Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2010 г. N 20АП-5526/10

г. Тула

22 декабря 2010 г.

Дело N А68-5616/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей Стахановой В.Н., Тучковой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гуленковой И.А.,

при участии:

от заявителя: Полехина Т.Ю. - директор, паспорт 70 07 N 935755, Чикова С.Ю. - представитель по доверенности от 20.12.2010, паспорт 70 03 N 406893,

другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 25 октября 2010 года по делу N А68-5616/2010 (судья Елисеева Л.В.),

установил:

закрытое акционерное общество "КСБ-Техника" (далее - ЗАО "КСБ-Техника", общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к администрации г. Тулы, при участии третьего лица - Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы, о признании недействительным постановления администрации г. Тулы от 22.06.2010 N 2018.

Принятым по делу решением Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2010 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. При этом заявитель жалобы указывает, что общество, обладая информацией о цене выкупаемого помещения, в течение тридцатидневного срока, определенного ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не подписало договор купли-продажи арендуемого имущества, не представило протокол разногласий или иным образом не сообщило администрации о намерении заключить договор. Кроме того, с заявлением об обжаловании выкупной цены спорного имущества, утвержденной постановлением N 962 от 19.03.2010, общество обратилось по истечении тридцатидневного срока, установленного вышеуказанным Законом.

Законность и обоснованность решения от 25.10.2010 проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, ЗАО "КСБ-Техника" на основании договора аренды от 01.02.2006 N Пр-2006105 арендует встроенное нежилое помещение по адресу: г. Тула, ул. Кутузова, д. 8, лит. А1, общей площадью 110,4 кв.м, являющееся муниципальной собственностью г. Тулы. Срок договора аренды установлен с 01.12.2005 по 29.11.2006. При отсутствии возражений относительно продолжения арендных отношений, данный договор возобновил свое действие на неопределенный срок.

На основании решения Тульской городской Думы от 30.01.2008 N 40/924 вышеуказанное помещение включено в Перечень муниципального имущества г. Тулы, подлежащего приватизации в 2008-2009 годах.

Начальная цена продажи спорного имущества установлена решением Тульской городской Думы от 27.05.2009 N 68/1492 в размере 3 247 000 руб.

Главой администрации г. Тулы 29.10.2009 принято постановление N 3353 "Об изъятии нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Кутузова, д. 8, из хозяйственного ведения МУП "Тулапромконтракт", определении его объектом имущества казны и о продаже арендуемого недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права". Согласно п. 5 данного постановления спорное имущество подлежало продаже ЗАО "КСБ-Техника" по цене 2 751 864 руб. 41 коп., без учета НДС.

Письмом от 06.11.2009 N 5130 Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы сообщил заявителю о том, что в целях реализации преимущественного права выкупа арендуемого им помещения общей площадью 110,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Кутузова, д. 8, лит. А1, цоколь, помещение II, номера комнат на поэтажном плане NN 1-7, администрацией г. Тулы принято постановление от 29.10.2009 N 3353 о его продаже с рассрочкой платежа до 5 лет. Кроме того, на основании ст. 4 Федерального закона от 22.07.2009 N 159-ФЗ ЗАО "КСБ-Техника" предложено заключить договор купли-продажи арендуемого им имущества.

Не согласившись с условиями указанного договора в части установленной выкупной цены спорного имущества, ЗАО "КСБ-Техника" направило в адрес Комитета соответствующие возражения.

Письмом от 27.12.2009 N 6310 Комитет сообщил заявителю, что, по результатам повторной оценки арендуемого обществом помещения, рыночная стоимость объекта составила 2 752 000 руб., с учетом налогов. На основании нового заключения об оценке будут подготовлены проект решения Тульской городской Думы об установлении цены приватизируемого недвижимого муниципального имущества и внесены соответствующие изменения в постановление администрации г. Тулы от 29.10.2009 N 3353.

Тульской городской Думой 27.01.2010 принято решение "О внесении изменений в решение Тульской городской Думы от 27.05.2009 N 68/1492 "Об установлении начальной цены приватизируемого недвижимого муниципального имущества". Согласно указанному решению начальная цена продажи спорного имущества составила 2 752 000 руб.

Администрацией г. Тулы 19.03.2010 принято постановление N 962, в соответствии с которым были внесены изменения в постановление от 29.10.2009 N 3353 в части установления цены продажи имущества.

Письмом от 24.03.2010 N 1442 Комитет направил в адрес заявителя 3 экземпляра договора купли-продажи арендуемого имущества и предложил ЗАО "КСБ-Техника" приобрести арендуемое им помещение по цене, утвержденной постановлением от 19.03.2010 N 962. Данное письмо получено директором ЗАО "КСБ-Техника" Полехиной Т.Ю. 02.04.2010.

Не согласившись с выкупной ценой спорного имущества, утвержденной постановлением N 962 от 19.03.2010, ЗАО "КСБ-Техника" обжаловало его в суд.

Между тем, в связи с истечением срока подписания договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, 22.06.2010 администрацией г. Тулы принято постановление N 2018 "О признании утратившим силу постановления администрации г. Тулы от 29.10.2009 N 3353 и об утрате ЗАО "КСБ-Техника" преимущественного права".

Полагая, что постановление администрации N 2018 является незаконным, ЗАО "КСБ-Техника" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

По правилам части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Закона N 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В силу подпункта 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Между тем, согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения, содержащиеся в отчете об оценке, являются оспоримыми, такой спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в абз. 4 п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в качестве одного из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества указано признание равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Судом первой инстанции установлено, что отчет оценщика об оценке спорного имущества, на основании которого было издано постановление от 19.03.2010 N 962 об утверждении цены продажи спорного имущества в размере 2 332 203 руб. 41 коп., в адрес ЗАО "КСБ-Техника" не направлялся.

Между тем общество имело право на получение сведений о составляющих нормативной цены приобретаемого в ходе приватизации муниципального имущества и на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки.

Довод Комитета об утрате обществом преимущественного права на приобретение муниципального недвижимого имущества ввиду неподписания договора в установленный тридцатидневный срок несостоятелен, поскольку сосгласно пункту 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, если договор купли-продажи арендуемого имущества не был подписан по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора по причине бездействия покупателя. В рассматриваемом же случае причиной неподписания договора послужило несогласие ЗАО "КСБ-Техника" с предложенной администрацией выкупной ценой, то есть возникновение у сторон разногласий по существенному условию договора, в целях урегулирования которых заявитель совершил необходимые действия как добросовестный участник гражданского оборота.

Более того, подписание договора купли-продажи по цене, предложенной администрацией, лишило бы общество права на оспаривание результатов оценки спорного имущества, а значит и возможности для дальнейшей защиты своих прав.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что с заявлением в арбитражный суд об обжаловании выкупной цены спорного имущества, утвержденной постановлением N 962 от 19.03.2010, общество обратилось по истечении тридцатидневного срока с пропуском на один день, также не может быть принята во внимание.

Как следует из материалов дела, директор ЗАО "КСБ-Техника" Полехина Т.Ю. с 25.03.2010 по 30.04.2010 находилась в командировке и не имела реальной возможности рассмотреть договор купли продажи муниципального нежилого помещения в установленный законом срок.

Кроме того, общество, будучи не согласным с выкупной ценой арендуемого им имущества, было вправе самостоятельно решить, какой способ защиты своих прав избрать: либо оспаривать соответствующее постановление об утверждении цены выкупаемого имущества, либо направлять протокол разногласий и в нем выразить свое несогласие с ценой выкупаемого имущества.

Более того, на момент принятия постановления от 22.06.2010 N 2018 спор о законности постановления от 29.10.2009 N 3353 (с внесенными в него постановлением от 19.03.2010 N 962 изменениями) рассматривался судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Тульской области от 25 октября 2010 года по делу N А68-5616/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Полынкина

Судьи

В.Н. Стаханова О.Г. Тучкова