Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2008 г. N 15АП-1140/2008

город Ростов-на-Дону

дело N А53-10012/2006-С4-11

30 апреля 2008 г.

15АП-1300/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2008 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О. Г.,

судей Величко М. Г., Ильиной М. В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповым А. А.,

при участии:

от ООО "Тройка": представителя по доверенности N 3 от 09.01.2007 Пилипенко И. Е., представителя по доверенности N 2 от 06.02.2008 Емелькиной Т. А.,

от администрации г. Волгодонска: представителя по доверенности N 4142-1/6.1-65 от 27.12.2007 Кунаковой Н. В., представителя по доверенности N 1298-1/7.1-65 от 24.04.2008 Орехова М. И.,

от Комитета по управлению имуществом г. Волгодонска: представителя по доверенности N 01-14/1810 от 22.02.2008 Кропотовой М. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Волгодонска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 10 января 2008 года по делу N А53-10012/2006-С4-11

и апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тройка"

на определение Арбитражного суда Ростовской области от 08 февраля 2008 года по делу N А53-10012/2006-С4-11 об исправлении опечатки в резолютивной части решения от 10 января 2008 года

по иску общества с ограниченной ответственностью "Тройка"

к ответчикам: администрации города Волгодонска, Комитету по управлению имуществом города Волгодонска

о понуждении заключить договоры купли-продажи земельных участков

и встречному иску администрации города Волгодонска

к обществу с ограниченной ответственностью "Тройка"

о признании недействительным зарегистрированного права

при участии третьих лиц: Управления Федерального агентства объектов недвижимости по Ростовской области, федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата по Ростовской области", Управления Федеральной Регистрационной службы по Ростовской области,

принятое в составе судьи Икряновой Е.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Тройка" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к администрации города Волгодонска (далее - администрация), Комитету по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет) об обязании администрации г. Волгодонска в течении двух недель с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области заключить:

- договор купли-продажи земельного участка общей площадью 0,2095 га (кадастровый номер 61:48:04 02 07:0039), расположенного по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, 21 "а" под объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Тройка" на праве собственности, расположенными по указанному адресу, по цене 252 687 руб. 16 коп.,

- договор купли-продажи земельного участка общей площадью 0,2985 га (кадастровый номер 61:48:04 02 07:0024), расположенного по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, 21 "а" под объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Тройка" на праве собственности, расположенными по указанному адресу, по цене 360 033 руб. 98 коп.

Определением от 12.07.2006 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федерального агентства объектов недвижимости по Ростовской области (далее управление), федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Ростовской области" (далее - учреждение), Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - регистрационная служба).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.07.2006 суд принял к производству встречное исковое заявление администрации г. Волгодонска к ООО "Тройка" о признании недействительным зарегистрированного права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельных участках, расположенных по адресу: г. Волгодонск, пр. Строительный, 21а, и признании недействительными внесенных в Единый государственный реестр записей: от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-352, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-353, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-354, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-355, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-356, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-357, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-358, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-359, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-360, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-361, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-362, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-363, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-364, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-365, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-366, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-367, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-368, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-369, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-384, от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-392, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-370, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-372, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-374, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-376, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-378, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-380, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-382, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-384, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-386, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-388, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-390, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-394, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-371, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-373, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-375, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-377, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-379, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-383, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-385, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-387, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-389, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-391, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-393, от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-395, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-15, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-16, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2002-17, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-18, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2002-19, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-20, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-21, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-22, от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-23.

Решением от 29.11.2006 с учетом определения от 02.02.2007 исковые требования общества удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа решение отменено и дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования следующих вопросов: являются ли принадлежащие истцу мини-магазины объектами недвижимости, являются ли спорные земельные участки землями общего пользования и находятся ли мини-магазины на торговой площади, в том числе за красной линией.

19.12.2007 Арбитражный суд Ростовской области вынес резолютивную часть решения по делу, в соответствии с которой обязал Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска заключить с обществом договоры купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Строителей, 21 а,: участка общей площадью 0,2095 га с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0039 по цене 252 687 руб. 16 коп. и участка общей площадью 0,2985 га с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0024 по цене 360 033 руб. 98 коп.

В удовлетворении иска к администрации г. Волгодонска суд отказал, суд также отказал в удовлетворении встречного иска администрации к обществу.

10.01.2008 суд изготовил полный текст решения по делу, в резолютивной части которого указано, что исковые требования ООО "Тройка" об обязании администрации г. Волгодонска заключить договоры купли-продажи земельных участков удовлетворены. В удовлетворении встречного иска администрации г. Волгодонска отказано.

Определением от 08.02.2008 была исправлена описка, допущенная судом в резолютивной части решения, изготовленного 10.01.2008. Текст резолютивной части решения Арбитражного суда Ростовской области от 10.01.2008 приведён в соответствие с резолютивной частью решения, вынесенной и оглашённой судом 19.12.2007.

Решение в части удовлетворения иска мотивировано тем, что общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемых земельных участках, и в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на их приватизацию. Доказательства принадлежности земельных участков к землям общего пользования администрацией не представлено.

Заключением экспертизы принадлежащие обществу мини-магазины признаны объектами недвижимости, право собственности на них зарегистрировано на основании постановлений главы администрации о введении объектов в эксплуатацию, не имеется оснований для признании недействительным зарегистрированных прав собственности.

С решением суда первой инстанции не согласилась администрация г. Волгодонска, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить вынесенный судебный акт.

В обоснование жалобы администрация указала:

- испрашиваемые земельные участки относятся к категории земель общего пользования и приватизации не подлежат. Согласно выписке из пояснительной записки проекта детальной планировки центральной части г. Волгодонска от 01.12.2005 N 4.1-1/717 на торговой площади размещены общегородской торговый центр, специализированные промтоварные магазины, предприятия бытового обслуживания, предприятия общественного питания, кинотеатр и гостиница с рестораном,

- возведенные обществом объекты не являются объектами недвижимости, что подтверждается заключением судебного эксперта N 6226 от 03.03.2003. Под строительство мини-магазинов как объектов недвижимости, земельный участок не отводился, и разрешение на строительство объектов недвижимости не выдавалось,

- часть спорных мини-магазинов находится за красной линией, что подтверждается ситуационным планом,

- в нарушение статьи 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд изменил резолютивную часть решения после его оглашения. Изначально суд обязал заключить с обществом договор купли-продажи комитет, а в резолютивной части полного текста решения такая обязанность возложена на администрацию,

Общество также обратилось с апелляционной жалобой, оспорив определение суда первой инстанции от 08.02.2008. В обоснование жалобы общество указало, что определением обязанность по заключению договора купли-продажи возложена на комитет, тогда как продавцом земельного участка может выступать орган местного самоуправления - администрация.

В судебном заседании апелляционной инстанции был объявлен перерыв с 18 апреля 2008 года по 25 апреля 2008 года.

Представители администрации в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.01.2008г. отменить, с доводами апелляционной жалобы ООО "Тройка" не согласились, просили в удовлетворении жалобы отказать.

Представитель комитета согласился с доводами, приведёнными представителем администрации г. Волгодонска.

Представители общества поддержали доводы своей апелляционной жалобы, просили определение Арбитражного суда Ростовской области от 08.02.2008 отменить, с доводами апелляционной жалобы администрации не согласились по изложенным в отзыве основаниям, просили в удовлетворении жалобы отказать.

Управление Роснедвижимости по Ростовской области, федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Ростовской области", Управление Федеральной Регистрационной службы по Ростовской области явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела.

В отзыве на апелляционные жалобы федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Ростовской области" указало, что испрашиваемые обществом земельные участки относятся к землям общего пользования, что подтверждается документами территориального планирования. Согласно выписке из Генерального плана г. Волгодонска торговый центр размещается на селитебной территории и являет собой место общего пользования (СНиП 2.07.01-89 "Планировка и застройка городских и сельских поселений"). Территория торгового центра включает в себя следующие зоны: пешеходно-торговую зону, представляющую ядро торгового центра с включением в него площадей под зданиями, между ними, а также для сезонной торговли; хозяйственно-транспортную зону, включающую площадь хозяйственного двора, автостоянок транспорта, проездов; защитную зону - зеленые насаждения.

От Управления Роснедвижимости по Ростовской области поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя управления.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции и определение об исправлении описки подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31.01.2001 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 54, согласно которому обществу в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 61:48:04 02 07:04 02 35, расположенный в микрорайоне В-3 по пр. Строителей в г. Волгодонске, общей площадью 1,0883га, в том числе: 0,1601 га - под размещение мини-магазинов, 0,1297 га - под размещение стоянки индивидуального транспорта, 0,7985 га - территория производственного назначения (л. д. 7-10 том 1).

Дополнительным соглашением от 16.04.2003 N 1517 стороны уточнили порядок использования земельного участка и определили, что участок площадью 0,1297 га отводится под стоянку автомобильного транспорта; площадью 0,0045 га - под торговый павильон "Цветы"; площадью 0,0038 га - под торговые палатки "Книги"; площадью 0,0040 га - под торговые палатки "Цветы"; площадью 0,0889 га - под мини-магазины; площадью 0,012 га - под павильон "Гриль"; площадью 0,8562 га под зону благоустройства (л. д. 7-11 том 1).

В последующем земельный участок был разделен путем выделения из него, в том числе спорных земельных участков: площадью 0,2095 га с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0039, и площадью 0,2985 га с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0024.

Дополнительными соглашениями от 13.02.2006 N N 106, 107, 108 к договору аренды N 54 от 31.01.2006 стороны определили новый порядок использования земельного участка с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0024: площадь 889 кв. м. используется под магазины; 9781 кв. м. - под территорию благоустройства; 213 кв. м. - под торговые павильоны (л. д. 19-22 том 7).

На земельном участке с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0039 расположены здания мини-магазинов: лит. 36 общей площадью 14,3 кв. м., лит. 37 общей площадью 14,2 кв. м., лит. 38 общей площадью 14,4 кв. м., лит. 39 площадью 14,2 кв. м., лит. 40 площадью 14,2 кв. м., лит. 41 общей площадью 29,1 кв. м., лит. 42 общей площадью 22,8 кв. м. , лит. 43 общей площадью 22,8 кв. м., лит.44, 44-1 общей площадью 61,9 кв. м.

На земельном участке с кадастровым номером 61:48:04 02 07:0024 расположены здание цветочного павильона (лит. А) общей площадью 45,1 кв. м. и здания мини магазинов: лит. 35 общей площадью 22,6 кв. м., лит. 45 общей площадью 30,1 кв. м., лит. 46 общей площадью 14,4 кв. м., лит. 47 общей площадью 15,1 кв. м., лит. 48 общей площадью 30,5 кв. м., лит. 49 общей площадью 14,8 кв. м., лит. 50 общей площадью 14,7 кв. м., лит. 51 общей площадью 30,1 кв. м., лит. 52 общей площадью 22,2 кв. м., лит. 53 общей площадью 22,9 кв. м.

Также на торговой площади размещены принадлежащие обществу на праве собственности 34 мини-магазина (лит. с 1 по 34), земельный участок под которыми находится за пределами красной линии. Требование о выкупе земельных участков под указанными мини-магазинами истцом не заявлено.

Объекты введены в эксплуатацию постановлениями главы администрации г. Волгодонска от 18.08.1998 N 944.3 "О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченного строительством цветочного павильона на площади "Торговый центр", от 14.06.2002 N 769 "О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченных строительством мини-магазинов по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, д. 21 "а" и от 20.08.2002 N 1208а "О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченных строительством мини-магазинов по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, д. 21 "а" (л. д. 51-55, 109 том 2). Право собственности на цветочный павильон и 53 мини-магазина зарегистрировано за обществом.

01.02.2006 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении ему в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 61:48:04 02 07:0039 и 61:48:04 02 07:0024.

Отказ администрации от заключения договора купли-продажи послужил основанием обращения общества в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Считая, что находящиеся на спорных земельных участках мини-магазины и мини-магазины лит. 1-34, расположенные вдоль пр. Строителей, являются самовольными постройками, и право собственности на них зарегистрировано с нарушением действующего законодательства, администрация обратилась со встречным иском о признании недействительным зарегистрированного за обществом права собственности на 53 мини-магазина и признании недействительными внесенных записей в ЕГРП. Суд считает, что, заявив указанные требования, администрация по существу оспаривает зарегистрированные права общества на 53 мини-магазина (л.д. 121-124 том1).

Согласно заключениям проведенных в рамках рассмотрения дела строительно-технических экспертиз мини-магазины и цветочный павильон являются объектами недвижимости (л. д. 94-101 том 2, л. д. 88-130 том 5).

Исходя из выводов экспертиз об обладании возведенными обществом на торговой площади объектами признаками объектов недвижимости, предоставление земельных участков для их строительства должно было регламентироваться статьями 28 и 73 Земельного кодекса РСФСР 1991 года.

В соответствии со статьей 28 Кодекса предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в местный Совет народных депутатов с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей. Совет народных депутатов или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). Результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и его санитарной (охранной) зоны. Местные Советы народных депутатов информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затрагивает его интересы, и выясняют мнение граждан через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии. Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения. Копия решения местного Совета народных депутатов о предварительном согласовании места размещения объекта выдается предприятию, учреждению, организации, заинтересованным в этом согласовании, в семидневный срок с момента его принятия.

Доказательства проведения работ по согласованию места размещения объектов и проведения работ по выбору земельного участка в натуре для строительства цветочного павильона и мини-магазинов общество не представило.

Изготовленные по заказу общества и представленные в обоснование иска ситуационные планы оформлены по состоянию на 19.08.2002 и на 22.03.2006, т. е. позже составления актов приемки объектов в эксплуатацию и не могут являться доказательством проведения работ по выбору земельного участка под строительство. Эти планы изготовлены с учетом уже существующих объектов (л. д. 12 том 1, л. д. 142 том 2).

Согласно статье 20 Градостроительного кодекса Российской Федерации юридические лица обязаны осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки, а также выполнять предписания государственных органов, осуществляющих контроль в области градостроительства.

В соответствии со статьей 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 07.05.1998 N 73-ФЗ (в редакции от 10.01.2003) строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, которая должна согласовываться с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора и которая после ее утверждения соответствующими органами является основанием для выдачи разрешения на строительство. Пунктом 1 статьи 62 названного Кодекса предусмотрено, что разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить, в числе прочего, реконструкцию здания, строения и сооружения.

В период возведения обществом мини-магазинов и цветочного павильона перечень документов и материалов, предоставляемых заказчиком для получения разрешения на строительство, был установлен постановлением Главы администрации Ростовской области от 05.05.1993 N 107 "О порядке выдачи разрешения на выполнение строительно-монтажных работ на территории области". В перечень таких документов входили: копия постановления главы администрации о разрешении строительства объекта; проектная документация; генеральный план участка строительства; акт отвода земельного участка в натуре, выполненный геодезическими службами органов архитектуры и др.(л. д.29-30 том 7).

Общество не представило доказательства принятия главой администрации г. Волгодонска постановлений о разрешении строительства цветочного павильона и мини-магазинов, проведение работ по отводу земельных участков под строительство, утверждения генерального плана участка строительства.

Порядок приемки законченных строительством объектов в период возведения обществом мини-магазинов и цветочного павильона регламентировался постановлением главы администрации Ростовской области от 17.12.1993 N 309 "Об утверждении положения о порядке приемки законченных строительством объектов на территории Ростовской области". В соответствии с пунктом 12 положения приемка законченных строительством объектов должна была оформляться актом по форме, приведенной в приложении N 1 к положению. К акту приемки объекта исполнитель работ и заказчик должны были приложить документы, перечень которых указан в приложении N 3 к положению. В перечне документов, необходимых для приемки объектов в эксплуатацию, в том числе указан документ об отводе земельных участков, заключение органов государственного надзора о готовности объекта к приемке л. д. 47-48 том 4).

Из акта приемки законченного строительством объекта (цветочного павильона) от 12.05.1998 следует, что строительство велось на основании постановления главы администрации г. Волгодонска от 20.02.1995 и разрешения на производство строительно-монтажных работ, выданного Волгодонской инспекцией Госархстройнадзора N 719/96 от 10.08.1996, а также согласно проектно-сметной документации, разработанной институтом "Горпроект" (л. д. 51-52 том 1). Указанные документы обществом суду не представлены.

Из актов приемки мини-магазинов от 03.06.2002 и 14.08.2002 следует, что строительство осуществлено на основании постановления главы администрации г. Волгодонска от 20.10.2000 N 1885 и разрешения на производство строительно-монтажных работ от 20.12.2001 N 1496/01, выданного инспекцией ГАСН г. Волгодонска, проектная документация разработана МП "АРХпроект" (л. д. 54-55, 138 том 2).

В актах указано, что строительство мини-магазинов начато в апреле 2001 года, что свидетельствует о начале работ до выдачи разрешения инспекцией ГАСН г. Волгодонска (20.12.2001). Доказательства получения разрешения администрации г. Волгодонска на строительство мини-магазинов, как требовалось в соответствии с постановлением главы администрации Ростовской области от 05.05.1993 N 107 "О порядке выдачи разрешения на выполнение строительно-монтажных работ на территории области", обществом не представлено.

Указанная в актах приемки проектная документация выполнена МП "АРХпроект" в августе 2001, тогда как строительство мини-магазинов было начато в апреле 2001 года (л. д. 129, 135 том 2).

Доказательством факта начала работ по монтажу мини-магазинов в районе существующего цветника у ресторана "Орбита" до получения разрешения свидетельствуют предписания администрации г. Волгодонска о прекращении монтажа торговых радов и демонтаже торгового ряда от 07.12.2000 N 54-12 2000 и постановление от 16.01.2001 о привлечении к административной ответственности руководителя общества (л. д. 12,14, 18 том 3)

В связи с изложенными обстоятельствами, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности принятия главой администрации г. Волгодонска 05.06.2006 постановления N 1304 об отмене постановлений главы администрации г. Волгодонска от 18.08.1998 N944.3 "О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченного строительством цветочного павильона на площади "Торговый центр" и от 14.06.2002 N 769 "О регистрации акта приемки в эксплуатацию законченных строительством мини-магазинов по адресу: г. Волгодонск, пр. Строителей, д. 21 а" (л. д. 125-126 том 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 73 Земельного кодекса РСФСР все земли городов, поселков, сельских населенных пунктов используются в соответствии с генеральными планами и проектами планировки и застройки.

Генеральный план города Волгодонска утвержден постановлением Совета Министров РСФСР N 329 от 26.07.1985. В соответствии с пунктом 2 названного постановления размещение всех видов строительства и использования земель в городе Волгодонске должно производиться в полном соответствии с генеральным планом (л. д. 23 том 7).

В соответствии с генеральным планом города земельные участки по пр. Строителей, на которых расположены мини-магазины, не подлежит застройке (л. д. 24-27 том 7).

Из кадастровых планов испрашиваемых обществом земельных участков разрешенным видом использования является размещение и благоустройство торговой площади (л. д. 36-45 том 2).

Согласно выписке из Генерального плана г. Волгодонска, разработанного Государственным институтом проектирования городов "Гипргор" в 1985 году территория торгового центра включает в себя следующие зоны:

-пешеходно-торговую, представляющую ядро торгового центра с включением в него площадей под зданиями, между ними, а также для сезонной торговли,

- хозяйственно-транспортную зону, включающую площадь хозяйственного двора, автостоянок транспорта, проездов,

- защитную зону - зеленые насаждения (л. д. 79 том 2).

Согласно отзыву Управления Роснедвижимости N 1917-02 от 04.10.2006 и отзыву ФГУП "Земельная кадастровая палата по Ростовской области" от 14.04.2008 земельные участки с кадастровыми номерами 61:48:04 02 07:0039 и 61:48:04 02 07:0024 относятся к землям общего пользования (л. д. 159 том 2, л. д. 7-9 том 7).

Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения. Порядок использования территорий общего пользования определяется органами местного самоуправления.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Аналогичное положение закреплено в статье 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие), предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.

Судом также установлено, что испрашиваемые обществом земельные участки обременены инженерными коммуникациями, принадлежащие обществу объекты привязаны в охранных зонах теплотрассы и водопровода. Доказательства согласования размещения объектов недвижимости с эксплуатирующими службами общество не представило (л. д. 28 том 7).

Мини-магазины лит. 1-34, расположенные вдоль пр. Строителей, находятся за красной линией застройки микрорайона, земельные участки под ними не могли быть выделены для возведения объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из критериев отнесения объекта недвижимости к самовольной постройке является его строительство на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Отсутствие отвода земельных участков для строительства мини-магазинов и цветочного павильона как объектов недвижимости дают основания для отнесения указанных объектов к самовольным постройкам в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, приобретение права собственности на которые возможно только по решению суда (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судебного решения о признании права собственности общества на указанные объекты не имеется, поэтому регистрирующий орган незаконно осуществил регистрацию этих прав. Факт государственной регистрации права на объекты, являющиеся самовольными постройками, не влечет приобретения права собственности на эти объекты.

В связи с тем, что мини-магазины, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 61:48:04 02 07:0039 и 61:48:04 02 07:0024 как объекты недвижимости являются самовольными постройками, и указанные земельные участки являются землями общего пользования, у общества отсутствует предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приватизацию указанных земельных участков.

Администрация г. Волгодонска как собственник земельного участка и как орган, осуществляющий контроль за градостроительной деятельностью, вправе оспаривать зарегистрированное право собственности общества.

При изложенных обстоятельствах исковые требования общества судом первой инстанции подлежали отклонению, а встречные исковые требования подлежали удовлетворению.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права.

Расходы по государственной пошлине суд в полном объеме возлагает на истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При предъявлении иска истец заявил два требования, оплатив государственной пошлиной лишь одно из них. По встречному иску администрацией заявлено требование об оспаривании зарегистрированных прав на 53 объекта, каждое из которых подлежит оплате государственной пошлиной согласно пункту 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам. Судом удовлетворено ходатайство ООО "Тройка" об уменьшении подлежащей взысканию дополнительно к уплаченной государственной пошлины до 25 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 10 января 2008 года и определение от 08 февраля 2008 года по делу N А53-10012/2006-с4-11 отменить, по делу принять новое решение.

Обществу с ограниченной ответственностью "Тройка" в иске отказать.

Встречный иск администрации города Волгодонска удовлетворить

Признать недействительными зарегистрированные права собственности общества с ограниченной ответственностью "Тройка" на объекты, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, проспект Строителей, 21 а:

- на здание мини-магазина общей площадью 22,6 кв. м. (лит. 35) запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-379,

- на здание мини-магазина общей площадью 14,3 кв. м. (лит. 36) запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-378,

- на здание мини-магазина общей площадью 14,2 кв. м. (лит. 37) запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-389,

- на здание мини-магазина общей площадью 14,4 кв. м. (лит. 38) запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-388,

- на здание мини-магазина общей площадью 14,2 кв. м. (лит. 39) запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-387,

- на здание мини-магазина общей площадью 14,2 кв. м. (лит. 40) запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-386,

- на здание мини-магазина общей площадью 29,1 кв. м. (лит. 41) запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-385,

- на здание мини-магазина общей площадью 22,8 кв. м. (лит. 42) запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-376,

- на здание мини-магазина общей площадью 30,7 кв. м. (лит. 43) запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-375,

- на здание мини-магазина общей площадью 61,9 кв. м. (лит. 44, 44-1) запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-395,

- на здание мини-магазина общей площадью 30,1 кв. м. (лит. 45) запись регистрации от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-18,

- на здание мини-магазина общей площадью 14,4 кв. м. (лит. 46) запись регистрации от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-23,

- на здание мини-магазина общей площадью 15,1 кв. м. (лит. 47) запись регистрации от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-22,

- на здание мини-магазина общей площадью 30,5 кв. м. (лит. 48) запись регистрации от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-21,

- на здание мини-магазина общей площадью 14,8 кв. м. (лит. 49) запись регистрации от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-20,

- на здание мини-магазина общей площадью 14,7 кв. м. (лит. 50) запись регистрации от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2002-19,

- на здание мини-магазина общей площадью 30,1 кв. м. (лит. 51) запись регистрации от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-16,

- на здание мини-магазина общей площадью 22,2 кв. м. (лит. 52) запись регистрации от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2003-15,

- на здание мини-магазина общей площадью 22,9 кв. м. (лит. 53) запись регистрации от 24.10.2003 N 61-01/48-48/2002-17,

- на здание мини-магазина общей площадью 17,1 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-352,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-353,

- - на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-354,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,3 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-355,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-356,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-357,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,2 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-358,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-359,

- на здание мини-магазина общей площадью 22,9 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-360,

- на здание мини-магазина общей площадью 22,4 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-361,

- на здание мини-магазина общей площадью 23,4 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-362,

- на здание мини-магазина общей площадью11,1 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-363,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-364,

- на здание мини-магазина общей площадью 11 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-365,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-366,

- на здание мини-магазина общей площадью 11 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-367,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,3 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-368,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,3 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-369,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-384,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 24.06.2002 N 61-01/48-36/2002-392,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,3 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-370,

- на здание мини-магазина общей площадью11,1 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-371,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,3 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-372,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,4 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-373,

- на здание мини-магазина общей площадью 22,9 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-374,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,2 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-377,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,2 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-380,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,3 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-381,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,3 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-382,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-383,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-390,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-391,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-393,

- на здание мини-магазина общей площадью 11,1 кв. м. запись регистрации от 25.06.2002 N 61-01/48-36/2002-394,

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тройка" в федеральный бюджет 25 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

М.Г. Величко М.В. Ильина