Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2008 г. N 17АП-9341/08

г. Пермь

18 декабря 2008 г.

Дело N А50-10335/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сафоновой С. Н.,

судей Грибиниченко О.Г., Гуляковой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Голомолзиной Н.И.,

при участии:

от истца Департамента имущественных отношений администрации г. Перми: не явились,

ответчика Обориной Е. В. (паспорт 5700 N 271159),

от третьего лица - МУЗ "Городская клиническая больница N 4": представителя Гилеера М.ОЛ. (паспорт 5705 N 710852, доверенность от 15.12.2008),

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Обориной Е. В.

на решение Арбитражного суда Пермского края от 24 октября 2008 года

по делу N А50-10335/2008,

принятое судьей Шафранской М.Ю.

по иску Департамента имущественных отношений администрации г. Перми

к индивидуальному предпринимателю Обориной Екатерины Владимировны

третье лицо: МУЗ "Городская клиническая больница N 4"

о взыскании 16 299,71 руб., расторжении договора аренды, изъятия помещения,

установил:

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в арбитражный суд с иском (с учетом принятого судом уменьшения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании с индивидуального предпринимателя Обориной Е.В. задолженности по арендной плате в сумме 11 242,27 руб., пеней в размере 3 315,66 руб., расторжении договора аренды от 06.04.2007 N 4773-07МП и изъятия у ответчика объекта нежилого муниципального фонда в виде не ограниченного стенами места на 1-м этаже общей площадью 2,40 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ким, д. 2.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 24.10.2008 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с февраля 2007 года по апрель 2008 года в сумме 11 242,27 руб., пени за период с 26.04.2007 по 28.05.2008 в сумме 200 руб., также удовлетворены требования о расторжении договора аренды и изъятия арендованного имущества.

Не согласившись с судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств дела и неправильном применении норм материального права. Заявитель считает, что в заявлении в суд истцом не указана дата, с которой он просит расторгнуть договор аренды при этом расчет арендной платы и пени за арендованные площади составлен по май 2008 года, расчет задолженности за долю земельного участка по март 2008 года. В материалах дела имеется обращение к истцу от 11.06.2007 с просьбой расторгнуть договор аренды с 01.06.2007 в связи с проведением ремонтных работ на арендуемой площади с приложением документов о расторжении, которые истец представил в судебное заседание (л.д. 119, 120). Однако пояснения о причинах не подписания данных документов истцом не даны.

Судом принято решение об изъятии объекта, в то время как спорная площадь находится в распоряжении балансодержателя. Проведение работ подтверждено документами (л.д. 101-111). Работы начаты ранее, чем указано в документах (л.д. 124). Данные обстоятельства истцом не опровергнуты.

Судом допущено неверное применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ необоснованно взыскана задолженность по договору аренды после истечения срока аренды - 29.01.2008, поскольку фактически спорное имущество не использовалось с 01.06.2007. о невозможности использования имущества арендатором было сообщено в соответствии со ст. 612 ГК РФ. Поскольку истец не совершил действий, предусмотренных п. 3.1.2 и 6.4 договора (содействие урегулированию споров, досрочное расторжение договора при постановке здания на капитальный ремонт), он сам ушел от исполнения обязательств по договору и требований ст. 309, 310 ГК РФ, в связи с чем требование об уплате задолженности в соответствии с п. 2 ст. 416, п. 2 ст. 330 ГК РФ не может быть удовлетворено.

Также ответчик оспаривает правомерность взыскания арендной платы за использование земельного участка. По мнению ответчика, поскольку арендуемое помещение находится на 1 этаже 9-тиэтажного здания, в связи с чем положения п. 1 ст. 652 ГК РФ в данном случае не применимы.

Истец направил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы. Считает, что поскольку соглашение о расторжении договора в порядке, предусмотренном п. 6.1 договора аренды, не было подписано сторонами, взыскание арендной платы, пеней, расторжении договора и изъятия помещения является правомерным.

Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил суду письменное заявление о возможности рассмотрения дела в его отсутствие.

В соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено апелляционным судом при частичной явке.

В судебном заседании ответчик доводы апелляционной жалобы поддержал, на отмене судебного акта настаивал. Пояснил суду, что обращался к истцу о расторжении договора аренды на время ремонта, акт о передачи помещений арендодателю не составлялся.

Представитель третьего лица - МУЗ "Городская клиническая больница N 4" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Пояснил, что ремонт помещений проводился частями.

На основании устного ходатайства ответчика к материалам дела приобщены письма МУЗ "Городская клиническая больница N 4" от 18.11.2008 N 1110, от 01.12.2008 N 1204, в приобщении письма Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми от 27.11.2008 ответчику апелляционным судом отказано.

В судебном заседании также отказано истцу в удовлетворении письменного ходатайства об истребовании у истца акта проверки арендуемой площади по договору N 4773-07МП от 06.04.07, документов на расторжение договора N 4773-07МП от 06.04.2007, истребовании у МУЗ "Городская клиническая больница N4" копи поэтажного плата (выкопировки) и эксплуатации на площадь по договору N 4773-07МП по состоянию на 01.12.2008, с указанием даты выдачи технического паспорта, либо даты внесения изменений в технический паспорт.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 06.04.2007 между истцом (арендодатель), ответчиком (арендатор) и третьим лицом (балансодержатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 4773-07МП (л.д. 12-24).

В соответствии с указанным договором ответчику передано в аренду объект нежилого муниципального фонда в виде не ограниченного стенами места на 1-м этаже общей площадью 2,40 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ким, д. 2. с целью использования торговля периодическими печатными изданиями (п. 1.1. договора).

Срок аренды определен с 01.02.2007 по 29.01.2008.

Арендованное имущество принято ответчиком по акту от 01.02.2007 без замечаний (л.д. 28).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора по оплате, истец обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы, пеней, расторжении договора аренды и изъятия переданного в аренду имущества у ответчика.

Заявленные требования судам первой инстанции о взыскании задолженности удовлетворены полностью, сумма взыскиваемых пеней уменьшена на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При вынесении решения в указанной части суд первой инстанции исходил из момента фактической передачи имущества, даты заключения договора и положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, что в холе здания, в котором расположено арендованное помещение с 20.07.2007 по 30.10.2007. При этом не отклонены доводы ответчика об отсутствии оснований для уплаты арендной платы в связи с невозможностью использования арендованного имущества, поскольку с иском данное лицо в порядке ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не обращалось.

Вывод суда первой инстанции о наличии у истца оснований для взыскания арендной платы за период с февраля 2007 года по апрель 2008 года суд апелляционной инстанции признает обоснованным в связи со следующим.

В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Из материалов дела следует, 02.07.2006 истцом получено заявление ответчика о расторжении договора аренды на период проведения ремонта с 01.06.2007 по 31.08.2007 (л.д. 75).

В силу положений ст. п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора аренды должно быть оформлено в простой письменной форме.

Имеющееся в деле соглашение о расторжении договора и акт передачи имущества сторонами не подписаны (л.д. 119-120).Доказательств уклонения арендодателя от приема имущества материалы дела не содержат.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Заявление о расторжении договора по основания невозможности использования имущества ответчиком в суд не подавалось.

Позиция ответчика об обязанности арендодателя в такой ситуации инициировать подписание документов, не основана на нормах права.

Надлежащих доказательств передачи имущества на момент ремонта в соответствии с требованиями ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (путем составления передаточного акта подписанного сторонами) ответчиком не представлено.

В таком случае оснований для неуплаты арендных платежей на период выполнения ремонтных работ у ответчика не имелось.

Более того, из материалов дела следует, что ответчик имеет задолженность по уплате арендных платежей не только за период ремонта, то и за периоды, относящиеся до и после его окончания.

Причиной фактического неиспользования помещения в период незадействованный ремонтом явилась болезнь предпринимателя. Данные обстоятельства не могут быть признаны основанием для неисполнения принятых на себя обязательств.

Болезнь предпринимателя не является основанием для прекращения обязанности по уплате арендных платежей, а также не может являться основанием для отказа во взыскании задолженности и неустойки в силу положений абз. 3 п. 1 ст. 2, ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Взыскание судом первой инстанции арендных платежей за период после окончания срока договора соответствует положениям ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, доказательств уклонения арендатора от составления передаточного акта в материалах дела не содержится. Взыскание платы за пользование имуществом в размере арендной платы соответствует разъяснениям п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N N 66

Доводы апелляционной жалобы в указанной части отклоняются как основанные на неверном толковании указанных норм права.

Позиция ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за использование земельным участком, отклоняется как основанная на неверном толковании положений ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная норма распространяется и в том случае, есть предметом аренды является часть здания.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что уплата за долю земельного участка предусмотрена п. 4.3. договора аренды.

При изложенных обстоятельствах, решение суда от 24.10.2008 отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению - не подлежат.

С учетом результатов рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе следует отнести на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 24.10.2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Обориной Е.В. госпошлину по апелляционной жалобе в федеральный бюджет 1000 (одна тысяча) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий

С. Н. Сафонова

Судьи

Г. Н. Гулякова О. Г. Грибиниченко