Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2011 г. N 15АП-7836/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-1729/2011

18 августа 2011 г.

15АП-7836/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Автоколонна N 1558"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2011 по делу N А53-1729/2011,

принятое в составе судьи Колесник И.В.,

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к открытому акционерному обществу "Автоколонна N 1558" (ОГРН 1026103721643/ ИНН 6165003879)

при участии третьего лица: Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

о взыскании 3763527,27 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (далее ДИЗО г.Ростова-на-Дону, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Автоколонна N 1558" (далее ОАО "Автоколонна N 1558", общество) о взыскании 3763527,27 руб., из которых: задолженность по арендой плате за землю за период с 01.01.2006 по 25.06.2010 в размере 3348023,18 руб., пеня за период с 21.03.2006 по 25.06.2010 в размере 266218,95 руб. и проценты за период с 26.06.2010 по 20.01.2011 в размере 149285,14 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 29.04.2004 N 25343.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее МИЗО Ростовской области).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2011 исковые требования удовлетворены частично. С ОАО "Автоколонна 1558" в пользу департамента взыскано 3020194,28 руб., из которых: задолженность по арендной плате в сумме 2800013,69 руб., пеня в сумме 95925,19 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 124255,4 руб. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей. Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской, является нормативно устанавливаемой и независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренной в договоре, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта. В нарушение статей 309, 314, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации задолженность по арендной плате в размере, установленном нормативными правовыми актами г.Ростова-на-Дону ответчиком не погашена.

В связи с истечением срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате и пени за период с 01.01.2006 по 08.02.2008 (ст.ст.199 АПК РФ). Размер пени и процентов за пользование чужими денежными средствами пересчитан судом с учетом отказа во взыскании основного долга и пени за указанный период.

Открытое акционерное общество "Автоколонна N 1558" в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2011.

Заявитель жалобы указал, что с учетом положений пунктов 3.2, 3.4, 6.1 договора аренды от 29.04.2004 N 25343 изменение размера арендной платы возможно только путем заключения письменного соглашения между арендодателем и арендатором. В отсутствие такого дополнительного соглашения департамент не вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате по новым ставкам.

По мнению ответчика, что с момента заключения договора купли-продажи арендуемого земельного участка (23.12.2009) обязанность по внесению арендной платы прекратилась. После передачи земельного участка обществу по договору купли-продажи, но до государственной регистрации права собственности ООО "Автоколонна N 1558" является законным владельцем этого имущества, договор аренды считается прекращенным. Взыскание с ответчика арендной платы с момента заключения договора купли-продажи по день государственной регистрации перехода права собственности на участок не соответствует требованиям статей 223, 413, 551 ГК РФ, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В отзыве департамент апелляционную жалобу не признал, просил решение Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Истец указал, что согласно правовой позиции ВАС РФ (постановление N 12404/09 от 02.02.2010) в соответствии со ст. 424 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению со дня вступления в силу нормативного акта. Согласно статьям 309, 413, 433, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации факт заключения договора купли-продажи недвижимости не является основанием прекращения права собственности на земельный участок, в связи с чем, арендатор должен вносить арендную плату до государственной регистрации перехода права собственности.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

ДИЗО г.Ростова-на-Дону в отзыве изложило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ, дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель), ОАО "Автоколонна N 1558" и Малышевым С.Г. (арендаторы) был подписан договор аренды земельного участка от 29.04.2004 N 25343 с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:08 15 02:0021, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена 103/1, для эксплуатации магазина, производственных помещений и площадки отстоя автотранспорта площадью 43958 кв.м. Доля общества в праве аренды составляет 40909/43958 (т.1 л.д.35).

Земельный участок передан арендаторам по акту приема-передачи от 29.04.2004 (т.1 л.д.40).

Согласно пункту 2.1 договора N 25343 от 29.04.2004 срок аренды устанавливается с 11.07.2003 по 11.07.2052

Договор аренды N 25343 от 29.04.2004 зарегистрирован в установленном порядке 09.06.2004, что подтверждается оттиском штампа регистрационной службы (т.1 л.д.42).

В соответствии с пунктом 3.1 договора N 25343 от 29.04.2004 годовой размер арендной платы за участок составляет 829211,36 руб. в год.

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В силу пункта 3.2 договора аренды N 25343 от 29.04.2004 арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору.

На основании распоряжения МИЗО Ростовской области от 11.12.2009 N 1967 между ГАУ Ростовской области "Фонд имущества Ростовской области" (продавец) и ОАО "Автоколонна N 1558" (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 23.12.2009 N 812/ЗУ, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0081502:209, находящийся по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Нансена, 103/1, для использования в целях эксплуатации производственных, административных, складских помещений, магазина, площадки отстоя автотранспорта и ремонтной зоны площадью 40865 кв.м. (т.1 л.д.95).

Данный участок является частью земельного участка с кадастровым номером 61:44:08 15 02:0021, который был предоставлен ответчику по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 25343 от 29.04.2004.

