Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2009 г. N 17АП-1646/09

г. Пермь

16 апреля 2009 г.

Дело N А60-30889/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2009 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Карповой Т.Е., Усцова Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Спиридоновой Т.Н.

при участии:

от прокурора Свердловской области (далее - прокурор) - Белина Е.Г., удостоверение;

от ответчика - администрации города Екатеринбурга (далее администрация) - не явился, извещен;

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Эфес" (далее -общество "Эфес") - Вавилова О.В., доверенность от 21.11.2008 N 123;

от третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - регистрационная служба) - не явился, извещен;

от третьих лиц -Зорина Сергея Юрьевича, Верещагиной Ольги Владиславовны, Евсеева Александра Владимировича, Зориной Зили Шаислимовны, Белоусова Романа Алексеевича - не явились, извещены;

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда;

рассмотрел в судебном заседании

апелляционную жалобу ответчика - общества "Эфес",

апелляционную жалобу ответчика - администрации,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройсистема" (далее - общество "Стройсистема"), третьих лиц - Зорина С.Ю., Верещагиной О.В., Евсеева А.В., Зориной З.Ш., Белоусова Р.А.,

апелляционную жалобу общества "Стройсистема"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2009

по делу N А60-30889/2008,

принятое судьей Григорьевой С.Ю.,

по иску прокурора

к администрации, обществу "Эфес",

третьи лица: регистрационная служба, Верещагина О.В., Зорин С.Ю., Евсеев А.В., Зорина З.Ш., Белоусов Р.А.,

о признании недействительным договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки,

установил:

Прокурор обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка от 25.05.2007 N 7-1027 и применении последствий недействительности сделки в виде возложения на общество "Эфес" обязанности по возвращению администрации земельного участка общей площадью 5591 кв.м (кадастровый номер 66:41:0702057:0007), расположенного в г. Екатеринбурге, ул. Учителей - пер. Шалинский (по кадастровому плану: земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Учителей - пер. Шалинский - Чекистов - Июльская).

В качестве ответчиков к участию в деле привлечены администрация и общество "Эфес".

В порядке, предусмотренном ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены регистрационная служба, Верещагина О.В., Зорин С.Ю., Евсеев А.В., Зорина З.Ш., Белоусов Р.А. (т. 1, л.д. 1-2; т. 2, л.д. 71-73).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2009 исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор аренды земельного участка 25.05.2007 N 7-1027, заключенный между администрацией и обществом "Эфес". Применены последствия недействительности сделки. Общество "Эфес" обязано возвратить администрации указанный земельный участок.

Администрация с решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2009 не согласилась, просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), п. 4 ст. 38 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 232-ФЗ). Администрация полагает, что поскольку правоотношения вследствие подачи заявления о предоставлении земельного участка возникли до 01.10.2005, земельное законодательство не содержит запрета на принятие уполномоченным органом после 01.03.2007 решения о предоставлении земельного участка для жилищного строительства без проведения аукциона. Письмо Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга от 30.09.2005 N 652 следует расценивать как решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта.

По мнению администрации, истец не обосновал в защиту чьих интересов подано исковое заявление и не доказал нарушение оспариваемым договором прав и законных интересов Муниципального образования "город Екатеринбург" или каких-либо иных лиц. Администрация ссылается также на то обстоятельство, что постановления Главы Екатеринбурга от 14.02.2007 N 426 и от 22.02.2007 N 629, на основании которых заключен договор аренды земельного участка, в судебном порядке не оспорены и не отменены. Администрация считает, что решение принято о правах и обязанностях общества "Стройсистема", не привлеченного к участию в деле в качестве стороны. В результате чего, принятый судебный акт подлежит отмене.

Администрация в судебное заседание не явилась, явку своего представителя не обеспечила.

Общество "Эфес" с решением арбитражного суда также не согласилось. Считает, что порядок предоставления спорного земельного участка администрацией нарушен не был и соответствует действующему законодательству. Земельные правоотношения между ним и администрацией возникли до 01.10.2005. В данном случае с учетом п. 4 ст. 38 Закона N 232-ФЗ и п. 15. ст. 3 Закона N 137-ФЗ земельный участок передается заявителю по процедуре предварительного согласования места размещения объекта. При этом проведение торгов не требуется. Судом данные нормы права к сложившимся правоотношениям применены не были. По мнению общества "Эфес", разрешительное письмо Главархитектуры от 30.09.2005 N 652 по своей правовой природе является решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Постановления Главы Екатеринбурга от 14.02.2007 N 426 и от 22.02.2007 N 629, которые явились основанием для заключения оспариваемого договора аренды земельного участка, в установленном законом порядке не оспорены и не отменены. Кроме того, прокурор не обосновал, в защиту чьих интересов подано исковое заявление. Общество "Эфес" ссылается на то, что понесло значительные затраты, связанные с освоением земельного участка. В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе общества "Эфес" поддержал в полном объеме.

Третьи лица и общество "Стройсистема" подали апелляционную жалобу, в которой также указывают на незаконность и необоснованность принятого судебного акта по вышеперечисленным доводам.

Кроме того, обществом "Стройсистема" в порядке ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подана апелляционная жалоба на отдельном бумажном носителе, которая принята апелляционным судом к производству. По мнению общества "Стройсистема", обжалуемый судебный акт затрагивает его права и законные интересы, однако оно не было привлечено к участию в данном деле. Заявитель жалобы ссылается на то, что является инвестором строительства объекта на спорном земельном участке согласно договору от 18.11.2008 N 137.

Третьи лица, общество "Стройсистема" в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Прокурор представил письменные возражения на апелляционные жалобы, в которых указывает на законность и обоснованность принятого судебного акта. Считает, что в отношении общества "Эфес" решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято 14.02.2007. Следовательно, в силу п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Просит решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков, третьих лиц - без удовлетворения. По мнению прокурора, производство по апелляционной жалобе общества "Стройсистема" подлежит прекращению, поскольку данное общество не является субъектом правоотношений, связанных с предоставлением спорного земельного участка в аренду, в процедуре его предоставления не участвовало, стороной оспариваемого договора не выступает. В судебном заседании представитель прокурора доводы, изложенные в возражениях на апелляционные жалобы, полностью поддержал.

Регистрационная служба письменный отзыв на апелляционные жалобы не представила, заявила о рассмотрении жалоб в отсутствие её представителя. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено (ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество "Эфес" обратилось в администрацию с заявлением от 10.02.2005 (входящий администрации от 20.09.2005) о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Екатеринбурга по адресу: ул. Учителей-пер. Шалинский, для строительства многоэтажного жилого дома (т. 1, л.д. 47).

На основании решения комиссии по землеотводам от 30.09.2005 обществу "Эфес" выдано разрешительное письмо от 30.09.2005 N 652 на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения (т.1, л.д. 48).

14.02.2007 Главой г. Екатеринбурга принято постановление N 426 "О предварительном согласовании ООО "Эфес" места размещения двух жилых домов с подземной парковкой по ул. Учителей - пер. Шалинскому", которым утвержден проект границ и акт выбора земельного участка площадью 5585 кв.м, расположенного в городе Екатеринбурге по ул. Учителей - пер. Шалинскому. Обществу "Эфес" предварительно согласовано место размещения двух жилых домов с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 5585 кв.м, расположенном в городе Екатеринбурге по ул. Учителей - пер. Шалинскому (т. 1 л.д. 49).

Постановлением Главы Екатеринбурга от 22.02.2007 N 629 "О предоставлении ООО "Эфес" земельного участка по ул. Учителей - пер. Шалинскому для строительства двух жилых домов с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой" обществу "Эфес" предоставлен земельный участок площадью 5585 кв.м, расположенный в городе Екатеринбурге на ул. Учителей - пер. Шалинскому, в аренду на 3 года для строительства двух жилых домов с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой. Обществу "Эфес" предписано заключить с администрацией договор аренды земельного участка и обеспечить государственную регистрацию в установленном порядке (т. 1, л.д. 25).

Администрацией и обществом "Эфес" 25.05.2007 заключен договор аренды земельного участка N 7-1027 сроком на три года для строительства двух жилых домов с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой (т.1, л.д. 15-18). Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи (т.1, л.д. 21). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Прокурор, полагая, что договор аренды земельного участка от 25.05.2007 N 7-1027 не соответствует требованиям ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" введена в действие статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Данная норма вступила в силу с 01.10.2005 (ст. 18 указанного Федерального закона).

Согласно п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Абзацем пятым названного пункта предусмотрено, что в случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона. Законом N 232-ФЗ указанные положения распространены на правоотношения, возникшие с 01.10.2005.

Из материалов дела следует, что решение о предварительном согласовании обществу "Эфес" места размещения жилых домов принято Главой города Екатеринбурга 14.02.2007 путем издания постановления N 426 (т.1, л.д. 49).

Таким образом, поскольку решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято после 01.10.2005, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что вышеуказанный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения аукциона.

Поскольку такой аукцион не проводился, суд правомерно признал оспариваемый договор ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий требованиям п. 3 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и обязал общество "Эфес" возвратить спорный земельный участок администрации.

Довод заявителей жалоб о том, что положения ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть применены, поскольку правоотношения по предоставлению спорного земельного участка для жилищного строительства с предварительным согласованием места размещения объекта возникли до 01.10.2005, является несостоятельным ввиду установленного федеральным законом запрета на предоставление таких земельных участков без аукциона, в случае отсутствия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, принятого до 01.10.2005.

Ответчики полагают, что положения абзаца 5 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ не могут быть применены к рассматриваемым правоотношениям, поскольку в силу п. 4 ст. 38 Закона N 232-ФЗ указанная норма распространяется на отношения, возникшие с 01.10.2005, в то время как правоотношения администрации и общества "Эфес" по поводу спорного земельного участка возникли с 20.09.2005, т.е. с даты подачи обществом соответствующего заявления о предоставлении земельного участка под строительство. Указанный вывод заявителей основан на неверном толковании норм права.

На основании решения Комиссии по землеотводам, принятого 30.09.2005, Главархитектура администрации города Екатеринбурга выдала обществу "Эфес" разрешительное письмо на сбор технических условий подключения объекта капитального строительства к системам инженерно-технического обеспечения от 30.09.2005 N 652, которым согласовало предварительное место размещения объекта.

В соответствии с п. 6 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта, принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренный ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, т.е. обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах его компетенции.

Доказательств того, что Комиссия органа местного самоуправления по землеотводам или Главархитектура администрации города Екатеринбурга относится к числу указанных органов, в материалах дела нет.

При таких обстоятельствах, письмо Главархитектуры администрации г. Екатеринбурга от 30.09.2005 N 652 не может быть расценено как решение органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта.

Доводы заявителей о том, что оспариваемый договор не может быть признан ничтожным, поскольку заключен на основании постановлений Главы Екатеринбурга от 14.02.2007 N 426 и от 22.02.2007 N 629, которые в судебном порядке не оспорены, не принимаются, так как в силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению акты государственных органов и органов местного самоуправления, противоречащие закону, независимо от того, что они не были признаны недействительными в судебном порядке (п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8).

Не могут быть приняты во внимание доводы заявителей о том, что прокурор не вправе был обращаться с настоящим иском, так как отсутствуют нарушения чьих-либо прав и законных интересов при предоставлении для строительства земельного участка без проведения аукциона.

Поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства предполагает проведение аукциона, направленного на обеспечение равного доступа к земельным участкам всех заинтересованных лиц, осуществляющих деятельность в этой сфере, обращение прокурора в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды, заключенного с нарушением требований действующего законодательства и ограничивающего права и законные интересы иных хозяйствующих субъектов, является правомерным, соответствующим положениям п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации", ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод сторон о том, что, признав договор аренды земельного участка недействительным (ничтожным), суд первой инстанции нарушил тем самым экономические и публичные интересы муниципального образования, а также экономические интересы общества "Эфес", не может быть признан обоснованным, поскольку недействительная сделка в силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Общество "Стройсистема", обращаясь с апелляционной жалобой в порядке ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ссылается на то, что обжалуемый судебный акт затрагивает его права и законные интересы, однако оно не было привлечено к участию в данном деле. В обоснование своей заинтересованности заявитель ссылается на то, что надлежащее выполнение обязательств общества "Эфес" перед обществом "Стройсистема" по заключенному между ними инвестиционному договору долевого участия в строительстве напрямую зависит от наличия у общества "Эфес" на праве аренды спорного земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта недвижимости.

Согласно ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт.

Как видно из обжалуемого судебного акта, какого-либо решения в отношении общества "Стройсистема" принято не было.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что решение арбитражного суда от 10.02.2009 не содержит выводов относительно прав и обязанностей общества "Стройсистема" и не возлагает на данное общество каких-либо обязанностей, производство по апелляционной жалобе общества "Стройсистема" подлежит прекращению применительно к п. 1 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду изложенного доводы заявителей жалоб о том, что судом принято решение о правах и обязанностях общества "Стройсистема", не привлеченного к участию в деле, подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения, предусмотренных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Апелляционные жалобы ответчиков, третьих лиц следует оставить без удовлетворения.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционным жалобам относится на заявителей апелляционных жалоб.

Администрация г. Екатеринбурга от уплаты госпошлины освобождена (п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Поскольку производство по апелляционной жалобе общества "Стройсистема" прекращено, названному обществу из федерального бюджета подлежит возврату уплаченная государственная пошлина (подп. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 104, п. 1 ч. 1 ст. 150, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2009 по делу N А60-30889/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации города Екатеринбурга, общества с ограниченной ответственностью "Эфес", Верещагиной Ольги Владиславовны, Зорина Сергея Юрьевича, Евсеева Александра Владимировича, Зориной Зили Шаислимовны, Белоусова Романа Алексеевича - без удовлетворения.

Производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Стройсистема" прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Стройсистема" из федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по квитанции СБ7003/0004 от 10.03.2009.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

Ю. В. Скромова

Судьи

Т. Е. Карпова Л. А. Усцов