Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2009 г. N 09АП-18328/2009

9 ноября 2009 г.

N А40-25521/09-113-213

Резолютивная часть объявлена 2 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 ноября 2009 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Барановской Е. Н.

судей Панкратовой Н.И., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания председательствующим судьей Барановской Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Эльгор+"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2009 года по делу N А40-25521/09-113-213,

принятое судом в составе председательствующего судьи Коротковой Е.Н., арбитражных заседателей Морозова В.А., Елисеевой А.В.

по иску Префектуры Северо-Западного административного округа города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью "Трансэнергоснаб", Обществу с ограниченной ответственностью "Эльгор+" 3-и лица - Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, Департамент земельных ресурсов города Москвы, Департамент природопользования и охраны окружающей среды города Москвы о признании не подлежащим государственной регистрации права собственности и признании ничтожным договора купли-продажи

при участии:

от истца: Евсеева Т.Н. по доверенности N 875 от 16.04.2009 г.

от 3-их лиц: от Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы - Милевская Д.Л. по доверенности N 05-08-1226/9 от 21.05.2009 г.

В судебное заседание не явились:

ответчики (Общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоснаб", Общество с ограниченной ответственностью "Эльгор+", 3-и лица (Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, Департамент земельных ресурсов города Москвы) - извещены.

УСТАНОВИЛ

Префектура Северо-Западного административного округа города Москвы (далее Префектура СЗАО г. Москвы) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Трансэнергоснаб" (далее - ООО "Трансэнергоснаб"), Обществу с ограниченной ответственностью "Эльгор+" (далее - ООО "Эльгор+") - о признании не подлежащим государственной регистрации право собственности ООО "Трансэнергоснаб" на объект, площадью 141,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Свободы, вл.70, стр.1,

- признании недействительным свидетельства о регистрации права ООО "Трансэнергоснаб", - признании ничтожным в части продажи помещения площадью 141,6 кв.м. договора купли-продажи от 15.05.2006 г. N 2-КП, заключенного между ООО "Трансэнергоснаб" и ООО "Эльгор+",

- о признании не подлежащим государственной регистрации право собственности ООО "Эльгор+" на объект, площадью 141,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Свободы, вл.70, стр.1, - признании недействительным свидетельства о регистрации права ООО "Эльгор+" от 08.11.2007 г. серии 77 АЖ 230233,

- исключении из ЕГРП записи N 77-01/30-691/2002-330 от 26.12.2002 г., - исключении из ЕГРП записи N 77-77-22/038/2007-528 от 08.11.2007 г.

В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просит - признать не подлежащим государственной регистрации право собственности ООО "Трансэнергоснаб" на объект, площадью 141,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Свободы, вл.70, стр.1,

- признании недействительной запись N 77-01/30-691/2002-330 о регистрации права собственности ООО "Трансэнергоснаб" на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Свободы, вл.70, стр.1, - признать ничтожным в части п.1.3 договор купли-продажи от 15.05.2006 г. N 2-КП, заключенный между ООО "Трансэнергоснаб" и ООО "Эльгор+", предусматривающий, что объект купли-продажи является недвижимым имуществом;

- признать ничтожным в части п.1.5 договор купли-продажи от 15.05.2006 г. N 2-КП, заключенный между ООО "Трансэнергоснаб" и ООО "Эльгор+", предусматривающий, что право собственности на комплекс автомойки возникает у покупателя с момента государственной регистрации, - признать не подлежащим государственной регистрации право собственности ООО "Эльгор+" на объект, площадью 141,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Свободы, вл.70, стр.1,

- признании недействительной запись N 77-77-22/038/2007-528 о регистрации права собственности ООО "Эльгор+" на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Свободы, вл.70, стр.1. Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2009 года по делу N А40-25521/09-113-213 требования, заявленные истцом, удовлетворены в части признания не подлежащим государственной регистрации право собственности ООО "Эльгор+" на объект, площадью 141,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Свободы, вл.70, стр.1. В остальной части в удовлетворении заявленного иска отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное выше решение суда в части признания не подлежащим государственной регистрации права собственности ООО "Эльгор+" на объект, площадью 141,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Свободы, вл.70, стр.1. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного иска.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, спорный объект, право собственности на который зарегистрировано за ООО "Эльгор+" 08.11.2007 г., является объектом недвижимого имущества и зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве в полном соответствии с действующим на момент регистрации права законодательством.

Ответчик также полагает, что Префектура СЗАО г. Москвы является ненадлежащим истцом по настоящему спору.

Ответчик (ООО "Эльгор+"), будучи надлежащим образом извещен о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, заявив ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с болезнью представителя.

В соответствии со ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить рассмотрение дела, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства.

Между тем, все доказательства, необходимые для рассмотрения дела в данном судебном заседании, в материалах дела наличествуют, а явка представителя ответчика судом не была признана обязательной.

Более того, болезнь представителя ответчика Крюкова В.Ю. уважительной причиной неявки в судебное заседание не является, поскольку ответчик мог привлечь к участию в деле другого представителя.

При таких обстоятельствах, ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства настоящего дела подлежит отклонению.

Ходатайство ответчика об истребовании в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве копии технического паспорта спорного объекта от 12.10.2006 г., представленного на регистрацию перехода права собственности от ООО "Трансэнергоснаб" к ООО "Эльгор+", судебной коллегий отклоняется, поскольку копия регистрационного дела была представлена Управлением Федеральной регистрационной службы по запросу суда первой инстанции и находится в материалах настоящего дела. Представители истца и 3-его лица (Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы) доводы апелляционной жалобы отклонили вследствие необоснованности. Просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик (ООО "Трансэнергоснаб"), 3-и лица (Управление Федеральной регистрационной службы по Москве, Департамент земельных ресурсов города Москвы), будучи надлежащим образом извещены о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили, отзыв на апелляционную жалобу не представили.

Поскольку ответчиком (ООО "Эльгор+") обжалуется только часть решения и лица, участвующие в деле, против данного возражений не заявили, арбитражный суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. 268 ч. 5 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей истца, 3-его лица (Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы) и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

Установлено, что 08.11.2007 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "Эльгор+" на здание "Комплекс автомойки", площадью 141,6 кв.м., расположенное по адресу: Москва, ул.Свободы, дом 70, стр.1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним 08.11.2007 г. сделана соответствующая запись регистрации.

Основанием для государственной регистрации права собственности ООО "Эльгор+" на указанный выше объект явились договор купли-продажи с ООО "Трансэнергоснаб" от 17.05.2006 г. N 2-КП и акт приема-передачи от 22.05.2006 г.

Из материалов дела усматривается, что право собственности на указанное имущество было зарегистрировано за ООО "Трансэнергоснаб" 26.12.2002 г.; основанием для регистрации явился Акт государственной комиссии по приемке в эксплуатацию автомоечного комплекса от 18.10.1999 г. N 61-29-37/9, утвержденный начальником Управления транспорта и связи Правительства Москвы 11.11.1999 г.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец утверждает, что регистрация права собственности ответчиков - ООО "Трансэнергоснаб" и ООО "Эльгор+" на указанное выше строение как на объект недвижимости произведена неправомерно, поскольку разрешение у ООО "Трансэнергоснаб" на создание объекта недвижимого имущества отсутствовало, т.к. решение о предоставлении ответчикам земельного участка для строительства объекта недвижимости, а также решение об осуществлении градостроительной деятельности государственными органами города Москвы не принимались.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска в части признания не подлежащим государственной регистрации право собственности ООО "Эльгор+" на объект площадью 141,6 кв.м., расположенный по адресу: г. Москва, ул. Свободы, вл.70, стр.1, По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела и являются неправомерными.

Так, в соответствии со ст.ст. 130 п.1, 131 п.1 ГК РФ, ст. 1 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 25 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Из вышеизложенного следует, что для осуществления государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости необходимо представить документы, подтверждающие создание данного объекта в установленном законом порядке.

Между тем, доказательства, которые бы свидетельствовали о создании ООО "Трансэнергоснаб" указанного выше объекта как объекта недвижимости с соблюдением установленных законом норм и правил, в материалах дела отсутствуют, ответчиками не представлены.

Как видно из материалов дела, 08.12.1997 г. между Московским земельным комитетом и ООО "Трансэнергоснаб" был заключен договор N 04-08-501680 аренды земельного участка площадью 500 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Свободы, пересечение с ул. Планерной, сроком на 5 лет.

Согласно п.1.1 договора целевое назначение участка - для строительства и последующей эксплуатации временного моечного поста.

Пунктами 5.11, 8.2 договора предусмотрена обязанность Арендатора не осуществлять на земельном участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов, а по истечении срока действия договора Арендатор обязан принять меры к освобождению земельного участка и возвратить Арендодателю земельный участок в последний день действия договора.

Таким образом, условия предоставления ООО "Трансэнергоснаб" земельного участка не предоставляли ему право на осуществление строительства недвижимого имущества, поскольку земельный участок передавался названному лицу в аренду под размещение временного строения - автомоечного поста, т.е. не имеющего неразрывной связи с землей, перемещение которого без соразмерного вреда является возможным.

Как следует из материалов дела, ООО "Трансэнергоснаб" в 1999 году на указанном выше земельном участке было возведено сооружение- комплекс автомойки, приемка которого в эксплуатацию была оформлена Актом государственной комиссии по приемке в эксплуатацию автомоечного комплекса от 18.10.1999 г. N 61-29-37/9, утвержденным начальником Управления транспорта и связи Правительства Москвы 11.11.1999 г.

Между тем, в силу требований ст. 3 п. 2 ФЗ РФ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", действовавшего в период возведения указанного выше строения, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительным норм и правил, а согласно ст. 62 п. 1 Градостроительного Кодекса РФ 1998 г. для осуществления строительства застройщику необходимо было получить разрешение на строительство.

Пунктом 1.9 распоряжения Мэра Москвы от 31.01.1996 г. N 39-РМ "Об упрощении порядка подготовки исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства на территории г. Москвы" предусматривалась выдача инспекцией госархстройнадзора разрешений на производство строительных работ по новому строительству на основании распорядительных документов, после оформления имущественно-земельных отношений и утверждения в установленном порядке проекта, согласованного Москомархитектурой, Мосгосэкспертизой и другими надзорными ведомствами, имеющего положительные результаты государственной экологической экспертизы.

Однако, как следует из материалов дела, разрешение на строительство указанного выше павильона как объекта недвижимого имущество у ООО "Трансэнергоснаб" отсутствовало, как отсутствуют и доказательства разрешения собственника земельного участка на строительство, а также - проектно-сметная документация.

Имеющееся в материалах дела Градостроительное заключение, составленное Главным архитектурно-планировочным управлением от 01.07.1997 г., заключение Москомприроды от 26.05.1997 г., Центра Госсанэпидемнадзора от 26.02.1997 г. свидетельствуют о наличии согласования ООО "Трансэнергоснаб" работ по размещению на указанном выше земельном участке временного моечного поста и не дают право на производство строительных работ (т.1 л.д.20-44).

Судебная коллегия также отмечает, что согласно п. 5.12 Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории г. Москвы, утвержденных распоряжением Мэры Москвы от 30.03.1998 г. N 299-РМ, приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов (площадью свыше 20 кв.м.) производится государственной комиссией в порядке, установленном для капитальных зданий и сооружений, с обязательным участием Инспекции Госархтройнадзора г. Москвы и подтверждается актом приемки, утвержденным префектом административного округа.

Как следует из содержания Акта государственной комиссии по приемке в эксплуатацию автомоечного комплекса от 18.10.1999 г. N 61-29-37/9, утвержденного начальником Управления транспорта и связи Правительства Москвы 11.11.1999 г., явившегося основанием для осуществления государственной регистрации права собственности ООО "Трансэнергоснаб" на комплекс автомойки, в данном акте отсутствуют сведения о том, что принятый комиссией объект является капитальным объектом, т.е. объектом недвижимого имущества. Более того, в названном акте содержатся сведения о возведении ответчиком некапитального объекта - автомойки временного типа с замкнутым циклом водообращения.

Таким образом, указанный выше Акт государственной приемочной комиссией не подтверждает факт создания ООО "Трансэнергоснаб" на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества, права на который подлежали государственной регистрации.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что ООО "Трансэнергоснаб" было разрешено возведение объекта некапитального строительства, а не объекта недвижимости, порядок строительства недвижимого имущества при возведении автомойки не соблюдался, земельный участок для строительства недвижимости не выделялся. Таким образом, созданный ООО "Трансэнергоснаб" и проданный им ООО "Эльгор+" по договору купли-продажи имущества Комплекс автомойки не может быть в соответствии со ст. 130 ГК РФ отнесен к объектам, право собственности на которые подлежит государственной регистрации.

Судебная коллегия не может согласиться и с доводом ответчика - ООО "Эльгор+" о том, что возведенный ООО "Трансэнергоснаб" и переданный ООО "Эльгор+ по результатам сделки купли-продажи объект отвечает признакам недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано правомерно, поскольку само по себе наличие неразрывной связи автомойки с землей не означает, что у ответчиков возникло право собственности на данное строение как на объект недвижимого имущества.

Так, понятие "недвижимость" является правовой категорией, вследствие чего признание имущества недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей; необходима совокупность других юридических фактов, в том числе, таких как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания объекта недвижимости.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации здание, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Гражданский кодекс Российской Федерации исходит из того, что легализация самовольной постройки возможна только на основании судебного акта (ст. 222 п. 3 ГК РФ), который может быть положен в основу государственной регистрации права собственности.

Следовательно, отношения, связанные с возникновением права собственности на самовольную постройку, возникают не с момента ее возведения по порочным основаниям, а с момента обращения в суд с требованием о признании права собственности.

Однако судебного решения о признании права собственности ООО "Трансэнергоснаб" на указанное выше строение как на объект недвижимости отсутствует.

Воля собственника земельного участка на возведение недвижимости также отсутствовала, поскольку земельный участок под строительство недвижимости ООО "Трансэнергоснаб" не выделялся.

Судебная коллегия отмечает, что ранее действовавшая редакция ст. 222 п.3 ГК РФ допускала возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

В настоящее время доказательств, выделения ООО "Эльгор+" земельного участка под размещение недвижимого имущества - вышеназванного комплекса автомойки - не имеется.

С 01.09.2006 г. указанные выше положения ст. 222 п. 3 ГК РФ утратили силу, и действующие в настоящее время правила ст. 222 ГК РФ допускают возможность признания права собственности на самовольную постройку лишь за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. К числу последних ООО "Эльгор+" не относится.

Более того, материалами дела установлено, что договор N 04-08-501680 аренды земельного участка от 08.12.1997 г., заключенный между Московским земельным комитетом и ООО "Трансэнергоснаб", был прекращен с 30.10.2007 г. вследствие отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы и договорные отношения по использованию указанного выше земельного участка, на котором расположен комплекс автомойки, между ООО "Эльгор+" и Департаментом земельных ресурсов города Москвы отсутствуют.

Судебная коллегия также отмечает, что распоряжением Правительства Москвы от 17.04.2007 г. N 700-РП "О выводе автостоянок и сторонних землепользователей, расположенных на особо охраняемых природных территориях "Природно-исторический парт "Тушинский" ООО "Трансэнергоснаб" включено в перечень организаций, подлежащих выводу с данной территории. Изложенное выше, позволяет сделать вывод о том, что право собственности ООО ООО "Трансэнергоснаб", а впоследствии - и право собственности ООО "Эльгор+" на указанное выше строение не подлежало государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в соответствии с п.п.2.2.1.1, 2.2.2.1, 2.2.2.2-2.2.2.4 Положения о префектуре административного округа города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 03.12.2002 г. N 981-ПП, Префектура как территориальный орган исполнительной власти города Москвы, подведомственный Правительству Москвы, осуществляет полномочия по контролю за реализацией программ градостроительного развития территории административного округа, принимает меры по сносу объектов, размещенных с нарушением нормативных правовых актов в области землепользования и градостроительства.

В этой связи, обращение Префектуры СЗАО г. Москвы с настоящим исковым заявлением обусловлено тем, что регистрация права собственности на комплекс автомойки как на объект недвижимого имущества, нарушает права и законные интересы города Москвы - собственника земли, занятой временным сооружением автомойки и, соответственно, Префектуры, как представителя собственника земли, уполномоченного на распоряжение землей.

Префектура СЗАО г. Москвы, формулируя избранный способ защиты как признание неподлежащим регистрации права собственности, по существу оспаривает возникновение у ООО "Эльгор+" право собственности на временное сооружение автомойки, как на объект недвижимости, подлежащий регистрации, и основания регистрации этого права, что согласуется с положениями ст. 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Аналогичная правовая позиция изложена Федеральным арбитражным судом Московского округа в постановлениях от 27.04.2007 г. N КГ-А40/3052-07, от 15.05.2008 г. N КГ-А40/2853-08, от 04.12.2008 г. N КГ-А40/11199-08.

Поскольку Префектура не является участником правоотношений между ответчиками (ООО "Трансэнергоснаб" и ООО "Эльгор+"), связанных с приобретением спорного имущества, как не является и заинтересованным лицом, которому предоставлено право оспаривать данную сделку, а в настоящее время отсутствует запись о регистрации права собственности ООО "Трансэнергоснаб" на указанное выше сооружение автомойки, судебная коллегия считает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции об удовлетворении заявленного иска в части признания неподлежащим регистрации права собственности ООО "Эльгор+" на указанный выше объект.

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебный акт принят при правильном применении судом норм материального и процессуального права, вследствие чего апелляционная жалоба ООО "Эльгор+" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266-268, 269 п. 1, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 июля 2009 года по делу N А40-25521/09-113-213 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий:

Е. Н. Барановская

Судьи

И.С. Лящевский Н.И. Панкратова