Право собственности ОАО "Автоколонна N 1558" на земельный участок площадью 40865 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0081502:209, находящийся по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Нансена, 103/1, зарегистрировано 05.07.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 05.07.2010 серии 61-АЕ N 677996 (тт.1 л.д.104).

Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком, ДИЗО г.Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды N 25343 от 29.04.2004 за период с 01.01.2006 по 25.06.2010 составляет 3348023,18 руб. (л.д.140).

В дополнении к отзыву от 31.03.2011 ОАО "Автоколонна N 1558" заявило о пропуска истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2006 по 08.02.2008 (т.1 л.д.125).

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года. Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Из материалов дела следует, что истец подал в суд исковое заявление 08.02.2011, то есть с пропуском установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности за период с 01.01.2006 по 08.02.2008.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Согласно статье 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Таким образом, срок исковой давности к требованиям о взыскании арендой платы и пени за период с 01.01.2006 по 08.02.2008 правильно применен судом первой инстанции, а в удовлетворении исковых требований в указанной части отказано правомерно.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4.4.3 договора аренды от 29.04.2004 N 25343 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Исходя из представленного департаментом расчета, задолженность ответчика по арендным платежам по договору аренды от 29.04.2004 N 25343 за период с 20.03.2008 по 25.06.2010 составляет 2800013,69 руб. (т.1 л.д.9, т.2 л.д.8).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09.

При изложенных обстоятельствах доводы заявителя жалобы о необходимости заключения дополнительного соглашения к спорному договору об изменении размера арендной платы противоречат нормам действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что расчет арендной платы за период с 20.03.2008 по 25.06.2010 произведен на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 с учетом коэффициентов индексации, установленных Федеральным законом N198 от 24.07.2007 (в ред. от 03.03.2008 и от 22.07.2008), Федеральным законом N204-ФЗ от 24.11.2008 (в ред. от 28.04.2009) и Федеральным законом N308-ФЗ от 02.12.2009.

Поскольку доказательства того, что вышеперечисленные нормативные акты в установленном законом порядке оспорены и признаны недействительными, а также доказательства принятия нормативных правовых актов, устанавливающих иную методику расчета арендной платы за аренду земельных участков в спорный период, не представлены, расчет задолженности ОАО "Автоколонна N 1558" по арендной плате по договору аренды от 29.04.2004 N 25343 за период с 20.03.2008 по 25.06.2010 соответствует нормативным требованиям и является обоснованным.

ОАО "Автоколонна N 1558" в спорный период пользовалось спорным земельным участком, однако доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном вышеперечисленными нормативными правовыми актами г.Ростова-на-Дону не представило, факт наличия задолженности и ее размер документально не опровергло.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для предъявления истцом требований о взыскании с ответчика пени за период с 21.03.2006 по 25.06.2010 в сумме 266218,95 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.06.2010 по 20.01.2011 в сумме 149285,14 руб.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность должника уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, неустойку.

Согласно пункту 5.2 договора аренды от 29.04.2004 N 25343 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Расчет пени произведен истцом исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на момент просрочки исполнения обязательства

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Поскольку после прекращения договора аренды от 29.04.2004 N 25343 ОАО "Автоколонна N 1558" не погасило задолженность по арендной плате, образовавшуюся в период действия договора, истец вправе требовать начисления на сумму задолженности ответчика по арендной плате процентов в порядке статьи 395 ГК РФ.

Размер пени и процентов за пользование чужими денежными средствами пересчитан судом, в связи с применением последствий пропуска срока исковой давности к требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 08.02.2008. Расчет проверен судом и признан обоснованным.

Поскольку ответчиком обязанность по уплате арендных платежей исполнялась ненадлежащим образом, суд первой инстанции обосновано взыскал 2800013,69 руб. - задолженности по арендным платежам по договору аренды от 29.04.2004 N 25343 за период с 20.03.2008 по 25.06.2010; 95925,19 руб. - пени за период с 21.03.2008 по 25.06.2010 и 124255,4 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.06.2010 по 20.01.2011.

Доводы ОАО "Автоколонна N 1558" о том, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка (23.12.2009), у него как арендатора прекратилось обязательство по внесению арендных платежей, правомерно отклонены судом первой инстанции.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 551 Кодекса также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По смыслу приведенных норм факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок арендатор (пользователь) должен вносить плату в размере стоимости аренды соответствующего участка.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности землепользования, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", обязанность по уплате земельного налога возникает с момента государственной регистрации права собственности на участок.

Иное определение момента прекращения обязательств, возникших из договора аренды земельного участка, повлечет нарушение баланса публичного и частного интересов, поскольку обязанность по уплате земельного налога возникнет у покупателя не ранее государственной регистрации соответствующего вещного права. В период с момента заключения договора купли-продажи земельного участка до регистрации перехода права собственности на участок арендатор будет освобождении от обязанности внесения платы за землю, что противоречит принципу платности землепользования.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине за обращение с апелляционной жалобой по правилам ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.06.2011 по делу N А53-1729/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко