Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2010 г. N 04АП-2152/08

г. Чита

Дело N А19-3745/2008

24 февраля 2010 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 15.02.2010.

Полный текст постановления изготовлен 24.02.2010.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Т.В. Стасюк, судей: Е.Н. Скажутиной, С.И. Юдина, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Н. Зенчиком, рассмотрел апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области на решение арбитражного суда Иркутской области от 09 декабря 2009 года по иску Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области к ООО Компания "АВЕН" третье лицо: Иркутская КЭЧ района о взыскании 12 404 104 руб. 60 коп., по иску ООО Компания "АВЕН" к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области о взыскании 20 826 281 руб. 07 коп. (суд первой инстанции: Н.А. Бучнева)

при участии в судебном заседании:

от ООО Компания "АВЕН": Кудашева А.Н. - представителя по доверенности от 28.08.2009, Журилова В.Г. - представителя по доверенности от 19.06.2009, Журиловой Н.Ф. - директора.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области (далее - ТУ ФАУФИ по Иркутской области) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "АВЕН" (далее - ООО Компания "АВЕН") о взыскании 2 072 738 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате, 1 415 277 руб. 80 коп. -пени за период с 14.12.2006 по 18.03.2008, и за период с 01.09.2006 по 14.12.2006 -неосновательное обогащение в сумме 425 171 руб. 61 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7 821 руб. 53 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Иркутская квартирно-эксплуатационная часть района Сибирского военного округа (далее - Иркутская КЭЧ района СВО).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27.03.2008, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2008, исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Компания "АВЕН" в пользу ТУ ФАУФИ по Иркутской области взыскано 425 171 руб. 61 коп. неосновательного обогащения, 7 821 руб. 55 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 072 738 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате, 207 273 руб. пени, всего 2 713 004 руб. 45 коп. В остальной части иска отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.09.2008 решение Арбитражного суда Иркутской области от 27.03.2008 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

ООО "Компания "АВЕН" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ТУ ФАУФИ по Иркутской области о взыскании стоимости ремонта имущества в сумме 20 826 281 руб. 07 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Иркутская КЭЧ района СибВО.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21.05.2008, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008, исковые требования удовлетворены частично. С ТУ ФАУФИ по Иркутской области в пользу ООО "Компания "АВЕН" взыскана стоимость ремонта в сумме 18 275 280 руб.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.10.2008 решение Арбитражного суда Иркутской области от 21.05.2008 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 01.12.2008 дело N А19-3745/08 по иску ООО "Компания "АВЕН" к ТУ ФАУФИ по Иркутской области и дело NА19-250/08 по иску ТУ ФАУФИ по Иркутской области к ООО "Компания "АВЕН" объединены в одно производство, делу присвоен номер А19-3745/08.

ТУ ФАУФИ по Иркутской области уточнило исковые требования и просило взыскать сумму неосновательного обогащения с ООО "Компания "АВЕН" за период с 01.09.2006 по 14.12.2006 в сумме 425 171 руб. 61 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2006 по 14.12.2006 в сумме 7 752 руб. 47 коп., всего 432 924 руб. 08 коп., взыскать сумму задолженности по арендной плате по договору N 364/06ф от 23.10.2006 за период с 14.12.2006 по 01.03.2009 в размере 3 493 433 руб. 50 коп. и сумму пени за период с 14.12.2006 по 02.03.2009 в размере 4 348 065 руб. 38 коп., всего 7 841 498 руб. 91 коп.

ООО "Компания "АВЕН" уточнило иск и поддержало требования о взыскании с ТУ ФАУФИ по Иркутской области стоимости ремонта в сумме 17 680 420 руб. 82 коп., и зачете в счет арендной платы по договору аренды N 364/06ф от 23.10.2006 в сумме 3 145 860 руб. 25 коп.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 12.03.2009 (оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2009) с ТУ ФАУФИ по Иркутской области в пользу ООО "Компания "АВЕН" взыскано 17 116 420 руб. 82 коп., составляющих стоимость ремонта, 30 000 руб. - расходов на проведение экспертизы, в остальной части в иске ООО "Компания "АВЕН" отказано; в части взыскания с ООО "Компания "АВЕН" в пользу ТУ ФАУФИ по Иркутской области суммы 4 695 631 руб. 66 коп. отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа о

18.08.2009 решение Арбитражного суда Иркутской области от 12.03.2009 по делу N А19-3745/08 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2009 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении ООО "Компания "АВЕН" уточнить исковые требования (их правовое обоснование), а суду - дать оценку п. 1 договора аренды N 364/06ф от 23.10.2006, проверить указанный договор на заключенность в соответствии со ст.ст. 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, проверить договор аренды N 364/06ф от 23.10.2006 на соответствие его закону (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), установить характер возникших между сторонами отношений до и после подписания договора аренды.

При новом рассмотрении ТУ ФАУФИ уточнило исковые требования, просило взыскать с ООО Компания "АВЕН" сумму неосновательного обогащения за период с 01.09.2006 по 14.12.2006 в размере 433 311 руб. 71 коп.; с 15.12.2006 по 25.11.2009 - задолженность по арендной плате в размере 4 423 351 руб. 54 коп. и пени за период с 15.12.2006 по 25.11.2009 в сумме 7 547 441 руб. 35 коп.

Решением арбитражного суда Иркутской области от 09.12.2009 исковые требования Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области к ООО Компания "АВЕН" удовлетворены частично в сумме 4 069 912 руб. 75 коп. В остальной части иска отказано. Исковые требования ООО Компания "АВЕН" к Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области удовлетворены частично в сумме 20 262 281 руб. 07 коп. В остальной части иска отказано. Произведен зачет заявленных требований. В результате зачета взыскано с Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Компания "АВЕН" 16 192 368 руб. 32 коп. - основной долг, в возмещение расходов по госпошлине за кассационное рассмотрение сумму 1 000 руб. и расходов на производство судебной экспертизы в сумме 30 000 руб.

Не согласившись с указанным решением суда, ТУ ФАУ ФИ по Иркутской области обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой. Заявитель апелляционной жалобы считает, что решение суда является незаконным и необоснованным, подлежит отмене. При этом, ТУ ФАУ ФИ по Иркутской области ссылается на следующее. ООО "Компания "АВЕН" в Территориальное управление с просьбой о проведении капитального ремонта не обращалось, сразу обратилось за зачетом стоимости капитального ремонта. Таким образом, капитальный ремонт был произведен без предупреждения, уведомления и согласия арендодателя. Поскольку капитальный ремонт был проведен без согласия Территориального управления, то затраченные на него средства не подлежат взысканию с Территориального "управления. До заключения договора аренды помещения были переданы по акту приема-передачи от 01.09.2006 с указанием имеющихся недостатков. Однако при такой осведомленности ООО "Компания "АВЕН" не отказалось от заключения договора аренды. Кроме того, в акте приема-передачи отсутствует ссылка на то, что арендуемые помещения не могут быть использованы для цели, предусмотренной в п. 1.1. договора.

По мнению заявителя апелляционной жалобы запись о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в заключении эксперта отсутствует. При этом приобщенная в материалы дела расписка эксперта И.А. Казимирова не может быть признана надлежащей, поскольку не является неотъемлемой частью заключения и она была приобщена к материалам дела после проведения экспертизы, хотя по смыслу ст.86 АПК РФ предупреждение о даче заведомо ложного заключения должно осуществлять до проведения экспертизы. Кроме того, вопрос о неотложной необходимости должен решаться только относительно арендных правоотношений, которые возникли с 14.12.2006. Однако эксперт рассматривал вопрос о наличии неотложной необходимости с самого начала осуществления капитального ремонта (июня 2006 года). При этом на вопрос о возможности использования арендуемых помещений на 14.12.2009 эксперт сделал предположительный (вероятный) вывод.

Как указывает истец, суд первой инстанции пришел к выводу о заключенности договора аренды на основании того, что акт приема-передачи помещений подписан балансодержателем и арендатором, посчитав это достаточным основанием для такой оценки. Между тем, согласно преамбулы договора аренды Территориальное управление, Иркутская КЭЧ района и ООО "Компания "АВЕН" именуются в дальнейшем по договору Сторонами. Акт приема-передачи подписан балансодержателем и арендатором, и не подписан Территориальным управлением, что указывает на ненадлежащее оформление акта приема-передачи. Кроме того, в нарушении ст.289 АПК РФ суд первой инстанции не дал оценки договору аренды на предмет его действительности. Между тем, п. 3 (действовавшим на момент заключения договора) Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" было установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Однако договор аренды в нарушении указанного положения постановления Правительства РФ был заключен без проведения конкурса. Также судом первой инстанции не учтена позиция Высшего Арбитражного Суда РФ относительно оценки договоров аренды федерального имущества, находящего на праве оперативного управления у учреждения. Надлежащим ответчиком по иску о взыскании стоимости капитального ремонта является Иркутская КЭЧ района, которая и согласовала сметы по его проведению.

Возражая против заявленной ТУ ФАУФИ апелляционной жалобы, ООО Компания "АВЕН" заявило о её необоснованности, считая, что иск о взыскании стоимости произведенного им капитального ремонта сданного в аренду имущества был удовлетворен правомерно. В обоснование возражений общество указало, что переданное в аренду имущество требовало капитального ремонта и без его производства использование данного имущества по назначению в соответствии с установленными в договоре целями не представлялось возможным; проведение капитального ремонта было вызвано неотложной необходимостью; объемы и стоимость работ была согласована с балансодержателем. В связи с чем общество на основании ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации просило зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы в размере 4 096 912 руб. 75 коп. и взыскать с собственника имущества оставшуюся часть стоимости произведенного им капитального ремонта.

Представители истца и третьего лица в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном порядке, что подтверждается почтовыми уведомлениями N N 50977, 50979.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

ООО Компания "АВЕН" в октябре 2005 года обратилось к Иркутской КЭЧ района СибВО с предложением о заключении договора аренды помещений, расположенных в здании по адресу: г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 34А.

Нежилое двухэтажное кирпичное административное здание с подвалом, кадастровый номер 38-38-01/046/2006-928, расположенное по адресу: г.Иркутск, ул.Карла Маркса, 34 литер А, является объектом федеральной собственности, переданным в оперативное управление Иркутской КЭЧ района СибВО, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества и свидетельством о государственной регистрации права (т. 4 л.д. 10, 77).

Письмом от 20.10.2005 за N 01/100 ООО Компания "АВЕН" обратилось за согласованием в вышестоящую организацию балансодержателя указанного помещения о возможности заключения долгосрочного договора аренды. После получения предварительного согласования и сбора информации о состоянии и технико-канализационных возможностях помещения, инженерного обследования строительных конструкций здания, разработки проектно-сметной документации на капитальный ремонт для целей заключения долгосрочного договора аренды выяснилась необходимость проведения капитального ремонта в связи с невозможностью использовать имущество по его назначению.

За период с июня по сентябрь 2006 года ООО Компания "АВЕН" за свой счет производило поставку необходимых материалов и оборудования для проведения капитального ремонта, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами: сметой от 01.06.2006, счетом от 01.06.2006 N 2711, платежными поручениями от 01.06.2006 N 2, от 30.06.2006 N 11, от 04.08.2006 N 21,от 04.08.2006 N 22, от 14.08.2006 N 23, 05.09.2006 N 26, актом от 15.12.2006 N 42, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 15.12.2006 N 42кс и счетом-фактурой от 27.12.2006 N 577 (договор подряда N 1-29/05 от 29.05.2006); счетом от 25.08.2006 N 325, платежными поручениями от 28.08.2006 N25, 07.09.2006 N30, 12.09.2006 N 36, 09.10.2006 N 44, 12.10.2006 N 47, 30.11.2006 N53, 13.12.2006 N 86, товарной накладной от 26.12.2006 N 325 и счетом-фактурой от 26.12.2006 N325 (заявка материалов от 21.08.2006); счетом от 02.06.2006 N 475, платежными поручениями от 07.06.2006 N 5, 26.06.2006 N 10, 12.07.2006 N 15, 21.07.2006 N 17, 12.09.2006 N 34, товарной накладной от 15.09.2006 N 475 и счетом-фактурой от 15.09.2006 N 475 (заявка материалов от 01.06.2006); счетом от 05.06.2006 N Э/1774, платежными поручениями от 06.06.2006 N 6, товарной накладной от 14.06.2006 N 01-901 и счетом-фактурой от 14.06.2006 N 01-901 (заявка на поставку оборудования от 01.06.2006); счетом от 08.09.2006 N 68, платежным поручением от 27.12.2007 N 431, товарной накладной от 28.12.2006 N 830 и счетом-фактурой от 28.12.2007 N 830 (договор N 475 от 11.12.2006).

Между ООО Компания "АВЕН" и Иркутской КЭЧ района СибВО подписан акт приема-передачи нежилых помещений от 01.09.2006, согласно которому Иркутская КЭЧ района сдала, а ООО Компания "АВЕН" приняла нежилые помещения общей площадью 591,4 кв.м., из которых 345,4 кв.м. - помещения, расположенные на первом этаже двухэтажного кирпичного здания (помещения N N 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11) и 246 кв.м. - в подвальном помещении административного здания (помещения NN 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33) по адресу: г.Иркутск, ул.К.Маркса, 34 для использования под кафе. В данном акте приема-передачи содержится указание на то, что состояние всех передаваемых в аренду помещений требует капитального ремонта (т. 4 л.д. 45).

23.10.2006 между ТУ ФАУФИ по Иркутской области (арендодатель), Иркутская КЭЧ района СВО (балансодержатель) и ООО Компании "АВЕН" заключен договор N 364/06ф аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, в соответствии с условиями которого арендодатель при согласии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости, являющийся федеральной собственностью, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. К.Маркса, 34, литер А помещения N 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 и 11, расположенные на первом этаже, нежилые помещения N 27, 28, 29, 30, 31, 32 и 33, расположенные в подвале двухэтажного кирпичного здания согласно прилагаемой выкопировке из технического паспорта.

Общая площадь сдаваемых в аренду объектов - 591,4 квадратных метров. Срок договора аренды установлен с 01.09.2006 до 31.08.2055. Помещения согласно п. 1.1 договора переданы для размещения кафе. Расчет арендной платы стороны согласовали в Приложении N 1 к договору.

Договор 14.12.2006 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и УОБАО.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, стороны обратились в суд с настоящими требованиями.

Суд апелляционной инстанции, приняв во внимание указания суда кассационной инстанции, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, пришел к следующему выводу.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Федерального закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Представленный сторонами договор аренды N 364/06ф от 23.10.2006 содержит данные, позволяющие установить подлежащее передаче в аренду имущество (помещения). Данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован 14.12.2006 Управлением федеральной регистрационной службы по Иркутской области и УОБАО.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования закона к форме сделке и согласованию существенных условий договора (условия о предмете) сторонами были соблюдены.

Суд кассационной инстанции, направляя настоящее дело на новое рассмотрение, указал, на необходимость проверки договора аренды N 364/06ф от 23.10.2006 на предмет его заключенности в связи с отсутствием в акте приема-передачи подписи арендодателя. В соответствии со ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене решения, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Согласно п. 1.2 рассматриваемого договора, передача помещений оформляется актом приема-передачи (с указанием на фактическое состояние передаваемых помещений), который составляется и подписывается сторонами в трех экземплярах. Акт приема-передачи приобщается к договору и является его неотъемлемой частью. При отсутствии акта приема-передачи договор считается незаключенным.

Из акта приема-передачи от 01.09.2006 (т. 4 л.д. 45) усматривается, что указанные в договоре нежилые помещения были переданы балансодержателем (Иркутской КЭЧ района) арендатору - ООО Компания "АВЕН". Данный акт подписан без разногласий представителями арендатора и балансодержателя и скреплен их печатями, представителем ТУ ФАУФИ по Иркутской области акт не подписан.

Факт передачи спорного имущества в аренду по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.09.2006 ни одна из сторон не оспаривает.

Суд первой инстанции выполнил указания кассационной инстанции, оценил представленный в материалы дела акт приема-передачи нежилых помещений от 01.09.2006 в совокупности с условиями договора и пришел к правомерному выводу о том, что неподписание акта представителем ТУ ФАУФИ не свидетельствует о его отсутствии либо недействительности, поскольку в силу п. 2.1.2 договора аренды обязанность по передаче помещений арендатору возложена на балансодержателя, у которого объект аренды находится в оперативном управлении.

В связи с чем, доводы заявителя апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во времени владение и пользование или во временное пользование.

ТУ ФАУФИ заявило о взыскании с общества за указанный период времени (с 01.09.2006 по 14.12.2006) неосновательного обогащения в виде стоимости арендной платы, полученного последним вследствие пользования спорными помещениями.

Нежилые помещения были переданы арендатору (ООО Компания "АВЕН") по акту 01.09.2006.

Договор аренды зарегистрирован 14.12.2006, что в силу ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является моментом заключения договора.

В соответствии с п. 2. ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Учитывая вышеназванное положение закона, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, заявляя указанное требование, истец в силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт пользования обществом спорными помещениями в рассматриваемый период времени.

ТУ ФАУФИ по Иркутской области обосновывает дату пользования обществом помещениями моментом их передачи по акту приема-передачи от 01.09.2006.

Принимая во внимание п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающий обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также условия договора (п.1.1) о том, что имущество передается в аренду для использования под кафе, судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о том, что передаваемые по договору в аренду нежилые помещения должны были быть пригодными для их использования в соответствии с указанным в договоре назначением - для размещения кафе, но на момент передачи по акту от 01.09.2006 помещения не могли были быть использованы в соответствии с их назначением и требовали капитального ремонта.

Материалами дела (договорами подряда, актами приемки выполненных работ, договорами поставки, товарными накладными на поставку строительных материалов, платежными документы на их оплату) также подтверждается выполнение ООО Компания "АВЕН" на объекте по ул. Карла Маркса, 34, литер А капитального ремонта в период с июня 2006 года по 06.03.2007 (дата подписания последнего акта приемки выполненных работ).

Так, ООО Компания "АВЕН" реально смогло использовать помещения по назначению (под размещение кафе) после окончания в них капитального ремонта - 06.03.2007.

Доказательств обратного (использование помещений путем размещения в них кафе до указанной даты) в материалы дела не представлено. ТУ ФАУФИ не доказало факт временного пользования ООО Компания "АВЕН" чужим имуществом в период с 01.09.2006 по 14.12.2006.

Следовательно, вывод суда о том, что требование Агентства о взыскании с общества неосновательного обогащения и процентов в указанный период времени удовлетворению не подлежит, является правомерным.

Обращаясь в суд с иском ТУ ФАУФИ по Иркутской области также предъявило ООО Компания "АВЕН" требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.12.2006 по 25.11.2009 в размере 4 423 351 руб. 54 коп. и пени за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы за период с 15.12.2006 по 25.11.2009 в сумме 7 547 441 руб. 35 коп.

Как установлено ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Установив, что обязанность по внесению платы по договору аренды недвижимого имущества возникает с момента передачи арендатору имущества, соответствующего условиям договора и его назначению, а также, что переданными по договору аренды нежилыми помещениями ООО Компания "АВЕН" смогло пользоваться с 06.03.2007 (после окончания в них капитального ремонта), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что плата за пользование данным имуществом (арендная плата) подлежит начислению с указанной даты.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктами 2.3.10 и 4.2 договора аренды N 364/06ф от 23.10.2006 установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в установленном в приложении N 1 к договору размере ежемесячно вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

Доказательства внесения арендодателю арендной платы за пользование помещениями в период с 06.03.2007 до рассмотрения спора в суде в материалах дела отсутствуют.

Как следует из представленного ООО Компания "АВЕН" расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями ее общий размер за период с 06.03.2007 по 30.11.2009 составляет 4 096 912 руб. 75 коп. Данный расчет ответчиком не оспаривается.

При указанных обстоятельствах требование ТУ ФАУФИ о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4 096 912 руб. 75 коп. удовлетворено правомерно.

Подлежат отклонению доводы истца о недействительности договора аренды со ссылкой на несоответствие его п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685.

Как следует из доводов ТУ ФАУ ФИ по Иркутской области, изложенных в апелляционной жалобе, передача имущества по оспариваемому договору произведена без проведения конкурса.

Согласно пункту 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 (в редакции Постановления Правительства РФ от 23.03.2006 N 156) "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Так, на момент совершения спорной сделки (14.12.2006) поименованный в пункте 3 названного Постановления порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, Министерством экономического развития и торговли РФ не разработан и не утвержден.

Следовательно, указанное истцом обоснование не влечет признание договора недействительным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование ТУ ФАУФИ о взыскании пени за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы судом первой инстанции было оставлено без удовлетворения со ссылкой на ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что переданное в аренду имущество в момент его передачи находилось в состоянии непригодном для его использования по назначению в соответствии с условиями договора, что послужило причиной производства арендатором капитального ремонта данного имущества.

С указанными выводами суд апелляционной инстанции соглашается.

Необходимость в проведении капитального ремонта переданного в аренду имущества подтверждается имающимися в материалах дела доказательствами - актом приема-передачи недвижимого имущества о 01.09.2006, содержащем указание на то, что помещения требуют капитального ремонта; заключением строительно-технической экспертизы, проведенной по определению суда, из которой следует, что все учтенные в смете работы квалифицируются как работы по капитальному ремонту, были вызваны неотложной необходимостью и до их производства использование объекта недвижимости по целевому назначению (под кафе) было невозможно (т. 4 л.д. 45, т. 6 л.д. 134-164).

Суд пришел к правильному выводу о том, что, получив в аренду недвижимое имущество в непригодном для его использования по назначению в соответствии с условиями договора состоянии, общество вынуждено было произвести в нем капитальный ремонт, и, как следствие, нести соответствующие расходы на его производство.

Арендатор предпринял все меры для надлежащего исполнения им обязательства по внесению арендной платы, следовательно, его вина в просрочке внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями отсутствует, что исключает возможность возложения на общество ответственности в виде уплаты неустойки (пени).

Материалами дела подтверждается, что арендатор неоднократно - в октябре 2006 года и марте 2008 года обращался к арендодателю с письмами (т. 4 л.д. 13 8, т.7 л.д. 5), содержащими просьбу произвести зачет стоимости произведенного им капитального ремонта в счет арендной платы. Но эти предложения не были удовлетворены арендатором ввиду отсутствия разработанного и утвержденного органами государственной власти Положения о порядке возмещения затрат на проведение капитального ремонта арендатором объектов федерального недвижимого имущества (т. 2 л.д. 115).

В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Так, для взыскания с арендатора стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы необходимо, чтобы производство капитального ремонта было предусмотрено договором или вызвано неотложной необходимостью.

Факт наличия неотложной необходимости в проведении капитального ремонта арендуемых обществом нежилых помещений подтвержден имеющимся в деле доказательствами, в том числе заключением судебной строительно-технической экспертизы (т. 6, л.д. 134-164).

Довод заявителя жалобы о том, что заключение эксперта является недопустимым доказательством, судом апелляционной инстанции отклоняется. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в определении суда от 01.12.2008. В материалах дела также имеется расписка эксперта о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласование проведения капитального ремонта с балансодержателем подтверждается утвержденными начальником Иркутской КЭЧ района Лебедевым С.С. сметами на инженерное обследование строительных конструкций части здания, на разработку проектно-сметной документации на капитальный ремонт, локальным сметным расчетом на капитальный ремонт помещения.

Факт производства арендатором за свой счет капитального ремонта нежилых помещений, являющихся собственностью Российской Федерации, а также его стоимость подтверждаются имеющимися в материалах дела документами (сметами, актами приемки выполненных работ, накладными на поставку материалов, договорами подряда и поставки, а также платежными документами), и сторонами не оспаривается.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что арендатор приступил к ремонту арендуемых помещений еще задолго до официального заключения договора аренды и передачи их по акту, судом апелляционной инстанции отклоняется.

Материалами дела подтверждается, что именно это имущество в последующем явилось предметом заключенного сторонами договора аренды, данное имущество требовало капитального ремонта для использования его по назначению и без проведения такого ремонта аренда имущества по назначению, указанному в договоре, была невозможна.

Доводы ТУ ФАУФИ о том, что в момент заключения договора и принятия по акту в аренду имущества арендатор знал о его недостатках, однако не отказался от его заключения, что в силу ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность возмещения арендатору понесенных им затрат на устранение недостатков имущества, были рассмотрены судом первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, со ссылкой на ст. ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, рекомендации Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Ссылки истца на то, что ООО "Компания "АВЕН", заявляя свои требования, не представило в материалы дела разрешение на строительство по проведению капитального ремонта, а также на то, что права на самовольное строительство не подлежат защите в суде, также судом отклоняются.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В силу части 17 той же статьи выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Истец не представил доказательств, в соответствии с которыми получение ответчиком разрешения на строительство являлось обязательным.

При указанных обстоятельствах, требование ООО Компания "АВЕН" было правомерно удовлетворено в сумме 20 262 281 руб. 07 коп.

Выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного требования истца в части возмещения расходов на приобретение и установку трансформатора ТМ-160 и подстанции трансформаторной КТПН-160 6/04 (564 000 руб.), сторонами не оспариваются.

В результате частичного удовлетворения исковых требований ТУ ФАУФИ по Иркутской области и ООО Компания "АВЕН", суд первой инстанции, со ссылкой на ч. 5 статьи .170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в результате зачета, правомерно взыскал с Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Иркутской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Компания "АВЕН" основной долг в размере 16 192 368 руб. 32 коп.

Расходы по госпошлине распределены судом первой инстанции в соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 АПК РФ, Арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение арбитражного суда Иркутской области от 09 декабря 2009 года по делу N А19-3745/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Т.В. Стасюк

Судьи

С.И. Юдин Е.Н. Скажутина