Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2011 г. N 15АП-5013/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-22392/2010

01 июля 2011 г.

15АП-5013/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от истца: Михайлова Д.С. по доверенности от 28.03.2011, Заремук М.Н. по доверенности N 297 от 24.06.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Рест-Мацеста"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2011 по делу N А32-22392/2010,

принятое в составе судьи Шевченко А.Е.,

по иску закрытого акционерного общества "Рест-Мацеста"

к ответчику: Администрации муниципального образования город-курорт Сочи

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Зеленая роща VIP" (далее ЗАО "Зеленая роща VIP", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на спальный корпус N 4 общей площадью 422,8 кв.м., спальный корпус N 5 общей площадью 431,8 кв.м., спальный корпус N 6 общей площадью 422,2 кв.м., спальный корпус N 7 общей площадью 420 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора аренды N 4900003850 от 18.04.2006 и постановления главы г.Сочи N 644 от 17.05.2007 правопредшественнику истца в аренду для размещения второй очереди пансионата "Зеленая роща VIP" предоставлен земельный участок площадью 2575 кв.м. по адресу: г.Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1. Истцом было получено разрешение на строительство N RU23309-338 от 29.11.2007, после чего осуществлено строительство спальных корпусов N N 4-7 второй очереди пансионата "Зеленая роща VIP" на вышеуказанном земельном участке. Техническими заключениями ГУП "Крайтехинвентаризация" от 25.06.2010, протоколом радиационного обследования ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" от 20.08.2009 N 36, справками ЗАО "Сочигорстрой" подтверждается, что спорные объекты недвижимости соответствуют требованиям строительных, градостроительных норм и правил, не нарушают права и интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Администрацией было отказано истцу в выдаче разрешения на ввод спорных объектов в эксплуатацию, поскольку параметры возведенных обществом объектов не соответствуют проектной документации. Невозможность ввода объекта в эксплуатацию в административном порядке явилась основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2010 наименование ответчика уточнено на закрытое акционерное общество "Рест-Мацеста" (далее ЗАО "Рест-Мацеста", общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2011 в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что спорные постройки являются самовольными, поскольку при их возведении истцом не были соблюдены параметры, указанные в разрешении на строительство (площадь). Земельный участок предоставлен ЗАО "Рест-Мацеста" на праве аренды, что в силу п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку. Кроме того, земельный участок на котором возведены спорные объекты, находится в границах курорта федерального значения и на момент подписания договора аренды от 18.04.2006 N 4900003850 являлся федеральной собственностью. Администрация г.Сочи на указанную дату не обладала полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, в связи с чем, договор аренды от 18.04.2006 N 4900003850, в соответствии со статей 167-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, является ничтожным и не порождает правовых последствий. В отсутствие прав на земельный участок оснований для признания права собственности на самовольные постройки не имеется.

Закрытое акционерное общество "Рест-Мацеста" в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2011 и принять по делу новый судебный акт о признании права собственности.

Заявитель жалобы указал, что земельный участок, на котором возведены спорные объекты, был предоставлен истцу в аренду для строительства указанных объектов. На данном участке также расположены иные объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности. При указанных обстоятельствах, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка. В нарушение статьи 170 АПК РФ, суд первой инстанции сослался в решении суда на арбитражную практику ВАС РФ, которая не имеет отношения к рассматриваемому делу. Истец указал на необоснованность выводов суда о том, что на момент заключения договора аренды от 18.04.2006 N 4900003850 земельный участок являлся федеральной собственностью, и администрация не обладала полномочиями по его распоряжению. Согласно полученной истцом выписке из ЕГРП от 31.03.2011 собственником спорного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи.

В дополнении к апелляционной жалобе ЗАО "Рест-Мацеста" указало, что выводы суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок являлся федеральной собственностью, касается прав и обязанностей Российской Федерации, не привлеченной к участию в деле (п.4 ч.4 ст.270 АПК РФ). Признание судом первой инстанции договора аренды от 18.04.2006 N 4900003850 недействительным по своей инициативе противоречит принципу состязательности, поскольку данный вопрос не входит в предмет доказывания по делу. Данные действия суда также противоречат положениям ч.3.1 ст.70 АПК РФ.

В судебном заседании представители истца апелляционную жалобу поддержал, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, исковые требования удовлетворить. Пояснили, что увеличение площади спорных объектов связано с организацией эксплуатируемой кровли, площадь которой была включена в общую площадь застройки по данным технического паспорта.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 21.06.2011 по 28.06.2011.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи отзыв на апелляционную жалобу не представила, явку представителя в судебное заседание не обеспечила.

В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившегося ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (арендодатель) и ЗАО "Динго" (арендатор - превопредшественник истца) был подписан договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900003850 от 18.04.2006, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2575 кв.м., для обеспечения эксплуатации здания конторы агронома литера К и административного здания литера Л по Курортному проспекту, 120/1 в Хостинском районе г. Сочи. Участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:03 03 014:0056.

Спорный участок передан арендатору без каких-либо иных документов по передаче имущества с 07.03.2006 (п.1.2. договора).

Срок действия договора N 4900003850 от 18.04.2006 установлен с момента его государственной регистрации по 01.01.2047 (п.2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.08.2006, о чем в ЕГРП внесена запись N 23-23-19/032/2006-455, что подтверждается выписками из ЕГРП от 31.03.2011 и от 20.06.2011.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права собственности от 25.04.2007 серии 23-АД N N 065187, 065190, административное здание литер Л общей площадью 65,9 кв.м. и нежилое здание - контора агронома литера К общей площадью 75,1 кв.м., расположенные на вышеуказанном земельном участке по адресу: г.Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1, принадлежат истцу на праве собственности (т.1 л.д.30-31).

Постановлением главы города Сочи от 17.05.2007 N 644 истцу был изменен разрешенный вид использования земельного участка площадью 2575 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 03 014:0056 и земельного участка площадью 495 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 03 014:0058, расположенных по адресу: г.Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1 - на размещение объектов второй очереди пансионата "Зеленая роща VIP" (т.1 л.д.27-28).

29.11.2007 ЗАО "Зеленая роща VIP" (правопредшественник истца) было выдано разрешение на строительство RU23309-338, в соответствии с которым истцу было разрешено строительство объекта капитального строительства "Спальные корпуса N 4, 5, 6, 7. Вторая очередь строительства пансионата", площадь застройки - 640 кв.м., общая площадь строений 1488 кв.м., строительный объем - 7110,8 куб.м., этажность - 3, площадь земельного участка - 2575 кв.м. (кадастровый номер 23:49:03 03 014:0056) по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1 (т.1 л.д.29).

17 марта 2010 года истец принял от генерального подрядчика по акту приемки законченного строительством объекта спальные корпуса N N 4,5,6,7 второй очереди строительства пансионата, расположенные по адресу: г.Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1 (т.1 л.д.32-33).

В отношении спорных объектов были подготовлены технические паспорта по состоянию на 12.04.2010 и кадастровые паспорта от 29.04.2010 (т.1 л.д.52-55, 59-130).

Письмом от 31.05.2010 N 4577/01-02-34 истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта "Спальные корпуса N 4, 5, 6, 7. Вторая очередь строительства пансионата" по Курортному проспекту, 120/1 Хостинского района г.Сочи, в связи с несоответствием построенного объекта проектной документации (т.1 л.д.56).

По заказу истца ГУП КК "Крайтехинвентаризация" были подготовлены технические заключения от 25.06.2010, из которых следует, что спорные объекты имеют три этажа, техническое подполье и эксплуатируемую кровлю. Общая площадь спального корпуса литер "А" составляет 422,8 кв.м., общая площадь спального корпуса литер "Б" - 431,8 кв.м., общая площадь спального корпуса литер "В" - 422,2 кв.м., общая площадь спального корпуса литер "Д" - 420 кв.м. Строения соответствуют требованиям СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", СанПиН 2.1.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", СНиП 21.01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений" и не создают угрозу жизни и здоровью граждан (т.2 л.д.1-90).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ЗАО "Рест-Мацеста" в арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорные строения в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что на строительство спорных объектов истцу было выдано разрешение от 29.11.2007 N RU23309-338, предусматривающее возведение объекта капитального строительства "Спальные корпуса N 4, 5, 6, 7. Вторая очередь строительства пансионата" с общей площадью строений 1488 кв.м.

Согласно представленным в дело техническим паспортам и техническим заключениям ГУП КК "Крайтехинвентаризация" общая площадь фактически возведенных истцом объектов составила 1696,80 кв.м. В дополнительных пояснениях ЗАО "Рест-Мацеста" указало, что разница в площадях обусловлена включением дополнительно к параметрам объектов по проектной документации площади эксплуатируемой кровли в сумме 208,8 кв.м. (по 52,2 кв.м.). В судебном заседании представитель истца пояснил, что площадь эксплуатируемой кровли не была включена в общую площадь проектируемых строений.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений. В числе прочих застройщик обязан представить материалы проектной документации, на основании которой выдается разрешение на строительство. На основании разрешения на строительство возведение объектов капитального строительство должно быть осуществлено в соответствии с требованиями проектной документации.

Подпунктами 3,4 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство, а также несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.

С учетом изложенного, возведение истцом спорных объектов с отступлением от проектной документации, на основании которой было выдано разрешение на строительство, а также и требований самого разрешения на строительство в части общей площади спорных объектов, является достаточным основанием для признания спальных корпусов N N 4,5,6,7, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1, самовольными постройками.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольные объекты, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" правообладателем земельного участка, за которым может быть признано право собственности на самовольную постройку, является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с указанными разъяснениями, круг лиц, за которыми может быть признано право собственности на самовольную постройку, является ограниченным и расширительному толкованию не подлежит.

Следовательно, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает возможность приобретения права на самовольную постройку лицами, владеющими земельным участком на основании договора аренды. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.11.2010 по делу N А32-19850/2009.

Доказательств владения спорным земельным участком на каком-либо из предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации прав ЗАО "Рест-Мацеста" не представило.

В подтверждения прав на земельный участок под самовольно возведенными объектами площадью 2575 кв.м. с кадастровым номером 23:49:03 03 014:0056, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1, ЗАО "Рест-Мацеста" ссылается на договор аренды N 4900003850 от 18.04.2006.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (п.2 ст.32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 (в ред. от 20.12.2002 N 909, от 19.07.2006 N 449) округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).

Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации. Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок, расположенный в границах города Сочи, в Хостинском районе, по Курортному проспекту, 120/1, входит в состав особо охраняемой природной территории.

В постановлении главы города Сочи от 17.05.2007 N 644 также указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:03 03 014:0056, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1, находится во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи.

При таких обстоятельствах, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения Сочи, в связи с чем, на момент подписания договора аренды N 490003850 от 18.04.2006 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Муниципальное образование г. Сочи на момент заключения договора аренды N 490003850 от 18.04.2006 не являлось собственником спорного земельного участка. Доказательства того, что администрации на момент совершения сделки были предоставлены полномочия по распоряжению федеральной собственностью, в деле отсутствуют.

Поскольку нормы Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" не имеют обратной силы, введением в действие указанного закона не был устранен вышеназванный порок договора аренды.

Выпиской из ЕГРП от 20.06.2011 N 19/060/2011-133 подтверждается, что право собственности муниципального образования город Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:03 03 014:0056, расположенный по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120/1, было зарегистрировано только 07.05.2009, то есть после отнесения земельных участков в границах курортов федерального значения к муниципальной собственности Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ.

При таких обстоятельствах договор аренды N 490003850 от 18.04.2006 в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно квалифицировал его как ничтожную сделку (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной в силу предписаний закона независимо от признания ее недействительной судом. В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, ничтожный договор аренды N 490003850 от 18.04.2006 не породил у подписавших его сторон никаких взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке. Следовательно, указанный договор не предоставляет истцу права на использование земельного участка для строительства на нем спорных спальных корпусов.

Доводы истца о наличии у него права пользования спорным земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости (административное здание, здание контора агронома), отклоняются судом апелляционной инстанции, как не имеющие правового значения для разрешения спора.

Установленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право собственника объекта недвижимости на оформление в установленном порядке прав на земельный участок, занимаемый указанным объектом, не предоставляет указанному лицу права на осуществление строительства новых объектов недвижимости на данном земельном участке. Предусмотренное статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком собственником недвижимости не указано в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве одного из прав, наличие которого предоставляет возможность требовать в судебном порядке признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на спорном земельном участке.

Таким образом, истец не доказал наличие необходимого условия для признания права собственности на самовольную постройку - наличие прав на земельный участок. Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка.

Отсутствие у ЗАО "Рест-Мацеста" прав на земельный участок, на котором осуществлено строительство спорных объектов, в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.25 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в любом случае является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" арбитражным судам разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В противном случае при удовлетворении требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Из материалов дела следует, что истец, получив разрешение на строительство от 29.11.2007 N RU23309-338, при осуществлении строительных работ допустил отступление от проектной документации.

В материалы дела не представлены доказательства того, что ЗАО "Рест-Мацеста" было лишено возможности осуществить строительство в соответствии с требованиями проектной документации или внести необходимые изменения в проектную документацию и разрешение на строительство.

Доказательства того, что в процессе возведения самовольной постройки истец предпринимал действия, направленные на согласование допущенных при строительстве отклонений от проектной документации в установленном административном порядке в материалах дела отсутствуют.

В данной ситуации, ссылка заявителя жалобы на письмо администрации от 31.05.2010 N 4577/01-02-34 об отказе в выдаче разрешения не ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о принятии ЗАО "Рест-Мацеста" надлежащих мер по легализации объекта, в связи с чем, является необоснованной. Доказательства того, что отказ администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию был в установленном порядке оспорен и признан незаконным, в материалах дела отсутствуют.

В связи с этим, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строения противоречило бы положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации правовых оснований для признания за истцом права собственности на спорные самовольно возведенные объекты.

Выводы суда первой инстанции соответствуют разъяснениям, изложенным в пунктах 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, п.9 информационного письма от 09.12.2010 N 143, а также правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09.

Доводы ЗАО "Рест-Мацеста" о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Краснодарском крае (ТУ Росимущества в Краснодарском крае) подлежат отклонению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 51 АПК РФ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Предметом иска по настоящему делу является требования ЗАО "Рест-Мацеста" о признании права собственности на спорные самовольные постройки.

Судом установлено, что договор аренды N 490003850 от 18.04.2006 в момент его подписания противоречил пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку у администрации муниципального образования город-курорт Сочи не обладала полномочиями на распоряжение земельным участком (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

В соответствии частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи. Согласно части 11 указанной статьи к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 настоящей статьи.

В связи с вступлением в силу Федерального закона N 244-ФЗ от 03.12.2008 спорный земельный участок был отнесен к муниципальной собственности. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.06.2011 право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи.

При таких обстоятельствах ТУ Росимущества в Краснодарском крае не является участником правоотношений между истцом и ответчиком по легализации самовольных объектов недвижимости. Принятый по делу судебный акт об отказе в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку не может повлиять на права и обязанности ТУ Росимущества в Краснодарском крае по отношению к сторонам спора. При разрешении настоящего спора непосредственно не затрагиваются права и обязанности ТУ Росимущества в Краснодарском крае и не создаются препятствия для реализации его субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора. В связи с этим, предусмотренные статьей 51 АПК РФ основания для привлечения ТУ Росимущества в Краснодарском крае к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отсутствуют.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.03.2011 по делу N А32-22392/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко