Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2011 г. N 18АП-5611/11

г. Челябинск

01 июля 2011 г.

N 18АП-5611/2011
Дело N А76-25494/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2011 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Банк "Снежинский" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2011 по делу N А76-25494/2010 (судья Гусев А.Г.).

В заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Банк "Снежинский" - Щербинин К.А. (доверенность от 31.12.2010 N 131);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Силаева О.С. (доверенность от 20.05.2011 N 169).

Открытое акционерное общество "Банк "Снежинский" (далее - Банк, заявитель, ОАО "Банк "Снежинский") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области, регистрирующий орган, ответчик) о признании незаконными:

1) действий Управления Росреестра по Челябинской области в части исключения из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационной записи N 74-74-01/270/2006-447 от 22.10.2007 о государственной регистрации права собственности обществу с ограниченной ответственностью "Стройтек" (далее - ООО "Стройтек") на 27/100 доли в нежилом здании, площадью 9 628 кв.м, расположенном по адресу: Челябинская область, г.Челябинск, ул. Кожзаводская, 96;

2) действий Управления Росреестра по Челябинской области в части исключения из ЕГРП регистрационной записи N 74-74-01/586/2007-43 от 22.10.2007 о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Строительное управление 808" (далее - ООО "Строительное управление 808") на 73/100 доли в нежилом здании, площадью 9 628 кв.м, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Кожзаводская, 96;

3) действий Управления Росреестра по Челябинской области в части исключения из ЕГРП регистрационных записей об ограничении (обременении) N 74-74-01/446/2007-132 от 24.07.2007, N 74-74-01/446/2009-132 от 05.08.2009 и N 74-74-01/569/2009-410 от 04.09.2009, подтверждающих права ОАО "Банк "Снежинский" как залогодержателя 27/100 доли в нежилом здании площадью 9 628 кв.м, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Кожзаводская, 96;

4) действий Управления Росреестра по Челябинской области в части исключения из ЕГРП регистрационных записей об ограничении (обременении) N 74-74-01/446/2007-132 от 24.07.2007, N 74-74-01/446/2009-132 от 05.08.2009 и N 74-74-01/569/2009-410 от 04.09.2009, подтверждающих права ОАО "Банк "Снежинский" как залогодержателя 73/100 доли в нежилом здании площадью 9 628 кв.м, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Кожзаводская, 96;

5) действий Управления Росреестра по Челябинской области в части исключения из ЕГРП регистрационных записей об ограничении (обременении) N 74-74-01/446/2007-132 от 24.07.2007, N 74-74-01/446/2009-132 от 05.08.2009 и N 74-74-01/569/2009-410 от 04.09.2009, подтверждающих права ОАО "Банк "Снежинский" как залогодержателя в нежилом здании площадью 9 628 кв.м, расположенном по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Кожзаводская, 96;

7) и обязании Управления Росреестра по Челябинской области восстановить регистрационные записи,

подтверждающие право собственности:

- ООО "Стройтэк" на 27/100 доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 9 628 кв.м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Кожзаводская, 96;

- ООО "Строительное управление 808" на 73/100 доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 9 628 кв.м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Кожзаводская, 96;

подтверждающие права ОАО "Банк "Снежиниский") как залогодержателя:

- нежилого здания площадью 9 628 кв.м. расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 96;

- 27/100 доли в нежилом здании, площадью 9628 кв.м. расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 96.

- 73/100 доли в нежилом здании, площадью 9 628 кв.м.. расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 96;

8) о признании незаконными действий Управления Росреестра по Челябинской области в части государственной регистрации права собственности ООО "Строительное управление 808" на следующее недвижимое имущество:

- нежилое пристроенное здание общей площадью 338,2 кв.м, инвентарный номер: 40716, литер Д 21, кадастровый номер 74-74-01-/752/2009-247, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 96 (запись о государственной регистрации N 74-74-01-/147/2009-160 от 18.02.2010);

- нежилое пристроенное здание, общей площадью 47,6 кв.м, инвентарный номер: 40716, литер Д20, кадастровый номер 74-74-01-/752/2009-246, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 96 (запись о государственной регистрации N 74-74-01-/147/2009-159 от 18.02.2010).

Определением суда от 27.01.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Стройтэк" (далее - ООО "Стройтэк"), общество с ограниченной ответственностью "Строительное управление 808" (далее - ООО "Строительное управление 808") (далее также - третьи лица).

В обоснование требований заявителем указаны ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), статьи 345, 346 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2011 (резолютивная часть от 20.04.2011) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л. д. 37-50).

В апелляционной жалобе Банк просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указал на нарушение судом норм материального права, несоответствие решения суда обстоятельствам дела. Доводы жалобы сводятся к следующему. По мнению подателя апелляционной жалобы, с заявлением о регистрации прекращения прав на объект общей долевой собственности и о регистрации права собственности на возникшие в результате разделения долей объекты недвижимого имущества должны обратиться все участники соглашения о разделе общей собственности, а не один из них. Распоряжение заложенным имуществом осуществляется только с согласия залогодержателя. Согласие Банка, изложенное в письме от 11.11.2009 N 02/9434, сформулировано таким образом, что оно действительно и имеет юридическую силу только в случае сохранения обременения на образуемые в результате раздела общей долевой собственности новые объекты недвижимости. Произведенные Управлением Росреестра по Челябинской области действия не соответствуют волеизъявлению залогодержателя, так как привели к тому, что залог на часть объектов недвижимости в настоящий момент не зарегистрирован и прекращены регистрационные записи о праве собственности и об ипотеке в отношении всего объекта долевой собственности.

К дате судебного заседания от ООО "Строительное управление 808" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо просило апелляционную жалобу Банка удовлетворить в полном объеме. В отзыве третье лицо указало, что незаконные действия регистрирующего органа нарушают в том числе права и законные интересы ООО "Строительное управление 808", поскольку в настоящее время ООО "Строительное управление 808" лишено возможности произвести государственную регистрацию права собственности на объекты - нежилые пристроенные здания под литерами Д-Д17, Д19, д-д4, д6, д7, полученные в результате распределения долей.

К дате судебного заседания от ООО "Стройтэк" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо просило апелляционную жалобу Банка удовлетворить в полном объеме. В отзыве третье лицо указало, что отсутствие обращения в регистрирующий орган ООО "Строительное управление 808", а, следовательно, непредставление технического паспорта на нежилые пристроенные здания под литерами Д-Д17, Д19, д-д4, д6, д7, являлись самостоятельными основаниями, препятствовавшими регистрирующему органу произвести государственную регистрацию прекращения права собственности на объект общей долевой собственности.

К дате судебного заседания от Управления Росреестра по Челябинской области поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В возражениях ответчик указал, что заявителем не доказано нарушений его прав как залогодержателя имущества. При разделе имущества право общей долевой собственности прекращается. Перехода права собственности на преобразуемый в результате раздела долей объект, не происходит, поскольку фактически такой преобразуемый объект прекращает свое существование как предмет материально-правовых отношений, являясь источником для возникновения объектов, образованных в результате данных действий.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителей заявителя и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель ОАО "Банк "Снежинский" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Челябинской области возражала против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, заслушав пояснения представителей заявителя и ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.07.2007 и 11.08.2009 между ОАО "Банк "Снежинский" и ООО "Стройтэк", ООО "Строительное управление 808" по кредитным договорам N 10360/2 от 09.07.2007 и N 12272/2 от 29.07.2009 (т. 1 л. д. 12-19) были подписаны договоры о залоге недвижимого имущества (т. 1 л. д. 20-35).

Согласно п. 1.1 договора о залоге недвижимого имущества залогодатель в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, предоставляет залогодержателю в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, указанное в п. 1.2 настоящего договора, в обеспечение исполнения обязательств ООО "Строительное управления 808", предусмотренных и вытекающих из кредитного договора N 10360/2 от 09.07.2007 и кредитного договора N 12272/2 от 29.07.2009.

Согласно п. 1.2 договора залога и дополнительного соглашения к договору залога недвижимого имущества от 09.07.2007 к кредитному договору N 10360/2 залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог (ипотеку) на условиях настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- нежилое пристроенное здание (магазин, склад, часть не используется) общей площадью 9628 кв.м, кадастровый номер 74:36:06 07 002:0004:040716:/Д-Д21, д-д7, адрес: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, д. 96;

- нежилое пристроенное здание, назначение: нежилое, общая площадь 338,2 кв.м, инвентарный номер: 40716, ЛитерД 21, этажность - 1, подземная этажность - 0, кадастровый номер 74-74-01/752/2009-247, адрес: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д.96;

- нежилое пристроенное здание, назначение: нежилое, общая площадь 47,6 кв.м, инвентарный номер: 40716, ЛитерД 20, этажность - 1, подземная этажность - 0, кадастровый номер 74-74-01/752/2009-246, адрес: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д.96;

- нежилое здание (главный корпус хромового производства, склад хромового производства) общей площадью 5043 кв.м, назначение: нежилое, инвентарный номер: 40716, ЛитерВ-В7вв1, этажность - 3, кадастровый номер 74:36:0607 002:0004:040716:1000/В-В7вв1, адрес: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, д.96;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации нежилых зданий, площадью 5108 кв.м, кадастровый номер 74:36:06 07 002:0026, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, д. 96;

- земельный участок из земель поселений, площадью 13415 кв.м, кадастровый номер 74:36:06 07 002:0017, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, д. 96.

Согласно п. 1.2 договора залога от 11.08.2009 к кредитному договору N 12272/2 от 29.07.2009 залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог (ипотеку) на условиях настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- земельный участок из земель поселений, площадью 13415 кв.м., кадастровый номер 74:36:06 07 002:0017, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, д.96.

01 апреля 2009 года между ООО "Стройтэк" и ООО "Строительное управление 808" подписано соглашение о распределении долей в праве собственности на нежилое пристроенное здание (магазин, склад, часть не используется) общей площадью 9628 кв.м, кадастровый номер 74:36:06 07 002:0004:040716:/Д-Д21, д-д7, расположенное по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, д.и96. (т. 1 л.ид. 61).

Согласно п. 2 соглашения стороны пришли к соглашению распределить доли в праве собственности на здание, указанное в п. 1 соглашения в следующем порядке:

- ООО "Стройтэк" - 27/100 долей от общей площади нежилого здания, включает в себя: нежилое здание лит. Д20 общей площадью 47,6 кв.м; нежилое здание лит. Д21 общей площадью 338,2 кв.м;

- ООО "Строительное управление 808" - 73/100 долей от общей площади нежилого здания, включает в себя: нежилые пристроенные здания лит. Д-Д17, Д19, д-д4, д6, д.7.

22.09.2009 ООО "Стройтэк" обратилось в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации права собственности на нежилые здания общей площадью 47,6 кв.м. и общей площадью 338,2 кв.м., выделенные в натуре по соглашению о распределении долей от 01.04.2009.

На основании указанных заявлений ответчиком 21.12.2009 были прекращены записи о государственной регистрации права собственности ООО "Стройтэк" на 27/100 долей и ООО "Строительное управление 808" на 73/100 доли в спорном объекте общей площадью 9628 кв.м. в связи с выделом в натуре долей участников долевой собственности.

Согласно выписке из ЕГРП правообладателем нежилого пристроенного здания общей площадью 47,6 кв.м, кадастровый номер 74-74-01/752/2009-246, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 96, является ООО "Строительное управление 808", вид права: собственность. На указанное имущество имеется запрет на отчуждение в связи с ипотекой в пользу ОАО "Банк "Снежинский" (т. 1 л. д. 131).

Согласно выписке из ЕГРП правообладателем нежилого пристроенного здания общей площадью 338,2 кв.м, кадастровый номер 74-74-01/752/2009-24, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д.96, является ООО "Строительное управление 808", вид права: собственность. На указанное имущество имеется запрет на отчуждение в связи с ипотекой в пользу ОАО "Банк "Снежинский" (т. 1 л. д. 132).

Согласно выписке из ЕГРП правообладателем земельного участка общей площадью 13415 кв.м, кадастровый номер 74:36:06 07 002:0017, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Кожзаводская, д. 96, является ООО "Строительное управление 808", вид права: собственность. На указанное имущество имеется запрет на отчуждение в связи с ипотекой в пользу ОАО "Банк "Снежинский" (т.1 л.д. 41).

Полагая, что действия Управления Росреестра по Челябинской области по погашению регистрационной записи об ипотеке на нежилое пристроенное здание (магазин, склад, часть не используется) общей площадью 9628 кв.м, кадастровый номер 74:36:06 07 002:0004:040716:/Д-Д21, д-д7, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, д. 96, являются незаконными, заявитель обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того что, соглашение о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, не отнесено к подлежащим государственной регистрации, в результате раздела долей не происходит перехода прав на преобразуемый объект, в связи с чем совместного обращения сторон соглашения в целях государственной регистрации прав одного из них на объект, образованный в результате раздела долей не требуется. Оспариваемые в настоящем деле действия ответчика признаны судом соответствующими нормам действовавшего законодательства и не нарушающими законные права и интересы заявителя.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Статьей 252 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Из материалов дела следует, что 01.04.2009 между ООО "Стройтэк" и ООО "Строительное управление 808" подписано соглашение о распределении долей в праве собственности на нежилое здание, являющееся предметом договора залога.

Пунктом 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно ст. ст. 10, 11 Закона об ипотеке договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в установленном порядке, государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП (п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке).

В силу п. 1 ст. 22 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

В ст. 23 Закона об ипотеке предусмотрено, что изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.

Порядок изменения регистрационной записи об ипотеке установлен Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста РФ N 226 от 18.09.2003.

В соответствии со ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Как следует из материалов дела, письмом от 11.11.2009 N 02/9434 заявитель выразил свое согласие на преобразование объекта, являющегося предметом залога, указав на необходимость сохранения обременения в пользу банка на вновь возникшие после государственной регистрации права собственности объекты недвижимости.

Письмом от 09.12.2009 N 02/10430 заявитель выразил согласие на выдел в натуре 27/100 долей в праве общей долевой собственности на нежилое здание общей площадью 9 628 кв.м в следующем порядке: здание под литерой Д20 общей площадью 47,6 кв.м и здание под литерой Д21 общей площадью 338,2 кв.м, указав на необходимость сохранения обременения в пользу Банка на вышеуказанные вновь возникшие после государственной регистрации права собственности объекты недвижимости.

Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Порядок заполнения ЕГРП установлен Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, утвердившим Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 44 указанных Правил записи об ограничениях (обременениях) вещных прав в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов ЕГРП, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов ЕГРП, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации".

По смыслу указанных положений Правил ведения государственного реестра прав погашение записи на объект недвижимости, в связи с выделением из его состава новых самостоятельных объектов недвижимости, не прекращает права субъекта на первоначальный объект, в этом случае такое право трансформируется в право на вновь выделенные объекты недвижимости, при условии отсутствия каких-либо распорядительных сделок правообладателя об отчуждении такого имущества.

Указанное означает, что регистрационная запись об ипотеке должна быть погашена в установленном законом порядке. При этом преобразование предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Действующее законодательство не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки. При преобразовании предмета ипотеки актуальные записи об ипотеке специальных частей подраздела III ЕГРП переносятся в специальные части подраздела III разделов государственного реестра, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования. Объекты недвижимости, образованные в результате преобразования объекта, являющегося предметом ипотеки, остаются в залоге. При этом договор купли-продажи, на основании которого отчуждается находящееся в залоге недвижимое имущество, должен содержать сведения об ограничении прав продавца ипотекой.

Из материалов дела следует, что в результате преобразования здания (магазин, склад, часть не используется) общей площадью 9628 кв.м, кадастровый номер 74:36:06 07 002:0004:040716:/Д-Д21, д-д7, расположенного по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Кожзаводская, д. 96, находящегося в залоге у Банка на основании договора о залоге от 09.07.2007, образовано два новых объекта недвижимости. При этом преобразование здания не означает гибель предмета указанного договора ипотеки и не влечет прекращение залога. Вновь образованные в результате преобразования названного объекта нежилые здания продолжают находиться в залоге у Банка, и права ООО "Стройтэк" и ООО "Строительное управление 808" на эти здания обременены ипотекой.

Согласно п. 10 Постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011, если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

В рассматриваемом случае следует исходить из того, что если сам по себе раздел объекта недвижимости между участниками общей долевой собственности не прекращает договорного правоотношения и возникшего из договора ограничения права собственников, при отчуждении нового объекта, образованного при разделе иному лицу, применению подлежат положения ст. 387 ГК РФ, устанавливающие переход прав и обязанностей в правоотношении к новому собственнику.

Из материалов дела следует, что регистрирующим органом были осуществлены действия по прекращению права собственности участников общей долевой собственности на доли в спорном объекте, и зарегистрировано право собственности ООО "Стройтэк" на части здания, поименованные в соглашении о распределении долей в праве собственности на спорный объект недвижимости, а в последующем было зарегистрировано право собственности на указанные здания за ООО "Строительное Управление 808". При этом, осуществляя такую регистрацию, Управлением Росреестра по Челябинской области внесен запрет на отчуждение в связи с ипотекой в пользу ОАО "Банк "Снежинский", что подтверждается представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав (т. 1 л. д. 131-132).

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено настоящим федеральным законом, а также по требованию судебного пристава исполнителя.

Поскольку соглашение о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, не отнесено к подлежащим государственной регистрации, и в результате раздела долей не происходит перехода прав на преобразуемый объект, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что совместного обращения сторон соглашения в целях государственной регистрации прав одного из них на объект, образованный в результате раздела долей не требуется.

Отсутствие заявления ООО "Строительное управление 808" о регистрации права собственности на часть объекта недвижимости, принадлежащую обществу в результате раздела объекта по соглашению от 01.04.2009, свидетельствует о невозможности открытия нового раздела ЕГРП на объект нежилое пристроенное здание лит. Д-Д17, Д19, д-д4, д6, д7, соответствующее 73/100 долям ООО "Строительное управление 808" в праве собственности на нежилое здание площадью 9 628 кв.м.

Однако указанное обстоятельство в силу изложенного выше не свидетельствует о прекращении прав Банка как залогодержателя по договору, поскольку необходимая запись об ограничениях прав собственника в отношении другой части объекта будет внесена после обращения ООО "Строительное управление 808" за регистрацией права собственности на объект недвижимости, принадлежащий обществу в результате соглашения о распределении долей в праве собственности от 01.04.2009 при открытии регистратором соответствующего раздела в реестре без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Таким образом, в рассматриваемом случае отсутствует предусмотренная ч. 1 ст. 198 АПК РФ совокупность условий, необходимых для признания действий государственного органа незаконными. Регистрационная служба следовала прямому указанию закона, нарушения норм действующего законодательства оспариваемыми действиями не установлено, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований общества. При указанных обстоятельствах, не подлежит исследованию вопрос о возможном восстановлении нарушенных прав заявителя.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на Банк.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.04.2011 по делу N А76-25494/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Банк "Снежинский" - без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу "Банк "Снежинский" из федерального бюджета 1000 руб. - сумму государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 16.05.2011 N 721.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.П. Ермолаева
И.Ю. Соколова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.