07.2001г.), зарегистрированное 04.07.2001г., запись регистрации N 39-01/05-37/2001-040;

- нежилого здания - проходная литер М, общей площадью 35,4 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности 39-АА N 048512 от 04.07.2001г.), зарегистрированное 04.07.2001г., запись регистрации N 39-01/05-37/2001-042;

- нежилое здание - магазин литер Н, общей площадью 62,8 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности 39-АА N 048510 от 04.07.2001г.), зарегистрированное 04.07.2001г., запись регистрации N 39-01/05-37/2001-043.

Взыскать с ЗАО "Черняховский хлебозавод" в доход бюджета Российской Федерации 12 000 руб. госпошлины по иску.

Взыскать с ЗАО "Черняховский хлебозавод" в пользу Агентства по имуществу Калининградской области 130 000 руб. расходов за проведенную экспертизу и 1 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина