Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2011 г. N 19АП-2650/11

"03" августа 2011 г.

Дело N А35-317/2009

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 августа 2011

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бартеневой Ю.В.,

при участии:

от ООО "Магазин 101": Терновцова А.В. - представителя по доверенности б/н от 28.07.2011;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от МУП "Центр архитектуры и градостроительства города Курска": представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от Управления Росреестра по Курской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от ООО "МС и К": представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 07.04.2011 года по делу N А35-317/2009 (судья Курятина А.А.) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин 101", при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "МС и К", муниципального унитарного предприятия "Центр архитектуры и градостроительства города Курска", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (КУМИ г. Курска, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Магазин 101" (ООО "Магазин 101", ответчик) об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений I, Х площадью 385,8 кв. м. расположенных по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 1, в здании, литер А, в том числе: помещения I (1 этаж): комнаты N N 8, 18-21, 21а, 22, 23, 23а, 24-26, 26 а, 27; помещение Х (1 этаж): комнаты N N 19а, 19б и возложении обязанности освободить указанные нежилые помещения и возвратить их муниципальному образованию "Город Курск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска по акту приема - передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены общество с ограниченной ответственностью "МС и К", муниципальное унитарное предприятие "Центр архитектуры и градостроительства города Курска", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 07.04.2011 в удовлетворении исковых требований КУМИ г. Курска отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, КУМИ г. Курска обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции 29.07.2011 представитель ООО "Магазин 101" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда от 07.04.2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

КУМИ г. Курска, МУП "Центр архитектуры и градостроительства города Курска", Управление Росреестра по Курской области, ООО "МС и К" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Через канцелярию суда от Управления Росреестра по Курской области поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в соответствии с частью 5 статьи 156, статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.08.2005 между ООО "Магазин 101" ("Займодавец") и ООО "МС и К" ("Заемщик") был заключен договор целевого займа, в соответствии с которым Займодавец предоставил заемщику денежные средства в размере 17 395 000 руб. для проведения капитального ремонта и приобретения оборудования для муниципального учреждения здравоохранения "Городская больница скорой медицинской помощи", а Заемщик обязался возвратить денежные средства. Срок действия договора определен сторонами до 31.12.2006.

На основании решения Курского городского Собрания от 19.07.2005 N 126-3-РС "О первоочередных мероприятиях по ремонту, приобретению оборудования, обеспечению противопожарной безопасности в муниципальном учреждении здравоохранения "Городская больница скорой медицинской помощи", в соответствии с договором о передаче нежилых помещений от 27.10.2006, по акту приема-передачи муниципальное унитарное предприятие "Центр архитектуры и градостроительства города Курска" в качестве расчета за проведение ремонта и приобретение оборудования для муниципального учреждения здравоохранения "Городская больница скорой медицинской помощи" передало обществу с ограниченной ответственностью "МС и К" муниципальное имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: город Курск, ул. Ленина, 17, литер А, площадью 287,6 кв.м.; нежилые помещения I, III, X, общей площадью 483,6 кв.м., расположенные по адресу: г.Курск, ул.50 лет Октября, д. 1 лит.А.

10.11.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области осуществлена государственная регистрация права собственности ООО "МС и К" на нежилые помещения I, III, X, общей площадью 483,6 кв.м., расположенные по адресу: г.Курск, ул.50 лет Октября, д. 1 лит.А.

По договору о передаче нежилых помещений от 15.11.2006 ООО "МС и К" произвело отчуждение вышеуказанных нежилых помещений I, III, X, площадью 483,6 кв. м., расположенных по адресу: г.Курск, ул. 50 лет Октября, д. 1, лит. А, в том числе по помещениям: помещение I (1 этаж): комнаты N N 8, 18-21, 21а, 22, 23, 23а, 24-26, 26а, 27; помещение III (1 этаж): комнаты NN 16,16а, 19; помещение X (1 этаж): комнаты NN 19а, 19б, в собственность ООО "Магазина 101" в качестве частичного расчета по договору целевого займа от 22.08.2005 , на основании письма ООО "МС и К" от 10.11.2006.

Стоимость передаваемых в качестве расчетов помещений была определена в результате независимой оценки и составляет 6 109 400 руб.

По акту приема-передачи от 15.11.2006 вышеуказанные помещения переданы ответчику, оплата произведена полностью.

Государственная регистрация перехода права собственности на данные помещения осуществлена 12.12.2006.

Впоследствии ООО "Магазин 101" осуществило продажу нежилого помещения III, площадью 97,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д.1, лит. А, ИП Зеленцовой А.А. по договору купли-продажи недвижимого имущества N 3 от 25.12.2006 (переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 15.02.2007).

Постановлением Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 12.07.2007 по делу N А35-5997/06-С22, оставленным без изменения Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26.11.2007, решение Курского городского Собрания от 19.07.2005 N 126-3-РС "О первоочередных мероприятиях по ремонту, приобретению оборудования, обеспечению противопожарной безопасности в муниципальном учреждении здравоохранения "Городская больница скорой медицинской помощи" , в редакции решений Курского городского Собрания от 26.10.2005 N 162-3-РС, от 28.12.2005 N 192-3-РС, признано недействительным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 20.10.2008 по делу N А35-1840/08-С4 признан недействительным (ничтожным) договор о передаче нежилых помещений от 27.10.2006, заключенный между МУП "Центр архитектуры и градостроительства города Курска" и ООО "МС и К".

Решением Арбитражного суда Курской области от 28.01.2009 по делу N А35-6889/08-с4 признан ничтожным договор о передаче нежилых помещений от 15.11.2006, заключенный между ООО "МС и К" и ООО "Магазин 101".

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и ничтожность договора о передаче нежилых помещений от 27.10.2006, заключенного между МУП "Центр архитектуры и градостроительства города Курска" и ООО "МС и К", повлекшего за собой ничтожность последующих договоров, связанных с отчуждением спорного имущества, истец обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим иском, настаивая на том, что имущество выбыло из владения помимо воли собственника, а договор от 15.11.2006 заключен по явно заниженной цене. Средняя рыночная стоимость 1 кв.м. нежилых помещений по Центральному административному округу города Курска в 4 квартале 2006 года, согласно информации ООО "Независимая оценка" от 29.12.2008, составляла 27 000-33 000 руб., тогда как ответчику имущество продано по цене за 12 633 руб. за 1 кв.м. Сделки по продаже спорного имущества заключались и исполнялись в течение короткого промежутка времени, что также свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.

Судебная коллегия не находит возможным согласиться с оценкой доказательств, приведенных истцом в обоснование заявленных требований. Несмотря на то, что судом обоснованно не были сочтены преюдициальными выводы, сделанные судом по аналогичным искам к иным ответчикам, как отметил Федеральный арбитражный суд Центрального округа в постановлении по делу N А35-2536/2009 по иску КУМИ г. Курска к ЗАО "Ресторатор", они не должны противоречить сложившейся судебной практике по рассмотрению споров по данной категории дел.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с пунктом 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, по смыслу данных законоположений, для констатации добросовестности при наличии указанных обстоятельств суд должен установить, что приобретатель приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение. При этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Довод истца об отсутствие воли собственника на отчуждение спорного имущества правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку оно было отчуждено на основании решения Курского городского Собрания от 19.07.2005 N 126-3-РС "О первоочередных мероприятиях по ремонту, приобретению оборудования, обеспечению противопожарной безопасности в муниципальном учреждении здравоохранения "Городская больница скорой медицинской помощи" и по договору о передаче нежилых помещений от 27.10.2006, акту приема-передачи, что свидетельствует о наличии воли на отчуждение имущества как собственника, так и отчуждающего лица.

При этом недействительность договора купли-продажи сама по себе не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца помимо его воли.

Такие же разъяснения содержатся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".

Аналогичные разъяснения приведены и в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 39).

Однако наличие добросовестности предполагает совокупность обстоятельств, свидетельствующих о том, что при заключении сделки покупатель действовал предусмотрительно и не исчерпывается наличием воли (в данном случае, порочной) и возмездным характером сделки.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества.

Таким образом, бремя доказывания своей добросовестности лежит на самом приобретателе (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.03.2011 N 13815/10 по делу N А40-148914/09-88-715).

Договор о передаче имущества от 15.11.2006 заключен между ООО "МС и К" и ООО "Магазин 101" в момент осуществления судебного разбирательства по делу N А35-5997/06-С22 о признании недействительным решения Курского городского Собрания от 19.07.2005 N 126-3-РС. При указанных обстоятельствах суд необоснованно отклонил довод истца об осведомленности ответчика о судебном разбирательстве по делу о признании недействительным решения Курского городского Собрания от 19.07.2005 N 126-3-РС из публикаций в печатных средствах массовой информации, со ссылкой на широкое освещение в прессе (копии публикуемых материалов представлены в материалы дела).

Кроме того, возмездный характер договора купли-продажи не является бесспорным.

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным. Продажа объекта по явно заниженной цене свидетельствует о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Ресторатор" приобрело спорный объект недвижимости площадью 483,6 кв.м. 15.11.2006 по цене 6 109 400 руб., то есть по цене 12 633 руб. за 1 кв.м., тогда как истец представил в дело сведения, не оспоренные ответчиком, что рыночная стоимость 1 кв.м сравнимого имущества составляла 27-33 000 руб. (справка ООО "Независимая оценка" от 29.12.2008). Информация, изложенная в письме независимого оценщика Проскуриной Т.Н., проводившей оценку рыночной стоимости встроено-пристроенного здания магазина площадью 1713,1 кв.м (в котором расположено спорное имущество) также следует, что итоговая расчетная величина рыночной стоимости составляет 14 001 866 руб., что составляет 8 159,12 руб. за 1 кв.м. Таким образом, оба доказательства свидетельствуют о занижении выкупной цены.

То обстоятельство, что право собственности ООО "МС и К" на указанный объект недвижимости на момент заключения договора подтверждалось записью о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( далее - ЕГРП) и сведений об обременениях в ЕГРП не содержалось, не может быть достаточным и бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 Совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Заслуживает внимания довод апелляционной жалобы о том, что ответчик должен был быть знать о том, что имущество в течение короткого срока выбыло из муниципальной собственности, так как в договоре купли продажи имелись сведения об обременениях в виде аренды ИП Зеленцовым К.Н. по договору N 2298 от 01.01.2006 на срок до 30.12.2006, ИП Дерюгиным С.Г. по договору N 1025 от 15.01.2003 на срок до 14.01.2008, ИП Житниковой И.В. по договору N 3380 от 01.01.03 на срок до 31.12.2007. Указанные договора были заключены по поводу аренды муниципального имущества.

Кроме того, о наличии оснований к сомнению в полномочиях собственника свидетельствует факт совершения и исполнения сделок по отчуждению спорных помещений в течение короткого промежутка времени.

Таким образом, ответчик не доказал, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества (абзац 1 пункта 38 Постановления N 10,22), а истцом в соответствии с абзацем 4 пункта 38 Постановления N 10/22 в порядке опровержения возражений приобретателя о его добросовестности были представлены доказательства того, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования - удовлетворению.

С учетом итогов рассмотрения спора расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 6 000 руб. 00 коп. относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Курской области от 07.04.2011 года по делу N А35-317/2009 отменить.

Истребовать из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Магазин 101", г.Курск, в пользу Муниципального образования "Город Курск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска нежилые помещения I, Х площадью 385,8 кв. м. расположенных по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 1, в здании, литер А, в том числе: помещения I (1 этаж): комнаты N N 8, 18-21, 21а, 22, 23, 23а, 24-26, 26 а, 27; помещение Х (1 этаж): комнаты N N 19а, 19б, обязать общество с ограниченной ответственностью "Магазин 101" освободить нежилые помещения I, Х площадью 385,8 кв. м. расположенных по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября, д. 1, в здании, литер А, в том числе: помещения I (1 этаж): комнаты N N 8, 18-21, 21а, 22, 23, 23а, 24-26, 26 а, 27; помещение Х (1 этаж): комнаты N N 19а, 19б и передать их по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Курска в месячный срок с момента принятия настоящего постановления.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Магазин 101" в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе в сумме 6 000 рублей 00 копеек.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья:

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова В.И. Федоров