Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 марта 2007 г. N КГ-А40/1761-07-П При новом рассмотрении дела суду необходимо привлечь к участию в деле в качестве ответчика лицо, регистрация права собственности которого оспаривается истцом, выяснить, имеются ли у ответчика основания приобретения права собственности на спорное имущество; исследовать и дать правовую оценку договорам купли-продажи (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 23 марта 2007 г. N КГ-А40/1761-07-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 апреля 2008 г. N КГ-А40/14137-07-П

Открытое акционерное общество "Гипромез" (далее - ОАО "Гипромез") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконными действий Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве) по регистрации прекращения права собственности заявителя на здания, расположенные по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2.

Заявленные требования мотивированы несоответствием действий регистрирующего органа по государственной регистрации в отношении спорных нежилых помещений права собственности Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А.", а затем Компании "Вортмант Инвестмент Лтд." требованиям закона, в том числе положениям пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку на государственную регистрацию прав не было представлено заявление правообладателя - ОАО "Гипромез". Кроме того, по мнению заявителя, оспариваемая государственная регистрация произведена в отсутствие совершенного в соответствии с законодательством договора в отношении недвижимого имущества, что свидетельствует о нарушении регистрирующим органом положений статьи 17 названного закона.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 26.10.05 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Компания "Хэкбридж Партнерс, С.А." и Компания "Вортмант Инвестмент Лтд.".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.01.06, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.05.06, в удовлетворении заявленных требований отказано.

При этом суды исходили из того, что по смыслу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть оспорено само зарегистрированное право, а не действия государственного органа по его регистрации; доводы ОАО "Гипромез" относительно совершения оспариваемых регистрационных действий при отсутствии предусмотренных статьей 17 названного закона оснований для государственной регистрации перехода права собственности отклонены судами обеих инстанций как несостоятельные и опровергаемые представленными доказательствами, в том числе свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А." от 14.05.05 N 77 АВ 571598, и Компании "Вортмант Инвестмент ЛТД" от 30.05.05 NN 77 АВ 729465, 77 АВ 729464.

Кроме того, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций исходили из того, что договор купли-продажи от 06.04.05, заключенный между ОАО "Гипромез" и Компанией "Хэкбридж Партнерс, С.А.", и договор купли-продажи от 16.05.05, заключенный между Компанией "Хэкбридж Партнерс, С.А." и Компанией "Вортмант Инвестмент ЛТД", явившиеся основаниями для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, в судебном порядке не оспорены; обстоятельства приобретения Компанией "Вортмант Инвестмент ЛТД" права собственности в отношении спорного имущества были предметом исследования в рамках рассмотрения Арбитражным судом г. Москвы дела N А40-40559/05-85-318 по иску Компании "Вортмант Инвестмент ЛТД" к Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А." о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.05 N 01/КПН.

Суд апелляционной инстанции также сослался на то, что непредставление в материалы дела договора купли-продажи от 06.04.05, заключенного между ОАО "Гипромез" и Компанией "Хэкбридж Партнерс, С.А.", явившегося основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества к Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А.", а также отсутствие в регистрирующем органе регистрационного дела по указанному договору, не является основанием для удовлетворения заявленных требований.

При этом по настоящему делу судами не были исследованы указанные договора и не давалось им самостоятельной правовой оценки.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.09.06 принятые по делу судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования обстоятельств, явившихся основанием для проведения оспариваемой государственной регистрации, учитывая, что выданные регистрирующим органом свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности сами по себе не могут подтверждать факт заключения между ОАО "Гипромез" и Компанией "Хэкбридж Партнерс, С.А." договора купли-продажи спорного имущества от 06.04.05, при том что в регистрирующем органе отсутствуют документы, которые могли бы свидетельствовать о состоявшейся сделке.

Судом кассационной инстанции отмечено, что законность действий регистрирующего органа не может подтверждаться самим фактом их совершения.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость рассмотрения спора о праве, разрешение которого не может подменяться административным спором о признании незаконными действий регистрирующего органа.

При новом рассмотрении дела заявитель дополнил свои требования просьбой об обязании ГУ ФРС в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на спорные объекты недвижимого имущества Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А." и Компании "Вортмант Инвестмент Лтд." и восстановить запись о праве собственности ОАО "Гипромез".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.11.06, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.01.07, заявленные требования удовлетворены: действия ГУ ФРС по Москве по государственной регистрации прекращения права собственности ОАО "Гипромез" на объекты недвижимости - здания, расположенные по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 101, стр. 1, 2, признаны недействительными. При этом суд обязал регистрирующий орган в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения аннулировать (погасить) записи от 30.05.05 N 77-77-12/010/2005-158, N 77-77-12/010/2005-162 о праве собственности Компании "Вортмант Инвестмент Лтд." на объекты недвижимости - здания, расположенные по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 101, стр. 1 (условный номер 11618), стр. 2 (условный номер 244956), и восстановить в ЕГРП записи от 07.03.01 N 77-01/02-156/2000-5499, от 13.10.03 N 77-01/02-570/2003-266 о праве собственности ОАО "Гипромез" на указанные объекты.

При этом суды обеих инстанций, установив факт отсутствия в ГУ ФРС по Москве регистрационных дел N 77-77-01/50/2005-753, - 754 по заявлению о переходе права собственности на спорные объекты недвижимого имущества от ОАО "Гипромез" к Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А.", а следовательно, и правоустанавливающих документов, явившихся основанием для проведения оспариваемой государственной регистрации, пришли к выводу о несоответствии действий регистрирующего органа по государственной регистрации перехода права собственности требованиям статей 2, 9, 12, 13, 14, 16, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На принятые по делу судебные акты Компанией "Вортмант Инвестмент Лтд." подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, суды обеих инстанций неправомерно в рамках дела, возникшего из административных правоотношений, рассмотрели спор о праве, фактически истребовав недвижимое имущество из владения Компании "Вортмант Инвестмент Лтд.", являвшейся его добросовестным приобретателем на основании договора от 16.05.05 N 01/КПН у Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А.".

Кроме того, заявитель полагает, что в данном случае имеет место оспаривание его зарегистрированного права, которое не может быть разрешено без привлечения его как правообладателя к участию в деле в качестве ответчика, в то время как Компания "Вортмант Инвестмент Лтд." привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебном заседании представители заявителя, а также представитель УФРС по Москве (ранее - ГУ ФРС по Москве) доводы кассационной жалобы поддержали, представители ОАО "Гипромез" возражали против ее удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве, полагая, что судами первой и апелляционной инстанций сделан, обоснованный вывод о том, что у регистрирующего органа отсутствовали предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основания для государственной регистрации перехода к Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А.", а затем к Компании "Вортмант Инвестмент Лтд." права собственности на здания по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 101, стр. 1, 2.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, полагает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - подлежащим направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 07.03.01 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы произведена государственная регистрация права собственности ОАО "Гипромез" на нежилые помещения общей площадью 17282,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 101, стр. 1 (условный номер 11618), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 77-01/02-156/2000-5499. При этом в качестве оснований государственной регистрации права собственности указаны План приватизации с актами оценки стоимости имущества, утвержденный Распоряжением Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 23.11.92 N 868-р, Распоряжение Префекта СВАО г. Москвы от 01.10.02 N 693-СН об утверждении решения МВК округа от 18.09.02 (протокол N 10 п. 55).

13.10.03 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы произведена государственная регистрация права собственности ОАО "Гипромез" на нежилые помещения общей площадью 10074,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 101, стр. 2 (условный номер 244956), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 77-01/02-570/2003-266. При этом в качестве оснований государственной регистрации права собственности указаны План приватизации с актами оценки стоимости имущества, утвержденный Распоряжением Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 23.11.92 N 868-р, а также несколько договоров купли-продажи, заключенных с коммерческими организациями.

14.05.05 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация перехода к Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А." права собственности на нежилые помещения общей площадью 16879,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 101, стр. 1 (условный номер 11618), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 77-77-01/50/2005-753.

Также 14.05.05 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация перехода к Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А." права собственности на нежилые помещения общей площадью 9497 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 101, стр. 2 (условный номер 244956), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 77-77-01/50/2005-754.

При этом в качестве основания государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества к Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А." указан договор купли-продажи от 06.04.05, заключенный с ОАО "Гипромез".

30.05.05 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация перехода к Компании "Вортмант Инвестмент Лтд." права собственности на нежилые помещения общей площадью 16879,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 101, стр. 1 (условный номер 11618), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 77-77-12/010/2005-162.

Также 30.05.05 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация перехода к Компании "Вортмант Инвестмент Лтд." права собственности на нежилые помещения общей площадью 9497 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 101, стр. 2 (условный номер 244956), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 77-77-12/010/2005-158.

При этом в качестве основания государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества к Компании "Вортмант Инвестмент Лтд." указан договор купли-продажи от 16.05.05 N 01/КПН, заключенный с Компанией "Хэкбридж Партнерс, С.А.".

Обращаясь в суд с настоящим заявлением о признании незаконными действий ГУ ФРС по Москве по регистрации прекращения права собственности заявителя на здания, расположенные по адресу: г. Москва, Проспект Мира, д. 101, стр. 1 и стр. 2, ООО "Гипромез" ссылается на отсутствие у регистрирующего органа оснований для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А.", а затем Компании "Вортмант Инвестмент Лтд.".

Между тем договора купли-продажи от 06.04.05, от 16.05.05, явившиеся основаниями для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к Компании "Хэкбридж Партнерс, С.А.", а затем Компании "Вортмант Инвестмент Лтд.", судами обеих инстанций не исследовались и правовая оценка им не давалась.

Однако в соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав, возникающих из отношений, объектом которых является недвижимое имущество, не имеет самостоятельного правоустанавливающего характера и не может рассматриваться в отрыве от того права или той сделки, которые были зарегистрированы учреждением юстиции.

С учетом изложенного, вопрос о том, запись о праве собственности какого лица должна быть погашена и кто должен быть зарегистрирован в качестве собственника имущества, может быть разрешен только после решения вопроса о том, кто является законным правообладателем. Поэтому судебной правовой оценке подлежали не только действия регистрирующего органа, но и гражданско-правовые основания, по которым возникло конкретное право на недвижимое имущество у лица, зарегистрированного в качестве собственника.

Поэтому до разрешения вопроса о праве внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним производиться не должно.

Между тем, суды обеих инстанций, не исследовав обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, в том числе, не проверив в установленном процессуальном порядке законность оснований перехода права собственности на имущество, обязали в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регистрирующий орган в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения аннулировать (погасить) записи от 30.05.05 N 77-77-12/010/2005-158, N 77-77-12/010/2005-162 о праве собственности Компании "Вортмант Инвестмент Лтд." на спорные объекты недвижимости и восстановить в ЕГРП записи от 07.03.01 N 77-01/02-156/2000-5499, от 13.10.03 N 77-01/02-570/2003-266 о праве собственности ОАО "Гипромез" на указанное имущество.

При этом дело рассмотрено судами с привлечением Компании "Вортмант Инвестмент Лтд." к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Вместе с тем, обжалуемые судебные акты приняты в нарушение сложившейся судебно-арбитражной практики, в соответствии с которой: по смыслу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не само свидетельство или запись о регистрации. Поэтому такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права (постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.02 N 8619/01, от 27.03.02 N 5152/01, от 08.07.03 N 1048/03).

В данном случае суды ошибочно, не привлекая к участию в деле зарегистрированных собственника в качестве стороны, лишили правообладателя тех процессуальных прав на защиту, которые предоставлены законом ответчику.

Учитывая изложенное, вынесенные по делу решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует привлечь к участию в деле в качестве ответчика Компанию "Вортмант Инвестмент Лтд."; установить круг обстоятельств, подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, учитывая необходимость выяснения того, имеются ли у ответчиков основания, с которыми закон связывает приобретение права собственности на имущество; исследовать (истребовать) и дать правовую оценку договорам купли-продажи от 06.04.05, 16.05.05 и в связи с этим действиям регистрирующего органа, исходя из доводов, возражений сторон и представленных доказательств; после чего правильно применив нормы материального и процессуального права вынести законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 ноября 2006 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2007 г. N 09АП-17835/2006-АК по делу N А40-51023/05-92-428 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы