Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2011 г. N 19АП-9007/10

"27" января 2011 г.

Дело N А64-291/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой В.А.,

при участии:

от Администрации города Тамбова в лице комитета по управлению муниципальным имуществом города: Кубриковой В.А., представителя по доверенности N 01-12-1-2251 от 13.08.2010 г.., паспорт;

от ООО "ТамбовагроТЭП": 1) Антоновой Н.Н., директора, протокол общего собрания участников общества от 04.03.2009 г.., паспорт, 2) Иванкова А.И., представителя по доверенности б/н от 11.01.2011 г.., паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Тамбова в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.10.2010 года по делу N А64-291/2010 (судья Белоусов И.И.) по иску ООО "ТамбовагроТЭП" к Администрации города Тамбова об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТамбовагроТЭП" (далее ООО "ТамбовагроТЭП", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации города Тамбова с требованием об обязании администрации города Тамбова заключить с обществом ограниченной ответственности "ТамбовагроТЭП" договор купли-продажи нежилого помещения - здания литер А площадью 119,4 кв.м, одноэтажное, назначение: торговое и земельного участка под ним площадью 222 кв.м с кадастровым номером 68:29:03 07 047:0003, расположенные по адресу: Тамбовская область, город Тамбов, ул. Буденного, 24А по цене: 200 552 (двести тысяч пятьсот пятьдесят два) рубля, в том числе НДС , из них: Здание - 84452 (восемьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят два) рубля; Земельный участок - 116 100 (сто шестнадцать тысяч сто) рублей и изложить пункт 2.6. проекта договора купли-продажи арендованного имущества в следующей редакции: "Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в размере 1718048(один миллион семьсот восемнадцать тысяч сорок восемь) рублей, соответственно выкупная стоимость объекта составляет 200552 ( двести тысяч пятьсот пятьдесят два) рубля, в том числе НДС , из них: здание - 84452 (восемьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят два)рубля; земельный участок - 116 100 (сто шестнадцать тысяч сто) рублей" (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 25.10.2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой, просил обжалуемое решение отменить , в удовлетворении исковых требований отказать.

Как указывает заявитель жалобы, истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества , в связи с неподписанием направленного ему проекта договора купли-продажи в тридцатидневный срок.

По мнению Администрации города Тамбова стоимость затрат истца в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества не подлежит зачету в связи недоказанностью расходов истца на реконструкцию. Также заявитель полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Администрации города Тамбова в лице комитета по управлению муниципальным имуществом города поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.

Представители ООО "ТамбовагроТЭП" с доводами апелляционной жалобы не согласились, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционная инстанция считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что постановлением Мэрии города Тамбова от 22.12.1993 г.. N 1839 "О передаче в аренду ТОО "ТамбовагроТЭП" помещения по ул. Киквидзе, 108, и тупик Козловского, 28" ТОО "ТамбовагроТЭП" (правопреемник - ООО "ТамбовагроТЭП") предоставлено в аренду бывшее помещение пункта приема стеклотары, расположенное по адресу: г. Тамбов, тупик Козловского, 28, площадью 157,2 кв.м. для оборудования магазина по торговле запчастями, строительными материалами и предметами бытовой химии с условием заключения договора аренды в срок до 31.12.1993.

На основании указанного постановления между ТОО "ТамбовагроТЭП" и Комитетом по управлению имуществом г.Тамбова заключены договоры аренды N 133/н от 22.12.1993 г.. и N28/н от 28.02.1994 г.. на срок с 01.01.1994 г.. по 31.12.1994 г..

Постановлением Мэрии города Тамбова от 04.05.1994 г.. N 851 ТОО "ТамбовагроТЭП" была разрешена разработка проектной документации "на реконструкцию пункта приема посуды под магазин по Козловскому тупику,28". Рабочий проект реконструкции пункта приема посуды под магазин по торговле авто-запчастями по Козловскому тупику в г.Тамбове разработан по заказу ТОО "ТамбовагроТЭП" институтом "Тамбовагропромпроект" и согласован на заседании градостроительного Совета при главном архитекторе города Тамбова согласно протоколу N97 от 07.12.1994 г..

Согласно протоколу заседания градостроительного Совета при главном архитекторе города Тамбова N 97 от 07.12.1994 г.. проектом предусматривается реконструкция существующего здания пункта по приему посуды под магазин по торговле автозапчастями, определены виды работ.

24.02.1995 г.. между Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам г.Тамбова (арендодатель) и ТОО "ТамбовагроТЭП" (арендатор) заключен договор аренды N 49, на основании которого последнему передан в аренду земельный участок площадью 157,15 кв.м. по вышеуказанному адресу, сроком с 01.01.1995 г.. по 31.12.1995 г.. В последующем договор аренды возобновлялся .

Постановлением Мэрии города Тамбова от 01.06.1995 г.. N 1235 ТОО "ТамбовагроТЭП" была разрешена реконструкция пункта приема посуды под магазин по торговле автозапчастями.

С учетом произведенной реконструкции и изменения адреса местонахождения объекта (присвоения другого адреса ) между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов города Тамбова и ООО "ТамбовагроТЭП" 16.05.2006 г.. заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 54/к - нежилого помещения общей площадью 119,2 кв.м для размещения промтоварного магазина и склада и земельного участка площадью 222,0кв.м по адресу : г.Тамбов, улица Буденного, 24А с последующими изменениями и дополнениями , в том числе, в части изменений наименования арендодателя, срока договора.

На земельный участок под арендованным имуществом площадью 222кв.м., между истцом и Комитетом земельных ресурсов и землепользования города Тамбова заключен самостоятельный договор аренды N 360 от 28.11.2008 г..

Истцом представлено "Техническое заключение о состоянии строительных конструкций бывшего пункта приема посуды до и после реконструкции его под магазин по торговле автозапчастями, расположенного по Козловскому тупику, N 28 г. Тамбова (в настоящее время ул. Буденного, д.N 24а)" составленное проектным институтом "Тамбов-гражданпроект" в августе 2008 г.. , согласно которому "конструкции магазина, на момент передачи по акту ООО "ТамбовагроТЭП" от 22.12.1993 г. не являлись капитальными. Павильон из сборно-разборных конструкций типа ПК-2У являлся временным сооружением" и подтверждено, что "по проекту института "Тамбовагропромпроект" бывшее здание пункта приема посуды было реконструировано под магазин по торговле автозапчастями.

Дополнительным соглашением от 02.06.2009 г.., заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Тамбова срок договора аренды N 54/к от 16.05.2006 г.. , продлен до 11.05.2010 г..

Согласно представленной по делу выписке из реестра муниципального имущества по состоянию на 20.09.2007 г.. , арендуемое истцом имущество состоит на учете как нежилое здание лит. А. балансовой стоимостью 82010 руб.

Решением Тамбовской городской Думы от 11.11.2009 года N 1218 "Об условиях приватизации здания литер А и земельного участка под ним , расположенных по адресу: Тамбовская область, г.Тамбов, ул. Буденного, 24А" , ООО "ТамбовагроТЭП" признано имеющим преимущественное право на приобретение указанного объекта недвижимости в соответствии со ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

13.11.2009 г.. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова письмом от исх.N 01-19.1-3155 направил ООО "ТамбовагроТЭП" (получено истцом - 17.11.2009 г..) предложение о заключении договора купли-продажи муниципального иму-щества и проект договора купли-продажи арендуемого имущества ("здания литер А общей площадью 119,4 кв.м, одноэтажное , назначение торговое, и земельный участок под ним площадью 222,0 кв.м с кадастровым номером 68:29:03 07 047:0003, расположенные по адресу: Тамбовская область, город Тамбов, улица Буденного, дом 24А") по цене (рыночной стоимости) 1918600 руб. (с НДС), в том числе: здание - 1802500 руб., земельный участок - 116100 руб.).

Не отказываясь от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, ООО "ТамбовагроТЭП" в течение установленного законом срока (тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора купли-продажи) письмом от 26.11.2009 г.. обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Тамбова Администрации города Тамбова с заявлением о несогласии с предлагаемой ценой договора купли-продажи арендуемого имущества, о заключении договора по цене по цене 167810 руб. с учетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества произведенных арендатором с согласия арендодателя

Однако ответчик не принял предложение истца, указав на невозможность зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, что послужило основанием для обращения общества в Арбитражный суд Тамбовской области с рассматриваем исковым заявлением (с учетом уточнений).

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исходил из обоснованности заявленных требований.

Апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции по существу соответствующим установленным по делу обстоятельствам и нормам законодательства.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В процессе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено, что ООО "ТамбовагроТЭП" является субъектом малого и среднего предпринимательства и арендатором муниципального нежилого здания литер А площадью 119,4 кв.м, назначение торговое, земельного участка под зданием площадью 222 кв.м с кадастровым номером 68:29:03 07 047:0003, расположенных по адресу: Тамбовская область, г.Тамбов, ул. Буденного, 24А (непрерывно с 1993 г.., ранее здание имело адрес: тупик Козловского, 28).

Как следует из материалов дела, разногласия по настоящему спору сводятся к вопросу о зачете стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества по предложенному ответчиком проекту договора купли-продажи. По мнению истца, таким соглашением следует дополнить пункт 2.6 спорного договора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В данном случае условие о цене выкупаемого имущества определено в договоре на основании отчета, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составила 1918600 рублей (с НДС) , в том числе : здание - 1 802 500 руб. , земельный участок - 116100 рублей.

Истец (покупатель), не оспаривая достоверность оценки рыночной стоимости выкупаемого арендованного имущества, указывал на то, что предложенным проектом договора купли-продажи неправомерно не учтены требования части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ, настаивая на включении в спорный договор условия о зачете указанной суммы в счет погашения обязательства по оплате выкупной цены.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора, составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как свидетельствуют материалы дела , в зачете стоимости затрат истца в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества ответчиком отказано по мотивам недоказанности расходов истца на реконструкцию и отсутствием согласия арендодателя на осуществления неотделимых улучшений арендованного имущества. На обоснованность такого отказа ответчик ссылался в суде первой и апелляционной инстанциях.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, на что обращено внимание в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 мая 2007 г. N 1340/07; Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N4667/10.

На основании имеющихся в материалах дела документов, пояснений участников процесса, арбитражным судом первой инстанции было установлено, что арендуемое истцом в настоящее время капитальное строение создано за счет средств истца в результате существенной реконструкции временного сооружения - "павильона из сборно-разборных конструкций". Материалами дела также подтверждается, что после реконструкции временного сооружения оно фактически было сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества, которому присвоен инвентарный и кадастровый номера.

Поскольку материалами дела подтверждено согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений арендуемого имущества, суд области, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, пришел к правильному выводу о том, что общество вправе засчитать в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений.

В соответствии с заключением эксперта Тамбовской лаборатории судебной экспертизы от 16.08.2010 г.. N 1993/4-3 : "Стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения - здание литер А площадью 119,4кв.м., одноэтажное, расположенного по адресу: Тамбовская область, г.Тамбов, ул.Буденного, Д.24А, произведенных ООО "ТамбовагроТЭП" в 1996 году по представленным актам выполненных работ ООО "ТамбовагроТЭП" за март-август 1996 г.. с пересчетом стоимости улучшений (работ) по ценам 2009 г.. при условии выполнения работ хозспособом , по состоянию на дату оценки рыночной стоимости указанного недвижимого имущества - 28.10.2009 г.. составляет: 1 767 064 руб.".

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком доказательств, опровергающих данную сумму, в материалы дела не представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции. Правомерность выводов эксперта относительно стоимости неотделимых улучшений спорного объекта, ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции не оспаривалась.

При таких обстоятельствах, пункт 2.6 договора, правомерно в соответствии с частью 6 статьи 5 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ принят судом первой инстанции в редакции покупателя, предусматривающей зачет в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости, стоимости произведенных им неотделимых улучшений.

При этом, исходя из положений статей 6,12 ГК РФ, суд области правомерно признал избранную истцом форму защиты нарушенного права, путем предъявления требований о понуждении заключить договор по цене учитывающей стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, учитывая при этом, что законом не установлен определенный порядок реализации арендатором права на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества по договору купли-продажи в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ.

Судом первой инстанции рассмотрены и правомерно отклонены утверждения ответчика об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с неподписанием в предусмотренный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ тридцатидневный срок договора купли-продажи по цене, предложенной уполномоченным органом (ответчиком).

Как следует из материалов дела, Администрация города Тамбова не рассмотрела заявление общества о несогласии с предлагаемой ценой договора купли-продажи и об исключении стоимости неотделимых улучшений из цены спорного помещения, поданного ООО "ТамбовагроТЭП" тем самым не обеспечила заключение договора в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ .

Данные обстоятельства обоснованно явились основанием для отклонения судом области довода администрации об утрате обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с истечением срока, установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для подписания договора купли-продажи.

Не нашли своего подтверждения и не основаны на фактических обстоятельствах дела доводы заявителя о недоказанности истцом расходов на реконструкцию спорного объекта.

С учетом изложенного, нельзя признать состоятельными доводы апелляционной жалобы, так как они не подтверждаются материалами дела, основаны на неправильном толковании норм материального права и по существу сводятся к переоценке доказательств, надлежащим образом оцененных арбитражным судом первой инстанции.

По настоящему делу оценка доказательств произведена судом первой инстанции в соответствии с правилами, установленными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебная коллегия не усматривает причин для переоценки правомерных выводов суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что, рассматривая спор, суд области принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права, не допустив нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.10.2010 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины относятся на ответчика, однако на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 112, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 25.10.2010 года по делу N А64-291/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

И.Б. Сухова

Судьи

Л.М. Мокроусова А.И. Поротиков