Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 сентября 2006 г. N КГ-А40/8793-06-П Суд постановил выселить ответчиков из арендуемых помещений, находящихся в собственности ликвидируемого предприятия, поскольку установленная низкая арендная плата препятствует возврату долга кредиторам (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 сентября 2006 г. N КГ-А40/8793-06-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 июля 2006 г. N КГ-А40/5856-06

Внешний управляющий общества с ограниченной ответственностью "Моделин" обратился с иском о выселении: к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Импульс" и ООО "Букмекерская контора "Марафон" - из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, дом 15/10, строение 2 (условный номер объекта 34892); к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Импульс" и обществу с ограниченной ответственностью "ТЦ "Комус" - из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, улица Остоженка, дом 5 (условный номер объекта 34891); и к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Импульс" - из занимаемых нежилых помещений, находящихся по адресу: г. Москва, улица Большая Полянка, дом 4/10, строение 1 (условный номер объекта 34883).

Решением Арбитражного суда гор. Москвы от 22-26 августа 2005 года иск был удовлетворен: ООО "Торговая фирма "Импульс" была выселена из помещений по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская. дом 15/10, строение 5 и г. Москва, улица Большая Полянка, дом 4/10, строение 1. Этим же решением ООО "Торговая фирма "Импульс" и ООО "ТЦ "Комус" были выселены из помещения по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, дом 5. Производство же в отношении ООО "Букмекерская контора "Марафон" было прекращено ввиду того, что истец отказался от иска, так как указанное общество с 01.07.2005 года не являлось субарендатором спорного помещения (т. 1, л.д. 173-174).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2005 года данное решение было изменено: в иске о выселении ООО "Торговая фирма "Импульс" и ООО "ТЦ "Комус" из указанных ранее нежилых помещений было отказано, а в остальной части решение было оставлено без изменения (т. 3, л.д. 67-69).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 января 2006 года вышеназванные судебные акты были отменены с передачей дела на новое рассмотрение (т. 3, л.д. 109-113).

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда гор. Москвы от 2 мая 2006 года в удовлетворении заявленного иска было отказано в полном объеме (т. 4, л.д. 96-97), а определением того же суда от 18 апреля 2006 года производство по делу в отношении выселения ООО "Букмекерская контора "Марафон" из нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, д. 15/10, строение 5 было прекращено в связи с отказом истца от указанных требований (т. 4, л.д. 94).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2006 года названное решение было оставлено без изменения (т. 5, л.д. 65-67).

В кассационной жалобе внешний управляющий ООО "Моделин" просит отменить вышеназванные судебные акты и принять новое решение об удовлетворении заявленного им иска в полном объеме, так как считает их незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при принятии обжалуемых актов судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст.ст. 15, 433, 450, 451, 452, 453, 616, 621-623 ГК РФ, ст.ст. 95, 102, 137 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 65 АПК РФ, а также были не в полном объеме учтены конкретные обстоятельства, по делу и характер сложившихся между сторонами правоотношений. Представитель заявителя в судебном заседании просил удовлетворить его жалобу.

Представители обоих ответчиков в суде кассационной инстанции полагали, как и в представленном отзыве на жалобу, правомерным оставить принятые по делу решение и постановление без изменения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 13 сентября до 15 сентября 2006 года, после чего рассмотрение жалобы было продолжено.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и заслушав объяснения представителей сторон по существу заявленного иска, находит принятые по делу решение и постановление подлежащими отмене в силу нижеследующего.

Как видно из материалов дела, 22 августа 1998 года между Народным предприятием по птицеводству "Ставропольское" (арендодатель) и ООО "Торговая фирма "Импульс" (арендатор) были заключены три договора аренды за NN 23, 24, 25, по которым "арендодатель" сдал сроком на 10 лет "арендатору", соответственно, три помещения по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, дом 5, условный номер объекта 34891, площадью 477,4 кв.м.; г. Москва, ул. Воронцовская, дом 15/10, строение 4, условный номер объекта 34892, общей площадью 635,8 кв.м.; г. Москва, ул. Большая Полянка, дом 4/10, строение 1, условный номер объекта 34883, общей площадью 340,5 кв.м. Из п. 3.1 данных договоров вытекает, что арендная плата составила 300 рублей в год за один квадратный метр, включая в себя оплату коммунальных услуг, электроэнергию, тепло, телефонную связь, а также другие услуги (т. 1, л.д. 12-27).Причем часть из этих помещений ООО "Торговая фирма "Импульс" по соответствующим договорам сдало в субаренду ООО "ТЦ "Комус" и ООО "Букмекерская контора "Марафон". Определением Арбитражного суда гор. Москвы от 28 апреля 2005 года по делу N А40-62053/04-36-51 "Б" в отношении ООО "Моделин" сроком на 12 месяцев было введено внешнее управление. При этом, сданные выше в аренду по делу помещения на праве собственности принадлежат ООО "Моделин", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права за N 77 АБ 588671 от 28.07.2004 года, N 77 АБ 588602 от 28.07.2004 года и N 77 АБ 534389 от 30.03.2004 года, а также не оспаривается представителями сторон в настоящем судебном заседании (т. 1, л.д. 9-11). Поскольку размер арендной платы по названным выше договорам аренды, в отличие от рыночной цены, препятствует восстановлению платежеспособности должника, то внешний управляющий ООО "Моделин", руководствуясь планом внешнего управления и ст.ст. 102, 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и ст.ст. 450, 617 ГК РФ, 24 мая 2005 года направил в адрес ООО "Торговая фирма "Импульс" уведомление об отказе от исполнения договоров от 22.08.1998 г. за NN 23, 24, 25 и об освобождении в течение 7-ми дней спорных нежилых помещений (т. 1, л.д. 38-40). Данное письмо было получено ООО "Торговая фирма "Импульс", о чем соответствует ответ указанного общества от 01.06.2005 года за N 15, в котором оно было категорически не согласно с указанным предложением и предстоящим выселением (т. 1, л.д. 51). Учитывая, что спорные нежилые помещения не были освобождены ответчиками, то истец, руководствуясь ст.ст. 11, 450, 617, 618, 662 ГК РФ, ст.ст. 102, 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", и обратился в арбитражный суд с требованием о выселении ООО "Торговая фирма "Импульс", ООО "ТЦ "Комус" и ООО "Букмекерская контора "Марафон" (от иска в отношении последнего общества истец отказался, в связи с чем производство в отношении него было прекращено).

Но в удовлетворении заявленного иска было отказано, что подтверждается текстом обжалуемых решения и постановления арбитражного суда. При этом, в обоснование принятия такого решения суд первой и апелляционной инстанций указал о следующем: что истец, в нарушение ст. 621 ГК РФ, не уведомил в разумный срок ООО "Торговая фирма "Импульс" о желании заключить с ним новые договоры на новый срок; что ООО "Торговая фирма "Импульс" за счет собственных средств с согласия прежнего арендодателя произвело улучшение арендованного имущества на сумму 13,5 млн. рублей, чего, по его мнению, и не оспаривает и истец по делу, в связи с чем расторжение прежних договоров повлечет для последнего убытки, которые по своим размерам более чем в сто раз превышают размер его сегодняшних требований перед кредиторами, что не соответствует целям внешнего управления; что в спорных договорах отсутствует право на одностороннее их расторжение, а поскольку ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)" является специальным по отношению к ГК РФ, в частности, ст. 619 ГК РФ, то истец в силу ст. 102 ФЗ РФ "О несостоятельности (банкротстве)" должен был, якобы, обратиться сначала с требованием о расторжении договоров в арбитражный суд, а затем уже ставить вопрос о выселении ответчиков.

Однако с данными судебными актами коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Так, в соответствии со ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Из ст. 617 ГК РФ вытекает, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В ст.ст. 621-623 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Причем, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При этом, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, а в случае, если он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Из ст. 450 ГК РФ вытекает, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Из ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" вытекает, что внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключенными при сравнимых обстоятельствах.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства по делу, а также характер сложившихся между сторонами по делу правоотношений, судебная коллегия находит, что судом первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых решения и постановления были нарушены указанные выше нормы материального права. В подтверждение вышеизложенного следует указать о том, что внешний управляющий ООО "Моделин", учитывая размер арендной платы за 1 кв. метр в виде 300 рублей в год по спорным договорам и срок их действия на 10 лет, т.е. до 22.08.2008 года, вправе был для целей восстановления общества заявить настоящий иск, поскольку в установленный ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" срок он предупредил ООО "Торговая фирма "Импульс" об отказе от исполнения договора аренды от 22.08.1998 года за N 23-25 и освобождении арендованных помещений в течение 7 дней со дня получения такого извещения (т. 1, л.д. 38-40). А о том, что такие извещения были получены ООО "Торговая фирма "Импульс", свидетельствует ответ данного общества от 01.06.2005 года, где оно выразило свой отказ от расторжения договора (т. 1, л.д. 51). Помимо этого, истцом при расторжении договоров были соблюдены и положения, содержащиеся в ст.ст. 617, 619, 621-623 ГК РФ, так как 17 апреля 2006 года им ответчику - ООО "Торговая фирма "Импульс" - были представлены проекты новых договоров аренды на спорные нежилые помещения на новый срок, на которые от указанного выше общества должного ответа не последовало, что свидетельствует о его нежелании подписывать договоры на новых условиях (т. 2, л.д. 54-82). Факт же получения проектов данных договоров ООО "Торговая фирма "Импульс" подтвержден материалами дела (т. 2, л.д. 54), кроме того, не отрицал этого обстоятельства и его представитель в кассационной инстанции, заявивший в присутствии генерального директора этого общества, в частности, о том, что ответом на предложенные ему истцом варианты новых договоров аренды на спорные помещения является его отрицательное отношение к этому в суде по данному делу.

Утверждения суда в обжалуемых актах в обоснование своего отказа в иске о том, что истец, якобы, обязан был обратиться с самостоятельным иском о расторжении спорных договоров, а затем уже и с требованием о выселении, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку внешний управляющий в силу ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" был вправе обратиться к ответчикам именно с настоящим иском, тем более, что он предварительно отказался от исполнения обязательств по этим договорам, о чем поставил в известность ООО "Торговая фирма "Импульс" в установленный срок, в связи с чем эти договоры в силу п. 3 вышеназванного закона о банкротстве считались расторгнутыми уже как минимум с 01.06.2005 года, т.е. с даты ответа названного общества на указанные предложения истца по делу (т. 1, л.д. 51),

Что же касается утверждений суда в обжалуемых решении и постановлении о том, что произведенные ООО "Торговая фирма "Импульс" улучшения спорных помещений составили 13,5 млн. рублей и эта сумма в сто раз превышает размер заявленных кредиторами истцу требований, причем, якобы, расчет возможных убытков в названной сумме уже произведен был судом и считается им установленным, то судебная коллегия не может в настоящее время согласиться с таким выводом суда, поскольку вопрос установления размера причиненных убытков, связанных с ремонтом спорных нежилых помещений, является предметом иных правоотношений сторон по делу, который можно разрешить по существу, установив сумму убытков, лишь путем предъявления заинтересованными лицами самостоятельного иска в рамках другого арбитражного дела, а не в рамках настоящего дела.

Ссылки в судебном заседании представителя ООО "ТЦ "Комус" о том, что поскольку спорные договоры были заключены от имени арендодателя Народным предприятием по птицеводству "Ставропольское", то только это предприятие, а не истец по делу, могло предъявить настоящий иск, кассационная инстанция находит несостоятельными, так как они не основаны на положениях, закрепленных в ст.ст. 616, 619 ГК РФ, ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Таким образом, учитывая вышеизложенное, принятые по делу решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене. В то же время, учитывая, что судом при принятии обжалуемых актов фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, были установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом - первой и апелляционной инстанций - были неправильно применены нормы материального права, перечисленные ранее коллегией в настоящем постановлении, то кассационная инстанция считает законным и обоснованным принять новое решение по делу, которым удовлетворяет заявленный иск в полном объеме и относит судебные расходы на обоих ответчиков по делу. Следовательно, ООО "Торговая фирма "Импульс" и ООО "ТЦ "Комус" подлежат выселению из занимаемых ими спорных нежилых помещений.

А поэтому, руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда гор. Москвы от 2 мая 2006 года по делу N А40-32833/05-36-74 и постановление за N 09АП-5763/2006-ГК от 23 июня 2006 года Девятого арбитражного апелляционного руда по тому же делу отменить.

Иск удовлетворить.

Выселить ООО "Торговая фирма "Импульс" из занимаемых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Воронцовская, дом 15/10, строение 5 (кадастровый или условный номер объекта 34892).

Выселить ООО "Торговая фирма "Импульс" и ООО "ТЦ "Комус" из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, дом 5 (кадастровый или условный номер объекта 34891).

Выселить ООО "Торговая фирма "Импульс" из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Большая Полянка, дом 4/10, строение 1 (кадастровый или условный номер объекта 34883).

Взыскать с ООО "Торговая фирма "Импульс" в пользу ООО "Моделин" расходы по уплате госпошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам в размере 4 (четырех) тысяч рублей.

Взыскать с ООО "ТЦ "Комус" в пользу ООО "Моделин" расходы по уплате госпошлины по иску, апелляционной и кассационной жалобам в сумме 4 (четырех) тысяч рублей.