Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 5 августа 2011 г. N 07АП-5032/11

г. Томск

Дело N 07АП-5032/11 (А03-1402/2011)

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2011 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2011 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Сухотиной В.М.

Судей: Калиниченко Н.К.

Мухиной И.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дроздовой М.В.

при участии:

от истца: Гранкина Т.Ю. по доверенности N 1092/07 от 13 апреля 2011 года, удостоверение

от ответчика: не явился (извещен)

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула, общества с ограниченной ответственностью "Ластория" на решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 апреля 2011 года по делу N А03-1402/2011 (судья Лежнева Н.Д.)

по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ОГРН 1022201770381)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ластория" (ОГРН 1022200918046)

о взыскании 771 032,12 рублей и обязании возвратить помещение

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее - КУМС г. Барнаула) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Ластория" (далее - ООО "Ластория") о взыскании 771 032,12 рублей, сложившихся из задолженности по договору аренды нежилого помещения N 903/к от 18 сентября 2001 года в сумме 739 560,16 рублей, пени за период с 10 мая 2009 года по 29 ноября 2010 года в сумме 27 198,95 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12 марта 2011 года по 06 апреля 2011 года в сумме 4 273,01 рублей, а также обязании возвратить нежилое помещение, общей площадью 2 604,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 199, освободить его и передать по акту приема-передачи истцу.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 28 апреля 2011 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Ластория" в пользу КУМС г. Барнаула взыскано 739 560,16 рублей долга, 27 198,95 рублей неустойки за период с 10 мая 2009 года по 29 ноября 2010 года, 4 108,67 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12 марта 2011 года по 06 апреля 2011 года, всего 770 867,78 рублей. Исковые требования в части освобождения помещения, передаче его по акту приема-передачи комитету оставлены без рассмотрения. Распределены расходы по государственной пошлине.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, КУМС г. Барнаула, ООО "Ластория" подали апелляционные жалобы.

КУМС г. Барнаула просило обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении исковых требований отменить. Исковые требования удовлетворить в полном объеме. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истцом соблюден претензионный порядок. В материалах дела имеется уведомление о направлении ответчику извещения с пометкой причины невручения - адресат не зарегистрирован. Полагает, что причиной неполучения ответчиком данного уведомления являлось неправомерность действий Барнаульского почтамта.

ООО "Ластория" просило решение в части взыскания с ответчика задолженности отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование жалобы податель указал, что дополнительное соглашение к договору не прошло государственной регистрации, поэтому, по мнению подателя, договор считается незаключенным.

КУМС г. Барнаула, ООО "Ластория" отзывов на апелляционные жалобы не представили.

Дело рассмотрено в порядке частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель истца заявила ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: письма N 29 от 18 марта 2009 года, копии конверта о возвращении почтовой корреспонденции, копии уведомления о вручении, письма с уведомлением о вручении, а также документов (писем), приложенных к апелляционной жалобе.

Судом вынесено определение об отказе в удовлетворении заявленного ходатайства на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержала апелляционную жалобу с учетом письменного уточнения, просила решение в части оставления без рассмотрения исковых требований об освобождении нежилого помещения, передачи по акту приема-передачи отменить и принять новый судебный акт, в котором удовлетворить исковые требования. Доводы апелляционной жалобы ответчика не признала.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между КУМС г. Барнаула (арендодатель) и ООО "Ластория" (арендатор) заключен договор аренды N 903/к от 18 сентября 2001 года, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещение (здание) общей площадью 1 148,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 199 для использования под мебельный салон (л.д.6-9).

Общая арендуемая площадь распределяется на площади, расположенные на 2 этаже - 668,1 кв.м. и на 3 этаже - 480,6 кв.м. (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.3 договора установлен срок действия договора с 19 сентября 2001 года по 18 сентября 2016 года.

По акту приема-передачи от 19 сентября 2001 года ООО "Ластория" передано помещение (здание) общей площадью 1 419,5 кв.м с местами общего пользования, расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 199, на 2-3 этажах (л.д. 12).

В соответствии с пунктами 4.1.2, 5.1, 5.2, 5.3 договора арендатор взял на себя обязательства по оплате арендной платы по 10-е число текущего месяца в соответствии с методикой, содержащейся в договоре.

Актами приема передачи от 31 июля 2009 года и от 31 августа 2009 года ООО "Ластория" передало и возвратило арендодателю помещения, расположенные по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 199 площадью 1 406,3 кв.м. на 2 и 3 этажах, а также помещение площадью 786,1 кв.м., расположенное на 1 этаже.

Соглашением от 20 октября 2009 года к договору аренды N 903/к от 18 сентября 2001 года стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, определив с 01 августа 2009 года в качестве предмета договора здание (часть здания) общей площадью 3 390,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Барнаул, пр.Ленина, 199 (л.д.10-11).

Общая арендуемая площадь распределяется на площади, расположенные на 1 этаже - 3 360, 4 кв.м., в том числе складские помещения - 2 574, 3 кв.м. и площади, расположенные на 3 этаже - 29,9 кв.м. Сданные в аренду площади обозначены в приложенном к соглашению плане (л.д. 13-14).

С 01 сентября 2009 года стороны установили, что общая арендуемая площадь составляет 2 604,2 кв.м, в том числе 2 574,3 кв.м на 1 этаже (складские помещения), 29,9 кв.м на 3 этаже.

Пунктами 2, 4 названного соглашения также внесены изменения и дополнения в пункт 5.1 договора аренды N 903/к, определяющий методику определения размера арендных платежей.

За период с 01 января 2010 года по 31 января 2011 года по расчету истца задолженность ООО "Ластория" по оплате арендных платежей составила 739 560,16 рублей.

Уведомлением от 15 ноября 2010 года N 3223/04, направленным ответчику заказным письмом, истец отказался от исполнения договора аренды, потребовал оплатить задолженность и пени, освободить арендуемое помещение и передать его по акту приема-передачи арендодателю (л.д. 17, 18).

Ненадлежащее исполнение ООО "Ластория" обязательства по оплате сложившейся задолженности явилось основанием для обращения КУМС г. Барнаула с настоящим иском в арбитражный суд. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 8, 307, 309, 330, 395, 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что требования истца о взыскании 739 560,16 рублей долга, 27 198,95 рублей неустойки и 4 108,67 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами являются обоснованными. Требование об обязании ответчика возвратить нежилое помещение, общей площадью 2 604,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 199, освободить его и передать по акту приема-передачи истцу оставлено судом без рассмотрения, поскольку в этой части требований истцом не в полной мере соблюден досудебный порядок.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее одного года.

В рассматриваемом случае договор аренды подлежал государственной регистрации как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами в порядке, предусмотренном статьей 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31 марта 2011 года N 01/100/2011-749 договор аренды прошел государственную регистрацию 05 сентября 2006 года (л.д. 48).

Подписанное сторонами дополнительное соглашение от 20 октября 2009 года дважды изменяет предмет договора, арендуемые ответчиком площади на 1 и 3 этажах, в связи с чем также дважды внесены изменения в пункт 5.1 договора, устанавливающий методику определения размера арендной платы.

Поскольку дополнительное соглашение изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, и подписано после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом пункта 1 статьи 420, пункта 2 статьи 651 Кодекса и пункта 1 статьи 26 названного Закона, оно подлежало обязательной государственной регистрации.

Однако доказательства государственной регистрации дополнительного соглашения в материалы дела не представлены. Из выписки от 31 марта 2011 года N 01/100/2011-749 также не следует, что дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию.

В отсутствие государственной регистрации дополнительное соглашение от 20 октября 2009 года является незаключенным и не порождает правовых последствий для сторон.

Таким образом, договор аренды является заключенным в редакции, изложенной в самом договоре. Ответчик использует часть переданных ему помещений без надлежащего правового основания.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предмет или основание иска, размер исковых требований не изменил. Исковые требования о взыскании арендной платы за площади, занимаемые по договору, а также за площади, являющиеся предметом незаключенного дополнительного соглашения, отдельно не сформулированы.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, пени, процентов за пользование денежными средствами, начисленных исходя из общей площади помещений, указанной в дополнительном соглашении, удовлетворению не подлежат.

Требование истца о возврате нежилого помещения, освобождении и его передаче по акту истцу оставлено судом первой инстанции без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Данная норма предусматривает, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Между тем, претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора по данному требованию законом или договором не предусмотрен. Требование о расторжении договора истец не заявил, так как считает договор аренды прекращенным в одностороннем порядке. Требование о возврате нежилого помещения, освобождении и его передаче по акту подлежало рассмотрению по существу в зависимости от установления судом наличия или отсутствия договорных отношений между истцом и ответчиком.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает решение не соответствующим нормам процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и подлежащим отмене.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе ООО "Ластория" в размере 2 000 рублей относится на истца.

Руководствуясь статьей 110, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1, частью 3 статьи 270, пунктом 2 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 28 апреля 2011 года по делу N А03-1402/2011 отменить.

В части требований о взыскании 739 560,16 рублей задолженности по арендной плате, 27 198,95 рублей пени, 4 273,01 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами в иске отказать.

В части требования о возвращении нежилого помещения, общей площадью 2 604,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Ленина, 199, освобождении и передаче по акту приема-передачи дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (ОГРН 1022201770381) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ластория" (ОГРН 1022200918046) расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

Н.К. Калиниченко И.Н. Мухина