Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 г. N 08АП-3670/11

город Омск

21 июля 2011 г.

Дело N А81-240/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2011 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Киричёк Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3670/2011) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу ОГРН 1028900509538 (далее - Управление Росреестра по ЯНАО; заинтересованное лицо),

на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 31.03.2011 по делу N А81-240/2011 (судья Кустов А.В.), принятое

по заявлению индивидуального предпринимателя Гурьева Игоря Викторовича ИНН 720303437659, ОГРН 310723221600071

к Управлению Росреестра по ЯНАО

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуального предпринимателя Седых Оксаны Владимировны, индивидуального предпринимателя Шайбакова Ильгиза Фанаевича,

о признании незаконными действий и обязании совершить действия,

при участии в судебном заседании:

от Управления Росреестра по ЯНАО - представитель не явился, лицо о времени и месте рассмотрения настоящего спора извещено надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Гурьева И.В. - представитель не явился, лицо о времени и месте рассмотрения настоящего спора извещено надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Седых О.В. - представитель не явился, лицо о времени и месте рассмотрения настоящего спора извещено надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Шайбакова И.Ф. - представитель не явился, лицо о времени и месте рассмотрения настоящего спора извещено надлежащим образом,

установил:

индивидуальный предприниматель Гурьев И.В. обратился с заявлением в арбитражный суд к Управлению Росреестра по ЯНАО, в котором просил:

- признать незаконными действия по приостановлению государственной регистрации перехода прав собственности на объекты: котельная брт-5, административно-бытовой корпус, сети теплоснабжения, производственный корпус, проезд 5, расположенные по адресу: ЯНАО, г. Ноябрьск, Промзона, панель IХб, Юго-Восточный промузел в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств Банка от 03.12.2010, влекущие за собой отказ в государственной регистрации перехода права собственности;

- обязать Управление Росреестра по ЯНАО в лице Ноябрьского отдела зарегистрировать переход права собственности в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 31.03.2011 по делу N А81-240/2011 заявленные предпринимателем требования удовлетворены.

В качестве правового обоснования принятого судебного акта, суд первой инстанции, проанализировав положения статей 552, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положения договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка, пришел к выводу о том, что его сторонами указаны все необходимые данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Арбитражный суд первой инстанции также отметил, что оформление соответствующих прав на земельный участок является правом, а не обязанностью.

Управление Росреестра по ЯНАО, не согласившись с принятым судебным актом, обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Заинтересованное лицо указывает на отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка сведений о земельном участке.

К апелляционной жалобе Управления Росреестра по ЯНАО были приложены: заявление от 04.10.2010; расписка в получении документов от 04.10.2010; письмо Ноябрьского городского департамента по имуществу от 01.10.2010 N 6336/2792; договор N 553-07 аренды земельного участка находящегося в государственной собственности; дело N 89:12:11-10-04:0006, в котором находится расписка от 25.05.2004, заявление с просьбой о регистрации договора N 219-04 аренды земельного участка от 18.05.2004, постановление администрации муниципального образования город Ноябрьск N П 59, договор N 219-04 аренды земельного участка, расчеты в количестве 3 штук, схема от 15.05.2004, выписка.

Возможность предоставления в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств ограничена нормами статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, независящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения настоящего спора в порядке апелляционного производства Управление Росреестра по ЯНАО не указало причин невозможности представления суду первой инстанции вышеперечисленных документов и не заявило ходатайства об их приобщении к материалам настоящего дела.

Суд апелляционной инстанции также считает, что подателем апелляционной жалобы не подтверждено того обстоятельства, что у него отсутствовала возможность представления суду первой указанных выше документов.

В связи с названными обстоятельствами перечисленные выше документы, приложенные к апелляционной жалобе Управления Росреестра по ЯНАО, подлежат возврату подателю жалобы.

Управление Росреестра по ЯНАО, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения настоящего спора, явку своего представителя не обеспечило.

Предприниматель и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения настоящего спора, явку своих представителей не обеспечили, письменных отзывов на апелляционную жалобу - не представили.

На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

03.12.2010 между индивидуальным предпринимателем Гурьевым И.В. (продавец), индивидуальным предпринимателем Седых О.В. (продавец) и индивидуальным предпринимателем Шайбаковым И.Ф. (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка (далее - договор).

Из содержания пункта 1 названного договора следует, что продавцы обязуются передать покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- котельная брт-5, назначение: нежилое, общей площадью 287,5 кв.м.., этаж 1, расположенная по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, Промзона, Панель IХб, Юго-Восточный промузел, условный номер: 89:12:011104:0000:2096-4;

- производственный корпус, назначение: производственное, 2 - этажный, площадью 4802,8 кв.м., лит. Б1, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Ноябрьск, Промзона, Панель IХ6, Юго-Восточный промузел, условный номер: 89:12:011104:0000:2096-0/2;

- сети теплоснабжения, назначение: нежилое, протяженностью 1962 пог.м., инв. N 2096-3, расположенные по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, Промзона, Панель IХ6, Юго-Восточный промузел, условный номер: 89:12:011104:0000:2096-3;

- административно-бытовой корпус, назначение: административное, площадью 1208,7 кв.м., этаж 3, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, Промзона, Панель IХб, Юго-Восточный промузел, условный номер: 89:12:011104:0000:2096- 0/1;

- проезд 5, назначение: нежилое, площадью 1488 кв.м., инв. N 2096-2, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Г. Ноябрьск, Промзона, Панель IXб, ЮгоВосточный промузел, условный номер: 89:12:011104:0000:2096-2.

Недвижимое имущество принадлежит продавцам на праве общей долевой (1/2 доля каждому) собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.10.2010.

17.12.2010 продавцы и покупатель обратились в Ноябрьский отдел Управления с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемые объекты.

Письмом от 30.12.2010 N 07/033/2010-345,346,347,348,349 государственная регистрация была приостановлена с 30.12.2010 по 28.01.2011, в связи с возникновением у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

Основанием для приостановления государственной регистрации прав послужило то обстоятельство, что сведения о земельном участке, на котором расположены объекты в указанном выше договоре отсутствуют, при этом в Едином государственном реестре прав имеются сведения, что земельный участок, на котором расположены отчуждаемые здания, принадлежал на праве аренды ЗАО "АМК ", с 29.10.2010 право аренды прекращено.

Продавцы по вышеуказанному договору не воспользовались своим правом на оформление прав на земельный участок, и, не определив юридической природы своих прав на земельный участок, на котором расположены объекты, обратились в регистрирующий орган за регистрацией перехода прав на здания.

Кроме того, учитывая, что одним из условий договора является приобретение объектов с использованием кредитных средств ОАО "Запсибкомбанк", то данный договор не соответствует требованиям пункта 2 статьи 69, статьи 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Для устранения причин препятствующих проведению государственной регистрации прав было предложено представить документы, подтверждающие наличие какого-либо права на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимого имущества.

Индивидуальный предприниматель Гурьев И.В., полагая, что упомянутые выше действия регистрирующего органа нарушают его права и законные интересы, обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с соответствующим заявлением.

31.03.2011 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого округа принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом первой инстанции установлено и имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют, что, приостанавливая государственную регистрацию прав, заинтересованное лицо исходило из того, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка от 03.12.2010 отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположены объекты.

Приостанавливая государственную регистрацию, Управление Росреестра по ЯНАО не учло, что из пункта 1.3 вышеупомянутого договора следует, что недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора, находится на земельном участке с кадастровым номером 89:12:11 10 04:0006, площадью 78 388 кв.м., расположенном по адресу: Тюменская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, Юго-Восточный промузел, район панелей IХ-Б.

Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что сторонами при подписании договора были указаны все данные, позволяющие определенно установить данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Арбитражный суд первой инстанции, проанализировав перечисленные выше правовые нормы, а также учитывая пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пришел к правильному выводу, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, суд апелляционной инстанции разделяет заключение суда первой инстанции о том, что оформление соответствующих прав на земельный участок является правом, а не обязанностью.

В связи с чем, регистрирующий орган не вправе требовать документы, подтверждающие наличие соответствующего права на земельный участок, на котором расположены отчуждаемые объекты.

В апелляционной жалобе ее податель ссылается на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка не соответствует требованиям пункта 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке".

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с данной ссылкой Управления Росреестра по ЯНАО, в силу следующего.

В пункте 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" определено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В соответствии со статьей 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, здание или сооружение и земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, нежилое помещение, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного на их приобретение другим юридическим лицом, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.

Из анализа пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание и ли сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Таким образом, довод заинтересованного лица о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка не соответствует требованиям пункта 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке", подлежит отклонению.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы подателя жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Управлением Росреестра по ЯНАО не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба Управления Росреестра по ЯНАО удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 31.03.2011 по делу N А81-240/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.П. Кливер

Судьи

Ю.Н. Киричёк О.Ю. Рыжиков